價(jià)格始終是商品價(jià)值的體現(xiàn)，房?jī)r(jià)也不例外。

不過(guò)在大部分時(shí)間里，由于影響房屋價(jià)值的因素太過(guò)復(fù)雜，我們只能通過(guò)房?jī)r(jià)看到市場(chǎng)對(duì)一套房子的綜合價(jià)值判斷，卻很難分清我們到底為買下它付出了些什么。

比如，你顯然知道地鐵房總是會(huì)比交通不便的房子更貴，裝修豪華的房子一定更能賣上價(jià)，而一旦某個(gè)小區(qū)與一所口碑好的學(xué)校聯(lián)系起來(lái)，學(xué)區(qū)房的溢價(jià)就更為驚人了。但當(dāng)你出手買下一套緊鄰地鐵且豪華裝修的學(xué)區(qū)房時(shí)，并不清楚各個(gè)增值點(diǎn)究竟分別如何在影響房?jī)r(jià)的走向。

到城市層面上也是一樣，不同地域、不同級(jí)別的城市在對(duì)房子真實(shí)價(jià)值的判斷也會(huì)出現(xiàn)明顯的偏好。

新一醬聯(lián)合貝殼研究院，從19個(gè)一線與新一線城市中提取了總計(jì)15萬(wàn)套房源的數(shù)據(jù)，針對(duì)它們的房源單價(jià)、地理位置、樓齡、裝修情況等17個(gè)要素進(jìn)行了多元回歸分析（各城市R-squared均超過(guò)60%；圖表中列出的數(shù)據(jù)均在95%的置信區(qū)間中顯著）。通過(guò)這套模型，每個(gè)城市更傾向于為哪些方面花更多錢買房，變得清晰了起來(lái)。

如果將人們購(gòu)房考慮的各個(gè)要素列成一個(gè)“馬斯洛需求金字塔”，那么位于最底層的一定是地理區(qū)位。

在“l(fā)ocation, location, location!”這一經(jīng)典原則之下，任何一座城市的房?jī)r(jià)地圖，都會(huì)在整體上呈現(xiàn)出“距離市中心越遠(yuǎn)，房?jī)r(jià)越低”的圈層效應(yīng)。經(jīng)過(guò)數(shù)據(jù)分析，這種圈層效應(yīng)可以得到進(jìn)一步量化。

從19座城市的數(shù)據(jù)來(lái)看，在樓齡、裝修情況、學(xué)區(qū)等要素相似時(shí)，每靠近市中心1公里，上海人愿意為此付出的溢價(jià)最高，達(dá)到了每平方米1645元。其次是北京，為1305元。新一線城市中，杭州人和南京人愿意為離市中心更近1公里多付出的溢價(jià)也超過(guò)了1000元/平方米。

但這個(gè)數(shù)字相比人們對(duì)地鐵房的親睞還算不上什么。

平均而言，上海的房子只要貼上了“地鐵房”的標(biāo)簽，就會(huì)比其他條件相似的房子貴6648元/平方米；杭州緊隨其后，地鐵房溢價(jià)也達(dá)到了5982元/平方米；接下來(lái)還有深圳、青島、廣州等城市對(duì)地鐵房也同樣敏感，它們的每平方米的地鐵房溢價(jià)都在三四千元的水平。

住所區(qū)位構(gòu)筑了居民與城市核心資源的互動(dòng)方式，無(wú)疑是最基礎(chǔ)的一層。在城市中辦公、聚會(huì)交友的便捷性之外，居所還承托起了一個(gè)人的生活。

新一醬的朋友在買房時(shí)頗為看重“人氣”——他需要能夠在趕地鐵的早上很容易地遇到熱氣騰騰的煎餅果子鋪，或是下個(gè)樓就有滿足生活所需的商超、便利店與藥店。這些社區(qū)商業(yè)配套提供了便利的生活，也帶來(lái)了居住的煙火氣。

從數(shù)據(jù)來(lái)看，超市這種社區(qū)商業(yè)配套對(duì)房?jī)r(jià)的增值效果超出了很多人的預(yù)期。如果周邊有超市，佛山的房子平均每平方米大概率可以賣高2158元。此外，東莞、武漢、青島、廣州在“周邊要超市”這一項(xiàng)上的溢價(jià)也都超過(guò)了1000元/平方米。

更詳細(xì)一點(diǎn)的情況我們來(lái)看上海。新一醬統(tǒng)計(jì)了包括干洗店、美容美發(fā)店等30類基礎(chǔ)商業(yè)設(shè)施在地理上的密度分布，并將它們與上海的板塊均價(jià)放在一起觀察：圓的大小代表了了基礎(chǔ)商業(yè)密度，而板塊的顏色更深，意味著房?jī)r(jià)更高。

從基礎(chǔ)商業(yè)密度與房?jī)r(jià)的對(duì)比關(guān)系中，你能夠很輕易地觀察到購(gòu)房者們對(duì)豐富商業(yè)配套的偏愛(ài)：莘莊是外環(huán)旁社區(qū)商業(yè)發(fā)展成熟的大住區(qū)，板塊掛牌均價(jià)超7萬(wàn)元/平方米，高于周邊更靠近市區(qū)但商業(yè)基礎(chǔ)相對(duì)薄弱的梅隴、古美等板塊。

不過(guò)，居住體驗(yàn)從不止于住所外部區(qū)位與商業(yè)氛圍，更與住所內(nèi)部因素息息相關(guān)。在購(gòu)房需求金字塔的更高處，如何住得更舒適、更精致，是多數(shù)購(gòu)房者進(jìn)一步的需求。

