還記得兩會(huì)期間，那句關(guān)于地產(chǎn)的表述么

“加快建立多主體供給、多渠道保障、租購(gòu)并舉的住房制度”

沒想到這么快，我們就看到了一份來自一線城市的強(qiáng)回應(yīng)

昨天上午上海發(fā)布、上海人大等N個(gè)官微推送一條《上海市住房租賃條例（草案）》公開征求意見

也是沒想到兩會(huì)期間沒追到的熱點(diǎn)，在這份租房文件找了回來，這份文件被媒體爭(zhēng)相傳閱

也讓我身邊很多小伙伴激動(dòng)不已，這還是頭一回不同行業(yè)的朋友這么整齊的定向投喂一個(gè)...租房文件

一份目前為止看過的上海租賃市場(chǎng)最大變化的文件

我打開看了看這份文件，確實(shí)有很多之前沒見過的新鮮事

然后我把最重要的幾條都給大家挖出來了

01

首先關(guān)注，“禁止群租”

這份文件一共7章65條

很多媒體轉(zhuǎn)載這份文件的時(shí)候，第一條都是禁止群租

其實(shí)從普陀開始我們聽過不少整治群租房的消息，這次有什么不同

群租這個(gè)詞大家應(yīng)該不陌生，但其實(shí)我們很難說清楚

什么是群租，到底如何界定

一般說起群租我們腦子里就會(huì)蹦出一間房住了很多人、衛(wèi)生條件差這些畫面

但其實(shí)一間房到底住多少人才算群租、一套房怎樣才算是群租房

這件事放其他城市，界定的標(biāo)準(zhǔn)就是室內(nèi)是否有隔斷，一個(gè)兩室一廳住5個(gè)人不算群租，但如果被隔成三室一廳哪怕只住3個(gè)人也算群租

不過上海的界定維度不同，他加入了參數(shù)

整理自?上海松江官微，依據(jù)：《商品房屋租賃管理辦法》、《上海市房屋租賃條例》、《上海市居住房屋租賃管理辦法》

這些維度都蠻清爽的，比較微妙的是另一件事

之前那位《一個(gè)二房東教會(huì)我如何租房》被大家瘋狂追要裝修聯(lián)系方式的二房東小姐姐，跟我描述了一下實(shí)際落地的判別依據(jù)

就是你的房子是不是N 1，就是原始戶型再加上1個(gè)房間那種

你可以粗暴理解為，原本兩室一廳被你隔成三室一廳可以，但是四室一廳不行

而關(guān)于N 1規(guī)定的原文其實(shí)是這樣的，是針對(duì)客廳＞12㎡以上的房子

? 單套住房?jī)?nèi)客廳（起居室）使用面積在12平方米以上，且按本市代理經(jīng)租企業(yè)房源信息雙記載相關(guān)要求報(bào)備的，可以且僅可隔斷出一間房間出租供人員居住

這一點(diǎn)未來在“禁止群租”這件事的界定上還蠻重要的

而且之前不管是不是群租房，最后結(jié)果取決于你會(huì)不會(huì)被舉報(bào)，舉報(bào)了就被整治，不被舉報(bào)就一切繼續(xù)，但現(xiàn)在不一樣了

如果說之前是強(qiáng)烈抵制，這一次就是明文禁止

這方面各位在未來租房過程，對(duì)群租打擊力度，以及市場(chǎng)供應(yīng)應(yīng)該都能感受到前后差別

順帶說一下下二房東，嗯這份文件也專門提到了，這也是這份文件最先吸引我的點(diǎn)

就是居然有份城市級(jí)文件要開始統(tǒng)一管理二房東，別的還不知道，但至少先來一個(gè)市場(chǎng)主體登記在冊(cè)

我承認(rèn)不是所有二房東都是不正規(guī)的，但是踩雷二房東的概率實(shí)在有點(diǎn)高

如果他們能得到統(tǒng)一管理，那租客權(quán)益應(yīng)該會(huì)得到更多保障

至少在二房東跑路的時(shí)候，大數(shù)據(jù)能找到他

02

還有一件事很值得關(guān)注：一個(gè)特殊賬戶

文件里有一份前文一帶而過，后面篇幅也不大的描述

文字不多，但很重要，至少以前沒見過

就是未來會(huì)為那些長(zhǎng)租公寓，或者租賃平臺(tái)，建立一個(gè)賬戶

住房租賃交易資金監(jiān)管專用賬戶

在商業(yè)銀行開立賬戶，然后資金被監(jiān)管，而且還需要通過平臺(tái)對(duì)社會(huì)公示

而被監(jiān)管的資金是多少呢

如果你是一家住房租賃企業(yè)，我們就說長(zhǎng)租公寓吧

如果你向一位租戶收取6個(gè)月租金，難么其中3個(gè)月租金需要打入這個(gè)監(jiān)管專用賬戶

押金超過一個(gè)月的部分也需要打進(jìn)這個(gè)賬戶

不過具體規(guī)定，還需要市房屋管理部門和金融管理部門再制定

這是很重要的一點(diǎn)，至少資金監(jiān)管這件事不僅會(huì)出現(xiàn)在新房、二手房交易過程

未來還會(huì)下沉到租房市場(chǎng)

這條規(guī)定意味著，官方層面正在試圖規(guī)避類似蛋殼公寓這件事的發(fā)生

同時(shí)也在告訴所有人眼下的租房市場(chǎng)正在變得越來越規(guī)范

03

還有一些細(xì)節(jié)，很小，但巨有意思

7章65節(jié)里面，很多點(diǎn)都放在不同章節(jié)，但連在一起看真的巨有意思

分別是這3點(diǎn)，鼓勵(lì)長(zhǎng)租、限制租金、不得驅(qū)趕租客

鼓勵(lì)我簽長(zhǎng)期租約，就算是短租的話，房租顯著上漲，也會(huì)被限制，并且租約不到期，誰也不能趕我出去，有多少小伙伴跟我一樣捂嘴感動(dòng)壞了

