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一、房地產(chǎn)融資概念 房地產(chǎn)融資是指在房地產(chǎn)開發(fā)、流通及消費過程中，通過貨幣流通和信用渠道所進(jìn)行的籌資、融資及相關(guān)服務(wù)的一系列金融活動的總稱，包括資金的籌集、運用和清算。 二、房地產(chǎn)融資分類 按融資主體劃分 融資主體：出面進(jìn)行融資活動，并承擔(dān)融資責(zé)任與風(fēng)險 按資金來源渠道劃分 按承擔(dān)風(fēng)險和取得報酬方式劃分 按融資形式劃分 銀行 信托 信托的運作原理 私募基金 房地產(chǎn)私募基金是指通過發(fā)行基金證券的方式，募集投資者的資金，委托給專業(yè)人員專門從事房地產(chǎn)或房地產(chǎn)抵押貸款的投資，投資期限較長，追求穩(wěn)定連續(xù)性的收益。 基金投資者的收益主要是房地產(chǎn)基金擁有的投資權(quán)益的收益和服務(wù)費用，基金管理者收取代理費用。 券商 保險
注：目前保險資金投資項目應(yīng)僅用于租賃 01前端拿地融資 要求土地競拍者承諾使用合規(guī)自有 銀行貸款、信托、保險明確不得用于繳付土地金、定金及后續(xù)土地出讓款
土地儲備貸款:銀行向土地儲備中心發(fā)放的用于土地收購、土地前期開發(fā)、整理的貸款。其還款來源是土地出讓金收入。 02工程實施階段融資 取得四證前 規(guī)劃設(shè)計與場地準(zhǔn)備階段的資金投入主要為規(guī)劃設(shè)計費用、三通一平費用等前期工程費和支付給承包商的工程預(yù)付款及各項稅費。在此期間可以利用土地使用權(quán)向典當(dāng)行、金控平臺等申請抵押貸款以滿足取得四證前的資金需求，這種融資方式為過橋借貸。 一般情況下，典當(dāng)行會按土地拍賣價格的50%發(fā)放典當(dāng)金，但利息成本較高，月利率約在2%-5%。 取得四證后 商業(yè)銀行開發(fā)貸:銀行向開發(fā)商、建筑企業(yè)發(fā)放的用于開發(fā)、建設(shè)向市場銷售、出租等用途的房地產(chǎn)項目的貸款。（都是以土地或在建工程為抵押物的抵押貸款）
03達(dá)到預(yù)售條件的銷售資金回攏 預(yù)售情況下，開發(fā)商通過土地抵押融資支付工程建設(shè)啟動款，達(dá)到預(yù)售條件開始銷售實現(xiàn)資金回籠，支付工程進(jìn)度款； 部分項目還可以通過在建工程抵押方式進(jìn)一步融資。單個項目運轉(zhuǎn)順利，開發(fā)商可能在交房之前已經(jīng)實現(xiàn)全部現(xiàn)金流回正，獲得項目開發(fā)利潤，項目交房之后確定權(quán)屬轉(zhuǎn)移，正式完成利潤確認(rèn)。（銀行接受最高60%抵押率）
一般說來，在建工程抵押與商品房預(yù)售不能同時并存。也就是說，商品房預(yù)售時，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)與銀行解除已設(shè)定的抵押關(guān)系，再將已解除抵押關(guān)系的部分商品房預(yù)售給購房人，否則購房人將無法獲得房屋的產(chǎn)權(quán)證。 |
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