間隔了半年多，終于更新了這個(gè)系列的第二篇。在這個(gè)期間，我寫了很多文章，做了很多方案，買了一套房子，受到很多嘲笑，得到更多幫助。廢話說完，現(xiàn)在來(lái)講正題。

上篇（《為什么中國(guó)房地產(chǎn)不會(huì)永久繁榮》）說到由于各種各樣的原因中國(guó)房地產(chǎn)正在呈現(xiàn)出一種頹勢(shì)（或者說隱患更加貼切），但是要面臨我們意識(shí)當(dāng)中的大蕭條還有一段時(shí)間。很多朋友提出了很多不一樣的觀點(diǎn)，我也一一回復(fù)了。有人對(duì)房地產(chǎn)保持警惕，就有人對(duì)房地產(chǎn)依舊充滿信心，今天說一個(gè)更加實(shí)際的問題，我們?cè)谫?gòu)房的時(shí)候，是否應(yīng)該聽從朋友以及置業(yè)顧問的建議，選擇最低首付以及最長(zhǎng)時(shí)限三十年。

通常來(lái)講，他們會(huì)用下面幾個(gè)理由勸你選擇最低首付以及最長(zhǎng)時(shí)限三十年貸款。

1.錢越來(lái)越不值錢了，現(xiàn)在每個(gè)月還一千多，那三十年后的一千多還叫錢么？長(zhǎng)期來(lái)講你就是賺了??！

2.等你貸款還清，一點(diǎn)壓力都沒有。到時(shí)候房?jī)r(jià)都漲成什么樣了，到時(shí)候賣掉，保值增值，沒毛病！

3.低首付是一定要選擇的，門檻低啊，同樣的這么多首付，我建議你買兩套，全部?jī)沙墒赘?，貸款三十年，壓力小，但是你有兩套房子了啊，到時(shí)候等房?jī)r(jià)漲了，賣掉bla bla bla……

我來(lái)精簡(jiǎn)一下上面的三條：

中國(guó)會(huì)永遠(yuǎn)通貨膨脹；房子會(huì)永遠(yuǎn)漲價(jià)；你的房子到時(shí)候賣得出去；你的收入永遠(yuǎn)都在隨著通脹持續(xù)穩(wěn)定增長(zhǎng)。

看了精簡(jiǎn)的觀點(diǎn)，是不是感覺似乎哪里有點(diǎn)不對(duì)，但是又說不出哪里不對(duì)?？戳讼旅娴膬?nèi)容，你就會(huì)明白到底哪里出了問題。

正文開始，前方高能，需要一定耐心才能閱讀。

什么是通脹？

西方經(jīng)濟(jì)學(xué)家對(duì)通貨膨脹有兩種解釋：“貨幣派”認(rèn)為通貨膨脹是物價(jià)的普通上升，而且這種上升是由于貨幣過度供應(yīng)引起的。 “過度的貨幣追逐相對(duì)不足的商品和勞務(wù)”?！拔飪r(jià)派”主張用一般物價(jià)水平或總價(jià)格水平的上升來(lái)定義通貨膨脹。（凱恩斯《就業(yè)、利息與貨幣通論》）

簡(jiǎn)單說：貨幣持續(xù)貶值，物價(jià)持續(xù)上漲

在歷史上不是沒有過由于貨幣超發(fā)導(dǎo)致的嚴(yán)重后果：

王莽篡漢之后發(fā)行五銖錢由于規(guī)則當(dāng)中的bug以及私人可以鑄幣，造成了大面積的通脹；

隋末是豪強(qiáng)自己鑄幣，唐末是官方鑄幣，同樣引發(fā)了通脹；

宋朝朝廷沒錢打仗濫發(fā)“交子”，又一輪通脹；

袁世凱過量發(fā)行京鈔，國(guó)民政府發(fā)行法幣救市，然而后來(lái)濫發(fā)之后通脹愈演愈烈，于是換鈔“金圓券”，沒幾天又貶得不行。

時(shí)光荏苒，歲月如梭，轉(zhuǎn)眼間到了2016年。數(shù)據(jù)都在上圖清楚表示出來(lái)了。

看懂圖表的人可能會(huì)說了，人民幣超發(fā)了這么多，物價(jià)漲得也沒那么厲害嘛。什么經(jīng)濟(jì)理論，都是bullshit！

國(guó)家怎么保持通脹而不讓消費(fèi)品價(jià)格漲得那么離譜

根據(jù)上面的經(jīng)濟(jì)理論，貨幣超發(fā)跟物價(jià)上漲一半是同時(shí)出現(xiàn)的。但是在現(xiàn)實(shí)社會(huì)當(dāng)中，經(jīng)濟(jì)并不會(huì)完全按照標(biāo)準(zhǔn)的基礎(chǔ)理論來(lái)實(shí)現(xiàn)，政府當(dāng)然有能力通過很多方式（經(jīng)濟(jì)手段、法律手段、行政手段）來(lái)干預(yù)經(jīng)濟(jì)（高中政治參見“國(guó)家宏觀調(diào)控”）。

