作者：唐青林 李舒 楊巍

單位：北京市安理律師事務(wù)所

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關(guān)于土地受讓方的過戶登記請(qǐng)求是否適用訴訟時(shí)效的問題，目前法院裁判觀點(diǎn)并不統(tǒng)一，部分法院認(rèn)為該項(xiàng)請(qǐng)求權(quán)具有物權(quán)性質(zhì)，不適用訴訟時(shí)效的規(guī)定；部分法院認(rèn)為該項(xiàng)請(qǐng)求權(quán)應(yīng)適用訴訟時(shí)效的規(guī)定。

四川省高級(jí)人民法院

土地受讓方請(qǐng)求轉(zhuǎn)讓方辦理過戶登記不受訴訟時(shí)效限制

土地轉(zhuǎn)讓合同的受讓方請(qǐng)求轉(zhuǎn)讓方協(xié)助辦理土地使用權(quán)轉(zhuǎn)移登記手續(xù)，該項(xiàng)請(qǐng)求權(quán)與一般的債權(quán)請(qǐng)求權(quán)不同，具有物權(quán)性質(zhì)，故不應(yīng)適用訴訟時(shí)效的規(guī)定。

《中華人民共和國民法通則》

第一百三十五條  向人民法院請(qǐng)求保護(hù)民事權(quán)利的訴訟時(shí)效期間為二年，法律另有規(guī)定的除外。

《最高人民法院關(guān)于審理民事案件適用訴訟時(shí)效制度若干問題的規(guī)定》

第一條  當(dāng)事人可以對(duì)債權(quán)請(qǐng)求權(quán)提出訴訟時(shí)效抗辯，但對(duì)下列債權(quán)請(qǐng)求權(quán)提出訴訟時(shí)效抗辯的，人民法院不予支持：

（一）支付存款本金及利息請(qǐng)求權(quán)；

（二）兌付國債、金融債券以及向不特定對(duì)象發(fā)行的企業(yè)債券本息請(qǐng)求權(quán)；

（三）基于投資關(guān)系產(chǎn)生的繳付出資請(qǐng)求權(quán)；

（四）其他依法不適用訴訟時(shí)效規(guī)定的債權(quán)請(qǐng)求權(quán)。

《中華人民共和國民法總則》

第一百八十八條  向人民法院請(qǐng)求保護(hù)民事權(quán)利的訴訟時(shí)效期間為三年。法律另有規(guī)定的，依照其規(guī)定。

訴訟時(shí)效期間自權(quán)利人知道或者應(yīng)當(dāng)知道權(quán)利受到損害以及義務(wù)人之日起計(jì)算。法律另有規(guī)定的，依照其規(guī)定。但是自權(quán)利受到損害之日起超過二十年的，人民法院不予保護(hù)；有特殊情況的，人民法院可以根據(jù)權(quán)利人的申請(qǐng)決定延長(zhǎng)。

第一百九十二條  訴訟時(shí)效期間屆滿的，義務(wù)人可以提出不履行義務(wù)的抗辯。

訴訟時(shí)效期間屆滿后，義務(wù)人同意履行的，不得以訴訟時(shí)效期間屆滿為由抗辯；義務(wù)人已自愿履行的，不得請(qǐng)求返還。

第一百九十六條  下列請(qǐng)求權(quán)不適用訴訟時(shí)效的規(guī)定：

（一）請(qǐng)求停止侵害、排除妨礙、消除危險(xiǎn)；

（二）不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)和登記的動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的權(quán)利人請(qǐng)求返還財(cái)產(chǎn)；

（三）請(qǐng)求支付撫養(yǎng)費(fèi)、贍養(yǎng)費(fèi)或者扶養(yǎng)費(fèi)；

（四）依法不適用訴訟時(shí)效的其他請(qǐng)求權(quán)。

以下為該案在高級(jí)法院審理階段，裁定書中“本院認(rèn)為”就該問題的論述：

關(guān)于此案是合同糾紛，應(yīng)當(dāng)適用訴訟時(shí)效的規(guī)定，中正公司起訴超過訴訟時(shí)效問題?？萍脊菊?qǐng)求中升種業(yè)公司協(xié)助辦理案涉土地使用權(quán)轉(zhuǎn)移登記手續(xù)的訴訟主張與一般的債權(quán)請(qǐng)求權(quán)不同，該項(xiàng)請(qǐng)求權(quán)具有物權(quán)性質(zhì)，不應(yīng)適用訴訟時(shí)效的規(guī)定。因此，中升種業(yè)公司關(guān)于中正科技公司的訴訟請(qǐng)求已經(jīng)超過時(shí)效期間的上訴理由不成立。

