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北京市律師協(xié)會 律師辦理物業(yè)管理法律業(yè)務(wù)操作指引 目錄 第一章 總 則 - 1 - 第二章 建筑區(qū)劃與業(yè)主區(qū)分所有權(quán) - 2 - 第三章 業(yè)主共同管理權(quán) - 3 - 第四章 業(yè)主大會 - 6 - 第五章 業(yè)主委員會 - 11 - 第六章 選聘管理人 - 13 - 第七章 共有部位及配套設(shè)施管理 - 14 - 第八章 公共服務(wù) - 15 - 第九章 行政指導(dǎo)與行政管理 - 16 - 第十章 附則 - 16 - 第一章 總 則 第1條 【制定目的】 為規(guī)范律師從事物業(yè)管理法律事務(wù)的執(zhí)業(yè)行為，提高律師從事物業(yè)管理法律服務(wù)的業(yè)務(wù)質(zhì)量和執(zhí)業(yè)能力，在總結(jié)法律服務(wù)實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)的基礎(chǔ)上，制定本操作指引。 第2條 【適用范圍】 本操作指引旨適用于律師為業(yè)主、業(yè)主組織、物業(yè)服務(wù)企業(yè)、街道辦事處、房屋行政管理機(jī)關(guān)、公共事業(yè)單位提供法律服務(wù)時(shí)參考。 第3條 【制定依據(jù)】 本指引依據(jù)以下法律、法規(guī)、規(guī)章制定： 《中華人民共和國物權(quán)法》 《中華人民共和國合同法》 《物業(yè)管理?xiàng)l例》 《最高人民法院關(guān)于審理建筑物區(qū)分所有權(quán)糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋》 《最高人民法院關(guān)于審理物業(yè)服務(wù)糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋》 《北京市物業(yè)管理辦法》 《北京市高級人民法院關(guān)于印發(fā)《北京市高級人民法院關(guān)于審理物業(yè)管理糾紛案件的意見(試行)》的通知》 《北京市住宅區(qū)業(yè)主大會和業(yè)主委員會指導(dǎo)規(guī)則》 第4條 【基本術(shù)語與概念】 4.1 居住區(qū)：一般稱居住小區(qū)，是指被城市道路或自然分界線所圍合，并與居住人口規(guī)模（10 000-15 000人）相對應(yīng)，配建有一套能滿足該區(qū)居民基本的物質(zhì)與文化生活所需的公共服務(wù)設(shè)施的居住生活聚居地。 4.2 業(yè)主：本指引所稱業(yè)主是指依法登記取得或者根據(jù)物權(quán)法第二章第三節(jié)規(guī)定取得建筑物專有部分所有權(quán)的人?；谂c建設(shè)單位之間的商品房買賣民事法律行為，已經(jīng)合法占有建筑物專有部分，但尚未依法辦理所有權(quán)登記的人，可以認(rèn)定為業(yè)主。 4.3 物業(yè)管理：物業(yè)管理，是指業(yè)主自行或者通過他人對物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的建筑物、構(gòu)筑物及配套的設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場地進(jìn)行維修、養(yǎng)護(hù)、管理，維護(hù)環(huán)境衛(wèi)生和相關(guān)秩序的活動。 4.4 前期物業(yè)管理：是指從首戶業(yè)主入住起至全體業(yè)主與建設(shè)單位完成物業(yè)共用部分交接前的物業(yè)管理。 4.5 建筑物區(qū)分所有權(quán)：是指業(yè)主對建筑物內(nèi)的住宅、經(jīng)營性用房等專有部分享有所有權(quán)，對專有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的權(quán)利。 