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愛情、金錢和性 三個全都有，是最幸福的家庭 占據任何兩個， 也能形成一個穩(wěn)定的婚姻結構， 有愛有錢沒孩子——可以過日子； 有愛沒錢有孩子——可以過日子； 有錢有孩子沒愛情——可以過日子； 只剩下一個——不管剩下的是愛，是錢，還是孩子，你的婚姻都岌岌可危。 房子，也是如此。 地鐵、學區(qū)、次新、三房 四大金剛里占據2個 你的房子就賣掉不愁。 四大金剛全齊活了 你的房子等于人民幣粉碎機。 實戰(zhàn)操練過的投資客都知道，房子比你想象中難賣——因為他是二手貨。 上漲行情下，掛牌約一個月能完成成交； 淡市行情下，一年都賣不掉也有可能，除非你跳樓甩價。 所以看著旁邊售樓處新開價格來測算自己房子漲價多少的白日夢要少做做。 你根本賣不到售樓處的價錢 因為你是二手貨 二手貨商品有人接盤 一定有接盤俠需要的因素 地鐵/學區(qū)/次新/三房，以上因素必居其一 本文創(chuàng)作于2016年口水樓市 后發(fā)表于被封的公眾號 時隔一年多 二小姐潤色后重發(fā) 這是我十余年房產投資過程中最為看重的投資要素 如果是在上海，我不會把這一條列入關鍵詞內，因為它簡直就是默認值，上海老百姓耳熟能詳。 可是別的新興二線城市，地鐵尚未聯網，如同2010年之前的上海，老百姓尚無法想象聯網之后四通八達的便利程度對日后的居住有多么大的影響。所以必須把地鐵拿出來重點強調。 我們要感謝世博會 讓上海的地鐵建設統(tǒng)統(tǒng)提速 （在當年，本來上海不會短時間批復如此巨額的建設線路長度，因為耗資實在太巨大了。都是為了服務世博會！一路大開綠燈?。?/span> 類似的案例在杭州也發(fā)生了 杭州也要感謝亞運會 讓原本凝滯不前的地鐵建設統(tǒng)統(tǒng)提速 我們必須弄清楚 不是因為開世博會/開亞運會 房價就會暴漲 這兩者不是直接的因果關系 亞運會/世博會， 什么檔次？算個鳥？你配嗎？ 是因為開國際盛會，相關基礎配套建設迎來了日新月異的發(fā)展和改善 導致城市競爭力提升 導致新增人口大量流入 才迎來了房價的暴漲 沒前途的城市 你給他一個世博會/亞運會也沒用??！ 請注意，地鐵成網，和地鐵成線，兩者的威力和殺傷力是不可同日而語的。 地鐵成網才有殺傷力 地鐵成線還遠遠不夠 上海早在2000年就已經把1號線和2號線造好了，對房價有特別影響嗎？ 杭州也一樣 1號線2號線老早好了，老百姓甚至吭哧吭哧還沒形成出門坐地鐵的習慣 共享單車就是個很好的例子 要出門隨處有車子可用 共享單車才搞得起來 偶爾幾個站點才有車子的品牌統(tǒng)統(tǒng)都沒人用了 地鐵也一樣 要去任何地方，都有地鐵可坐 老百姓才會逐漸養(yǎng)成坐地鐵的習慣 地鐵房的威力 必須在地鐵成網后才能達到！ 所謂地鐵房，指盡量在500米以內步行可達地鐵站點的房子。 超過500米的不叫地鐵房 比如說，你的房子步行至地鐵1000米，你可以說旁邊有地鐵，但你賣房的時候就不能以地鐵房做亮點。因為1000米以上的距離，每天靠步行出入無法滿足，必須靠共享單車周轉。踩腳踏車遇上雨雪天氣那個酸爽——你懂的。 所以500米以內的才叫地鐵房。 二手貨商品，有人接盤，肯定有原因。 你試試把沒品牌沒亮點的白T恤在閑魚上掛牌賣掉試試？誰搭理你？ 房子也一樣。 買你房子的接盤俠，一定有他接盤的原因 學區(qū)，是非常重要的因素，你需要，別人也需要。 人人都要生孩子，人人都想要一個好學區(qū) 這是很多置換客做置換的源動力。 二手房是典型的對手交易，任何一宗買的背后都對應著一宗賣的生意。 