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問題1：11.28新政的“貸款記錄”包含酒店式公寓、商鋪與寫字樓等商業(yè)類型嗎？ 答疑：處決于未來貸款買房的銀行認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)，不同的銀行認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)不同，大致分為四大標(biāo)準(zhǔn)：房產(chǎn)貸款性質(zhì)、房產(chǎn)證使用性質(zhì)、房產(chǎn)交易中心記錄與個(gè)人征信。 大部分銀行會(huì)根據(jù)之前的房產(chǎn)貸款性質(zhì)與房產(chǎn)證使用性質(zhì)來判斷，如果顯示的是商業(yè)用房貸款或商業(yè)類產(chǎn)證，那么接下來購買住宅的話還是算首套。 但是，也有部分銀行是根據(jù)房產(chǎn)交易中心記錄來判斷，房產(chǎn)交易中心查冊導(dǎo)出首套房信息，名單在冊的就算是首套。 另外，還有部分銀行以個(gè)人征信為準(zhǔn)，對于之前貸款買過商辦住宅的客戶，只要個(gè)人征信顯示貸款記錄為住房類貸款，再次貸款買房就不算首套了。 為了了解的更清楚，我們對幾家銀行做了一個(gè)調(diào)查， 把各家銀行的判斷標(biāo)準(zhǔn)列了一份表格，大家可作為參考。 各大銀行對于首套房的認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)（圖片可點(diǎn)開預(yù)覽） 問題2：酒店式公寓類型的房子好轉(zhuǎn)讓嗎？ 答疑：一般情況下，地段不錯(cuò)、未來規(guī)劃不錯(cuò)的話還是很好轉(zhuǎn)讓的。 在上海，購買酒店式公寓的人群一般分為兩大類，一類就是純投資，另一類就是在上海目前嚴(yán)厲的限購政策下買來過渡的。但是，長遠(yuǎn)來看，后者一旦具備購買住宅的資格與能力，那么此前用來過渡的酒店式公寓勢必也會(huì)變成投資的性質(zhì)。因此，歸根結(jié)底，購買酒店式公寓時(shí)，就應(yīng)該想到未來如果轉(zhuǎn)讓是否好出手。 為此，我整理了4個(gè)因素，如果能同時(shí)滿足3項(xiàng)及以上的因素，那么未來應(yīng)該是很好出手的。 問題3：酒店式公寓等不限購房源需要繳納房產(chǎn)稅嗎？ 答疑：不需要，房產(chǎn)稅是針對住房進(jìn)行征收，酒店式公寓等不限購房源不需要繳納。 我們可以看一下關(guān)于房產(chǎn)稅征收的通知原文中提到的對象：2011年1月28日起，本市居民家庭在本市新購且屬于該居民家庭第二套及以上的住房（包括新購的二手存量住房和新建商品住房，下同）和非本市居民家庭在本市新購的住房。 問題4：酒店式公寓貸款與住宅的區(qū)別？ 答疑：酒店式公寓等不限購房源不能申請公積金貸款，只能純商貸，且貸款年限只能是10年，利率是1.1倍；而普通住宅可以公積金貸款也可以商貸，貸款年限最長可貸30年。 問題5：酒店式公寓如何辦理產(chǎn)證？ 答疑：如果是新房的話，有的開發(fā)商會(huì)給代辦，但是需要繳納部分手續(xù)費(fèi)；如果是自己辦理的話，需要攜帶身份證、戶口本、收入證明、銀行流水去房管局與房地產(chǎn)交易中心辦理。 另外，需要說明一下的是，有些酒店式公寓樓盤的土地性質(zhì)是集體產(chǎn)權(quán)，這樣的房子購買者是沒有房產(chǎn)證的，原則上不建議大家購買此種類型的房子。 問題6：最新的嘉興限購政策包括嘉善與桐鄉(xiāng)嗎？ 