近期，一項(xiàng)重要的房地產(chǎn)立法通過(guò)了，國(guó)務(wù)院公布了《住房租賃條例》，涉及到很多房地產(chǎn)租客和相關(guān)企業(yè)。

對(duì)此，老楊簡(jiǎn)要聊三點(diǎn)：政策背景、政策意義、政策內(nèi)容。

政策背景：租購(gòu)并舉

早在 2017 年，黨的十九大就提出了要建立 “租購(gòu)并舉” 的住房制度。

“租購(gòu)并舉” 這個(gè)詞是當(dāng)時(shí)新提出來(lái)的，因?yàn)?1998 年房改是鼓勵(lì)居民通過(guò)購(gòu)買商品房來(lái)解決住房問(wèn)題。

從 1998 年到 2017 年，長(zhǎng)達(dá) 20 年的時(shí)間里，我國(guó)的住房制度基本上以鼓勵(lì)買房為主。

2017 年提出 “租購(gòu)并舉” 之后，國(guó)家非常重視發(fā)展住房租賃市場(chǎng)和規(guī)范住房租賃行業(yè)。

從行業(yè)背景來(lái)看，經(jīng)過(guò) 20 多年的快速發(fā)展之后，中國(guó)的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)已經(jīng)見(jiàn)頂，新房銷售面積也見(jiàn)頂了。

中國(guó)的二手房交易和住房租賃市場(chǎng)的規(guī)模，還沒(méi)有達(dá)到成熟市場(chǎng)的水平。

經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)國(guó)家，一般住房租賃市場(chǎng)的占比是比較高的。

比如歐洲，總體上講，50% 的人住的是租賃房；美國(guó)有 40% 左右的人住的是租賃房。

而中國(guó)的住房自有率很高，超過(guò)了 80%，中國(guó)人租房住的占比應(yīng)該不會(huì)超過(guò) 20%。

展望未來(lái)，中國(guó)的住房租賃市場(chǎng)發(fā)展?jié)摿€是比較大的。

政策意義：首部專項(xiàng)立法

《住房租賃條例》屬于房地產(chǎn)領(lǐng)域的立法行為。

我國(guó)的房地產(chǎn)領(lǐng)域有兩部大法，分別是《土地管理法》和《城市房地產(chǎn)管理法》，這算是正兒八經(jīng)的法律。

另外還有一些輔助性的、層級(jí)比較低的立法，比如《城市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)管理?xiàng)l例》，再如《商品房銷售管理辦法》等。

住房租賃方面的法律條款，以前主要體現(xiàn)在《城市房地產(chǎn)管理法》當(dāng)中，但是《城市房地產(chǎn)管理法》立法時(shí)間比較早，主要內(nèi)容聚焦于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)和新房銷售，涉及住房租賃的內(nèi)容非常少。

要想培育發(fā)展住房租賃市場(chǎng)，規(guī)范住房租賃行為，出臺(tái)一部專門來(lái)規(guī)范住房租賃的行政法規(guī)（低層次的立法）就很重要了。

主要內(nèi)容：保護(hù)租客

這部條例，涉及到五個(gè)市場(chǎng)主體：租客、房東、租賃經(jīng)紀(jì)公司、政府監(jiān)管部門以及租賃經(jīng)營(yíng)企業(yè)。

租賃經(jīng)營(yíng)企業(yè)有些本身是房東，而更多的是指所謂的 “二房東”“包租商”—— 房東把房子委托出去，或者說(shuō)將經(jīng)營(yíng)權(quán)轉(zhuǎn)交給專門的租賃管理公司。

條例較多地體現(xiàn)了保護(hù)租客的權(quán)益，涉及租客的租金問(wèn)題、押金問(wèn)題、合同問(wèn)題、正常居住問(wèn)題等等。

針對(duì)房東，主要是對(duì)出租的住房提出要求，比如說(shuō)廚房、衛(wèi)生間、陽(yáng)臺(tái)、過(guò)道、地下儲(chǔ)藏室、車庫(kù)等非居住空間，不得單獨(dú)出租用于居住。

這條規(guī)定如果落實(shí)到位，那很多房子就沒(méi)法出租了，尤其是在大城市地區(qū)，比如過(guò)去北京的地下室就住了很多北漂，這可能會(huì)影響到一些低收入群體的租住空間。

對(duì)租賃經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)，要求嚴(yán)禁發(fā)布虛假房源，明確收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。

針對(duì)租賃經(jīng)營(yíng)企業(yè)（包含 “二房東”），要求建立資金監(jiān)管賬戶。因?yàn)檫^(guò)去多年存在著一些 “二房東” 向租客收取租金時(shí)一次性收取多個(gè)月，而付給房東時(shí)卻按月支付的情況，這種 “長(zhǎng)收短付” 模式隱藏著風(fēng)險(xiǎn)，尤其是 “二房東” 可能會(huì)跑路。

對(duì)地方管理部門，要求它們建立租金監(jiān)測(cè)體系，定期公布租金水平。

但也存在一個(gè)老大難，條例要求住房租賃合同要在官方平臺(tái)上進(jìn)行備案，但過(guò)去多年的事實(shí)表明操作起來(lái)比較難，因?yàn)楹芏喾繓|以及部分租賃公司都不愿意進(jìn)行合同備案，那么監(jiān)管部門就不掌握住房租賃行為，也就很難進(jìn)行監(jiān)管（包含征稅）。

總之來(lái)看，《住房租賃條例》的出臺(tái)，有利于規(guī)范我國(guó)住房租賃市場(chǎng)當(dāng)中的一些亂象，促進(jìn)住房租賃市場(chǎng)健康發(fā)展。