4.6 居住區(qū)公共服務(wù)設(shè)施：居住區(qū)公共服務(wù)設(shè)施（也稱配套公建），是指按照住宅區(qū)規(guī)劃標(biāo)準(zhǔn)設(shè)計(jì)并建造的為居民提供公共服務(wù)和活動的場所、設(shè)施，一般包括：教育、醫(yī)療衛(wèi)生、文化體育、商業(yè)服務(wù)、金融郵電、社區(qū)服務(wù)、市政公用和行政管理及其它八類設(shè)施。 4.7 物業(yè)服務(wù)企業(yè)：是指依法設(shè)立、具有獨(dú)立法人資格，從事物業(yè)管理服務(wù)活動的企業(yè)。 物業(yè)服務(wù)企業(yè)資質(zhì)等級分為一、二、三級。 4.8 共用部分：是指物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)按照規(guī)劃由業(yè)主共同使用的建筑物、構(gòu)筑物及配套設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場地。 4.9 專有部分面積：是指房屋所有權(quán)證記載的建筑面積；尚未進(jìn)行登記的，暫按測繪機(jī)構(gòu)的實(shí)測面積計(jì)算；尚未進(jìn)行實(shí)測的，暫按房屋買賣合同記載的面積計(jì)算。建筑物總面積是指專有部分面積之和。 4.10 物業(yè)服務(wù)費(fèi)用：是指物業(yè)服務(wù)企業(yè)按照物業(yè)服務(wù)合同的約定，對房屋及配套的設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場地進(jìn)行維修、養(yǎng)護(hù)、管理，維護(hù)相關(guān)區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和秩序，向業(yè)主所收取的費(fèi)用。 第5條 【執(zhí)業(yè)原則】 5.1 律師辦理住宅區(qū)物業(yè)管理法律事務(wù)，應(yīng)當(dāng)遵循下列原則： （1） 律師應(yīng)當(dāng)遵循物權(quán)法確定的物權(quán)法定原則，嚴(yán)格遵守物權(quán)法確定的各項(xiàng)制度，確保執(zhí)業(yè)行為合法。 （2） 律師在忠于委托人利益時(shí)，應(yīng)當(dāng)遵守法律，維護(hù)社會公共利益。 （3） 律師履行職責(zé)時(shí)，應(yīng)當(dāng)采取必要的措施，維護(hù)社會的和諧與穩(wěn)定。 第6條 【執(zhí)業(yè)程序】 6.1 律師辦理住宅區(qū)物業(yè)管理相關(guān)業(yè)務(wù)，應(yīng)當(dāng)與委托人簽訂委托合同； 6.2 委托合同應(yīng)當(dāng)明確律師服務(wù)內(nèi)容、形式以及律師提供的服務(wù)結(jié)果及結(jié)果表現(xiàn)形式。 第二章 建筑區(qū)劃與業(yè)主區(qū)分所有權(quán) 第7條 【專有部位認(rèn)定】 7.1 建筑區(qū)劃內(nèi)符合下列條件的房屋，以及車位、攤位等特定空間，可以為業(yè)主的專有部分： （1） 具有構(gòu)造上的獨(dú)立性，能夠明確區(qū)分； （2） 具有利用上的獨(dú)立性，可以排他使用； （3） 能夠登記成為特定業(yè)主所有權(quán)的客體。 7.2 規(guī)劃上專屬于特定房屋，且建設(shè)單位銷售時(shí)已經(jīng)根據(jù)規(guī)劃列入該特定房屋買賣合同中的露臺等，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為物權(quán)法第六章所稱專有部分的組成部分。 7.3 住宅區(qū)內(nèi)的為一個(gè)業(yè)主所有的獨(dú)棟建筑物，應(yīng)認(rèn)定為一個(gè)專有部位。 第8條 【建筑物共有部位認(rèn)定】 建筑物的以下部位，應(yīng)當(dāng)依法確定為業(yè)主共有部位： （1） 建筑物的基礎(chǔ)、承重結(jié)構(gòu)、外墻、屋頂?shù)然窘Y(jié)構(gòu)部分； （2） 通道、樓梯、大堂等公共通行部分； （3） 消防、公共照明等附屬設(shè)施、設(shè)備； （4） 避難層、設(shè)備層或者設(shè)備間等結(jié)構(gòu)部分。 