十四、十五世紀農(nóng)奴制解體過程中，英國新興的資產(chǎn)階級和新貴族通過暴力把農(nóng)民從土地上趕走，強占農(nóng)民份地及公有地，剝奪農(nóng)民的土地使用權(quán)和所有權(quán)，限制或取消原有的共同耕地權(quán)和畜牧權(quán)，把強占的土地圈起來，變成了私有的大牧場，大農(nóng)場。這就是英國的圈地運動。

       曾幾何時，國內(nèi)企業(yè)也流行起了“圈地”，但他們的“圈地”和英國的“圈地”概念不一樣。英國的土地是私有的，他們強占農(nóng)民的土地，侵犯了農(nóng)民的利益。而國內(nèi)的企業(yè)“圈地”有何不同？讓我們漸漸打開其中的奧秘，理解企業(yè)“圈地”的悲歡。

      我國的土地分為國有和集體所有兩種，90年代初，房地產(chǎn)行業(yè)作為支柱產(chǎn)業(yè)迅速崛起，原有的住房分配制度改革，福利分房改為貨幣分房，房貸開啟了個人購買商品房的時代。商品房經(jīng)濟推動了城市化的進程，從1978年的17.9%到2017年的58.52%，城市化也漸漸演變成新型城鎮(zhèn)化，在2016年7月國家發(fā)改委和住建部聯(lián)合發(fā)文提出要建設1000個特色小鎮(zhèn)之后，全國的特色小鎮(zhèn)掀起了一股高潮。隨之，各路資本以特色小鎮(zhèn)之名與地方政府簽訂區(qū)域開發(fā)合作協(xié)議，從而，“圈地”成為”產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)“的代名詞漸漸興起。在這輪圈地過程中，我們可以窺見很多亂象，也期待引發(fā)社會各界的思考，以正確地視角看待新型城鎮(zhèn)化。

一、”圈地“動機不純

地產(chǎn)商圈地，猶如項莊舞劍、意在沛公。目前，國內(nèi)最大的產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)商屬于“誠心正意”做產(chǎn)業(yè)的良心企業(yè)。其商業(yè)模式以“落地投” 住宅滾動開發(fā)，土地還是地方政府的，地方政府授予其特許經(jīng)營權(quán)實施規(guī)劃，基礎建設，公建配套，以及招商引資等。在華夏幸福的模式中，華夏幸福的孔雀城是用來回“現(xiàn)金流”的，確保區(qū)域開發(fā)的現(xiàn)金流充足，招商引資的“落地投”恰恰是華夏幸福的盈利點。

華夏幸福這種代政府運營開發(fā)區(qū)域經(jīng)濟的模式也稱為“PPP模式”，堪稱國內(nèi)標桿示范。

這種模式的好處有三個，一是華夏幸福為政府墊資，可以縮短區(qū)域開發(fā)周期。很多地方政府財政剛開始缺錢，主要是區(qū)域經(jīng)濟還沒有被開發(fā)出來，缺乏區(qū)域規(guī)劃，基礎設施不完備，區(qū)域處于自給自足的自然發(fā)展狀態(tài)，華夏幸福前期墊資，可以在短期內(nèi)提升區(qū)域形象，從而提升區(qū)域內(nèi)物業(yè)價值。例如，河南武陟縣，華夏幸福開發(fā)20多平方公里，短短幾個月投入資金，迅速打造出改變武陟縣形象的新城，其建設的住宅很快售罄，產(chǎn)業(yè)導入自然加快。

二是華夏幸福作為一個民營上市企業(yè)，可以以高薪聘用高端人才，很多地方政府在區(qū)域開發(fā)啟動前期缺乏高端人才，華夏幸福這種大民企可以彌補體制內(nèi)人才缺乏的不足。三是地方長官的安全，現(xiàn)在權(quán)力也是風險，地方開發(fā)權(quán)握在地方政府手里有尋租的可能，地方政府領(lǐng)導找到放心的區(qū)域開發(fā)商，等于是好閨女嫁了一個好女婿，通過一部分區(qū)域經(jīng)濟發(fā)展帶動周邊經(jīng)濟。

