移動互聯(lián)網(wǎng)資訊：ydnews
新微友，點擊題目下文字移動互聯(lián)網(wǎng)資訊關(guān)注我哦，每天為您送上新鮮資訊，移動互聯(lián)網(wǎng)人必訂小助手。

租房是人們“買房前”普遍的生活常態(tài)，在熙熙攘攘的剛需租房市場，中介機(jī)構(gòu)搭乘“ 互聯(lián)網(wǎng)”的快車布局租房O2O，房產(chǎn)電商網(wǎng)站一直把“租房”當(dāng)做流量寶地，新崛起的互聯(lián)網(wǎng)中介平臺以免租房傭金切入房產(chǎn)交易市場,而偏居一隅的二房東們似乎被人忘卻……

國務(wù)院在2016年6月初印發(fā)的《關(guān)于加快培育和發(fā)展住房租賃市場的若干意見》罕見地把“住房租賃企業(yè)”作為首要的市場主體，其次才是“房產(chǎn)開發(fā)商”、“中介機(jī)構(gòu)”及“個人房東”，并強(qiáng)調(diào)要“提高住房租賃企業(yè)規(guī)?；?、集約化、專業(yè)化水平”。在中介機(jī)構(gòu)縱橫捭闔的中國租房市場，政府抬高“二房東”的舉措讓人費解。

在信息發(fā)達(dá)的互聯(lián)網(wǎng)時代，為何中介機(jī)構(gòu)并不能改善人們的租房體驗？在日益強(qiáng)烈的“去中介化”呼聲中，為何“二房東”最有希望突圍當(dāng)下的租房市場困境？在職業(yè)二房東加速發(fā)展為公寓管理公司的趨勢中存在諸多難點，這也給創(chuàng)業(yè)者帶來了機(jī)遇。

二房東與中介博弈處于下風(fēng)

據(jù)《中國流動人口發(fā)展報告2015》顯示，2014年底流動人口已達(dá)2.53億，年增長約800萬，流動人口租房率約80%。與剛需的租房需求相比，可租房源存量不足，增量遠(yuǎn)落后于城市新增人口速度，因而，長租市場成為典型的“賣方市場”，租客的話語權(quán)比較微弱。

可供出租的“房源”主要包括：

（1）把自有房屋出租的個人房東，被稱之為“C端房源”；

（2）為租客提供住房租賃服務(wù)的職業(yè)二房東，被稱之為“小B”；

（3）集中出租整棟標(biāo)準(zhǔn)化房源的公寓管理公司，被稱之為“大B”。

很多職業(yè)二房東“山寨版”的公寓，有的是從中介陣營中出走單干，有的是遇到時代機(jī)遇，正好這個能夠賺到錢，但是一直不成規(guī)模，也不成體系，所以叫做“小B”，而大B化的公寓管理公司出身起點較高，管理也比較規(guī)范如自如友家、YOU 等等，他們租的公寓一般是開發(fā)商的，（公寓的一房東其實是房產(chǎn)開發(fā)商），所以說，小B和大B本質(zhì)上都是“二房東”范疇，大B有營業(yè)執(zhí)照，也方便征稅和管理，所以政府更傾向于希望小B發(fā)展為大B。

中介在囤積C端房源后，在搜房、58同城批量發(fā)布房源、組織多人帶看、催促簽定租賃合同的標(biāo)準(zhǔn)化作業(yè)流程。搜房轉(zhuǎn)型（房天下）后衍生租房中介業(yè)務(wù)，58同城收購安居客，鏈家、我愛我家等中介公司也紛紛自建線上平臺。因而中介控制了線上租房的流量入口，這他們?yōu)槎诜e更多的房源帶來了便利。

二房東也需整合分散的C端房源，但與中介機(jī)構(gòu)仍有本質(zhì)區(qū)別：從服務(wù)的穩(wěn)定性上看，二房東為租客提供相對長期、持續(xù)的租賃服務(wù)，而中介只在簽單、收租、退房等環(huán)節(jié)出現(xiàn)，且房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人跳槽率高，不能保證租客的居中服務(wù)；從財務(wù)報表上看，二房東以房屋租賃（含居?。┓?wù)為收入來源，而中介機(jī)構(gòu)獲取交易傭金為收入來源。因而二房東扮演“代理房東”的角色，是自帶貨源的“商戶”（B端）。

在房源爭奪上，二房東與中介是競爭對手，不少二房東聚集的區(qū)域限制了中介的滲透，以昌平區(qū)天通苑為例,大約500個二房東控制當(dāng)?shù)?0%的出租房源。然而，二房東也依賴互聯(lián)網(wǎng)中介平臺推廣其房源出租信息，一些中介為二房東導(dǎo)客而獲得傭金。

在住房租賃市場，中介、房東、二房東之間利益交錯、相互博弈。中介借助互聯(lián)網(wǎng)信息聚合和放大效應(yīng)，一手控制租客的流量入口，一手囤積大量C端房源，不斷擠兌二房東的生存空間。在中介的獨大的市場地位，是虛假房源泛濫、巧立名目抬高租金、隔斷出租、合同陷阱等市場亂象的根源，這讓中國式租房陷入到“剪不斷、理還亂”的重重困局之中。