關(guān)于土地受讓方的過戶登記請(qǐng)求是否適用訴訟時(shí)效的問題，目前法院裁判觀點(diǎn)并不統(tǒng)一，部分法院認(rèn)為不適用，部分法院認(rèn)為適用。本書作者傾向于認(rèn)同《上海市高級(jí)人民法院物權(quán)民事糾紛辦案要件指南》對(duì)該問題的規(guī)定，即“一般情形下，物權(quán)變動(dòng)請(qǐng)求權(quán)的訴訟時(shí)效，仍適用二年的時(shí)效（2017年10月1日生效的《民法總則》已修改為三年），因?yàn)樵谖餀?quán)變動(dòng)結(jié)果發(fā)生前，物權(quán)未發(fā)生轉(zhuǎn)移或設(shè)定，請(qǐng)求人只能基于債權(quán)請(qǐng)求權(quán)要求對(duì)方交付或協(xié)助登記?！?/strong>

（一）認(rèn)定土地受讓方的過戶登記請(qǐng)求不適用訴訟時(shí)效的案例（案例1-案例2）

案例1：再審上訴人灤平縣勝龍房地產(chǎn)開發(fā)有限責(zé)任公司與被上訴人王喜鳳因房屋買賣合同糾紛再審民事判決書[承德市中級(jí)人民法院（2015）承民再終字第41號(hào)]認(rèn)為，“2004年9月l5日，王喜鳳與勝龍公司簽訂的《商品房買賣合同》合法有效。201O年8月5日，王喜鳳與屈某某簽訂的《協(xié)議書》雖未加蓋勝龍公司印章，但此協(xié)議是在包括王喜鳳在內(nèi)多名住戶因房屋辦證問題到雙灤區(qū)政府信訪區(qū)政襯責(zé)成司法局法律援助中心協(xié)調(diào)的情況下簽訂的，勝龍公司對(duì)此知曉，故視為合法有效。為此，王喜鳳要求按照該協(xié)議支付違約金的請(qǐng)求應(yīng)予支持。王喜風(fēng)要求勝龍公司辦證屬于物上請(qǐng)求，物權(quán)不能適用訴訟時(shí)效，勝龍公司應(yīng)當(dāng)協(xié)助王喜鳳辦理房屋產(chǎn)權(quán)證。”

案例2：湖南松德房地產(chǎn)開發(fā)有限公司與安仁縣圣博置業(yè)有限公司建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同糾紛民事判決書[湖南省郴州市中級(jí)人民法院（2014）郴民一初字第52號(hào)]認(rèn)為，“關(guān)于湖南松德公司要求辦理土地過戶登記的訴請(qǐng)是否超過訴訟時(shí)效的問題，安仁圣博公司已向湖南松德公司交付涉案土地的使用權(quán)證，現(xiàn)湖南松德公司請(qǐng)求辦理土地過戶登記手續(xù)具有物權(quán)屬性，系物權(quán)請(qǐng)求權(quán)，依法不應(yīng)適用訴訟時(shí)效的規(guī)定。因此，安仁圣博公司辯稱本案超過訴訟時(shí)效的理由不成立，不予支持。”

