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你有多久沒有去菜市場？菜市場在你的回憶中是什麼樣的？在城市發(fā)展進程中，菜市場這一場所在不斷適應(yīng)，做出改變，然而它們還是在減少，在遠(yuǎn)離我們的生活，甚至遠(yuǎn)離城市發(fā)展的未來規(guī)劃。當(dāng)然，也有那些不錯的集市在城市中煥發(fā)新生，比如，瑞典馬爾默市場、堪稱藝術(shù)品的鹿特丹拱形大市場等等，那麼在城市化進程飛速的深圳呢？我們能否用我們的形式去創(chuàng)新菜市場這一場所，延續(xù)大城市裡“菜市場”的一席之地，保留回憶且鏈接未來。 本系列文章內(nèi)容基于矩陣對深圳松崗翡翠市場改造項目的調(diào)研分析與競標(biāo)方案 菜市場的改造與升級 基於城市鏈接與創(chuàng)新集合體的設(shè)計思考 MATRIX THOUGHT 主要闡述：矩陣辦公事業(yè)部 PART 1 背景調(diào)研 中國菜市場的發(fā)展歷史與現(xiàn)狀 宋朝時誕生的“趕集”便是現(xiàn)代農(nóng)貿(mào)市場的雛形，個體經(jīng)營和占街的方式也一直延續(xù)至新中國；1949年新中國成立後，私有菜攤、商鋪被收歸國有，用以存放和分發(fā)農(nóng)副產(chǎn)品，居民的吃穿用供應(yīng)幾乎全都憑票憑本；20世紀(jì)70年代末改革開放，菜市場的私有經(jīng)營方式得以重視並迅猛發(fā)展；2006年，隨著我國城市化速度加快，菜市場的各種髒亂差等問題凸顯出來，基礎(chǔ)設(shè)施陳舊盈利模式單一，運行利潤低下；近幾年全國各市開始升級改造菜市場，分批次分版本的改造整頓，一改以往髒亂的環(huán)境。  ｜中國菜市場的前世今生 關(guān)於菜市場的發(fā)展轉(zhuǎn)型之路 1.0版本：在馬路邊設(shè)攤經(jīng)營 2.0版本：進室內(nèi)經(jīng)營 3.0版本：以乾淨(jìng)整潔、設(shè)立食品檢驗室為特點 4.0版本：以市場 超市為特點 5.0版本：體驗性、文化性與休閒性發(fā)展 > 商業(yè)建築的改革  商業(yè)模式有四大類：零售商鋪\超市\(zhòng)批發(fā)市場\大型商業(yè)綜合體；這些商業(yè)建築都隨著社會經(jīng)濟發(fā)展不斷更新著組成模式與體量規(guī)模，市場的細(xì)分導(dǎo)致買菜再不是“菜市場一家獨大”的市場局面，菜場如果不轉(zhuǎn)型創(chuàng)新也只能被動地“夾縫中求生存”。 > 生鮮電商的衝擊 15年前電商興起，5年前生鮮電商細(xì)分市場，稀釋了實體菜場購菜人群；10年前線上餐飲團購興起，外賣O2O模式盛行，又降解了青年群體的購菜烹飪動因；近年網(wǎng)路直播帶貨的方式更加觸發(fā)了年輕人更多的選擇線上交易。消除營業(yè)時間和地域性限制，商家和顧客基於網(wǎng)路平臺隨時隨地隨需隨購。 2015-2018年 我國生鮮零售市場銷售管道占比變化（單位%）  生鮮電商吸引人的地方（單位%）  菜市場行業(yè)調(diào)研分析 01/ 深圳菜市場的現(xiàn)狀 > 中央政府推出了新一輪的“菜籃子”政策，推動一批城市改造批發(fā)市場，加速市場的升級換代。 > 在疫情影響下深圳農(nóng)貿(mào)市場主要加大監(jiān)管力度，避免出現(xiàn)惡意哄抬市場物價的行為，對活禽、野生動物及其制品的管控相當(dāng)嚴(yán)格。 02/ 松崗菜市場的現(xiàn)狀 松崗區(qū)現(xiàn)有群星翡翠綜合市場、松崗水果市場、山尾農(nóng)批市場、溪頭皇朝農(nóng)貿(mào)市場、山美新村大廈市場、溪頭中心市場、紅星集貿(mào)市場、寶溪綜合市場、新光肉菜市場、蚌肉集貿(mào)市場、潭頭綜合市場、東方新集貿(mào)市場、洪橋頭市場、溫氏生鮮、沙二村市場等十四個農(nóng)貿(mào)市場。其中，翡翠綜合市場是松崗片區(qū)歷史最悠久、影響最大的傳統(tǒng)農(nóng)貿(mào)市場。 03/ 菜市場案案例分析 > 國外菜市場案例 歐洲市場改造案例  愛沙尼亞 -- 波羅的海車站市場： 創(chuàng)建了一座現(xiàn)代化和多樣性的市場，同時還要保留該市場原有的歷史特徵；嘈雜的買賣氛圍不改變，吸引了更多的潛在目標(biāo)顧客。  瑞典 -- 馬爾默市場： 自1955年，前身是一個舊貨運站改成懷舊市場。食品是這個市場的主角；西面是一個公共廣場，可以容納戶外攤檔和活動。  國外市場的成功改造讓我們看到市場重新煥發(fā)魅力的可能，但基於飲食習(xí)慣導(dǎo)致售菜方式和環(huán)境、菜場屬性和城市職能、產(chǎn)業(yè)業(yè)態(tài)等不同，可借鑒的空間有限。 > 國內(nèi)菜市場案例 國內(nèi)市場改造案例  蘇州雙塔市集（現(xiàn)場考察）： 位置優(yōu)越，處於密集的居民區(qū)和景點，整體空間設(shè)計感較強，策劃活動吸引很多的年輕人，市集攤位整體設(shè)計乾淨(jìng)整潔。但造價高，空間層高局限，色彩深沉，缺乏市集活躍氛圍。  北京微風(fēng)市集： 位於北京前門西興隆街區(qū)，項目並非複製傳統(tǒng)的菜市場，而是從優(yōu)質(zhì)食材和美食活動出發(fā)，營造新鮮有趣的活動場所。一樓不光賣果蔬蛋奶、主食雜糧，還賣現(xiàn)做現(xiàn)吃的牛排; 二樓，閱讀空間能看書，社區(qū)小客廳可以學(xué)做美食、組織社區(qū)活動。  上海永年菜市場： 位於上海黃浦區(qū)老西門永年74號，以“城市鄉(xiāng)野”為主線，菜場是現(xiàn)代都市人所剩不多的能夠直接接觸到“自然“的地方。 翡翠市場調(diào)研分析 01/ 場地現(xiàn)狀分析 > 基地基礎(chǔ)資訊  位置：翡翠市場位於廣東省·深圳市·寶安區(qū)·松崗區(qū)，松明大道與 東方路 的交界處，是松崗片區(qū)歷史最悠久、品類較齊全、影響最大的傳統(tǒng)農(nóng)貿(mào)市場，緊鄰松崗第一中學(xué)。 經(jīng)營類型：一層主營農(nóng)貿(mào)產(chǎn)品，二層成衣銷售，其中生鮮產(chǎn)品較有競爭力。 面積：兩層面積共約16000㎡，屋面面積約6000㎡，配套停車場面積約4000㎡，商鋪共400多間，各類經(jīng)營商戶700多家。 > 營業(yè)時間及經(jīng)營內(nèi)容 翡翠市場經(jīng)營類型分布圖 翡翠市場營業(yè)時間概況 上午至晚上營業(yè) 06:00-20:00： 蔬菜、生鮮、肉類、熟食、乾貨、調(diào)料 上午及下午營業(yè) 09:00-18:00： 百貨、管理處 中午至晚上營業(yè) 11:00-22:00： 便利店、小吃、漁具、週邊花卉、二層商鋪、便民服務(wù) > 同類業(yè)態(tài)分佈&輻射範(fàn)圍 翡翠市場周圍的主要住宅為城中村，週五早上八點左右走訪周圍大部分臨街店鋪尚未開業(yè)。直線距離500m左右的星港城正在升級改造；此外，周圍建設(shè)的新社區(qū)位置有天虹商場（直線距離1.1km，附帶超市、肯德基、星巴克，環(huán)境乾淨(jìng)商場品牌檔次也比較中間），附近街道上涵括標(biāo)準(zhǔn)城中村商業(yè)配置，以衣服鞋帽類店鋪為主。 > 基地問題調(diào)研 室外存在問題： 1）市場主入口人行通道緊湊，近鄰馬路，大門昭示性不足； 2）地面髒亂，早市7點處於人流高峰，地面垃圾堆積擋道，污水橫流，濕滑難走； 3）停車混亂，內(nèi)部位置不夠，擺放不整齊；外部沒有擴容空間，因為街道不收費，各類車都違章亂停，堵塞人行道路，現(xiàn)場混亂。 室內(nèi)存在問題： 1）環(huán)境不佳，氣味惡臭，蔬菜、肉類、水產(chǎn)類產(chǎn)品氣味混雜，熟食類的香氣與其他味道混合； 2）二層入口缺少標(biāo)識導(dǎo)視，店鋪密集，體驗感不佳，空置率高達50%，逛累無休息區(qū)； 3）市場內(nèi)部餐飲類店鋪極少，一層僅週邊一間奶茶店和學(xué)校旁邊的早餐店，二層僅一間小吃店。 02/ 主要人群分析 經(jīng)營者（農(nóng)貿(mào)\零售\餐飲） 農(nóng)貿(mào)類： @賣菜大叔：在市場擺攤近30年，元老級租戶； a)9點進貨；1-2點擺場；6-7.30早高峰；一個攤位兩人倒班； b)抱怨附近市場多，競爭激烈，生意不好； c)租金4萬多一年，靠柱子位置的2萬多； d)周邊人流少，每個村都有小超市，分散顧客； e)市場7-8月份溫度高，天花上的風(fēng)扇分時間段開啟，中間通風(fēng)不好，信號差； f)對於美團代購的運營模式表示自己不懂； @賣菜大哥：自種自賣； a)生意慘澹； b)餓了麼下單後，一個大媽或大爺去採購所有訂單內(nèi)品種，再轉(zhuǎn)交給外賣小哥； @賣豬肉大叔&小哥：在市場擺攤近5年，流轉(zhuǎn)於廣佛惠深各大市場； a)停車位不夠還收費，被商家自己佔用，顧客停車位很少，原本的校車位置轉(zhuǎn)移導(dǎo)致減少了一大批家長帶小孩來市場的機會； b)租金較高，疫情期間沒有減免優(yōu)惠政策，客流量減少，導(dǎo)致運營壓力增大； c)下雨天地面積水30-40cm高； d)附近的西頭菜市場是做批發(fā)的，價格低吸引人群； @藥材乾貨老闆：客流量小，早市11點後就不營業(yè)了； @海鮮大叔： a)翡翠改造過幾次，原中空位置是露天的，後期改造成封閉的； b)通風(fēng)差、信號差、照明差；小通道的攤位人流量不多，生意較差； 零售類： @二樓服裝大姐：5月份剛從附近準(zhǔn)備改造的步行街轉(zhuǎn)租過來翡翠； a)以前銷售量還行，今年因為疫情導(dǎo)致顧客只看不買； b)二樓服裝銷售對象是附近區(qū)域廠房的務(wù)工者 餐飲類： @二樓小吃店小姐姐：二樓只有她一家飲食店； a) 營業(yè)時間較隨意，10/11點開門；平時人少； @面館老闆： a) 生意只有週末人多，工作日人少；週末逛街人多，餐飲業(yè)只靠週末賺錢； b) 周邊人群都是菜市場住戶或當(dāng)?shù)鼐蛹沂忻瘢苌贂獬鼍筒停?