| 在建工程抵押，根據(jù)要求，開發(fā)商與貸款銀行、所在區(qū)域土地房地產(chǎn)交易管理所三方共同簽訂《商品房預(yù)售款監(jiān)管協(xié)議書》。銀行對項(xiàng)目進(jìn)行全封閉資金管理，交易管理所對項(xiàng)目實(shí)行預(yù)售監(jiān)管，預(yù)售回籠資金部分由銀行進(jìn)行收貸，部分供開發(fā)商用于項(xiàng)目建設(shè)。在這種全方位全封閉的臨管體系下，既能保證建設(shè)資金的有效供給，防止出現(xiàn)資金短缺及開發(fā)商非法挪用資金的現(xiàn)象，?？顚Ｓ?，保證項(xiàng)目的施工進(jìn)度，杜絕爛尾樓的再現(xiàn)，減少開發(fā)商的經(jīng)營風(fēng)險，又能令貸款銀行通過項(xiàng)目監(jiān)管，自行控制還貸風(fēng)險，同時伴隨工程進(jìn)展，逐步收貸樓盤預(yù)售所回籠的資金，極大的減少不良貸款的還貸風(fēng)險。如此，便形成了貸款銀行與開發(fā)商雙贏的局面。具體操作是當(dāng)?shù)盅旱脑诮üこ绦蜗筮M(jìn)度符合申請預(yù)售許可證條件時，貸款銀行對購房者認(rèn)購的房產(chǎn)單元，以逐個單元釋放的方式，同意放棄該房產(chǎn)單元及相應(yīng)土地使用權(quán)的抵押權(quán)，出具確認(rèn)書，開發(fā)商據(jù)此向市規(guī)劃與國土資源局申辦該房產(chǎn)單元的撤銷抵押登記，土地房產(chǎn)交易所給予交易確認(rèn)。如此操作，是完全符合《城市房地產(chǎn)抵押管理辦法》第五章第三十七條“經(jīng)抵押人同意，抵押房地產(chǎn)可以轉(zhuǎn)讓或出租”的條款，是合情合理的。首先，在建項(xiàng)目抵押的房產(chǎn)在抵押權(quán)人釋放抵押權(quán)后，已不存在設(shè)定他項(xiàng)權(quán)的問題，也符合《廣東省商品房預(yù)售管理?xiàng)l例》取得預(yù)售許可證中房地產(chǎn)未設(shè)定抵押權(quán)的規(guī)定。其次，未釋放抵押權(quán)的房產(chǎn)仍以不轉(zhuǎn)移占有的方式抵押給貸款銀行作為償還貸款履行擔(dān)保，且隨著在建工程的施工進(jìn)展，其工程價值總額隨著增長，故不存在因釋放某些房產(chǎn)單元的抵押權(quán)而減少在建工程的抵押價值。再者，對于政府有關(guān)職能部門而言，在合法的基礎(chǔ)上，在抵押權(quán)人自愿釋放房產(chǎn)及相應(yīng)土地使用權(quán)的抵押權(quán)的前提下，予以核發(fā)相關(guān)房產(chǎn)的預(yù)售許可證，允許房產(chǎn)的如常交易，則能極大的扶持有實(shí)力但資金暫時短缺的優(yōu)質(zhì)房地產(chǎn)企業(yè)，進(jìn)一步促進(jìn)房地產(chǎn)市場的繁榮與發(fā)展，為地方財政增創(chuàng)稅利作出更大的貢獻(xiàn)。 |
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