（二）認(rèn)定土地受讓方的過戶登記請(qǐng)求適用訴訟時(shí)效的案例（案例3-案例5）

案例3：上海美田摩托車有限公司與溫嶺市正田摩托車零部件制造有限公司一般買賣合同糾紛申請(qǐng)?jiān)賹徝袷虏枚〞鳾最高人民法院（2014）民申字第909號(hào)]認(rèn)為，“訴訟時(shí)效制度的基本價(jià)值不僅在于督促權(quán)利人及時(shí)行使權(quán)利，更在于平衡權(quán)利人和義務(wù)人的利益關(guān)系。由于雙方轉(zhuǎn)讓的是劃撥性質(zhì)的土地使用權(quán)及其上的房產(chǎn)，需要辦理出讓手續(xù)并取得房產(chǎn)證后才能進(jìn)行轉(zhuǎn)讓過戶，因此雙方簽訂協(xié)議之時(shí)案涉房地產(chǎn)尚不具備轉(zhuǎn)讓過戶的條件；直至2007年美田公司辦妥土地使用權(quán)出讓手續(xù)并取得房產(chǎn)證時(shí)轉(zhuǎn)讓條件才得以具備，但美田公司此時(shí)并未通知正田公司，正田公司對(duì)此亦不知情。據(jù)此原審法院認(rèn)定正田公司主張房地產(chǎn)過戶請(qǐng)求權(quán)的訴訟時(shí)效起算時(shí)間應(yīng)當(dāng)從美田公司辦妥土地使用權(quán)出讓手續(xù)取得房產(chǎn)證并通知正田公司后才開始計(jì)算，符合訴訟時(shí)效制度的價(jià)值取向，并無不當(dāng)。美田公司申請(qǐng)?jiān)賹彿Q本案已超過訴訟時(shí)效與本案事實(shí)不符，本院不予支持。”

案例4：唐山新戴河房地產(chǎn)開發(fā)有限公司與唐山康泰建筑工程有限公司建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同糾紛申請(qǐng)?jiān)賹徝袷屡袥Q書[最高人民法院（2015）民提字第35號(hào)]認(rèn)為，“因相關(guān)政府文件能夠證明康泰公司一直因土地過戶問題向新戴河公司及政府主管部門主張權(quán)利，故康泰公司的反訴并未超過訴訟時(shí)效期間。康泰公司反訴要求新戴河公司繼續(xù)履行案涉《土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同》，向康泰公司交付打網(wǎng)崗島內(nèi)800畝土地，并為康泰公司辦理上述土地使用權(quán)過戶登記手續(xù)的請(qǐng)求符合法律規(guī)定，應(yīng)當(dāng)予以支持?！?/p>

案例5：林綺卿與中山市建設(shè)企業(yè)資產(chǎn)經(jīng)營有限公司建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同糾紛民事判決書[廣東省中山市第一人民法院（2009）中一法民一初字第213號(hào)]認(rèn)為，“林綺卿、建設(shè)資產(chǎn)公司簽訂的《協(xié)議書》經(jīng)上述分析為合法有效合同，雙方當(dāng)事人均應(yīng)恪守各自的義務(wù)，享受相應(yīng)的權(quán)利?，F(xiàn)林綺卿已履行支付部分購地款283815元的義務(wù)，余下購地款300000元雙方在《協(xié)議書》中約定“待辦完土地使用證手續(xù)5天內(nèi)一次付給中山市建筑設(shè)計(jì)院”，但因雙方在《協(xié)議書》中沒有明確約定辦理涉案土地使用權(quán)過戶手續(xù)的具體時(shí)間及期限，即林綺卿可隨時(shí)向土地使用權(quán)出讓人提出辦理土地使用權(quán)過戶手續(xù)的權(quán)利，建設(shè)資產(chǎn)公司也應(yīng)積極履行為林綺卿辦理土地使用權(quán)過戶手續(xù)的義務(wù)。林綺卿曾于2007年1月15日向法院提起訴訟，根據(jù)最高人民法院《關(guān)于審理民事案件適用訴訟時(shí)效制度若干問題的規(guī)定》第六條、第十二條的規(guī)定，訴訟時(shí)效產(chǎn)生中斷，本案訴訟時(shí)效期間應(yīng)從中斷時(shí)起重新計(jì)算，故林綺卿于2009年1月8日提起訴訟并未超過兩年法定訴訟時(shí)效。建設(shè)資產(chǎn)公司主張林綺卿的訴訟已超過法定訴訟時(shí)效的辯解欠缺事實(shí)和法律依據(jù)，一審法院不予采納?！?/p>