第9條 【居住小區(qū)土地使用權(quán)認(rèn)定規(guī)則】 建筑區(qū)劃內(nèi)的土地，依法由業(yè)主共同享有建設(shè)用地使用權(quán)，但屬于業(yè)主專有的整棟建筑物的規(guī)劃占地或者城鎮(zhèn)公共道路、綠地占地除外。 第10條 【居住區(qū)內(nèi)配套設(shè)施、場所權(quán)屬認(rèn)定】 10.1 小區(qū)建設(shè)區(qū)劃內(nèi)的以下場所、場地以及配套設(shè)施歸業(yè)主共有： （1） 建筑區(qū)劃內(nèi)的道路，屬于業(yè)主共有，但屬于城鎮(zhèn)公共道路的除外。 （2） 建筑區(qū)劃內(nèi)的綠地，屬于業(yè)主共有，但屬于城鎮(zhèn)公共綠地或者明示屬于個(gè)人的除外。 （3） 建筑區(qū)劃內(nèi)的其他公共場所、公用設(shè)施和物業(yè)服務(wù)用房，屬于業(yè)主共有。 10.2 建筑區(qū)劃內(nèi)其他不屬于業(yè)主專有部分，也不屬于市政公用部分或者其他權(quán)利人所有的場所及設(shè)施應(yīng)屬于業(yè)主共有。 第11條 【居住區(qū)車位權(quán)屬確認(rèn)】 11.1 占用業(yè)主共有道路或者其他場地增設(shè)的車位，屬于業(yè)主共有。 11.2 開發(fā)建設(shè)單位按照規(guī)劃建設(shè)的車位、車庫屬于開發(fā)建設(shè)單位所有。開發(fā)建設(shè)單位轉(zhuǎn)讓車位、車庫的，只能按照法律規(guī)定通過出售、附贈方式轉(zhuǎn)讓給業(yè)主。 11.3 業(yè)主通過出售、附贈方式受讓的車位屬于業(yè)主專有。 第12條 【規(guī)劃車位的限制】 12.1 開發(fā)建設(shè)單位不得超出配套比例向業(yè)主出售車位。 12.2 開發(fā)建設(shè)單位將車位出租給業(yè)主以外的人的，租賃期不得超過6個(gè)月。 12.3 開發(fā)建設(shè)單位和業(yè)主，不得改變配套車位、車庫的規(guī)劃用途。 第三章 業(yè)主共同管理權(quán) 第13條 【業(yè)主確認(rèn)】 13.1 在建筑區(qū)劃內(nèi)，依法登記取得一個(gè)或者以一個(gè)以上專有部位所有權(quán)的為業(yè)主。 13.2 因人民法院或仲裁委員會裁決、繼承、受遺贈、合法建設(shè)等取得建筑物專有部分所有權(quán)的為業(yè)主。 13.3 與建設(shè)單位簽署了房屋買賣合同、實(shí)際支付了房款，并已合法占有建筑物專有部分的，即使尚未依法辦理所有權(quán)登記，仍應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為業(yè)主。 13.4 業(yè)主身份應(yīng)依據(jù)《物權(quán)法》、《最高人民法院關(guān)于審理建筑物區(qū)分所有權(quán)糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋》確認(rèn)。法律關(guān)于夫妻共同財(cái)產(chǎn)、監(jiān)護(hù)人的規(guī)定不應(yīng)作為業(yè)主身份認(rèn)定的依據(jù)。 第14條 【業(yè)主的共同管理權(quán)】 業(yè)主依法享有對建筑物共有部位以及小區(qū)公共場所、設(shè)施共同管理的權(quán)利。業(yè)主管理共有部位，依法享有下列權(quán)利： （1） 建議權(quán)，業(yè)主可以單獨(dú)或者聯(lián)合其他業(yè)主向業(yè)主委員會、物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人提出管理建議。 （2） 監(jiān)督權(quán)，業(yè)主可以按照管理規(guī)約、業(yè)主大會議事規(guī)則的規(guī)定對業(yè)主委員會、業(yè)主委員會委員和業(yè)主委員會其他工作人員進(jìn)行監(jiān)督；業(yè)主可以按照物業(yè)服務(wù)合同約定，對物業(yè)服務(wù)企業(yè)的服務(wù)進(jìn)行監(jiān)督。 （3） 知情權(quán)，業(yè)主對建筑物管理方案的制定及實(shí)施情況、費(fèi)用的歸集和分?jǐn)偂⒐步?jīng)營收益等情況具有知情權(quán)，有權(quán)查閱、復(fù)制相關(guān)文件、資料。 （4） 表決權(quán)，業(yè)主對于業(yè)主共同決定事項(xiàng)具有表決權(quán)。業(yè)主共同決定事項(xiàng)由業(yè)主委員會或20%以上業(yè)主提出。 （5） 選舉權(quán)和被選舉權(quán)，在業(yè)主組織中，基于業(yè)主身份業(yè)主享有選舉權(quán)和被選舉權(quán)。除法律法規(guī)、業(yè)主管理規(guī)約另有規(guī)定的，被選舉權(quán)不得被限制。 第15條 【業(yè)主權(quán)利的行使】 15.1 業(yè)主是無民事行為能力人或者限制民事行為能力的，由其監(jiān)護(hù)人行使權(quán)利。 15.2 專有部位有兩個(gè)或者兩個(gè)以上共有人的，共有人可以共同行使，也可以約定其中一人行使。 15.3 法人或者其它組織是業(yè)主的，可以委托代理人行使業(yè)主權(quán)利。 第16條 【業(yè)主共同決定權(quán)】 16.1 下列事項(xiàng)由業(yè)主共同決定： （1） 制定和修改業(yè)主大會議事規(guī)則； （2） 制定和修改建筑物及其附屬設(shè)施的管理規(guī)約； （3） 選舉業(yè)主委員會或者更換業(yè)主委員會成員； （4） 選聘和解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人； （5） 籌集和使用建筑物及其附屬設(shè)施的維修資金； （6） 改建、重建建筑物及其附屬設(shè)施； （7） 在法律允許的范圍內(nèi)，改變共有部分的用途； （8） 利用共有部分從事經(jīng)營性活動； （9） 有關(guān)共有和共同管理權(quán)利的其他重大事項(xiàng)。 16.2 決定前款第五項(xiàng)和第六項(xiàng)規(guī)定的事項(xiàng)，應(yīng)當(dāng)經(jīng)專有部分占建筑物總面積三分之二以上的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)三分之二以上的業(yè)主同意。決定前款其他事項(xiàng)，應(yīng)當(dāng)經(jīng)專有部分占建筑物總面積過半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過半數(shù)的業(yè)主同意。 16.3 在統(tǒng)計(jì)結(jié)果符合16.2條件時(shí)，業(yè)主共同決定事項(xiàng)發(fā)生法律效力。 16.4 設(shè)立業(yè)主大會的，業(yè)主的共同決定權(quán)通過業(yè)主大會會議行使。未設(shè)立業(yè)主大會的，業(yè)主的共同決定權(quán)由業(yè)主共同行使。 第17條 【業(yè)主表決權(quán)確認(rèn)】 17.1 一個(gè)專有部位由兩個(gè)或兩個(gè)以上共有人共有的，確定為一人。 17.2 一個(gè)自然人或單位擁有一個(gè)以上專有部位的，確定為一人。 17.3 業(yè)主擁有建筑面積按照不動產(chǎn)登記薄記載面積確認(rèn)。尚未進(jìn)行物權(quán)登記的，暫按測繪機(jī)構(gòu)的實(shí)測面積計(jì)算；尚未進(jìn)行實(shí)測的，暫按房屋買賣合同記載的面積計(jì)算。 按合同記載面積、實(shí)測面積進(jìn)行表決并做出決定的，如事后發(fā)現(xiàn)合同記載面積、實(shí)測面積與登記面積不一致的，不影響已做出決定的法律效力。 17.4 一個(gè)業(yè)主擁有兩個(gè)以上專有部位的，建筑面積數(shù)為各專有面積之和。 17.5 應(yīng)當(dāng)嚴(yán)格依據(jù)原始數(shù)據(jù)進(jìn)行面積計(jì)算，不得對數(shù)據(jù)進(jìn)行任何調(diào)整。 