根據(jù)我國現(xiàn)行的法律法規(guī)及規(guī)章規(guī)定，物業(yè)公司的性質(zhì)是服務(wù)管理型企業(yè)，“服務(wù)”和“管理”同等重要。一個(gè)合格的物業(yè)公司應(yīng)當(dāng)為業(yè)主提供良好的服務(wù)，同時(shí)對(duì)小區(qū)設(shè)施、小區(qū)秩序進(jìn)行勤勉的管理。

然而，遺憾的是現(xiàn)實(shí)中不少業(yè)主傾舉家之力買下一處安身之所，結(jié)果卻因物業(yè)問題而不得安生。有的物業(yè)公司不作為，導(dǎo)致業(yè)主生活、環(huán)境諸多不便，更有甚者，物業(yè)保安監(jiān)守自盜，嚴(yán)重?fù)p害業(yè)主權(quán)益。一旦遭遇此類情況，業(yè)主們不免會(huì)產(chǎn)生更換物業(yè)公司的想法，然而這著實(shí)不是一件容易的事情?？偟膩碚f，更換物業(yè)公司須具備兩方面的條件：一、人心齊整；二、行事依法。

本文僅就如何“行事依法”進(jìn)行簡述，如有錯(cuò)謬之處望各方指正。

業(yè)主與物業(yè)公司之間是委托服務(wù)關(guān)系，業(yè)主對(duì)于物業(yè)公司有選聘和解聘的權(quán)力。解聘物業(yè)公司的權(quán)利是全體業(yè)主共同享有的權(quán)利，必須以業(yè)主大會(huì)會(huì)議表決的形式才能行使這項(xiàng)權(quán)利，業(yè)主個(gè)人或小集體擅自行使該權(quán)利無效。依法召開的業(yè)主大會(huì)會(huì)議表決解聘物業(yè)公司的結(jié)果，具有單方解聘物業(yè)公司的權(quán)利，物業(yè)公司不得以任何理由推脫。

簡單的講，依法召開一次業(yè)主大會(huì)會(huì)議，在會(huì)議上有超過業(yè)主總數(shù)一半的業(yè)主同意解聘物業(yè)公司，并且這些同意的業(yè)主超過小區(qū)物業(yè)總專有產(chǎn)權(quán)面積的一半，會(huì)議后將大會(huì)決議依法在小區(qū)內(nèi)公告，并且將大會(huì)決議依法向有關(guān)部門備案，那么就可以合法解聘物業(yè)公司。

如果物業(yè)公司拒不退出，業(yè)主委員會(huì)或者業(yè)主代表可以拿著大會(huì)決議向法院起訴，要求解除物業(yè)服務(wù)合同，要求物業(yè)公司移交相關(guān)資金、資料退出小區(qū)。

現(xiàn)實(shí)中，業(yè)主解聘不了物業(yè)公司在于不能做到 “依法”二字，業(yè)主大會(huì)的召開程序和會(huì)后程序如果不嚴(yán)格符合法律要求，那么決議將被法院否決。業(yè)主大會(huì)會(huì)議分為定期會(huì)議和臨時(shí)會(huì)議。按照住建委的相關(guān)規(guī)定，定期會(huì)議應(yīng)當(dāng)1年召開1次，而實(shí)際上各種因素造成業(yè)主大會(huì)定期會(huì)議長年無法召開。如果業(yè)主大會(huì)會(huì)議不能召開，那么解聘物業(yè)公司就不可能，物業(yè)公司就像進(jìn)了保險(xiǎn)箱一樣。因此，解聘物業(yè)公司最直接的辦法是召開業(yè)主大會(huì)臨時(shí)會(huì)議。

一、調(diào)查確認(rèn)你的小區(qū)是否已經(jīng)設(shè)立了業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)、物業(yè)服務(wù)合同。業(yè)主大會(huì)自第一次召開會(huì)議時(shí)成立，由全體業(yè)主組成，在街道辦事處有備案；業(yè)主委員會(huì)的各位委員由業(yè)主大會(huì)選舉產(chǎn)生，名單也備案在街道；物業(yè)服務(wù)合同依法應(yīng)當(dāng)備案在房屋管理局，但現(xiàn)實(shí)中開發(fā)商基本不按規(guī)章備案，所以需要向業(yè)主委員會(huì)查詢，根本沒簽過物業(yè)服務(wù)合同的情況也是普遍存在的。

