疫情原因，國內(nèi)外樓市和經(jīng)濟都受到很大影響，大家紛紛采取自救措施。

如房企推出網(wǎng)絡(luò)看房，盡最大努力吸取客戶信息；

政府頻繁出臺調(diào)控政策（如海南、衡陽、蘇州、陜西等），在限價、封頂銷售和土拍政策上給予房企優(yōu)惠，等等。

但是，在這些動作里，最具有風(fēng)向標(biāo)意義的，還得看北上廣深四大一線城市。

俗話說上行，下效，存乎中，形于外，無論是房企網(wǎng)上賣房還是政府推出樓市優(yōu)惠政策，在北上廣深四大風(fēng)向標(biāo)城市中，北京肯定是排在第一位的；在這些動作中，土拍所傳遞的信號，也是最明確的。

由此，全國樓市看北京，北京樓市看土拍。

4月2日，北京土拍，雖然是以底價成交了三宗地塊，但是土地市場成交情況不同主要與地塊本身的屬性有關(guān)，并不意味著北京土拍市場降溫了。

而現(xiàn)在，仔細(xì)回放上述幾場土拍，我們會發(fā)現(xiàn)，除了昌平東小口鎮(zhèn)的兩塊地，其他的出讓地塊均不再有價格管制。

這也就意味著，北京限價已經(jīng)悄悄放開。

也正是因為如此，綠城才敢于耗費100多億資金，大膽在北京高溢價拿地。因為限價放開，綠城依靠產(chǎn)品力突出重圍的想象空間就打開了。

說實話，看到北京不限價的地塊越來越多，很多人都在心里打上了一個急切的問號：北京樓市的春天，真的要來了？

而當(dāng)前的北京，確實也處于一個非常微妙的特殊時期。

宏觀上：

第一，除開2019年初的“小陽春”之外，北京樓市已經(jīng)涼了差不多快3、4年了，按照之前大家公認(rèn)的一線城市三年一個周期來看的話，新一輪上漲已經(jīng)箭在弦上。

第二，據(jù)央行17日早間公告稱，為對沖央行逆回購到期等因素的影響，維護銀行體系流動性合理充裕，2月17日人民銀行開展了2000億元中期借貸便利（MLF）操作和1000億元7天期逆回購操作。MLF操作中標(biāo)利率為3.15%，較前次下降10個基點。

有意思的是，2019年11月5日，央行也通過1年期中期借貸便利（MLF）“中標(biāo)利率”的方式進行“變相降息”，這是繼9月16日下調(diào)金融機構(gòu)存款準(zhǔn)備金率0.5個百分點之后，兩個月內(nèi)央行的第二次出手；2020年1月6日，下調(diào)金融機構(gòu)存款準(zhǔn)備金率0.5個百分點，釋放長期資金約8000多億元。

第三，2019年以來，國內(nèi)GDP增速持續(xù)下滑，已經(jīng)從2019年初的6.4降低到6。再加上此次疫情影響，很多人預(yù)計2020年一季度的gdp增長只有3%左右。

因此，從保經(jīng)濟、穩(wěn)增長的角度看，地產(chǎn)“夜壺”，也有被再次拿出來的沖動。

第四，三年來，北京房價整體從高位回落了10%左右，部分板塊回落了15%，個別板塊甚至下跌了20%。

而環(huán)顧四周，深圳的二手房價已經(jīng)超過北京，至今還在上升趨勢中，廈門、廣州步步緊逼，南京、杭州全面破3萬，就連蘇州都一度膨脹到喊出：憑啥我不能比上海貴？

回過頭來再看北京，全國最大的洼地，突然變成了北上。

微觀上：

第一，買房人方面，三年來，積壓的購房人越來越多，大家錢包也越來越鼓。而且，三年了，有人的小孩該上學(xué)了，小孩還沒上學(xué)的，至少肚子里也有小孩了。所以，這大人不急，孩子也該著急了。

第二，賣房人方面，年底了，開發(fā)商要沖刺年度銷售目標(biāo)回籠資金，因此新房折扣力度不小。二手房上，有些房東急于出售房子回家過個踏實年，或者賣房救公司，不然老板娘可能就要跟人跑了，時不時就來個揮淚大甩賣。