第18條 【業(yè)主對建筑物的管理、維護(hù)、保養(yǎng)責(zé)任】 18.1 業(yè)主應(yīng)當(dāng)對建筑物及其附屬設(shè)施進(jìn)行管理、維護(hù)，確保建筑物的安全以及配套設(shè)施、設(shè)備的有效運(yùn)行。 18.2 業(yè)主可以自行管理建筑物及其附屬設(shè)施，也可以委托物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人管理。 18.3 委托物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者他人管理或者提供服務(wù)的，業(yè)主應(yīng)當(dāng)分?jǐn)偣芾砘蛘叻?wù)費(fèi)用。 第19條 【業(yè)主的義務(wù)】 19.1 業(yè)主履行下列義務(wù)： （1） 遵守管理規(guī)約、業(yè)主大會議事規(guī)則； （2） 執(zhí)行業(yè)主大會和業(yè)主委員會作出的決定； （3） 按照國家有關(guān)規(guī)定交納專項(xiàng)維修資金； （4） 按照約定或者決定分?jǐn)?、歸集物業(yè)服務(wù)費(fèi)用； （5） 法律、法規(guī)規(guī)定的其他義務(wù)。 19.2 業(yè)主不得以不履行權(quán)利或者放棄權(quán)利而拒絕履行義務(wù)。 第四章 業(yè)主大會 第20條 【業(yè)主大會】 20.1 業(yè)主可以共同決定設(shè)立業(yè)主大會、選舉業(yè)主委員會，通過業(yè)主大會、業(yè)主委員會對建筑物以及配套場所、場地、設(shè)施進(jìn)行管理。 20.2 業(yè)主大會按照業(yè)主大會議事規(guī)則提出議案、進(jìn)行討論、作出決定。 20.3 業(yè)主大會表決事項(xiàng)、表決結(jié)果應(yīng)當(dāng)向全體業(yè)主公告。公告位置、期限依據(jù)議事規(guī)則確定。 20.4 業(yè)主大會決定對全體業(yè)主具有約束力。業(yè)主不得以沒有參加業(yè)主大會表決為由，否認(rèn)業(yè)主大會會議以及業(yè)主大會會議決定的效力。 第21條 【發(fā)起設(shè)立業(yè)主大會】 21.1 業(yè)主可以發(fā)起設(shè)立業(yè)主大會。開發(fā)建設(shè)單位可以推薦業(yè)主作為臨時(shí)召集人發(fā)起設(shè)立業(yè)主大會。 21.2 發(fā)起設(shè)立業(yè)主大會需經(jīng)業(yè)主總?cè)藬?shù)5%以上或者擁有占總面積5%以上的業(yè)主向項(xiàng)目所在街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府提出籌備設(shè)立業(yè)主大會申請。 21.3 業(yè)主提出業(yè)主大會設(shè)立籌備設(shè)立申請時(shí)應(yīng)提交申請書以及申請人身份證明、房屋所有權(quán)證明以及建筑區(qū)劃證明文件。 第22條 【業(yè)主大會籌備組成立】 22.1 業(yè)主大會籌備組組長由項(xiàng)目所在街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府指定。籌備組組長沒有表決權(quán)。 22.2 業(yè)主大會籌備組人數(shù)由籌備組組長與業(yè)主協(xié)商確定。 22.3 業(yè)主大會籌備組組長應(yīng)當(dāng)在小區(qū)內(nèi)發(fā)布公告招募籌備組成員以及籌備組工作人員?；I備組成員由業(yè)主自薦產(chǎn)生，自薦人數(shù)較多的通過自薦人相互推薦產(chǎn)生；互薦不能產(chǎn)生的，由自薦業(yè)主投票確認(rèn)。 22.4 籌備組有表決權(quán)的成員中業(yè)主人數(shù)不能少于三分之二。 22.5 籌備組自街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府在小區(qū)內(nèi)公告籌備組名單時(shí)成立。 