答疑：不包括，嘉興的限購范圍只包含南湖區(qū)、秀洲區(qū)、嘉興經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)。嘉善、海寧、海鹽、平湖與桐鄉(xiāng)目前還是不限購的狀態(tài)。 另外，值得一提的是，嘉興是浙江除省會(huì)城市杭州外，唯一一個(gè)啟動(dòng)限購的地級(jí)市，限購對象是針對非本市戶籍居民家庭，本市居民家庭不受限制。 問題7：上海的50年不限購的房子到期后怎么續(xù)，有出臺(tái)相關(guān)政策嗎？ 答疑：房子的年限是根據(jù)土地的使用性質(zhì)來看的，50年只是房子的使用權(quán)限制，至于50年后怎么續(xù)，目前國家并沒有明確出臺(tái)相關(guān)的政策。 問題8：酒店式公寓開發(fā)商拿到預(yù)售證之后是不是就說明價(jià)格就已經(jīng)定了，開盤時(shí)會(huì)不會(huì)再漲價(jià)？ 答疑：按照“滬六條”的規(guī)定，目前開發(fā)商拿到預(yù)售證之后，網(wǎng)上房地產(chǎn)就可以查到備案價(jià)，原則上意味著房子的價(jià)格已經(jīng)定好了。而且，售樓處報(bào)價(jià)只能下浮20%，不能超過備案價(jià)。按照規(guī)定，目前售樓處必須要公示備案價(jià)。 給大家截了一個(gè)網(wǎng)房的備案價(jià)格圖，給大家參考一下。 問題9：購買酒店式公寓需要繳納哪些稅費(fèi)？ 答疑：新房與二手房差別較大。酒店式公寓新房買入時(shí)，稅費(fèi)和普通住宅差不多，但一旦轉(zhuǎn)讓，稅費(fèi)就要高得多。之前我們的第二堂課有專門做過一期答疑，里面有詳細(xì)介紹到，可以戳下文閱讀原文。 這里就簡單的說一下： 首先是新房部分，目前在上海購買酒店式公寓等不限購房源主要是繳納兩個(gè)稅種——印花稅與契稅。其中印花稅=交易總價(jià)* 0.05%稅率；契稅=總房款*3%。 再是二手轉(zhuǎn)讓部分，原則上賣方與買方兩個(gè)角色都需要繳納稅費(fèi)，這里我做了一張圖片，供大家參考。 問題10：最近賣的比較好的酒店式公寓樓盤推薦 答疑：根據(jù)搜狐焦點(diǎn)網(wǎng)統(tǒng)計(jì)，上周酒店式公寓等商住類樓盤賣得最好的樓盤是青浦寶龍城市廣場，11月27日二期剛開盤，戶型為45-65平loft，主力戶型為54平，均價(jià)28000元/平。預(yù)計(jì)2018年年底毛坯交付。 另外，我們也將上周成交套數(shù)前十的酒店式公寓等商住類樓盤列了一個(gè)表格，基本上是目前新房市場上最近有過開盤動(dòng)作且關(guān)注度比較高的酒店式公寓項(xiàng)目，在之前的課程當(dāng)中，多多少少也有提到過，大家可以作為參考。 從表格當(dāng)中我們可以看到，松江的樓盤占到4個(gè)，分別是九亭中心、more街區(qū)、恒都廣場與國樂廣場，也說明松江區(qū)的酒店式公寓樓盤關(guān)注度較高。 如果還想繼續(xù)聽課，可以掃描以下二維碼，暗號(hào)“不限購買房”，我們的狐小助就會(huì)加你進(jìn)討論群啦！ |
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購買酒店式公寓判斷要素（圖片可點(diǎn)開預(yù)覽）
網(wǎng)上房地產(chǎn)顯示的備案價(jià)（圖片可點(diǎn)開預(yù)覽）
酒店式公寓需要繳納的稅費(fèi)（圖片可點(diǎn)開預(yù)覽）
上周成交top10商業(yè)類樓盤（圖片可點(diǎn)開預(yù)覽）