綜上，無論是從宏觀還是微觀，還是從土拍限價松動的程度來看，北京樓市似乎都有啟動的跡象。

03

那么究竟是不是這樣呢？

世間紛紛擾擾，信息亦假亦真，但大道至簡。星子認(rèn)為，其實影響國內(nèi)樓市、決定房價最核心也是最重要的三個要素不外乎：供需，貨幣，政策。

供需是基本面。它決定了房價漲跌的基礎(chǔ)，任何脫離了供需的討論，都是耍流氓。如果不相信，你去問問早年投資重慶的那幾批人，他們一定會拉著你的手一把鼻涕一把淚地告訴你，自助餐一樣無限量、24小時全天候供應(yīng)的重慶房子，把所有人都吃傷了，吃吐了。

上面這張圖，是最近4年北京樓市的土地供應(yīng)量，由于北方的房子從拿地到銷售，周期平均在1.5年左右，所以，2019年上市的房子，大部分是2017年和2018年上半年拿地建設(shè)的。2020年上市的房子，大部分是2018年和2019年上半年拿地建設(shè)的。

從土地成交來看，2017年2018年土地供應(yīng)不算太緊張，加起來比2015年2016年還要多一些。因此供應(yīng)端的矛盾，短期內(nèi)還是不太突出。

有人說限價房土地成交不少，擠壓了商品房。對也不對，限價房一樣是有效供應(yīng)，雖然成交沒有那么火爆，日光月光的，但是也不差，很多資金有限的人購買限價房去了，自然也就解決了一部分需求。

從購房需求人口來看，地球人都知道，2017年，2018年，2019年，北京常駐人口都是減少的，2020年受疫情影響，應(yīng)該也不例外。但這不是重點，因為目前北京實行的是嚴(yán)格的5年社保才能購房的政策。所以應(yīng)該看2015年，2016年的人口增減情況。

從上面的圖可以看出，和2010年2011年一年就是大幾十萬的人口增量相比， 2015年2016年的購房人口壓力，不是小，是小太多了。

因此，從常駐人口增量也可以看出，為什么2015年2016年那兩年房價突燃串升那么猛，基本接近一倍的漲幅？

一個重要的原因就是，2010年北京常駐人口足足增加了102萬，2011年又是57萬，這兩年160萬的潛在購房人，集中在2015年2016年達(dá)到了五年社保購房資格，可以說購房需求完全井噴。

需求端井噴，但是供應(yīng)端一樣老牛拉馬車。所以，當(dāng)時面臨嚴(yán)重的供需矛盾，不大漲，真天理不容了。

2020年的時候，2015年進入北京的人將有購房資格，而2015年北京常駐人口只增加了19萬，相較于2010年的102萬，還不到五分之一。

有人說為啥不看看戶籍人口？戶籍人口增加一個就實打?qū)嵙ⅠR增加一個購買力啊。

如果你看到戶籍人口的數(shù)量和趨勢的話，可能會更沮喪。

第一，由于北京很早就開始就嚴(yán)格控制人口，所以對于戶口這張藍(lán)票票，拽的很緊?；疽荒昃驮谑畮锥f，最高峰的2011年，也就21萬，相較于百萬級別的常駐人口增長，這真不算主力。

同時，從大趨勢來看，還在進一步收緊，逐年下降，從2017年開始，戶籍人口甚至負(fù)增長了。

因此，從需求端而言，2020年，并非北京樓市的大年。

04

那么貨幣端呢？

在樓市里，貨幣是動力源。貨幣供應(yīng)的多少，直接決定著房價的漲跌?？梢赃@樣說，貨幣之水的深淺，決定著房地產(chǎn)這條大船水位線的高低。

我們就看一個數(shù)，M2，也就是廣義貨幣供應(yīng)量，這個數(shù)是最能反映全社會資金面的，對樓市影響也最大。

上圖是歷年來M2的總量和增量?？梢钥吹剑琈2一直在增加，從2009年的60萬億來到2019年10月末的194萬億，到年底預(yù)計為196萬億。十年間貨幣總量增長3.2倍。

