尋根問底：房租跟隨物價漲

　　小李最近很郁悶，因?yàn)樗姆孔庥譂q了20%，而距上次漲價還不到半年的時間。作為普通的上班族，小李收入并不高，而包括房租在內(nèi)的日常消費(fèi)卻在不斷上升。從表面來看，房租提高是房東的意愿。很多房東認(rèn)為，市場租金水平普遍大幅上升，也就是大部分房東都提高了價格，因此漲價不會導(dǎo)致租客減少。在調(diào)控政策的觀望期，人們的買房熱情不高，這也意味著租房者就會變多，房租上漲自然水到渠成。同時，在當(dāng)前加息周期和通脹背景下，貸款壓力以及物價上漲程度都在不斷加劇，這也使得很多房東產(chǎn)生房租跟漲，用房租來抵消壓力的想法。畢竟，在實(shí)際的操作中，壓力總是會傳導(dǎo)給最終消費(fèi)的人。當(dāng)然，利率上調(diào)的初衷也是為了遏制房價和控制通脹。筆者認(rèn)為，此次房租再次抬頭，根本原因還在于居高不下的房價和物價水平。

　　物價上漲

　　從經(jīng)濟(jì)學(xué)角度來看，物價上漲的原因要在供求方面尋找原因。一方面，可能是物品供應(yīng)減少；另一方面，也可能是資金太多。從當(dāng)前經(jīng)濟(jì)發(fā)展程度來看，前者的動因弱，后者的動因強(qiáng)。因?yàn)槌松俨糠治镔Y會出現(xiàn)臨時短缺的情況外，大部分物資都供過于求，特別是大宗商品。雖然去年以來有過一些天氣等災(zāi)害因素，也導(dǎo)致一些物資，如棉花出現(xiàn)短缺，造成今年棉花價格從1.7萬元/噸上漲到3.3萬元/噸，但綜合各種物資來看，并沒有造成大量減產(chǎn)以至供應(yīng)短缺，如銅、鋁、鋅、鉛、豆粕等都是嚴(yán)重過剩。因此，根本原因還在于貨幣太多（資金流動性充裕）。

　　從2008年政府投入4萬億元開始，資金迅速活躍并放大，其真正流動起來的動能因乘數(shù)效應(yīng)被放大多次，資金的逐利本性讓其滲透到各個領(lǐng)域，因中國國內(nèi)普遍缺乏投資渠道，房地產(chǎn)自然成為最大的去處，大部分的資金都被鎖定在這個領(lǐng)域，也有向其他物質(zhì)部門滲透的，比如較容易儲藏的商品，首先是銅、鋁、鋅、鉛等金屬商品，其次是綠豆、蒜、姜、糖等，所以才有了“豆你玩”、“蒜你狠”、“姜你軍”、“糖高宗”等俗稱。

　　錢太多還來源于貨幣供應(yīng)，國家的貨幣發(fā)行速度是GDP增速的3倍，最高時接近4倍，現(xiàn)在保持在2倍左右，呈現(xiàn)收縮趨勢，但放出去的錢要收回是很難的。從2010年開始貨幣供應(yīng)開始收緊，但這需要至少1年的傳導(dǎo)，才會到達(dá)產(chǎn)業(yè)部門，現(xiàn)在距離貨幣投放的高峰已經(jīng)過去了15個月，這或許預(yù)示著物價上漲接近頂峰。

　　房價上漲

　　房價的上漲與物價上漲有類似因素，要么是供應(yīng)趕不上需求，要么是資金太多。首先是供應(yīng)，高房價刺激了大量的房地產(chǎn)建設(shè)，事實(shí)上，一半的固定資產(chǎn)投資都是投入了房地產(chǎn)，開發(fā)商賺的盆滿缽滿的同時，也給市場帶來了大量的供給，但還不足以滿足需求。由于80后、90后正是中國人口大爆炸的兩代人，這兩代人占了全國人口的1/3，如果按照2個人一套房的標(biāo)準(zhǔn)，那么至少需要2億套住房，而這些人口又相當(dāng)一部分集中在沿海地區(qū)，因此保守估計也要有1億套住房。如今100萬元的住房已經(jīng)是非常普通的房子，市場需求起碼有100萬億元，如此龐大的需求，豈能不讓開發(fā)商趨之若鶩，大膽提價也在預(yù)料之中。

　　資金方面的驅(qū)動力類似于物價上漲的驅(qū)動力。房地產(chǎn)的資金主要是靠銀行渠道流通。只要關(guān)注銀行的收益，就知道資金流動的狀況。2010年的銀行年毛利普遍在50%以上，但我們清楚的是，銀行主要靠存貸利差獲得收益，存貸利差目前在3.06%，也就是說每筆資金每年要在銀行滾動16次以上，即不到一個月就重復(fù)放款1次，這還不考慮存款準(zhǔn)備金的影響。如此高速的資金流動，造成的后果是推動了房地產(chǎn)價格不斷上行。而這些流動的原因是資金成本低，即利率太低，只有提高利率，才能減少流動性，直到回復(fù)到合理水平，而合理水平的指標(biāo)可以通過銀行業(yè)的毛利率的觀察，恢復(fù)到20%～30%的毛利率水平才較為合理。