（三）地方法院規(guī)定

《上海市高級(jí)人民法院物權(quán)民事糾紛辦案要件指南》（2012年7月9日生效）

第六條（主張物權(quán)變動(dòng)的要件事實(shí)）  ……對(duì)于基于法律行為的物權(quán)變動(dòng)，需要通過兩個(gè)階段的行為來完成：

一是物權(quán)變動(dòng)基礎(chǔ)法律關(guān)系的設(shè)立，通常是指簽定以發(fā)生、變動(dòng)、消滅債權(quán)債務(wù)關(guān)系，從而引發(fā)物權(quán)變動(dòng)為主旨的債權(quán)合同，學(xué)理上稱之為物權(quán)變動(dòng)的原因行為，如買賣雙方簽定房屋買賣合同；

二是物權(quán)變動(dòng)行為，該行為以設(shè)定、變動(dòng)和消滅物權(quán)為目的，如雙方至房產(chǎn)交易登記機(jī)構(gòu)辦理產(chǎn)權(quán)過戶手續(xù)。物權(quán)變動(dòng)的基礎(chǔ)法律關(guān)系，在當(dāng)事人之間僅產(chǎn)生債的權(quán)利義務(wù)關(guān)系，在債法意義上具有約束力，合同成立生效并不意味著物權(quán)就當(dāng)然地發(fā)生了變動(dòng)，但是該基礎(chǔ)法律關(guān)系是物權(quán)變動(dòng)的重要基礎(chǔ)和原因，無此基礎(chǔ)關(guān)系，當(dāng)事人要求物權(quán)變動(dòng)的請(qǐng)求權(quán)亦就失去了權(quán)源根基，無法請(qǐng)求對(duì)方履行交付或協(xié)助登記等變動(dòng)義務(wù)。這里的物權(quán)變動(dòng)，包括所有權(quán)轉(zhuǎn)移、用益物權(quán)設(shè)定、擔(dān)保物權(quán)設(shè)定等法律行為，當(dāng)事人主張相應(yīng)的物權(quán)變動(dòng)時(shí)，應(yīng)當(dāng)提供證據(jù)證明雙方之間存在買賣合同、用益物權(quán)設(shè)定合同、抵押設(shè)定合同、質(zhì)權(quán)設(shè)定合同，以債務(wù)人不履行到期債務(wù)而債權(quán)人可以留置合法占有的動(dòng)產(chǎn)等要件事實(shí)。

這里要注意，一般情形下，物權(quán)變動(dòng)請(qǐng)求權(quán)的訴訟時(shí)效，仍適用二年的時(shí)效，因?yàn)樵谖餀?quán)變動(dòng)結(jié)果發(fā)生前，物權(quán)未發(fā)生轉(zhuǎn)移或設(shè)定，請(qǐng)求人只能基于債權(quán)請(qǐng)求權(quán)要求對(duì)方交付或協(xié)助登記。

另應(yīng)注意，對(duì)于基于非法律行為的物權(quán)變動(dòng)，如依人民法院、仲裁委員會(huì)的法律文書或者人民政府的征收決定等引發(fā)的物權(quán)變動(dòng)，因繼承或者受遺贈(zèng)引發(fā)的物權(quán)變動(dòng)，因合法建造、拆除房屋等事實(shí)行為引發(fā)的物權(quán)變動(dòng)，當(dāng)事人無需主張物權(quán)變動(dòng)，因?yàn)榉ǘǖ姆欠尚袨橐坏┏霈F(xiàn)，相應(yīng)的物變動(dòng)便依據(jù)法律規(guī)定自行完成，無需他人協(xié)助，如果當(dāng)事人對(duì)物權(quán)歸屬有爭(zhēng)議的，可以提起物權(quán)確認(rèn)之訴，對(duì)此后文將詳述。不過應(yīng)予注意的是，雖然非法律行為能夠直接引起物權(quán)變動(dòng)，但是后續(xù)的變動(dòng)登記、交付等行為，可能仍需他人的協(xié)助或配合，他人亦應(yīng)積極履行前述義務(wù)，當(dāng)然這種義務(wù)不是協(xié)助進(jìn)行物權(quán)變動(dòng)的義務(wù)。