具體到貨幣上面，要是市場(chǎng)上流通的貨幣數(shù)量少了，那么物價(jià)就能保持在一定的范圍了。于是就有一個(gè)簡(jiǎn)單的方法讓這些貨幣不在市場(chǎng)上流通——貨幣池。讓人們把錢投入貨幣池當(dāng)中，然后蒸發(fā)掉。

九十年代，超發(fā)的人民幣通過醫(yī)療改革以及教育改革收回，蒸發(fā)。

但是這兩個(gè)池子并不能持續(xù)進(jìn)行，一個(gè)是容量不夠大無(wú)法消化增長(zhǎng)的M2,另外一個(gè)可能是出于維穩(wěn)等等的考慮。于是放出了兩個(gè)至今為止最大的兩個(gè)蓄水池：城鎮(zhèn)化與股市。

股市其實(shí)不用我怎么說，大筆的資金投入之后，股價(jià)暴跌，人民幣蒸發(fā)，人們手中用于流通的貨幣自然少了。這個(gè)道理不難理解。

然后就是城鎮(zhèn)化，各地的十年城市規(guī)劃都對(duì)城鎮(zhèn)化率有一定的要求。包括國(guó)家都出臺(tái)了城鎮(zhèn)化的規(guī)劃《國(guó)家新型城鎮(zhèn)化規(guī)劃（2014－2020年）》城鎮(zhèn)化的目的是什么？

城鎮(zhèn)化是伴隨工業(yè)化發(fā)展，非農(nóng)產(chǎn)業(yè)在城鎮(zhèn)集聚、農(nóng)村人口向城鎮(zhèn)集中的自然歷史過程，是人類社會(huì)發(fā)展的客觀趨勢(shì)，是國(guó)家現(xiàn)代化的重要標(biāo)志。按照建設(shè)中國(guó)特色社會(huì)主義五位一體總體布局，順應(yīng)發(fā)展規(guī)律，因勢(shì)利導(dǎo)，趨利避害，積極穩(wěn)妥扎實(shí)有序推進(jìn)城鎮(zhèn)化，對(duì)全面建成小康社會(huì)、加快社會(huì)主義現(xiàn)代化建設(shè)進(jìn)程、實(shí)現(xiàn)中華民族偉大復(fù)興的中國(guó)夢(mèng)，具有重大現(xiàn)實(shí)意義和深遠(yuǎn)歷史意義。

——摘自《國(guó)家新型城鎮(zhèn)化規(guī)劃（2014－2020年）》

我們知道城鎮(zhèn)化率其實(shí)就是城鎮(zhèn)人口在總?cè)丝诘恼急?。目?biāo)就是擴(kuò)大常住人口以及戶籍人口的比例。

城鎮(zhèn)化隨之而來(lái)的就是房地產(chǎn)的開發(fā)，因?yàn)槿丝傄凶〉牡胤?，租房也好，買房也好，總是要有地方住才行。（農(nóng)村凋零的問題此文不說，只說城鎮(zhèn)化。）于是房地產(chǎn)的發(fā)展就是顯而易見的。所以我們可以看到，全國(guó)的住宅成交均價(jià)實(shí)際上年年上漲，房地產(chǎn)市場(chǎng)也是供求兩旺。

2015年12月21日中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議將“去庫(kù)存”納入明年我國(guó)的五大經(jīng)濟(jì)任務(wù)之一，并將農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)移人口等非戶籍人口在就業(yè)地落戶、鼓勵(lì)各方購(gòu)買庫(kù)存商品房出租、鼓勵(lì)房企降價(jià)，以及取消過時(shí)的限制性措施等手段一并提出。同時(shí)調(diào)低首付比例，農(nóng)村人口購(gòu)房補(bǔ)貼，降息減稅等等的措施緊隨其后。

當(dāng)然，空置率這個(gè)東西是極少人關(guān)心的。所以才有了2016年房地產(chǎn)市場(chǎng)全年的繁榮。

人們把儲(chǔ)蓄的貨幣投入了房地產(chǎn)市場(chǎng)這個(gè)貨幣蓄水池，夠買住宅，投資商鋪，現(xiàn)金固化為了所謂的“固定資產(chǎn)”。人們用于日常消費(fèi)的貨幣減少。而且由于房貸，未來(lái)幾十年的現(xiàn)金都已經(jīng)提前固化了。這樣一來(lái)，流通的貨幣減少，只要超發(fā)貨幣控制在一定范圍內(nèi)，消費(fèi)品的價(jià)格上漲（CPI）還是能控制的。

