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 地盤說
樓市下半場，對于開發(fā)商來說，即是機遇又是挑戰(zhàn)。
?? 撰文 | 李逍遙 ? 《地盤》特邀撰稿人 數天前，朋友圈被一張外賣小哥去售樓處送外賣順便買了套公寓的照片刷屏。公寓作為住房市場重要的組成部分，隨著房價的高企，嚴厲限購政策的出臺，越發(fā)受到置業(yè)者的青睞。 1 鄭州公寓市場縱覽 ▽ 9月30日，鄭州市自然資源和城市規(guī)劃局下發(fā)《關于加強商品住房用地管理的通知》，《通知》稱，全市范圍內土地出讓涉及招商引資和產業(yè)用地的，不得搭配商品住房以混合方式供應，并設置前置條件。 分析人士認為，文件的目的就是為了“穩(wěn)地價、穩(wěn)房價、穩(wěn)預期”。此前借道產業(yè)地產推出公寓產品的邊兒擦不著了。 ?新通知 鄭州公寓發(fā)展至今，時間并不算長。
2003年，鄭州第一家純小戶型社區(qū)時尚Party誕生，這是鄭州第一代公寓。2006年，以國貿360為代表的二代公寓，引領了當時鄭州的時尚生活潮流。 
?360廣場背后就是國貿酒店公寓 近10年的時間里，公寓產品逐漸在鄭州東西南北遍地開花，直到2016年房價進入瘋漲期，限購政策出臺后，公寓產品因不限購、總價低一度成為樓市的香餑餑。2016年，鄭州市公寓市場供應近114萬方，將近是2015年公寓供應量的2倍；2016年銷售市場成交近105萬方，實現(xiàn)供銷基本持平。2018年全年，公寓市場供應近160萬方，同比上升48%左右，全年成交135萬方，同比上升28%。公寓仿佛一下子成了香餑餑，到外都有公寓產品在供應。也有人在購買。
歸根結底，公寓相對低的門檻，給了許多年輕人扎根城市的機會，才能有如此驚人的去化成績。況且公寓的設計越來越符合年輕人的品味，公寓產品麻雀雖小五臟俱全，客廳、臥室、廚房、書房、飄窗、衛(wèi)生間各類居住功能樣樣齊備。
?不限購的公寓進入井噴增長階段 而且，公寓發(fā)展采用的先進理念已經超越住宅。就居住功能升級來說，因為公寓與住宅相比的先天弱勢，開發(fā)商在智能、科技、環(huán)保的運用方面更舍得投入。另一方面，眼下公寓的開發(fā)商在前期建設中，也考慮到了酒店、書吧、干洗店、影院等配套設施。更有甚者，開發(fā)商在此基礎上，還打造主題公寓，比如說創(chuàng)業(yè)創(chuàng)新等。伴隨著鄭州發(fā)展，消費理念升級，新生代人口90后、95后，甚至是00后的住房消費需求必然和原來不同，開發(fā)商不斷更新迭代的公寓產品，更容易滿足新生代人口的需求。這是很強大但在現(xiàn)階段容易被忽略的因素。
?小而美的公寓滿是生活氣息 唱衰公寓的聲音，從來不絕于耳，有些人站在上帝視角對公寓極盡苛責，然而存在即合理，凡事都有多面性。
以鄭州為例，鄭州確定建設國家中心城市之后，加大了吸引人口流入的力度，這些流入人口的數量是一個驚人數字。人多了，需要就有不同。2016年房價暴漲，讓很多人錯失了上車的機會，并不是每個人都能拿得出三四十萬的首付。
?源源不斷的人口流入給了公寓更大的市場空間 即使以生活品質極巨下滑為代價，用首付分期買了一套住宅，每月扛著五、六千的房貸，加之下一筆分期還遙遙無幾的焦慮，也會讓很多人陷入困境。對比之下，公寓的優(yōu)勢顯而易見，熱度居高不下，也就在情理之中了。 2 鄭州公寓產品分類 ▽ 市場大了，分蛋糕的人就多了，也就造成了現(xiàn)在鄭州公寓市場魚龍混雜的局面。目前，鄭州公寓產品比較集中呈現(xiàn)的是平層公寓和LOFT產品。 誕生之初，針對的客戶是中高收入的高凈值人群，居住公寓的人有強烈的身份認同感。在中國房地產發(fā)展過程中，公寓這個詞一度成為高端住宅的代名詞。如北京棕櫚泉國際公寓、通泰國際公寓、成都的成都阿瑪尼公寓等。這種項目普遍特點就是高層、豪宅、大戶型、大平層。
?公寓原本屬于高凈值人群 只是，眼下國內很多城市公寓市場已經背離了公寓的初衷。市場上不少類公寓產品把本來的精英居所變成了剛需集中營。
近些年，商業(yè)與辦公產品市場去化難，相對而言，公寓則好出手的多。于是很多原來規(guī)劃的寫字樓、產業(yè)園紛紛變身成了公寓，來實現(xiàn)去化的目的，而文創(chuàng)、孵化、藝術空間這些概念成了這些泛公寓產品的華麗霓裳。鄭州早期的公寓市場多是70年產權的住宅型公寓，而近幾年的所說的公寓產品，是去掉小戶型住宅的40年商業(yè)土地產權的產品。