樓齡、電梯與裝修，是構(gòu)成舒適居住體驗(yàn)的不可或缺的要素。它們的缺位或不足，例如房間漏水、排水隔音老化、沒(méi)有電梯、對(duì)老年人不友好等，將變成居住體驗(yàn)中的硬傷。

天津、北京、南京和廣州是19個(gè)城市中老房子成交偏好度最高的城市——從貝殼研究院發(fā)布的《2020新一線城市居住報(bào)告》中選取的2020年上半年住宅成交數(shù)據(jù)來(lái)看，它們的高樓齡小區(qū)（樓齡在20年以上）成交占比都超過(guò)了30%。相比之下，佛山、東莞、合肥這些新晉的新一線城市則表現(xiàn)出完全不同的房產(chǎn)交易格局，在這些城市中，高樓齡小區(qū)的交易占比均不足5%。

而在西安，盡管老城區(qū)（即城墻內(nèi)或者部分城北地區(qū)）有許多房齡偏高的老房子，但它高樓齡小區(qū)的成交占比極低。熟悉西安的朋友告訴新一醬，現(xiàn)在西安的產(chǎn)業(yè)中心和商業(yè)中心都在向曲江和高新區(qū)轉(zhuǎn)移，預(yù)算約束下的購(gòu)房者不再需要在區(qū)位與舒適的居住品質(zhì)作出權(quán)衡取舍。

杭州樓齡小于20年的房子平均能夠獲得4410元/平方米的溢價(jià)，而在此基礎(chǔ)上，如果它還是一套精裝房，則還能額外多賣3382元/平方米。這兩個(gè)要素相加——也就一套樓齡較小的精裝房溢價(jià)達(dá)到了近7800元/平方米，超過(guò)了地鐵可以帶來(lái)的增值水平，大約抵消了與市中心7公里左右的距離因素。

容積率、綠化率、車位比是舒適生活中的加分項(xiàng)，它們不是購(gòu)房決策的主要影響因素，人們?cè)敢鉃槠涓冻龅囊鐑r(jià)相對(duì)較低：在杭州，其他條件相似，小區(qū)的車位比從1:1上升至2:1，購(gòu)房者愿意每平方米多花近700元。

沿著居住需求金字塔再往上走，是更高階的“優(yōu)而優(yōu)”需求，如空間感、陽(yáng)光、明亮度、戶型設(shè)計(jì)等。

小區(qū)物業(yè)費(fèi)的高低能夠在一定程度上對(duì)這些因素做出區(qū)分。每月2元/平方米以上的物業(yè)費(fèi)內(nèi)含了較為完善的車輛、綠化、電梯設(shè)備等管理；而當(dāng)物業(yè)費(fèi)單價(jià)上升到4元/平方米，它背后包含的更完善的配套與管理可能涵蓋了游泳池消毒清理、到戶垃圾清掃等項(xiàng)目。通常來(lái)說(shuō)，物業(yè)費(fèi)更貴的房子，它在精致生活層面上的溢價(jià)也會(huì)更突出。

不過(guò)，并不是所有城市都會(huì)對(duì)這樣的精致生活感興趣。

下圖中是一些戶型屬性帶來(lái)的溢價(jià)偏好。只有那些被標(biāo)記出來(lái)的城市，才呈現(xiàn)出對(duì)某些屬性顯著的偏好——反之，從統(tǒng)計(jì)意義上我們是無(wú)法測(cè)度這些城市的購(gòu)房者愿意為這些屬性支付多少溢價(jià)的。

朝南的房間陽(yáng)光更充足，能夠曬到房間更深處，是購(gòu)房時(shí)會(huì)被關(guān)注的要素。北方城市冬天日照少，表現(xiàn)出對(duì)于向南朝向的更強(qiáng)偏好，鄭州、沈陽(yáng)、青島等北方居民愿意為全南戶型或兩臥朝南等戶型付出更多溢價(jià)。

南北通透戶型通風(fēng)效果更好，冬暖夏涼，愿意為其付出溢價(jià)的城市最多，共有13個(gè)，平均溢價(jià)達(dá)到了近1400元/平方米。戶型方正的房?jī)r(jià)空間利用率更大，愿意為其付出溢價(jià)的城市數(shù)量次之，也達(dá)到了9個(gè)。而全明格局在居住體驗(yàn)貢獻(xiàn)相比較弱，只有成都、天津、長(zhǎng)沙和合肥的購(gòu)房者對(duì)這個(gè)屬性感興趣，并愿意付出500元/平方米以內(nèi)的溢價(jià)。

上圖中展示了貝殼研究院《2020新一線城市居住報(bào)告》中提到的19個(gè)一線和新一線城市的居住負(fù)擔(dān)指數(shù)。中國(guó)城市里的房市連續(xù)二十多年都處于上升通道之中，對(duì)于大部分購(gòu)房者來(lái)說(shuō)，愈發(fā)高企的房?jī)r(jià)收入比，使得買房這個(gè)決定與面向未來(lái)的重大投資決定緊密掛鉤。

在其他條件相同的情況下，北京一套學(xué)區(qū)房平均要比其他房子貴1.5萬(wàn)元/平方米，是新一醬分析的所有房屋屬性中溢價(jià)率最高的一項(xiàng)。與北京類似的，還有上海、南京和天津，它們的學(xué)區(qū)房溢價(jià)也都達(dá)到了每平方米8000元至1萬(wàn)元的水平，基本都超過(guò)了當(dāng)?shù)爻鞘蟹慨a(chǎn)均價(jià)的20%。

唯一例外的是廣州，那里的學(xué)區(qū)房每平米溢價(jià)僅為1611元，比干濕分離的重要性還要低一些。

來(lái)源：新一線城市研究所