其實(shí)面前說了2339個(gè)字都是鋪墊，真正的內(nèi)容在下面。

房地產(chǎn)導(dǎo)致內(nèi)需不足，間接促成內(nèi)通縮

市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)總是牽一發(fā)動(dòng)全身，上面的種種行動(dòng)當(dāng)然能夠既保持房地產(chǎn)的繁榮，又能夠抑制CPI的上漲，然而副作用也是非常明顯的。由于大量的資金進(jìn)入了房地產(chǎn)極其相關(guān)產(chǎn)業(yè)，從而引發(fā)了其它產(chǎn)業(yè)的投資不足。也會(huì)讓老百姓的財(cái)富固化，沒有現(xiàn)金拿出來(lái)消費(fèi)。這對(duì)房地產(chǎn)之外的很多行業(yè)的打擊是非常明顯的，有可能引發(fā)失業(yè)率上升。一方面消費(fèi)品漲幅較低，“內(nèi)需”嚴(yán)重不足。另一方面失業(yè)率上升，經(jīng)濟(jì)全面下挫。從“物價(jià)派”的觀點(diǎn)看來(lái)，這就是通縮了，但是這是經(jīng)濟(jì)通縮，貨幣還是在繼續(xù)通脹。

（原材料全盤下跌、理財(cái)產(chǎn)品高收益率等等我就不展開了）

那么我回到上面的問題，你的收入會(huì)不會(huì)永遠(yuǎn)跟著貨幣通脹上漲？

答案是顯然不會(huì)很樂觀，排除自身原因引發(fā)的收入下降風(fēng)險(xiǎn)，由于房地產(chǎn)對(duì)其他行業(yè)的打擊，持續(xù)漲工資看起來(lái)也不太可能。

那你又會(huì)說，等房子漲價(jià)了賣了不就完了嘛！

那就引發(fā)了下一個(gè)話題：

房地產(chǎn)會(huì)不會(huì)保持良好的變現(xiàn)能力？

一般人來(lái)講是懶得思考這個(gè)問題的，然后默認(rèn)為房地產(chǎn)作為固定資產(chǎn)來(lái)講都會(huì)有良好的變現(xiàn)能力。然而事實(shí)上并不一定是那么回事。變現(xiàn)能力一般是考量?jī)蓚€(gè)方面，一個(gè)是收回現(xiàn)金的數(shù)量，第二是收回現(xiàn)金的時(shí)間。

1.房地產(chǎn)是固定資產(chǎn)，這是相當(dāng)于流動(dòng)資產(chǎn)來(lái)講的。固定資產(chǎn)的變現(xiàn)一般都是通過交易或者抵押貸款的形式來(lái)實(shí)現(xiàn)變現(xiàn)。由于固定資產(chǎn)的固定的屬性，所以造成了其附著的很多別的屬性，比如地段，折舊率等等。造成了交易或者抵押貸款當(dāng)中的困難，使其變現(xiàn)能力降低。

2.固定資產(chǎn)的變現(xiàn)是一個(gè)復(fù)雜且耗時(shí)較長(zhǎng)的過程。在這個(gè)過程當(dāng)中會(huì)不可避免或多或少出現(xiàn)一些意外情況，從而導(dǎo)致變現(xiàn)的失敗或者延期。這也表示房地產(chǎn)的變現(xiàn)能力收到了影響。

3.房主在尋找交易方的過程中，可能會(huì)由于各種原因低于價(jià)格心理預(yù)期與交易時(shí)間心理預(yù)期，從而造成巨大的損失。

4.由于房產(chǎn)稅等等政策變化的原因，可能造成變現(xiàn)過程當(dāng)中出現(xiàn)的交易成本，從而影響房地產(chǎn)的變現(xiàn)能力。

5.由于房地產(chǎn)市場(chǎng)的逐步飽和，房地產(chǎn)的價(jià)值也會(huì)隨之下降。從而房地產(chǎn)的變現(xiàn)能力進(jìn)一步下降。

最終陳述

現(xiàn)在貨幣通脹，由于房地產(chǎn)等等的蓄水池的原因造成了經(jīng)濟(jì)通縮。而基本的市場(chǎng)規(guī)律推算，這很有可能引發(fā)房?jī)r(jià)的下降，更加加劇房地產(chǎn)的變現(xiàn)能力。

如果選擇三十年的長(zhǎng)貸款，那么通縮引發(fā)會(huì)抑制收入的增長(zhǎng)。增加還貸的風(fēng)險(xiǎn)，而變現(xiàn)能力的逐步降低更會(huì)增加你投資房地產(chǎn)的風(fēng)險(xiǎn)。

例外情況

1.以上說法不適于短期投資房地產(chǎn)的炒房客；

2.以上說法不適于購(gòu)買家庭唯一住房的人群；

3.以上說法不適于騙貸用作其它商業(yè)行為的個(gè)人；

4.以上說法不適于利用貸款環(huán)節(jié)現(xiàn)金流緊張的經(jīng)商人士。