產(chǎn)業(yè)勾地發(fā)展主要經(jīng)歷了四個(gè)階段，從早期的產(chǎn)業(yè)園模式道后期的小鎮(zhèn)模式，本質(zhì)上順應(yīng)了城市發(fā)展的進(jìn)程。

3.0 階段，隨著政府不出讓大面積土地，不限制土地召開掛的條件，萬(wàn)畝土地出讓越來(lái)越少等，以上模式將不具備可持續(xù)性，企業(yè)都在探索新的發(fā)展路徑。其中TOD模式，參與到城市規(guī)劃中，根據(jù)城市規(guī)劃進(jìn)行產(chǎn)業(yè)布局，但是這種模式對(duì)企業(yè)的產(chǎn)業(yè)要求極高，需要在不同的區(qū)域匹配不同的產(chǎn)業(yè)，發(fā)展瓶頸明顯。農(nóng)業(yè)用地可以實(shí)現(xiàn)大面積拿地，但是其中規(guī)劃給住宅的用地占比很低很低，對(duì)企業(yè)開發(fā)要求、成本控制要求極高，而且面臨大小產(chǎn)證的問(wèn)題。最后，跟著基建走沒(méi)錯(cuò)的，比如機(jī)場(chǎng)，機(jī)場(chǎng)邊上有大量的建設(shè)用地，本身指標(biāo)無(wú)憂，而且中國(guó)的機(jī)場(chǎng)多、開發(fā)滯后，未來(lái)幾乎每個(gè)地級(jí)市都會(huì)搞個(gè)機(jī)場(chǎng)，但是地段偏遠(yuǎn)開發(fā)強(qiáng)度普遍較低，但地方政府的預(yù)期卻很高，畢竟有虹橋樞紐那么一個(gè)非常強(qiáng)悍的對(duì)標(biāo)存在。所以，如果有適合空港新城的大IP，鋪開勾地不是啥難事，不管是什么模式，能匹配到住宅就是最好的模式。

圖：產(chǎn)業(yè)勾地發(fā)展歷程

1.0 階段：房地產(chǎn)企業(yè)前期通過(guò)產(chǎn)業(yè)拿到相對(duì)便宜的住宅用地，通過(guò)住宅的溢價(jià)補(bǔ)貼產(chǎn)業(yè)的投入。真金白銀的補(bǔ)貼投入，對(duì)住宅開發(fā)的盈利能力具有很高的要求，如果前期土地產(chǎn)業(yè)做好了，但是后期住宅配套沒(méi)跟上，對(duì)企業(yè)現(xiàn)金流的影響極大。

圖：產(chǎn)業(yè)勾地1.0模式

2.0階段：房地產(chǎn)企業(yè)前期通過(guò)產(chǎn)業(yè)勾地，并完成產(chǎn)業(yè)園的建設(shè)工作。引入中小型產(chǎn)業(yè)資源方，以成本價(jià)轉(zhuǎn)讓給產(chǎn)業(yè)資源方，企業(yè)經(jīng)營(yíng)壓力壓力，政府獲取稅收收入，中小產(chǎn)業(yè)資源方可以以低于市場(chǎng)價(jià)的方式獲取產(chǎn)業(yè)園區(qū)。典型案例是碧桂園的科技小鎮(zhèn)。碧桂園通過(guò)引入中城新產(chǎn)業(yè)這類專業(yè)的產(chǎn)業(yè)運(yùn)營(yíng)機(jī)構(gòu)，百富東方、清華科技園、優(yōu)客工場(chǎng)等輕資產(chǎn)產(chǎn)業(yè)產(chǎn)業(yè)運(yùn)營(yíng)商，以及和思科這類巨型產(chǎn)業(yè)企業(yè)簽訂深度的戰(zhàn)略合作協(xié)議。通過(guò)大型產(chǎn)業(yè)資源的加持，增加與地方政府的談判籌碼，從而獲得土地稅收返還。通過(guò)與產(chǎn)業(yè)機(jī)構(gòu)共擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)和收益共享保證長(zhǎng)期的運(yùn)營(yíng)。

圖：產(chǎn)業(yè)勾地2.0模式

圖：產(chǎn)業(yè)勾地3.0模式