二、申請(qǐng)召開業(yè)主大會(huì)

情況1：如果你的小區(qū)有業(yè)主委員會(huì)，征集20%的業(yè)主聯(lián)名向業(yè)主委員會(huì)提出申請(qǐng)，要求召開業(yè)主大會(huì)臨時(shí)會(huì)議；

情況2：如果你的小區(qū)沒有業(yè)主委員會(huì)但有業(yè)主大會(huì)的，征集20%的業(yè)主聯(lián)名向街道辦事處提交申請(qǐng)，召開業(yè)主大會(huì)臨時(shí)會(huì)議；

情況3：如果你的小區(qū)連業(yè)主大會(huì)都沒有成立的，只能先向街道辦事處申請(qǐng)成立業(yè)主大會(huì)。

本文以第3種情況為例。

三、向街道辦事處申請(qǐng)成立業(yè)主大會(huì)需要5%人數(shù)的業(yè)主聯(lián)名提出，或5%產(chǎn)權(quán)的業(yè)主聯(lián)名提出，向街道辦事處申請(qǐng)后，街道會(huì)派專人指導(dǎo)業(yè)主代表在60日內(nèi)組建籌備組，依據(jù)相關(guān)規(guī)定，籌備組組長不能成為將來的業(yè)主委員會(huì)委員，同時(shí)政府支持專業(yè)律師擔(dān)任籌備組組長。所以，當(dāng)你的小區(qū)遇到困難與物業(yè)無法協(xié)商時(shí)，可以聘請(qǐng)專業(yè)律師來解決問題。

四、籌備組中業(yè)主的人數(shù)必須占整個(gè)組的三分之二以上，籌備組很重要，他們必須起草出《管理規(guī)約》、《業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則》、《選舉業(yè)主委員會(huì)委員辦法》這些首次業(yè)主大會(huì)必須的議題文件，當(dāng)然他們還可以起草其它會(huì)議決議事項(xiàng)，如：是否解聘物業(yè)公司的議題。業(yè)主大會(huì)所有議題必須在籌備組會(huì)議過程中有記錄備案，并由籌備組主任及各組員簽字確認(rèn)。

五、上述東西起草完成后，要做至少15天的小區(qū)內(nèi)公告，并且告知本小區(qū)居委會(huì)主任，注意留下公告和通知的證據(jù)，還有公告中要寫明會(huì)議召開的時(shí)間、地點(diǎn)、方式，否則容易被物業(yè)公司抓住漏洞說不合法。

六、公告期滿，如期進(jìn)行業(yè)主大會(huì)。如果采用集合討論形式召開業(yè)主大會(huì)會(huì)議，極有可能參會(huì)人數(shù)不足50%這個(gè)標(biāo)準(zhǔn)。業(yè)主可以采用傳閱文件簽字形式召開業(yè)主大會(huì)會(huì)議，當(dāng)然北京市政府鼓勵(lì)業(yè)主登陸公共決策平臺(tái)進(jìn)行投票的方式進(jìn)行會(huì)議事項(xiàng)的表決。

七、會(huì)議結(jié)束后，將表決結(jié)果在3日內(nèi)公告公布，必須張貼在小區(qū)內(nèi)，并通知居委會(huì)。

八、公告要做至少7日，最好照相留證，然后將會(huì)議相關(guān)記錄及表決結(jié)果提交街道辦事處備案。

九、以表決結(jié)果要求物業(yè)公司退出，如果物業(yè)公司拒不退出可直接向街道辦事處、區(qū)政府、房管局舉報(bào)，要求這些部門協(xié)助解決。

十、如果物業(yè)公司仍不退出，以沒有結(jié)清物業(yè)費(fèi)等為托詞，可持表決結(jié)果向法院起訴，要求判決解除物業(yè)服務(wù)合同，移交物業(yè)服務(wù)相關(guān)手續(xù)、資金、資料。

《物權(quán)法》第六章

國務(wù)院2007版《物業(yè)管理?xiàng)l例》

北京市人民政府2010版《北京市物業(yè)管理辦法》

住建委2010版《業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)指導(dǎo)規(guī)則》

北京市住建委2010版《北京市住宅區(qū)業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)指導(dǎo)規(guī)則》