/p> c) 他自己買菜會選擇山尾市場，因為菜價低，但山尾和西頭市場都要改造； 附屬類： @縫紉店大娘：從村子裏搬過來翡翠，有一定的熟客基礎(chǔ)； a) 鋪租是從市場門口往內(nèi)部減少，租金差有近100，攤位面積不影響租金； b) 營業(yè)高峰是早上； @修鞋小哥：外地人；顧客量最高一天可達30人；營業(yè)時間早8晚10； @管理人員：門口測體溫 a) 疫情期間人少，早上6-10點，10點後人就很少； b) 停車場多為電瓶車，收費1塊一次；小車5塊一次； c) 大爺大媽帶小朋友的很少；年輕人相對較少； @物業(yè)管理： a) 一層與二層的物業(yè)管理方不是同一家； b) 周邊工廠受疫情影響倒閉或搬遷，導(dǎo)致務(wù)工者減少； c) 周邊人會選擇去較高端的商場購物； 美甲美髮類會比服裝類生意好；二層小孩娛樂室無人使用； 顧客（中老年人\年輕人） @中年大叔：本地居民，沒有每天都來菜市場； a)認(rèn)為翡翠市場選擇多、菜品新鮮、品質(zhì)高； b)不太介意菜市場的環(huán)境，衛(wèi)生條件能改善就更好了； @白領(lǐng)小姐姐：傍晚下班後或週末才會來菜市場，一周1~2次； a)由於不是住在旁邊，步行有距離，偶爾來一次； b)日常采買會選擇在樓下的小生鮮商店購買，選擇週末到翡翠市場採購是認(rèn)為翡翠的種類齊全新鮮。 03/ 總結(jié)思考 在對翡翠市場現(xiàn)況有了較為全面細(xì)緻的調(diào)研分析後，設(shè)計團隊概括升華出環(huán)境衛(wèi)生、佈局規(guī)劃、客流量以及業(yè)態(tài)定位，四個改造重難點方向，以此進行翡翠市場的綜合規(guī)劃思考，形成針對翡翠市場的改造策略及進一步設(shè)計方案。 To Be Continued… 關(guān)於Matrix Design矩陣縱橫 與Matrixing縱橫 / 矩陣縱橫 Matrix Design為2010年成立的以提供高端空間設(shè)計服務(wù)為目的的設(shè)計品牌。在2020年全球室內(nèi)設(shè)計權(quán)威雜誌《INTERIOR DESIGN》發(fā)佈的全球百大設(shè)計巨頭排行榜中，Matrix Design 躍居住宅排名(Residential Design)全球第2，綜合排名(Ranking)全球第32。 作為Matrix Design矩陣縱橫旗下三大設(shè)計產(chǎn)品線之一，Matrixing縱橫涵蓋地產(chǎn)、酒店、豪宅、辦公、商業(yè)、康養(yǎng)等設(shè)計業(yè)態(tài)。經(jīng)過10年的發(fā)展，Matrixing已成長為兼具業(yè)界影響力和當(dāng)代代表性的中國設(shè)計品牌，並向著家居產(chǎn)品設(shè)計生產(chǎn)、新材料研發(fā)與生產(chǎn)製造等產(chǎn)業(yè)縱向一體化發(fā)展。Matrixing積極回應(yīng)可持續(xù)發(fā)展的人類需求，針對資源、文化、城市、居住、商業(yè)和市場等要素貢獻前瞻性地解析，用智慧和責(zé)任展示設(shè)計的魅力。 |
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