如果你再算算目前北京的房價和2009年北京的房價比，其實大約也就在3.5倍左右。所以，正如上面所說，房子還是十年前那套房子，甚至更老一點，更丑一點。

但是，你大娘還是你大娘，可你手里的紙幣卻已經(jīng)不是十年前的那張紙幣了。

如果我沒記錯的話，十幾年前100元上面是四個老爺爺，現(xiàn)在100元上面，只有一個老爺爺了吧？

如果進一步分析可以看出，M2十年間增長了3倍多，但是平均到每年下來，并不是勻速的，而是有的年份增長快，有的年份增長慢。

比如2009年增長高達(dá)27.6%，2010年是20%。這兩年為啥這么快？四萬億啊親。而2014年的時候只有10.9%，到2017年，2018年，2019年（預(yù)測數(shù)據(jù)），則降到了個位數(shù)。

再看看房價變化呢？簡直對應(yīng)的是不要不要的。

2009年2010年M2連續(xù)兩年增幅超過20%，北京樓市迎來四萬億之后的翻倍上漲。

之后M2增速逐年放緩，到2014年增速降低到10.9%，相較于2009年的高點跌幅達(dá)到三分之二，反映到樓市上就是北京市場2014年冷到了極點。

翻過來2015年2016年，M2增速來了個大反轉(zhuǎn)，快速止跌反彈，達(dá)到13.9%和12.1%。結(jié)果就是樓市再度引爆，大家都很清楚了，北京房價在高位實現(xiàn)了難度極大的接近翻倍的漲幅。

這難度，不亞于給幻影戰(zhàn)斗機空中加油。

而到了2017年，2018年，2019年，M2增速連續(xù)3年在個位數(shù)低位運行，北京的房價，隨之進入下行期。

因此，通過M2的歷年增速變化情況，可以明顯得出，貨幣的放水速度，直接決定了房價的漲跌。正如我們前面所說，貨幣是房價漲跌的動力源，貨幣之水的深淺，決定了房地產(chǎn)這條船水位線的高低。

所以，從貨幣供應(yīng)的角度來看，北京房價要再次啟動，必定需要貨幣在后面大力支援，至少M2的增速要達(dá)到兩位數(shù)以上才行。

目前，從貨幣端來看，北京樓市回暖是可能的，大漲是不會的。

05

最后是政策端。

前面我們說了，目前國內(nèi)的經(jīng)濟模式是馬克思主義政治經(jīng)濟學(xué)指導(dǎo)下的市場經(jīng)濟。因此，在研究經(jīng)濟基本面和基本規(guī)律的同時，我們還必須從宏觀調(diào)控的角度多方考慮。

具體到樓市上，就是調(diào)控政策的松緊問題。

從四大一線城市目前的調(diào)控政策上看，北京無論在那個方面，幾乎都是最嚴(yán)的。社保5年限購，非普首套貸款比例40%，二套80%，等等，不一一列舉，大家都清楚。

雖然疫情嚴(yán)峻，但從目前的情況看，北京限購限貸等關(guān)鍵性政策還是沒有放松的跡象。畢竟北京，是中國城市的“老大”，全國可都盯著呢。

當(dāng)然，北京樓市放松土拍限價，已經(jīng)起到了一定的風(fēng)向標(biāo)作用。敏感的城市，如蘇州，還是察覺到北京已經(jīng)在吹風(fēng)了。

▲蘇州土地新政：超過市場指導(dǎo)價的，不需要封頂銷售，進入一次性報價的，也不用進行現(xiàn)房銷售了。這也意味著政府當(dāng)下對價格的管控有所削弱。

06

記性好的人可能還都記得，前些年兩會上的“有恒產(chǎn)者有恒心”，直接把北京樓市推向了頂峰。

隨后，從2016年開啟的“房住不炒”各項政策，又把北京樓市帶入冰封時代。

因此，當(dāng)下北京的樓市，是敏感期、特殊期、混沌期。為了對抗疫情，為了延續(xù)經(jīng)濟，稍微吹吹暖風(fēng)可以，接下來怎么走，還得看推遲的大會。

畢竟在我國，事兒來了，先會很淡定。后面事兒大了，GDP扛不住了，就會慌張了。