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近期有讀者問筆叔老破小方面的問題，要不要買老破??？買老破小有沒有意義？？

我覺得這是個不錯的話題，這次來具體說說老破小，給大家做參考。

老破小，即指樓齡老舊，裝修破舊，面積很小的房子。在我國一般將房齡超過20年的小區(qū)稱之為老破小。

按理說，這類房子房齡太久，小區(qū)內(nèi)部設(shè)施老化，居住舒適度差，沒人會喜歡，應(yīng)該是人人避之不及的。

但是，老破小卻很受歡迎，特別是在一線城市，不少人是想方設(shè)法要買。

為什么？

原因是老破小有它的優(yōu)勢，這類房產(chǎn)因為建得早，大多處于城市的成熟地段，占據(jù)著城市中心的位置，周邊配套完善，交通便利，區(qū)位優(yōu)勢無以復(fù)加，且通常帶有好學(xué)區(qū)。

買了老破小后，意味著上班方便，生活便利，孩子能進入好學(xué)校。

但是，有不好的一面就是居住的舒適度差。

哎，老破小是讓人又愛又恨。

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該不該買這種房子？

筆叔是不會輕易買老破小的。

理由有以下幾點，大家看看對不。

1、無法辦理按揭貸款

這是很不友好的一點，因為貸款年限直接和樓齡掛鉤。樓齡越長，可貸款的年限就越短。

一般房齡超過20年的老房子，大部分銀行無法辦理二手房按揭貸款，更不能辦理抵押貸款。即使能辦理按揭，銀行可能會降低貸款年限。

貸款的年限短，意味著每個月的月供高，還貸壓力大。

而且房子年齡大會影響轉(zhuǎn)手，等到賣的時候，這房子就更老了，新買家貸不了款，你就很難賣掉。

2、老破小未來會被淘汰

第一，房子越來越多，有數(shù)據(jù)顯示如今中國的人均房子套數(shù)擁有是1.12套，哪怕是在上海，80%的用戶也解決了居住的問題。

再加上源源不斷的新房入市，它們能與時俱進，符合年輕人的審美，居住體驗更好，如有玄關(guān)，有落地窗，飄窗，大陽臺，浴缸，小區(qū)有游泳池等。

此外，現(xiàn)在人們買房都追求一步到位，盡可能買大的，除了那幾個一線城市外，主流戶型是100平米以上的。

即使那些買了老破小的人，也會想著以后賣掉去置換新房改善居住條件和生活質(zhì)量。

所以老破小在未來大概率會被淘汰。

3、老破小有風(fēng)險

這個風(fēng)險表現(xiàn)在兩個方面，一是城市中心遷移。

一座城市的中心地段會隨著城市的發(fā)展外延而發(fā)生遷徙，城市化不斷擴張稀釋了原來成熟地段的優(yōu)勢，使得老破小的地段價值下降。

就比如深圳它的中心地段就在不斷發(fā)生遷徙。

最早是羅湖后來是福田，再到后海，前海寶中。

現(xiàn)在，羅湖的老城區(qū)已經(jīng)沒有年輕人問津，不要說無電梯的老破小，即便是老電梯房，也很難跑贏城市的大盤。

第二，是學(xué)區(qū)政策風(fēng)險。

老破小最大的價值、最值錢的是其帶的學(xué)區(qū)。

而學(xué)區(qū)是有政策風(fēng)險的。

任何一點點的學(xué)區(qū)變動，或者多校劃片政策的實施，都有可能讓這種價值瞬間歸0。

如廣州提出租售同權(quán)：租房、買房，都能享受同等的受教育權(quán)利，那學(xué)區(qū)房就沒有買的必要了。

北京多區(qū)推出多校劃片政策，同樣一套學(xué)區(qū)房，可能分到名校也有可能分到普通學(xué)校。

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地段和學(xué)區(qū)是老破小的核心優(yōu)勢，對于那些想要上車的朋友，一定要選擇地段和學(xué)區(qū)好的，還要警惕學(xué)區(qū)變更的風(fēng)險。

此外，買的面積不要太小，房齡不要太長。