分享經(jīng)濟(jì)在短租市場風(fēng)云變幻，在長租市場的去中介化或許切實可行

正如房總管CEO林當(dāng)清所說，“20年前我們租房被坑蒙拐騙，20年后還是被坑蒙拐騙，租房的效率和體驗也沒有得到根本提升，人們在租房上耗費的心力、體力、財力等成本巨大。伴隨移動互聯(lián)網(wǎng)技術(shù)的不斷進(jìn)步，一張‘去中介化’的大幕正在拉開。在黑中介如“過街老鼠，人人喊打”的今天，只要找到合適的解決路徑，中介把持租房市場的時代將很快翻篇。

然而，“去中介化”的道路并非坦途。以“租房傭金全免、減半”等為旗號的愛屋吉屋于2016年1月開始向傳統(tǒng)中介收傭金向租客、房東、二房東收取同等比例的傭金；丁丁租房于6月8日宣布正式停止運營，其官網(wǎng)、APP及團(tuán)隊全面并入鏈家。

率先踐行“去中介化”卻是短租市場，旅客與個人房東通過Airbnb、小豬短租、途家等平臺進(jìn)行“直租”正方興未艾，但民宿分享經(jīng)濟(jì)不僅沖擊的是傳統(tǒng)酒店業(yè)的利益，而且由于短租比長租毛利高，一些房東改弦易轍，客觀上加劇了長租市場房源短缺。這是政府所不愿意看到的，德國政府在5月份叫停Airbnb，并下架了柏林2萬多套民宿房源。

但是分享經(jīng)濟(jì)模式在長租市場能否開花結(jié)果呢？以房總管在企業(yè)端的運營為例，小B化的職業(yè)二房東或大B化的公寓管理公司貨源多，把B端房源成批量的上線，平臺的貨源問題迎刃而解；即便在單次成交后，二房東的使用仍然非常高頻。在其用戶版則按“滴滴模式”搭建租客與房東純直租平臺，由于單個房東的房源有限，產(chǎn)品的使用黏性、用戶忠誠度比企業(yè)版稍弱一些。租客幫則創(chuàng)造了前任租客取代中介發(fā)布房源的“轉(zhuǎn)租”模式。其弊端在于，線上C2C（租客to房東）交易是一次性、臨時的，在成交后產(chǎn)品的打開率和用戶的活躍度均會有所下降。

既然個人房東無力承擔(dān)“去中介化”的重任時，那么希望就落在B端房源（二房東或公寓管理公司）肩上了。事實上，一些專門針對職業(yè)二房東及品牌公寓的租賃產(chǎn)品終于迎來了爆發(fā)契機(jī)：

（1）在發(fā)達(dá)國家長租公寓產(chǎn)業(yè)占據(jù)租房市場的50%份額，我國公寓占有率不足10%，市場潛力巨大；特別是在房價居高不下情況下，政府鼓勵民眾長租，必須鼓勵職業(yè)二房東朝著公司化、品牌化方向發(fā)展，并且只有房源不斷向B端聚攏，政府才有精力更有效監(jiān)管，并向住房租賃企業(yè)征收稅費；

（2）二房東經(jīng)營利益上與中介存在競爭關(guān)系，迫切需要去中介化的互聯(lián)網(wǎng)平臺作為新的流量入口和管理平臺以提升服務(wù)效率；二房東或公寓管理公司能夠全天候為租客提供更有誠信、更加穩(wěn)妥的租賃服務(wù)；

（3）小B房源或大B房源在批量上線之后，既解決快速產(chǎn)品的貨源問題，徹底杜絕虛假房源問題；況且二房東或公寓管理公司的操作比個人房東更加高頻，對產(chǎn)品的依賴度、忠誠度更高；并能聚集一批租客使用，從而以商戶運營帶動用戶運營。

房源正加速由小B化向“大B化”集中，從雜牌軍到正規(guī)軍還有很多困難要克服

值得注意的是，中介公司逐漸轉(zhuǎn)型成立公寓管理公司，如鏈家的自如友家、我愛我家投資的相寓都推出了小戶型、標(biāo)準(zhǔn)化的精裝公寓；青年YOU 、寓見等互聯(lián)網(wǎng)公寓品牌也得到資本市場追捧。這些公寓處于就近租客上班的繁華地段，專門的公寓管家提供長租服務(wù)以滿足了新中產(chǎn)年輕人提升居住品質(zhì)的需求。不過，這些公寓只接受年輕的單身白領(lǐng)或未婚情侶，要求每戶入住不超過3人，實際上是為了把小孩、老人的家庭用戶擋在門外。

