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一個(gè)是：你媽和你老婆同時(shí)掉水里，你先救誰(shuí)。 另一個(gè)是：同樣價(jià)格，遠(yuǎn)郊新房和市區(qū)老破小，你買哪個(gè)。 1 這兩年，房投界有一個(gè)很響亮的聲音： 老破小因?yàn)楫a(chǎn)品力太弱（戶型落后、沒電梯、物管差、人車不分流等等），面臨著被淘汰的命運(yùn)。買房千萬(wàn)不要買老破小。 在房哥看來(lái)，這種觀點(diǎn)是純粹象牙塔里的理論，不是實(shí)踐出來(lái)的真知。 現(xiàn)實(shí)是，主城區(qū)的老破小，租金回報(bào)率遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過(guò)郊區(qū)新房。 普遍來(lái)講，四環(huán)外的新房，算上一兩年的交房周期和空置期，能做到每年1.5%的回報(bào)率可能都要燒高香了。 而市中心的老破舊，輕松做到2.5%，超過(guò)3%的也不少見！ 租金是很能說(shuō)明問(wèn)題的。租賃市場(chǎng)，很好地反映了真實(shí)需求到底是怎樣的。 白領(lǐng)們寧愿出2500租市區(qū)老破三房，也不愿出2000塊租郊區(qū)嶄新的三房。這說(shuō)明了真正的需求在什么地方。 有人說(shuō)，租房只是湊合著住，買房就要講究品質(zhì)了。 在我看來(lái)，這是死要面子活受罪。為了房子新住到郊區(qū)去，這是人性的弱點(diǎn)之一，并不值得提倡。 新房的人車分流、干掛石材當(dāng)然都是加分項(xiàng)，但對(duì)年輕人來(lái)講最最重要的，卻是每天省下兩個(gè)小時(shí)的通勤時(shí)間和精力，用來(lái)參加活動(dòng)、學(xué)習(xí)知識(shí)、結(jié)交朋友。 市中心有各色各樣的咖啡廳、圖書館、培訓(xùn)講座，觀點(diǎn)在這里碰撞，能力在這里提升?？赡芤粋€(gè)及時(shí)的消息、一個(gè)靠譜的資源，都是你升階的催化劑。 也就是說(shuō)，在市中心你能獲得更多的信息攝入。 而住在郊區(qū)，工作日兩點(diǎn)一線、雙休日打游戲叫外賣，這輩子也就定型了。 這是生活狀態(tài)的截然不同，也導(dǎo)致了人生軌跡的不同。這個(gè)價(jià)值你要算上。 而這個(gè)價(jià)值，就是地段的價(jià)值。 于是，又回到那個(gè)原始的話題：房地產(chǎn)的本質(zhì)是什么？ 我的回答是：房地產(chǎn)本質(zhì)是地段所承載的生產(chǎn)力。 地段是前面的那個(gè)1，產(chǎn)品的設(shè)計(jì)和品質(zhì)是后面的0 。 人車分流，加一個(gè)0；戶型合理，加一個(gè)0；綠化率高，加一個(gè)0；建筑品質(zhì)好，再加一個(gè)0…… 但如果沒有前面的1，后面全都無(wú)從談起。 所以說(shuō)，有的專家純粹從產(chǎn)品力的角度分析樓市，是跑偏了的。 2 所以，原則上是能買，但也要優(yōu)選。 那么，什么樣的能買，什么樣的不能買？ 今天房哥提兩點(diǎn)，一個(gè)是排除法，某幾種房子直接PASS，不予考慮。一個(gè)是優(yōu)選法，某幾種房子優(yōu)先考慮。 下面這幾種老舊房子直接PASS： 1、位于犄角旮旯 例如被鐵路割裂的邊邊角角： 2、樓齡超過(guò)25年 所以盡量不要考慮過(guò)于老舊的。 3、質(zhì)量差、有安全隱患的房子 4、沒電梯的5、6樓 尤其是6樓（通常是頂層），疊加冬冷夏熱和漏水隱患等問(wèn)題，更是不能買。 5、朝西的戶型或西邊戶 6、在這波熊市中跌幅很大 熊市是最能檢驗(yàn)資產(chǎn)含金量的一個(gè)過(guò)程。 一個(gè)資產(chǎn)，是不是優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)，要注意觀察市場(chǎng)用腳投的票。正如這波熊市中遠(yuǎn)郊樓盤跌得遠(yuǎn)比主城多一樣，主城區(qū)的老破小也有分化。房?jī)r(jià)堅(jiān)挺的優(yōu)先買，跌幅大的不要買。 3 1、優(yōu)質(zhì)學(xué)區(qū)房 現(xiàn)在的樓市，80后和9?0后正在成?為這?個(gè)市?場(chǎng)的主?力，從2019開始，00后也可以買?房子了。這會(huì)引出一個(gè)什么現(xiàn)象？這些年輕群體，自身是因?yàn)榻邮芰肆己媒逃庞心芰υ诔鞘姓痉€(wěn)腳跟，他們比60后70后對(duì)教育的重要性更有切身體會(huì)。 因此，越來(lái)越多的家庭，把教育看?成是守住家?族財(cái)富和階層突破的首要條件，越來(lái)越多的家庭買?房時(shí)，把學(xué)?區(qū)放?在第?一位。市?場(chǎng)也驗(yàn)?證了，各?個(gè)城市、各個(gè)片區(qū)的第一梯隊(duì)學(xué)區(qū)房，總是房?jī)r(jià)上漲的領(lǐng)頭羊。 所以說(shuō)，優(yōu)質(zhì)學(xué)校是老房子增值的利器。 2、物業(yè)服務(wù)好、保養(yǎng)好 大部分老破小基本談不上什么物業(yè)管理了，門口有個(gè)大爺看門就不錯(cuò)了。  所以如果碰上還有正規(guī)的物業(yè)公司的、保養(yǎng)還不錯(cuò)的小區(qū)，肯定要優(yōu)先選擇。 3、樓齡15年以內(nèi) 例如正商最早開發(fā)的一個(gè)樓盤金色港灣（2005年建成），園林綠化都很不錯(cuò)：  4、在本次老舊小區(qū)改造之后品質(zhì)提升較大 就目前改造效果來(lái)看，有的好，有的一般。好的那些，通常是示范項(xiàng)目、被新聞報(bào)道過(guò)的。一般的那些，可能只改了外立面，你懂。 其中一個(gè)示范項(xiàng)目是綠云小區(qū)。 而在另一些老舊小區(qū)，我卻聽到很多報(bào)怨。所以這件事要區(qū)別對(duì)待。 5、在這波熊市中價(jià)格堅(jiān)挺 4 老破舊小區(qū)，最怕的是什么？其實(shí)最怕的是地段的新陳代謝。 因?yàn)樗麄冏畲蟮膬?yōu)勢(shì)是位于市中心這樣的優(yōu)越位置，但是如果經(jīng)過(guò)十幾年的發(fā)展，“市中心”變了，就像鄭州的中心從二七廣場(chǎng)變到紫荊山一樣，那么勢(shì)必會(huì)對(duì)他們的價(jià)值造成巨大沖擊。 但事實(shí)表明，像鄭州這樣的單核城市，“市中心”可能會(huì)發(fā)生小范圍位移和擴(kuò)大，但卻不可能發(fā)生“完全另立山頭”一般的巨大變更。這是城市發(fā)展規(guī)律所限。 換句話說(shuō)：中心永遠(yuǎn)是中心，“你大爺永遠(yuǎn)是你大爺”。  —END— |
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