當然，任何事物都有兩面性，華夏幸福出名后，很多企業(yè)都想學習華夏幸福的模式，但畢竟華夏幸福的企業(yè)基因是產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)，他們在產(chǎn)業(yè)新城這個領(lǐng)域走了十幾年，要趕上華夏幸福談何容易。

但隨著“房住不炒”的主基調(diào)確定后，地產(chǎn)商拿地的途徑越來越窄，以“產(chǎn)業(yè)”兌換住宅土地的圈地方式開始流行起來，很多房地產(chǎn)商不待見的實體企業(yè)發(fā)現(xiàn)，他們出面和地方政府談“捆綁用地”的籌碼要比地產(chǎn)企業(yè)更大。

于是地產(chǎn)企業(yè)紛紛和一些實體企業(yè)簽訂戰(zhàn)略合作協(xié)議，地產(chǎn)企業(yè)要的是住宅用地，實體企業(yè)要的是免費的甚至是低價資產(chǎn)，甚至是利益分享。

這些因“圈地”而聯(lián)盟的合作動機是不純的。有些地方協(xié)議簽了，很長時間也不見企業(yè)動土動工。顯然，他們是為了屯地。

二、”圈地商“實力不行

動機不純是當下“圈地”的一種，更可悲的是不顧一切的“跟風”，如果開發(fā)商取地是預見住宅用地的盈利能力，能考慮回報的。開發(fā)商拿地時，起碼還能測算一下回報。

而有些暴發(fā)戶圈地則更有一番意味。有一次受人邀請去幫助一個企業(yè)家策劃一塊地。他簽的合同范圍是100多平方公里，該企業(yè)家貌似有錢，據(jù)稱以前是開礦的，實際上他也明說，他圈地的目的是為了圈錢，想借助一些可能的途徑找?guī)准液献鏖_發(fā)。他們找了一家規(guī)劃公司做了一個規(guī)劃，憑借他的地方政府關(guān)系，輕易圈到了這么大一塊地。只是領(lǐng)導變了，現(xiàn)任領(lǐng)導不認前任的帳，要求廢除協(xié)議，除非他找到好的開發(fā)公司。

該暴發(fā)戶的現(xiàn)象不是個例，2016年年中，發(fā)改委住建部聯(lián)合發(fā)文要打造1000個特色小鎮(zhèn)，各路神仙各顯身手，紛紛殺入特色小鎮(zhèn)，造成了很多亂象。

這種沒有實力的企業(yè)圈地靠的是社會關(guān)系，只是“地”在手中沒有動起來，變成了地方政府的一個累贅。

三、圈地商的能力不足

沒實力如果有能力，這樣的企業(yè)也是對地方政府有貢獻。只是明顯看到很多人是門外漢，也許大家覺得當個地方領(lǐng)導太容易了，很多基金也紛紛傾軋進入“特色小鎮(zhèn)”，很多基金的目標也是華夏幸福，所以一度華夏幸福的員工很熱門，然而華夏幸福的員工不能代表華夏幸福的“能力”，華夏幸福具備區(qū)域開發(fā)的體系和能力，從研發(fā)，策劃，規(guī)劃，建設，開發(fā)，運營都具備了“區(qū)域開發(fā)的綜合能力”。

我曾在金融公司當過高管，社會閑置資金募集后再投入產(chǎn)業(yè)的方式?jīng)]錯，錯在這些金融公司并不具備“產(chǎn)業(yè)”能力。而且，缺乏管理能力。

之前也接觸了不少基金，他們在財力上是依靠社會資金募集到了，但他們?nèi)狈F隊，基金負責人不懂產(chǎn)業(yè)，不懂區(qū)域，只會算數(shù)字，根本不具備區(qū)域開發(fā)的綜合能力。很快，一些基金被一個個運營不善的項目拖累爆雷了。

