一、房地產(chǎn)融資簡介

當前國內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè)，通過股票市場進行股權融資受到政策限制，除了信用較高的主體可以發(fā)行債券融資之外，大部分地產(chǎn)項目最常見模式是項目融資和預售融資。

慣例上，房地產(chǎn)公司成立專門的項目公司競拍特定地塊進行項目運作。融資時以項目公司為融資主體，房地產(chǎn)集團提供擔保。通常根據(jù)金融機構要求提供項目土地作為抵押。

除了金融性負債之外，國內(nèi)普遍采取預售制度，也就是在房屋還未完全建成之前，就銷售給顧客，從而形成預收款這類經(jīng)營性負債。另外，房地產(chǎn)項目在建設的時候，通常還會延期支付供應商的貨款和建筑企業(yè)的工程款，形成應付賬款。預收款和應付賬款屬于經(jīng)營性負債。尤其是預售形成的預收款，地產(chǎn)公司提前獲得資金，一方面獲得了無息資金，一方面提前解決了產(chǎn)品銷售，可以稱得上地產(chǎn)公司最重要的融資方式。

利用經(jīng)營性負債獲得資金，周轉快的房地產(chǎn)企業(yè)可以做到以非常少的自有資金撬動大型項目，杠桿驚人。高杠桿率是房地產(chǎn)企業(yè)權益回報率高的重要因素。

二、地產(chǎn)融資的三種類型

本文從金融機構提供資金控制風險的角度，將這些融資分為三大類型，包括：主體融資、資產(chǎn)融資和項目融資。在分類時運用金融工程的抽象方法，透過金融產(chǎn)品的形式，從本質(zhì)上去理解地產(chǎn)融資。

主體融資，是指依托于主體資產(chǎn)負債表進行的信用融資，融資款項由融資主體自由支配，還款依靠融資主體的自由現(xiàn)金流和還款意愿。

資產(chǎn)融資：是指在融資依托特定資產(chǎn)抵押進行風險控制，當融資主體無法償還資金的時候，通過變現(xiàn)資產(chǎn)回收資金以降低風險。通常能夠用于資產(chǎn)融資的資產(chǎn)，是那些變現(xiàn)快易處置的資產(chǎn)，或是有較好流動性的二級市場的資產(chǎn)。

項目融資：是指融資依托于特定項目進行的融資，融資款項由特定目的載體（通常選擇項目公司）占有并且投向于事先確定好的項目建設，項目在投資回收期的現(xiàn)金流按照事先確定好的還款安排，償還各種類型的融資。通常為了有效控制風險，金融機構會對項目可行性進行研究，并且構建合理的融資結構，對于項目公司的運營過程進行必要的監(jiān)督與管控。

項目融資是一種結構化融資手段，其原理是通過特殊目的載體構建獨立的資產(chǎn)負債表，通過對于項目的分析、管理和控制，使得融資的風險控制建立在項目特定的項目之上。

項目融資對于金融從業(yè)人員提出了較高的要求，當前國內(nèi)銀行由于治理能力的落后，普遍存在“重抵押和擔保，輕現(xiàn)金流”的現(xiàn)像，反映了項目融資應用的困境。房地產(chǎn)項目尤其是住宅類項目由于項目產(chǎn)出的特殊性，產(chǎn)品變現(xiàn)能力強易于處置，現(xiàn)金流較易測算，投資回報周期短等，是最容易應用項目融資技術的項目類型。

本文通過對比地產(chǎn)的三種融資類型的比較優(yōu)勢，結合當前房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展現(xiàn)狀及融資需求認為：當前房地產(chǎn)企業(yè)最需要突破的融資類型是項目融資。

很多融資，比如說開發(fā)貸款，采取的是以項目公司作為借款主體，但是又有土地進行抵押，集團公司提供擔保。這種融資，到底是屬于哪一種類型呢。

比較主體融資和無資產(chǎn)抵押的項目融資的區(qū)別：雖然都是采取項目公司為融資主體的融資，但是區(qū)別在于，

主體融資，金融機構通常不對融資主體進行限制。

而項目融資，雖然也是依托項目公司這個主體時行融資，但是金融機構會對項目公司進行各種管理，深入到項目的層面。

比較資產(chǎn)融資和有資產(chǎn)抵押的項目融資：

資產(chǎn)融資，通常融資規(guī)模低于抵押的資產(chǎn)價值，留有一定的安全邊際。金融機構在融資主體違約時，可以方便的通常處置抵押品控制風險。

而有資產(chǎn)抵押的項目融資，融資規(guī)模要大于抵押的資產(chǎn)，因此金融機構無法通過抵押品覆蓋風險，而需要關注項目風險，并且通過對項目進行管理來控制風險。

以下結合實際情況進行分析。

三、不同階段房地產(chǎn)融資的需求及當前主流的融資方式介紹

房地產(chǎn)的融資貫穿整個開發(fā)過程，從前期拿地競拍時的保證金融資，再到簽訂土地出讓合同后的前端融資，再到獲得土地證等四證之后的開發(fā)貸款，現(xiàn)到建設期間的供應鏈融資，再到取得預售證之后的預收款融資，種類眾多。

不同的金融機構由于資金來源不同、風險收益偏好不同、所受監(jiān)管不同等原因，采取了不同的金融產(chǎn)品為地產(chǎn)提供金融服務。下邊分別介紹。

1?保證金融資。進入2019年以來，由于地產(chǎn)市場回暖，房地產(chǎn)企業(yè)拿地熱情開始高漲，很多企業(yè)紛紛四處拿地，進行業(yè)務擴張。為了提高資金使用效率并且進一步放大杠桿，很多地產(chǎn)企業(yè)希望可以融資來用于繳納保證金。產(chǎn)生這一需求的一個重要原因是當前土地價格越漲越高，很多地方國土局將土地起拍價定的較高并且要求參與土地競拍的機構繳納很高比例的保證金。地產(chǎn)企業(yè)資金出現(xiàn)一定壓力。

當前，針對特定項目提供保證金融資的案例很少。房地產(chǎn)企業(yè)通常都是利用自有資金，或是通過發(fā)債增股獲得的資金，用于繳納保證金。保證金融資可以歸類為主體融資的范疇。

也有信用較高的大型地產(chǎn)公司試圖與金融機構合作，組建母基金用于拿地或是并購。比如先框定一個規(guī)模，然后有具體項目的時候再進行審核。由于母基金沒有實際的資金沉淀，國內(nèi)金融機構的審批流程最終都是依托特定具體的項目進行審批，周期較長。這種母基金基本上沒有太大的意義，與簽訂框架性協(xié)議的意義相差無幾。與地產(chǎn)企業(yè)期望的可以事先在母基金層面募集資金，可以隨時在競拍時提取資金用于繳納保證金的理想模式，相差很

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