?概念化成為泛公寓產品華麗霓裳 以公寓的形態(tài)來看，公寓從規(guī)格劃分大致可分為三類：傳統(tǒng)公寓、服務型公寓、行政公寓，也叫總裁公寓。鄭州多數公寓屬于階層公寓，品質參差不齊，相對而言靠近商業(yè)區(qū)、商務區(qū)、地鐵口的大品牌公寓，更具價值，這類傳統(tǒng)公寓以萬科譽為代表。
服務型公寓是一種復合式的高端公寓，有著可以媲美酒店的服務系統(tǒng)，并在建筑內設有多項酒店級配套設施。一言以蔽之，它是酒店與家的結合體。在鄭州市場上以正弘城麗汀公寓和建業(yè)天筑國際公寓為代表。除此之外，鄭州頂級服務式公寓北龍湖金融島的翡云公寓，可以定位為更高端的總裁公寓，就像紐約432 Park Avenue、上海湯臣一品、深圳灣1號等，專為城市最高圈層的人群設計。
?窗內窗外皆是風景的翡云公寓 極具競爭力的公寓，首先要具備一定的規(guī)模和檔次，才會有其生命力的。實際上，無論時間上還是空間上，中國的公寓發(fā)展都還很稚嫩，而歐美發(fā)達國家公寓發(fā)展卻早已經進入成熟階段。
未來，包括鄭州在內的一二線城市勢必同步國際，公寓的發(fā)展必然不斷注入新鮮的理念，帶來產品和服務的升級。說白了，公寓產品，最重要的不只是產品，管理和服務才是公寓的核心。無論哪類公寓產品，只要能給租戶，給用戶，給住戶提供人性化的服務，讓他們滿意，公寓口碑就能提高，租金就能提高，收益就能提高。
?管理與服務才是公寓核心價值 現(xiàn)代人，尤其是年輕人越來越會享受生活，即便租的房子也不例，因此，公寓的運營顯得越發(fā)重要，大勢所趨之下，運營型公寓應時而生，最典型是長租公寓的興起。
3 公寓的未來 ▽ 長租公寓以地產開發(fā)為標志，有相對大的體量，是居者有其屋的核心手段。從國家層面推進，市場機會很大。短短幾年間，我國的長租公寓行業(yè)發(fā)展十分迅速，而規(guī)?；钠放埔仓饾u形成。 8月底，房企大佬們陸續(xù)披露2019年半年報。各家房企均對長租公寓業(yè)務表現(xiàn)出了巨大的信心，甚至將其列為未來支撐整體業(yè)績的重大板塊。如萬科、龍湖在報告中紛紛強調長租公寓是公司未來主航道。
?上半年房企長租公寓持有量排行 萬科、龍湖這樣的大牌開發(fā)商，其資本實力雄厚，在房源方面也具有天然優(yōu)勢。事實上，隨著房地產市場迎來洗牌期，今后房企拿地后的自持物業(yè)部分會增加。對這些擁有大量自持物業(yè)的開發(fā)商來說，長租公寓是自持物業(yè)重要的去化途徑之一。
于鄭州而言，五大長租公寓品牌中已有三家（泊寓，冠寓，紅璞）進入鄭州，其中泊寓隸屬萬科，冠寓隸屬龍湖。據不完全統(tǒng)計，鄭州市場上運營房間數量較多的是悅如公寓、建業(yè)旗下的魔飛公寓，還有一些其它小型二手房中介機構運營。長租公寓的房源多來自安置房房源改造，其成本較低，溢價率更高，不過就功能性和私密性而言，公寓更具天然優(yōu)勢。
?萬科泊寓 目前，國家對租房市場的政策也從鼓勵進入扶持階段，長租公寓這片藍海，未來還會虹吸更多資本進入。可以預見，以后開發(fā)商開發(fā)公寓產品大量持有，自己運營的情況一定會大行其道。更有甚者，國家已經推出長租公寓用地，或者，在土地出讓時設置附加條件，部分房源必須自持。
房價暴漲的歷史將一去不復返，公寓作為一項固定資產，更適合長期持有，以其租金收益抵消前期投資。越來越多的公寓產品被第三方托管，改造成酒店式公寓或長租公寓，業(yè)主的投資回報會也越發(fā)穩(wěn)定。而長租公寓市場在房源篩選方面，像萬科和龍湖的在選擇標準都是比較一致的：跟著產業(yè)走、跟著軌道線走、選擇各板塊的核心位。對于有意向購入公寓的業(yè)主是個不錯的參考。
?地鐵沿線公寓具有財富聚集效應 隨著鄭州城市的發(fā)展，白領金領群體、高級商旅群體越來越多，未來的公寓市場的爭奪也會更加白熱化，如何滿足人們對公寓產品的高品質需求，是開發(fā)商亟待深思的問題。樓市下半場，對于開發(fā)商來說，即是機遇又是挑戰(zhàn)。
當然，就鄭州這個城市而言，建立一個有序的品質的公寓買賣市場、租賃市場、管理市場，同樣刻不容緩。
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