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《最高人民法院關(guān)于適用〈中華人民共和國擔(dān)保法〉若干問題的解釋》第四十七條：以依法獲準(zhǔn)尚未建造的或者正在建造中的房屋或者其他建筑物抵押的，當(dāng)事人辦理了抵押物登記，人民法院可以認(rèn)定抵押有效。齊精智律師提示在建工程抵押不同于一般房產(chǎn)或土地使用權(quán)抵押，在建工程抵押的抵押物范圍包括尚未建造的建筑物。本文不惴淺陋，分析如下： 作者丨齊精智 陜西明樂律師事務(wù)所高級合伙人 投稿：tougao@askmylawyer.cn
一、除非另有約定，在建工程抵押的抵押物范圍包括尚未建造的建筑物。裁判要旨：最高人民法院在本案中指出：隨著工程建設(shè)階段的發(fā)展，在建工程抵押權(quán)的抵押物范圍隨著完工部分或可售部分的增加而得到擴(kuò)張。在建工程抵押權(quán)作為一種單獨(dú)的抵押權(quán)類型，除當(dāng)事人在抵押合同中另有約定外，其抵押物范圍不僅包括國有建設(shè)用地使用權(quán)，還包括規(guī)劃許可范圍內(nèi)已經(jīng)建造的和尚未建造的建筑物。案件來源：最高人民法院民事判決書（2018）最高法民再19號。二、工程在建時(shí)辦理在建工程抵押權(quán)登記，工程竣工后未重新辦理抵押登記，在建工程的抵押權(quán)仍繼續(xù)存續(xù)。裁判要旨：抵押權(quán)僅因抵押權(quán)的實(shí)現(xiàn)、抵押關(guān)系的解除和抵押物滅失等法定事由而消滅。工程竣工并完成房地產(chǎn)初始登記后，抵押人和抵押權(quán)人未按照《城市房地產(chǎn)抵押管理辦法》第三十四條第二款規(guī)定重新辦理房產(chǎn)抵押登記，并不必然導(dǎo)致在建工程抵押權(quán)消滅，此種情況下，抵押延續(xù)，且具有對抗第三人的效力。案件來源：中國農(nóng)業(yè)銀行烏魯木齊市河南路支行與新疆龍嶺實(shí)業(yè)有限公司上訴案民事判決書[最高人民法院（2007）民二終字第61號]。三、在建工程抵押貸款中若債權(quán)人將項(xiàng)目銷售進(jìn)度與還款計(jì)劃相關(guān)聯(lián)卻沒有與保證人就此進(jìn)行特別約定時(shí)其不能直接要求保證人承擔(dān)保證責(zé)任。裁判要旨：在建工程抵押貸款中若債權(quán)人將項(xiàng)目銷售進(jìn)度與還款計(jì)劃相關(guān)聯(lián)卻沒有與保證人就此進(jìn)行特別約定時(shí)，并不能夠排除各保證人在簽訂保證合同時(shí)存在以處置案涉抵押的房產(chǎn)售房款不能償還貸款時(shí)其方才需要承擔(dān)保證責(zé)任的理解的可能，故債權(quán)人不能直接要求保證人承擔(dān)保證責(zé)任。案件來源：《中國建設(shè)銀行股份有限公司大慶分行、曲鳳海金融借款合同糾紛糾紛案》【（2018）最高法民終966號】四、貸款銀行以外的主體可以為在建工程的抵押權(quán)人。最高人民法院關(guān)于《城市房地產(chǎn)抵押管理辦法》在建工程抵押規(guī)定與上位法是否沖突問題的答復(fù)([2012]行他字第8號) 山東省高級人民法院：你院魯高法函[2012]3號請示收悉，經(jīng)征求全國人大常委會法制工作委員會、住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部意見，答復(fù)如下：在建工程屬于《擔(dān)保法》規(guī)定的可以抵押的財(cái)產(chǎn)范圍。法律對在建工程抵押權(quán)人的范圍沒有作出限制性規(guī)定，《城市房地產(chǎn)抵押管理辦法》第三條第五款有關(guān)在建工程抵押的規(guī)定，是針對貸款銀行作為抵押權(quán)人時(shí)的特別規(guī)定，但并不限制貸款銀行以外的主體成為在建工程的抵押權(quán)人。五、在建工程抵押，銀行出具函件明確表示開發(fā)商在抵押期間對抵押房產(chǎn)可以出售并辦理產(chǎn)權(quán)手續(xù)，且已抵押的房產(chǎn)全部銷售，則銀行的抵押權(quán)消滅。裁判要旨：本案屬于在建工程抵押的情形，法院認(rèn)為銀行出具了的允許抵押人繼續(xù)售房的函，既然明確表示開發(fā)商在抵押期間對抵押房產(chǎn)可以出售并辦理產(chǎn)權(quán)手續(xù)，開發(fā)商根據(jù)銀行出具的函，已將抵押的房產(chǎn)全部銷售，故銀行的抵押權(quán)已經(jīng)消滅。本案的二審從保護(hù)善意購房人的角度，對銀行對案涉抵押房產(chǎn)所得價(jià)款優(yōu)先受償?shù)恼埱蟛挥柚С帧?/span>案件來源：黑龍江省高級人民法院（2015）黑高商終字第00197號民事判決書。
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