作為此刻正在碼字的租客，不得不說這3條連一起可能會(huì)給每一位外來租戶一份最大的生活底氣

而且你看這份文件到底“細(xì)”到什么程度

只是一條房源信息發(fā)布而已，這里面圍繞發(fā)布平臺(tái)、發(fā)布人、信息管理和處罰做了多少規(guī)定

這還不包括我們前面提到的資金監(jiān)管、市場(chǎng)主體登記、企業(yè)備案、網(wǎng)上簽約和登記備案

如果是這樣的話，不知道未來像安居客/58同城會(huì)不會(huì)要收斂些

如果不這么做，嗯，各種條線的處罰措施也都明白清楚

47條、48條、整個(gè)第六章全部14條，都是關(guān)于以上這些信息如果做不到的話，會(huì)怎樣

發(fā)現(xiàn)沒，就是要給你最大底氣，讓你足夠安心待在這里

不過還有更大的底氣，就是保障性租賃住房

這件事我們?cè)谌ツ昃透^，57萬套這個(gè)數(shù)字記憶猶新

然后這次更加明確，從供給來源，到建設(shè)管理要求，再到租金租期都有規(guī)定

比如未來保障性租賃住房，會(huì)以小戶型為主，不過會(huì)增加共享空間

不僅會(huì)集中在新城，也會(huì)在高校園區(qū)、產(chǎn)業(yè)聚集區(qū)、商務(wù)聚集區(qū)，甚至軌交站點(diǎn)周圍都存在

如果沒有看過新加坡的房屋管理規(guī)定，我一定覺得這么規(guī)定是不是有點(diǎn)多

從保障性租賃住房、租賃企業(yè)、房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司、個(gè)人房源、貸款....多方面都有規(guī)定

租賃企業(yè)信息、房源信息、保障房租賃期限等等都做了規(guī)定，連數(shù)據(jù)接口這件事都不放過

但對(duì)比新加坡、德國(guó)來看，目前這些措施可能尚未具體細(xì)化

不過前者的經(jīng)驗(yàn)表明，規(guī)范的市場(chǎng)會(huì)帶來更加長(zhǎng)久、穩(wěn)定的社會(huì)效益

04

這可能是上海租賃市場(chǎng)最大的改變

這些文件我差不多看了3遍，每看一遍都會(huì)有一些新收獲

因?yàn)楫?dāng)你前后串聯(lián)起來的時(shí)候，一些畫面似乎出來了

比如前面說到的鼓勵(lì)長(zhǎng)租、穩(wěn)定租金，還有不得驅(qū)趕租戶

這對(duì)租客而言是極其友善的，但是如果我是房東的話，可能就笑不出來了

而這也似乎意味著城市更鼓勵(lì)規(guī)模化租賃，尤其是保障房租賃

也許對(duì)于上海來說，這不是一門生意，更不應(yīng)該是一門暴利生意，而是每個(gè)人的生存底線

對(duì)于企業(yè)來說，如果你是規(guī)?；赓U，那就追求規(guī)模效應(yīng)，而穩(wěn)定是城市、供給方、承租方三者持續(xù)合作的根本

這似乎是一條完整鏈條上的系統(tǒng)操作

從個(gè)人房源、企業(yè)房源、保障房源三個(gè)供應(yīng)主體，圍繞個(gè)體實(shí)名、房源信息真實(shí)、出租人管理、資金監(jiān)管、保障房供應(yīng)來源這些信息事無巨細(xì)的系統(tǒng)規(guī)劃了一遍

甚至土拍市場(chǎng)，都被規(guī)定土拍的同時(shí)，租賃地塊都需要單列

所以我們才會(huì)看到這同樣是一次牽涉超多部門的一次聯(lián)合行動(dòng)

這件事比一般以為的租賃方案要認(rèn)真的多

和9月北京出臺(tái)的《北京市住房租賃條例》堪稱姊妹篇

也就是說未來一線城市租賃市場(chǎng)，在大的框架上都是一個(gè)方向

不過實(shí)話實(shí)說，上海的租賃條例在落地執(zhí)行層面似乎更接地氣

支持措施增加了金融、保險(xiǎn)手段，也增加了穩(wěn)租金、不得驅(qū)趕租戶這類更細(xì)節(jié)、更人性化措施

而《上海市住房租賃條例（草案）》這份文件的最大意義還在別處

租賃最大的問題是什么

我不知道房東會(huì)不會(huì)抽風(fēng)要提前收房，也不知道我再租房的時(shí)候會(huì)不會(huì)遇到租金猛漲

如果簽很久的合同，房東不愿意，我因?yàn)楣ぷ鞯年P(guān)系可能也不會(huì)長(zhǎng)租

租房，對(duì)每個(gè)來上海打拼的人來說兩個(gè)最大的不確定就是

租期不穩(wěn)定、租金不穩(wěn)定

很多時(shí)候我們會(huì)覺得租房和買房是天壤之別

但如果有一天你被告知，租期是穩(wěn)定的，租金上漲也被限制，租售真的同權(quán)的時(shí)候

你的天平會(huì)不會(huì)傾斜

這份文件目前還是草案階段，期待最終方案的出臺(tái)，這期間各位小伙伴有想法的都可以通過官方渠道去反饋

以上為正文，來自巧克麗麗