最近，杭州一套豪宅法拍房火了。

今年3月份，阿里拍賣平臺上掛出了一套江南里的房源，起步價5600萬元，單價約18萬元，被認為是杭州史上單價最高的房子。

引發(fā)圍觀人次超過5萬，但最終因無人報名而流拍。

該房源的主人曾是杭州金融圈公認的“女股神”，早期靠炒股發(fā)家，買下了兩套頂級豪宅。但后來接連虧損從而引發(fā)了一系列經濟問題，以致于把豪宅都搭進去了。

幾天前，這套豪宅進行二次拍賣，起拍價為5000萬元，比首拍降價了600萬元，圍觀人次近2萬，最終1人報名底價成交。

江南里這套豪宅的拍賣，把“法拍房”又一次送入大家的視野之中。

這幾天就有朋友來問菜導：法拍房可以買嗎？它本身價格就比較低，如果流拍還會降價，是不是個撈便宜的好機會？

今天趁這個機會，和大家好好聊聊關于法拍房的林林總總，看看這到底適不適合我們普通人入手。

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其實，去年可以說是法拍房市場發(fā)展較為迅速的一年。

從全國的數(shù)據來看，2018年網絡司法拍賣房的掛拍金額達到1.26萬億，首次突破1萬億。

2018年全國共有23.82萬套法拍房，這一數(shù)據在2017年是18.62萬套。

長三角、珠三角的一些城市都出現(xiàn)了專門的法拍房中介，菜導的朋友圈就有好幾個天天在那刷屏的。

供應量快速增長的背后，原因其實很簡單：在經濟大環(huán)境欠好的情況下，以房抵債的現(xiàn)象越來越普遍，法院強制執(zhí)行拍賣的房源也就自然而然地逐漸增多。

另外，根據阿里拍賣的最新數(shù)據，4月份杭州線上拍賣住宅成交共89套，總報名戶數(shù)上漲為907戶；單個標的平均報名戶數(shù)也在上漲，達到10戶。

并且在這些房源中，高于評估價成交的有30套，占房源總套數(shù)的34.1%，環(huán)比增長了15.6個百分點，數(shù)目和占比再刷今年新高。

也就是說，關注法拍房的人越來越多，市場認可度也越來越高。

市場需求量上升的背后，不得不提去年房地產政策的收緊。

由于多地紛紛出臺了房地產限購政策，多少人爭搶購房名額，排隊離婚、買房等現(xiàn)象也見諸報端。

在這種情況下，在多數(shù)城市都不限購、外地人也能買的法拍房也就開始備受關注，很多人嘗試通過這樣的方式為自己贏得“曲線進城”的機會。

政策因素是一部分原因，但在高出天際的房價幾近壓垮多數(shù)中國人的背景下，法拍房的“便宜”其實才是它最大的賣點。

法院會委托評估機構出具對法拍房的評估價，評估價一般是低于市場價的。而且為了吸引更多人參與，起拍價會比評估價更低，通常是市場價的7到8折。

而如果出現(xiàn)了流拍的情況，下一次拍賣則會折上再折，最低可以到上一次的八折。

房產按規(guī)定可以拍賣三次，而如果三次都流拍的話，法院會以更低的折扣進行“變賣”，那時候的價格就更有誘惑力了。

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可是這么一種價格低又不限購的房子，真的是買到就是賺到嗎？

