5月6日，《上海市第六次規(guī)劃土地工作會(huì)議》召開(kāi)，上海規(guī)土局副局長(zhǎng)徐毅松表示將在5月末6月初組建城市規(guī)劃土地管理專(zhuān)題研討班，工業(yè)用地新思路呼之欲出。

在新的政策背景下，5月15日，上海搜房網(wǎng)舉辦大話(huà)地產(chǎn)-《新政下 工業(yè)用地的機(jī)遇和挑戰(zhàn)》，以下是本次大話(huà)地產(chǎn)的精彩發(fā)言集錦。

楊子江：土地價(jià)值空心化 工業(yè)用地亟待騰籠換鳥(niǎo)

北京弘威嘉業(yè)投資集團(tuán)營(yíng)銷(xiāo)總經(jīng)理?xiàng)钭咏?/p>

【精彩觀(guān)點(diǎn)】

1、因?yàn)槌鞘懈鱾€(gè)方面的成本提高，當(dāng)初進(jìn)入這些園區(qū)的企業(yè)目前都在向外移，包括一些跨國(guó)公司。這樣帶來(lái)了一種情況，產(chǎn)業(yè)遷移之后，當(dāng)初是說(shuō)50年使用權(quán)，但是后面30年這個(gè)地已經(jīng)存在一個(gè)空心化的情況了，又不能把這些東西老是拋在那邊，那樣的話(huà)，會(huì)造成社會(huì)資源非常大的浪費(fèi)。

2、《實(shí)施辦法》最終落的還是在質(zhì)量提高上。我們產(chǎn)業(yè)園也好，大量的工業(yè)用地也好，也是到了騰籠換鳥(niǎo)的時(shí)候。

3、工業(yè)用地轉(zhuǎn)性，這里面是有資金缺口的。存在投資主體多元化的問(wèn)題，最重要的是引資，你沒(méi)錢(qián)什么也做不成。

4、產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)要賺錢(qián)還是要靠住宅，因?yàn)樗?，而且人流也進(jìn)來(lái)了。

黃欣偉：產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)其實(shí)是去房地產(chǎn)化

上海望源企業(yè)發(fā)展有限公司總裁助理兼營(yíng)銷(xiāo)總監(jiān) 黃欣偉

【精彩觀(guān)點(diǎn)】

1、“土地年限縮短”是正面政策：一般來(lái)說(shuō)現(xiàn)在普通產(chǎn)業(yè)能有20年周期就已經(jīng)不錯(cuò)了，所以這對(duì)未來(lái)增量來(lái)說(shuō)是合理的。

2、“補(bǔ)地價(jià)”問(wèn)題在于補(bǔ)充方式：補(bǔ)地價(jià)據(jù)說(shuō)自貿(mào)區(qū)開(kāi)始試點(diǎn)，如果我是開(kāi)發(fā)商，我也愿意補(bǔ)地價(jià)。關(guān)鍵問(wèn)題是說(shuō)，你用什么方式補(bǔ)地價(jià)？

3、“產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)”與政府和產(chǎn)業(yè)密切相關(guān)：與政府建立良好的關(guān)系能減少信息不對(duì)稱(chēng)，更及時(shí)的了解政策。以前市場(chǎng)比較粗放，大家造完房子賣(mài)掉就可以了。而現(xiàn)在需要加強(qiáng)對(duì)產(chǎn)業(yè)的管控。

邵明浩:上海未來(lái)土地發(fā)展機(jī)會(huì)在198區(qū)塊

上海城市房地產(chǎn)估價(jià)有限公司高級(jí)咨詢(xún)師 邵明浩

【精彩觀(guān)點(diǎn)】

1、上?？梢宰鰷p量化的理論潛力是198平方公里，這是符合上海政府提出來(lái)的新建設(shè)用地是負(fù)增長(zhǎng)，而不是零增長(zhǎng)。

2、工業(yè)用地主要分三個(gè)層次：

104區(qū)塊，就是外高橋、金橋、張江這樣國(guó)家級(jí)的工業(yè)園區(qū)，這種地塊基本上是總量不變，調(diào)整結(jié)構(gòu)；

195地塊，是在城市基建區(qū)內(nèi)，符合規(guī)劃，但是產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)發(fā)生了很大的差異，這個(gè)調(diào)整幅度會(huì)比較大；