你是賣家，又是買家，賣的原動力來自你的孩子小學/初中畢業(yè)了，買的驅動力則是他的孩子要讀小學/初中了。 你購買的第一套房子自帶好學區(qū)，那就最好；可潛臺詞是——很貴。 靠近地鐵自帶好學區(qū)的次新三房——哈哈哈哈！那簡直就是人民幣的粉碎機。 所以，通常小白們上車的第一盤都沒有好學區(qū)。如果沒有，不要著急，你還有我——包租婆二小姐。 讓我來幫你想辦法！ 孩子要上學，通常意味著距離你購買第一套房子大概過去3-5年。 此時，你有了小小一點積蓄，不再像幾年前那么捉襟見肘， 當然，想買“人民幣粉碎機”的靠近地鐵自帶好學區(qū)的次新三房還是不夠的 這時候，就需要二小姐的曲線救國方法了！ 學區(qū)的溢價是固定的，比如說明珠小學，學區(qū)溢價假設100萬 你買小破房子掛戶口，20平方這種，這100萬溢價就攤在20平方里， 你買大新房自住，120平方這種，這100萬溢價就攤在120平方里， 所以我們能很明顯看到，越老越破的公房，它的溢價越明顯，越大越新的小區(qū)，它的溢價越不明顯，到豪宅的層面，比如上海徐家匯的東方曼哈頓這種，動輒1500萬以上，他基本就沒學區(qū)溢價了，市場賣11萬，它還是賣11萬。 它旁邊老破小中原新村那種危房，卻能賣到12萬，就因為有學區(qū)溢價，100萬攤薄在20平方米里，導致單價比豪宅還貴。 來，跟著二小姐復誦一遍： 買豪宅，學區(qū)白送！ 你想明白了這點，就很好操作了。最高投資回報率的操作方式應該是—— 你錢夠，直接上帶學區(qū)的豪宅，因為買豪宅，學區(qū)就是添頭，白送的！ 你錢不夠，買一套老破小掛戶口，總價越低越好，十幾平方二十平方在所不惜 學校旁邊再買一套（如果還有余錢） 或者租一套（如果買了掛戶口的老破小后沒有余錢了） 不帶學區(qū)的新房子自住，方便生活。 這種操作方式，是回報率最高的。 這是建立在帶學區(qū)的新房子的售價明顯高于旁邊不帶學區(qū)的新房子的基礎之上的的建議，如果開發(fā)商定價有問題（這種開發(fā)商還不少），帶不帶學區(qū)新房子的價格都差不多的話，那當然買帶學區(qū)的新房子。 所以你要有舉一反三的能力，不要照本宣科。 小學生階段，一定要住在學校附近，絕不是你以為的“住在地鐵沿線搭地鐵上學就可以了吧？” 地鐵通了，那也是要走路的，而且走的距離還不短。從離開家門到地鐵站，鉆入地下，等地鐵，從走出地鐵站到校門，這個時間每天至少也要半個小時以上。 小學生，絕不適合每天搭地鐵上學。 來，和二小姐一起把前面的話復述一遍 二手房是典型的對手交易，任何一宗買的背后都對應著一宗賣的生意。 一個市民既是賣家，又是買家，賣的原動力來自高端改善樓盤，買的驅動力則是底部的剛需。 上海現在市區(qū)交易里，剛需和改善是三七開。整個上海是四六開。整體驅動力從剛需轉向改善、從改善轉向中高端豪宅、大平層； 今后的趨勢是剛需萎縮，改善放量。 如果你為了暫時過渡，選擇小面積的1房或者2房，那么沒幾年隨著孩子的出生，就要換房，一進一出，苛捐雜稅多如牛毛不說，你站在江湖上，抬眼一望，市面上，都是和你一樣，準備拋出1房2房，換入3房的客戶。 因為大家都和你一樣 到了養(yǎng)孩子的周期 所以你需要一步到位選擇三房。 寧可往郊區(qū)買三房 也要放棄市中心的一室戶 三房有2種， 120㎡的正氣三房，90㎡的2+1房。 如果是長期自住，請購買120㎡的正氣三房，這會滋潤你的生活； 如果是投資，或臨時過渡，請購買90㎡的2+1房，它的接盤俠眾多，投資回報率最高！ 如果你只有購買一套的機會 請選擇正氣三房 兼顧增值保值和自住的幸福感 不要太委屈自己 去住主臥放了大衣柜后連個轉身的空間都沒了，書房間只能放下嬰兒床的來自小人國的房子。 