畢竟，基金是有成本的，而且很多基金的成本并不低。遇到綜合性開發(fā)的項目，沒有操盤綜合能力只能說是竹籃子打水一場空。

后來，這些基金公司也學乖了，自己瞎投還不如跟投，現(xiàn)在地產(chǎn)企業(yè)融資難，基金就給地產(chǎn)公司配資，回報率很高，但增加了雙方的風險。

區(qū)域開發(fā)的綜合能力不只是現(xiàn)有企業(yè)的共性問題，產(chǎn)業(yè)新城、特色小鎮(zhèn)原來是地方政府的責任和權(quán)利，后期社會化運營是由企業(yè)來承擔政府原有的區(qū)域經(jīng)濟行為，大部分企業(yè)并不具備這類能力，這種能力不是一朝一夕能形成的。

四、”圈地商“的耐力不夠

房地產(chǎn)商的高周轉(zhuǎn)、高回報注定了企業(yè)的商業(yè)邏輯和商業(yè)行為。房地產(chǎn)商拿地后開發(fā)賣房很容易就可以取得豐厚的回報。

相對于產(chǎn)業(yè)運營來說，房地產(chǎn)的回報既快又高，而且不用花大心思。這種近視眼造成很多開發(fā)商不愿意與產(chǎn)業(yè)沾邊。目前能夠?qū)Ｐ闹铝τ诋a(chǎn)業(yè)的地產(chǎn)企業(yè)包括“聯(lián)東”集團，“萬達”集團等。聯(lián)東屬于“工業(yè)地產(chǎn)”，萬達屬于“商業(yè)地產(chǎn)”。這些企業(yè)的模式也類似產(chǎn)業(yè) 住宅，屬于產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的模式。

也正是這種短視的心態(tài)，導致各地普遍缺少運營商。一方面是招商難，經(jīng)濟下行壓力下，很多行業(yè)發(fā)展前景不是很理想，要純靠政策招商推動發(fā)展已經(jīng)到了瓶頸期;另一方面是回報慢，比起其他行業(yè)來看，住宅是最賺錢的行業(yè)。

不僅是短視心態(tài)造成的開發(fā)商普遍存在地點短期行為，更主要的是企業(yè)開發(fā)區(qū)域所形成的資金成本壓力。

由于民營企業(yè)的資金成本普遍高，區(qū)域開發(fā)的資金需求量又很大，民營企業(yè)要“求生存”，大多數(shù)企業(yè)依賴于土地的快速回報，因而不敢依賴于運營收入。

相對國外的產(chǎn)業(yè)基金，可以使得固定資產(chǎn)社會化持有，而且資金成本也低，這樣也就可以降低企業(yè)的運營成本，由短期轉(zhuǎn)向長期。

結(jié)語：

綜上所述，在區(qū)域開發(fā)混沌的現(xiàn)狀下，各方都在尋求博弈，而目前城市地塊的指標是天花板，舊城改造對地產(chǎn)商是個機會，但其高昂的成本鑄就了行業(yè)門檻。鄉(xiāng)村振興是國家戰(zhàn)略，但如何實現(xiàn)城鄉(xiāng)要素的雙向流動是難題，對于產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)來說也是一個重大的機會。

在鄉(xiāng)村（城區(qū)之外）的區(qū)域開發(fā)主要參與者有地方政府，開發(fā)建設平臺公司，各類企業(yè)，地產(chǎn)商等。

在這個博弈局中，最大的成本是固定資產(chǎn)投資，最大的困難是起步階段，這需要構(gòu)建頂層設計，從共贏的角度出發(fā)，借助資產(chǎn)，資本，智慧的力量，共同推動區(qū)域開發(fā)，而不是“圈地”、屯地。這方面我曾設計過一些模型，有興趣的朋友可以探討交流。