因此，二房東的“大B化”更能滿足民用剛需長租市場。一些商業(yè)頭腦的職業(yè)二房東也開啟公寓品牌化運作模式，通過租賃服務(wù)口碑吸引更多租客入住，加強(qiáng)了“一房東”議價權(quán)和續(xù)租能力；甚至加速兼并一些經(jīng)營不善的二房東，成長初具規(guī)模的“大B化”公寓管理公司。在競爭越充分的市場，資源就會越往優(yōu)勢方不斷聚集，最終形成壟斷的市場規(guī)律下，必將淘汰一部分落后的二房東。而在職業(yè)二房東“大B化”進(jìn)展中還亟待解決如下痛點：

（1）信息管理手段陳舊：不少二房東仍事無巨細(xì)手工記賬，在小B化時期還可以勉強(qiáng)應(yīng)付，一旦進(jìn)入行業(yè)的高速擴(kuò)展階段，二房東迫切需要一整套住房租賃ERP系統(tǒng)提升效率。

（2）缺乏免費流量入口：不論是整租，還是合租，房間的閑置意味著可變現(xiàn)資金的流失，二房東需要不斷在58同城等媒體“付費置頂”，才不會被中介暴力刷屏所埋沒。據(jù)了解，在上海市場職業(yè)二房東在58同城及其他中介平臺的年推廣費用就高達(dá)5億元。

（3）缺乏資金整合房源：資金周轉(zhuǎn)是職業(yè)二房東的“命門”，在二房東與房東的博弈之中，誰出的房東租金越高、每次墊付金額越大，對于房東就越有吸引力；而越來越多的二房東會因為資金鏈斷裂而被兼并；而正在向“大B化”沖刺的職業(yè)二房東也迫切需要以金融的杠桿盤下更多的房源。

SaaS平臺和消費金融是二房東公司化經(jīng)營、公寓品牌化管理的兩大推手

ToB的住房租賃產(chǎn)品要解決上述二房東“大B化”過程中的障礙，既要強(qiáng)化租賃管理“內(nèi)功”，也須大膽引入金融“外援”。

不少職業(yè)二房東的租賃管理還停留在“刀耕火種”階段，只有借鑒企業(yè)服務(wù)市場的Saas平臺（通常是基于移動端的高級ERP系統(tǒng)，由平臺提供大數(shù)據(jù)和云服務(wù)），才能快速助推二房東將租賃業(yè)務(wù)進(jìn)行數(shù)字化的管理，才有可能在中介公司品牌公寓的競爭中“彎道超車”。

房源管理SaaS平臺要二房東在線下的租賃業(yè)務(wù)流程固化在“產(chǎn)品邏輯”之中，譬如在SaaS工作平臺即時提醒房東或二房東將閑置房源出租并予以發(fā)布，房東能通過移動APP與租客在線溝通，“帶看”記錄可以線上查詢，房東與租客簽訂電子版租房合同，并在線上通過支付寶、微信支付轉(zhuǎn)賬；收租及催繳租金以短信通知租客；以及退租的押金自動返回等場景智能化。實際上，SaaS平臺是集商戶進(jìn)行房源管理、發(fā)布房源、租客管理、合同管理、財務(wù)管理的閉環(huán)平臺。

如果把SaaS平臺比作租房市場“武器”的話，那么消費金融則是二房東通過收購、兼并整合房源的“糧草”。

C端租客的痛點是沒錢租不起房，房總管的做法是調(diào)用螞蟻金服的征信系統(tǒng)為租客人群提供的“分期貸”服務(wù)。而困擾B端二房東的難題是資金周轉(zhuǎn)，由于房產(chǎn)是最大的固定資產(chǎn)，自身金融屬性強(qiáng)，尤其在北上廣深等一線城市的租房投資回報極為穩(wěn)健?，F(xiàn)有魔方金服的“房產(chǎn)金融”業(yè)務(wù)把公寓的經(jīng)營性預(yù)期收益打包成理財產(chǎn)品在平臺上放貸，房總管正把職業(yè)二房東的房源預(yù)期收益“再證券化”讓廣大投資人購買，從而解決職業(yè)二房東在業(yè)務(wù)擴(kuò)展上的貸款困難。不過，目前還有很多的市場教育和線下推廣工作要做。

理想的住房租賃市場商業(yè)模式是C2C（租客to房東）與C2B（租客to二房東）的結(jié)合，在C2C端釋放互聯(lián)網(wǎng)技術(shù)的信息交互和分享優(yōu)勢，不斷導(dǎo)入客源和房源進(jìn)行自主匹配；在C2B端利用SaaS閉環(huán)平臺幫助二房東提升租賃管理效率，以消費金融助力職業(yè)二房東快速壯大為公寓管理公司。

租房是關(guān)系億萬百姓民生的大事，在“去中介化”大勢下，要想讓移動互聯(lián)網(wǎng)技術(shù)普惠廣大租客，就要在長租市場抓住小B房源向大B化集中的趨勢，只要服務(wù)好了二房東或公寓管理公司，才能提升用戶的租房體驗，中國住房租賃市場才會走上健康而有序競爭格局。