198地塊，這個(gè)是在城市基建區(qū)之外，我們通俗來(lái)講就是原來(lái)的很多鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)，他是在規(guī)劃建設(shè)之外的，這些有一個(gè)新的名詞叫減量化。

徐和鋒:基準(zhǔn)地價(jià)和市場(chǎng)價(jià)的差價(jià)意味著工業(yè)用地紅利

上海陸道工程設(shè)計(jì)管理股份有限公司策劃咨詢(xún)事業(yè)部總經(jīng)理 徐和鋒

【精彩觀(guān)點(diǎn)】

1、與其說(shuō)，讓企業(yè)拿工業(yè)用地當(dāng)商業(yè)用，拼命的打擦邊球，還不如順應(yīng)市場(chǎng)，土地的價(jià)值政府還可以獲得，企業(yè)也可以名正言順的做事情。這是政府在順應(yīng)市場(chǎng)做變化。

2、土地轉(zhuǎn)性有很多問(wèn)題。第一個(gè)是資金的問(wèn)題，第一筆啟動(dòng)資金在哪里？現(xiàn)在想了一些辦法，比如說(shuō)對(duì)原有地塊調(diào)整容積率。

3、現(xiàn)在土地市場(chǎng)非常的火熱，土地供應(yīng)越來(lái)越少。從開(kāi)發(fā)商角度來(lái)說(shuō)，我們特別希望得到實(shí)質(zhì)性的進(jìn)展，因?yàn)閷?duì)開(kāi)發(fā)商，對(duì)政府，對(duì)老百姓都是好事情，把資金運(yùn)作起來(lái)，對(duì)各個(gè)方面也是有好處的。

4、基準(zhǔn)地價(jià)和市場(chǎng)價(jià)是有一個(gè)差距的而且差距很大。這對(duì)要轉(zhuǎn)的企業(yè)來(lái)說(shuō)就是一塊紅利。

樊海圣:產(chǎn)業(yè)園生命周期越來(lái)越短 新政增加土地利用率

陸道DAO國(guó)際設(shè)計(jì)集團(tuán)建筑事業(yè)二部副總經(jīng)理 樊海圣

【精彩觀(guān)點(diǎn)】

1、社會(huì)的發(fā)展帶來(lái)的是產(chǎn)業(yè)園的生命周期越來(lái)越短，有可能以前一個(gè)產(chǎn)業(yè)園可以做100年或者是80年，但是現(xiàn)在隨著產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，他壽命可能只是十年了。

2、我們看到很多國(guó)有企業(yè)就是空在那里，他無(wú)法進(jìn)行改革，浪費(fèi)了大量的土地，而土地是非常寶貴的，通過(guò)這個(gè)《實(shí)施辦法》可以使土地利用率大大增加。

3、企業(yè)是很脆弱的，一次新的革命過(guò)來(lái)，或者是一個(gè)變化，以前盈利的就變得不盈利了。往往很多企業(yè)怎么失敗都不知道就被干掉了。

江曉雋:地產(chǎn)是產(chǎn)業(yè)的載體 產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)離不開(kāi)'園區(qū)概念'

e3131電子商務(wù)創(chuàng)新園總經(jīng)理 江曉雋

【精彩觀(guān)點(diǎn)】

1、其實(shí)無(wú)論怎么變化，還是政府想要什么樣的產(chǎn)業(yè)，地產(chǎn)應(yīng)該說(shuō)是產(chǎn)業(yè)的一個(gè)載體。

2、其實(shí)說(shuō)的是工業(yè)地產(chǎn)，也是一個(gè)園區(qū)概念，只有這些方面都做好了，才可以真正的解決問(wèn)題。

3、我們更多要做的是我們?cè)趺礃踊谶@個(gè)城市原先的產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)，去孵化、培育自己的產(chǎn)業(yè)。

周健:住宅已無(wú)太大發(fā)展空間 看中土地轉(zhuǎn)性的可操作性

上海融創(chuàng)綠城投資控股有限公司發(fā)展部發(fā)展主管 周健

【精彩觀(guān)點(diǎn)】

1、現(xiàn)在住宅用地是非常稀缺的，已經(jīng)沒(méi)有太大發(fā)展空間了。

2、我們更看重的是實(shí)質(zhì)性可操作性的。政府的可操作空間比較大，很多權(quán)利都是在政府。我們接觸起來(lái)心里就非常沒(méi)譜。

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