如果你純投資，不自住；或者打定主意臨時過渡兩年 請選擇90平方2+1房 接盤俠們永遠都囊中羞澀，90平方三房永遠都很好出手！ 2+1房雖然擁有最高的投資回報率 但他的使用體驗并不好 為了擁有“自住的幸福感”，你需要花錢買單 就好像 我買一條寶格麗的鏈子，花了10萬 二手賣掉只能賣1萬 我難道就因此不買寶格麗了？ 不！ 花錢買個高興呀！ 人生并不是只有投資回報率的。 自家用的東西 不要算的太精 那個90㎡的2+1房 嘖嘖，真是誰住誰知道！ 一個新小區(qū)的價格走勢，除了隨市場大勢波動外，還和其自身的生命線一起波動。 從它交付第一天，它的人生就開始了。 周邊配套慢慢起來，它也慢慢成長，一般來說，交房3年左右，就是小區(qū)最快速的成長期，生活便利程度大大增加。 拋出的二手房價格在這個時段是漲幅最大的，成交也最活躍。 這個時候的房子有專有名詞，叫“次新房”。 5年以后，后面每年也會漲，但沒有前面還是“次新”的時候漲的多。 10年以后，它就被趕出“次新”的行列了，連銀行貸款政策都會有所改變。10年后，15年后，20年后，他越來越老 很多銀行不再向房齡超過20年的房子發(fā)放貸款。 杭州新房比較多，還是比較年輕的城市，要嚴格執(zhí)行盡量買入5歲以內的房子，最老不要超過10歲。 老破小帶學區(qū)的無所謂房齡，不需要去考慮。 這個標準是動態(tài)發(fā)展的 京滬存量房市場，5歲以內的房子越來越少，那么我們就放寬標準，10年內為次新房。包括銀行也是這樣動態(tài)調整的。 沒辦法，城市越來越老了 房子也會越來越老 我說過，房價是一種貨幣現象和信貸現象 大家買房子再也不看總價多少 而是看首付和月供自己能不能負擔，能負擔就夯！ 如果出來一種房子，可以1成首付，7折利率 那他天然就能漲得比別人貴 因為他的首付和月供天然就比別人低 所以，為什么同樣的地段，95年的比05年的便宜，05年的又比15年的便宜這么多？ 是因為他從銀行能獲取的貸款偏少 在大家的首付和月供承受能力是恒定值的基礎上 房齡老的房子天然就比別人便宜 所以，如果你要買二手房，盡量選擇交房剛剛滿2年的次新房，又免稅，成長性又好。 如果你要賣出二手房，請千萬記得在他房齡滿20年之前拋售，這是一個分水嶺，因為貸款政策發(fā)生了一定程度的改變。 二小姐從來不推崇什么大面積低單價 二手市場走不掉的房子 買來干什么？ 房東賣給你的時候他有多焦慮難堪 你日后賣出的時候一定比他更焦慮難堪 要么他足夠便宜到打對折 唔，那可以考慮買入 頂樓老破大打七折——根本就不是筍盤！ 在一個婚姻結構里 愛情、金錢和性 三個全都有，是最幸福的家庭 占據任何兩個，也能形成一個穩(wěn)定的婚姻結構，只剩下一個——不管剩下的是愛，是錢，還是孩子，你的婚姻都岌岌可危。 二手房出貨也是如此 地鐵、學區(qū)、次新、三房。 四大金剛里能滿足2項， 你的房子以后接盤俠不愁 如果四項都滿足，那么你的房子就是人民幣粉碎機，雖然貴，但貴的物有所值！
如果你已經走了大面積低單價的流派 那么二小姐也指點你解套的辦法： ①等待下一波全國去庫存浪潮 等豬都被吹上天的時候 大面積低單價流派一定要渾水摸魚，趕緊出貨。 硬傷房只有在好光景的年份，才能以正常價格出貨；在淡市被壓價壓到吐血！千萬不要賣！ ②捏死在手里，專心和銀行的房抵貸打交道，不停地解抵押做高，結清，再解高 只要銀行傻不拉唧一直和你玩 你也不必發(fā)愁 銀行就是你的接盤俠嘛！ 我是愛生孩子/愛買房子/愛找樂子的 十八線逗比網紅二小姐 愿為您家庭買房理財路上答疑解惑 |
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