如果是的話，就意味著這里頭有著很明顯的較大套利空間，在大家爭得頭破血流的過程中，明顯的套利空間也會逐漸縮小。

所以并不是的，因為法拍房里的貓膩，多著呢。

這其中最大的風險，要數(shù)買下了房卻住不進去。

一個真實的案例：

李某通過法院拍賣裁定獲得廣州一套住房，后取得《房地產權證》。

但原業(yè)主拒不搬離，而拍賣公告又明確不交吉（執(zhí)行法院“不負責清場交付”的意思），所以李某只能以所有權人身份另案起訴，要求原業(yè)主騰房。

廣州市中級人民法院二審判決：李某明知拍賣不交吉而競買，無權要求原業(yè)主騰房，判決駁回李某訴訟請求。

買下了房子，擁有了產權，卻沒法趕走強行住在自己房子里的人？這事引起了網友的憤憤不平。

于是2018年11月30日廣州中院重啟核查，并于2019年4月12日再審判決：原業(yè)主搬離涉案房屋并支付競買人占有使用費。

盡管最終的審判結果是符合購房者權益的，但這之間花的精力和時間成本卻是巨大的。

如果買下了房，原業(yè)主卻死賴著不走，或者叫幾個“老弱病殘”在那霸占著房產，一時之間又能怎么辦呢？走起法律程序來則是長征路漫漫。

除了原業(yè)主賴著不走，如果房子本身有租賃約定，也是個麻煩事。因為 “買賣不破租賃”是基本的原則，如果房子本身有著多年甚至長達十幾年的租賃合同，那可就虧大發(fā)了。

不過也有例外的情況，比如，抵押權設立于租賃權之前，或者法院公告時房主或租客沒有申報租賃合同關系，那么租賃關系是可以破除的。

第二個較大的風險是房產權屬有問題。

房屋權屬可能存在某種瑕疵，比如未交齊土地出讓金、沒有房產證等。

再有，稅費和欠費都由買房來承擔。

雖然和普通房屋相比，法拍房要交的稅費比例是一樣的，但不同之處在于，法拍房的稅費一般全部由買方承擔的。

并且除此之外，還可能有各種隱性費用，比如原業(yè)主拖欠的物業(yè)費、水電費、燃氣費、寬帶費、有線費等欠費等，這些都要由買方來支付。

第四，戶籍遷入或有風險。

房子的原業(yè)主有可能已經用了該房產的戶口，如果出現(xiàn)業(yè)主跑路不配合的情況，戶籍遷入就會遇到困難，從而影響了孩子上學等重大問題。

第五，按揭貸款難，資金壓力大。

雖然很多法拍房是允許貸款的，但在實際操作中是比較困難的，貸款銀行一般會設置諸多附加條件，有些甚至難以達到。

在貸款難辦的情況下，又需要全款付清房款，并且需要在規(guī)定的幾日時間內付清，資金壓力是很大的。

第六，權利尋租等亂象叢生。

有些優(yōu)質的法拍房早就被某些人內定了，導致拍下了房產后卻又被告知無法過戶等情況發(fā)生，費時費力不說，還浪費了高額的資金成本。

還有各種各樣的風險，比如法院為了吸引競拍者，對于房屋的信息展示不全，并且又沒有售后服務。

比如從拍賣到落地，整個周期拖得很長，特別是法院和房產不在同一個地方的情況更甚。

或者是由于原業(yè)主欠債眾多，三天兩頭有人上門鬧事，嚴重干擾買方的正常生活等等……

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既然法拍房的坑這么多，水這么深，那么是不是就完全不能碰了呢？

其實也不是。雖然可能過半的法拍房會有大大小小的問題，但如果足夠謹慎、做了夠多功課的話，也是能淘到好房的。

如果有意向購買法拍房的話，菜導給你幾個小建議：

首先，沒有清場的法拍房，還是盡量別碰了。

再者，不能僅憑法院公告的房產信息就決定是否要報名參加這個房產的拍賣，還應該實地去考察，看看這個房產的租賃、物業(yè)、裝修等情況如何。

并且要通過各種渠道全方位地去了解所拍房產的信息，包括房產證號、能否正常過戶、稅費情況、土地性質等。

當然，上述這些在操作過程中遇到什么難題，也可以考慮找中介或者律師幫你了解情況或解答困惑。

而且如果想撿便宜，對于一些不火爆的法拍房，可以在第三次拍賣的時候，或者等三次流拍后法院進行變賣時再出手，價格會便宜很多。

總而言之，價格低又不限購，但其中又藏著很多陷阱的法拍房，一面是天使，一面是魔鬼。這個便宜可以撿，但也不好撿??！