第23條 【業(yè)主大會籌備組組長】 23.1 律師可以接受街道辦事處指定，擔(dān)任業(yè)主大會籌備組組長。 23.2 籌備組組長應(yīng)當(dāng)履行以下職責(zé)： （1） 召集和主持籌備組會議； （2） 對籌備組會議的會議記錄予以簽字確認(rèn)； （3） 簽發(fā)籌備組公告； （4） 在籌備組出具的業(yè)主大會成立和業(yè)主委員會選舉情況的報(bào)告上簽字； （5） 籌備組自動解散的，由籌備組組長將建設(shè)單位提供的相關(guān)資料退回建設(shè)單位或者移交給街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府臨時(shí)保管； （6） 籌備組賦予籌備組組長的其他職責(zé)。 第24條 【業(yè)主大會籌備組工作內(nèi)容】 24.1 業(yè)主大會籌備組應(yīng)當(dāng)完成下列籌備工作： （1） 確認(rèn)業(yè)主身份，確定業(yè)主在首次業(yè)主大會會議上的表決權(quán)數(shù)； （2） 業(yè)主委員會委員候選人產(chǎn)生辦法、業(yè)主委員會委員及候補(bǔ)委員產(chǎn)生辦法； （3） 籌集籌備及召開首次業(yè)主大會會議費(fèi)用； （4） 擬訂業(yè)主大會議事規(guī)則草案、管理規(guī)約草案； （5） 制訂首次業(yè)主大會會議召開方案，包括確定召開時(shí)間、召開地點(diǎn)、決議事項(xiàng)、表決規(guī)則； （6） 提出物業(yè)管理區(qū)域物業(yè)管理方式方案； （7） 首次業(yè)主大會會議的其他籌備工作。 第25條 【業(yè)主大會籌備工作規(guī)則】 25.1 業(yè)主大會籌備組應(yīng)當(dāng)制定籌備組議事規(guī)則以及相關(guān)工作制度。 25.2 業(yè)主大會籌備組工作應(yīng)遵循如下原則： （1） 籌備組會議由籌備組組長召集和主持； （2） 籌備組作出決定應(yīng)當(dāng)經(jīng)籌備組中具有表決權(quán)的過半數(shù)成員同意；成員進(jìn)行表決時(shí)應(yīng)當(dāng)在決議上簽字，注明同意、反對或者棄權(quán)。成員不簽字的，不影響決議的效力； （3） 籌備組應(yīng)當(dāng)對會議進(jìn)行書面記錄，籌備組組長應(yīng)當(dāng)對會議記錄簽字確認(rèn)； （4） 籌備組成員不能委托代理人參加會議，但成員是法人或其他組織的除外； （5） 籌備組應(yīng)當(dāng)自成立之日起3個(gè)月內(nèi)完成籌備工作，組織召開首次業(yè)主大會會議； （6） 業(yè)主大會成立后，籌備組應(yīng)當(dāng)將相關(guān)資料移交給業(yè)主委員會。 第26條 【業(yè)主大會籌備時(shí)限】 26.1 業(yè)主大會籌備組籌備期限為90日，自籌備組正式成立之日起計(jì)算。 26.2 為保證在90日內(nèi)完成籌備工作，相關(guān)文件起草工作應(yīng)當(dāng)自籌備組正式成立之日起60日內(nèi)完成。 26.3 首次業(yè)主大會會議通知、公告應(yīng)自籌備組正式成立之日起75日內(nèi)發(fā)出。 第27條 【業(yè)主大會籌備公示】 27.1 業(yè)主大會籌備過程中的重要事項(xiàng)和文件應(yīng)當(dāng)向業(yè)主公示。 27.2 下列事項(xiàng)應(yīng)做告知性公示： （1） 籌備組成立； （2） 籌備組通過的各項(xiàng)決議； （3） 業(yè)主大會會議通知； （4） 業(yè)主大會會議表決事項(xiàng)、決議； （5） 業(yè)主大會設(shè)立。 27.3 下列文件公示不少于7日，籌備組應(yīng)當(dāng)就該文件草案聽取業(yè)主意見： （1） 業(yè)主大會議事規(guī)則草案； （2） 管理規(guī)約草案； （3） 業(yè)主委員會委員選舉規(guī)則草案； （4） 小區(qū)物業(yè)管理方式建議案草案。 第28條 【業(yè)主大會成立】 28.1 首次業(yè)主大會會議通過管理規(guī)約、業(yè)主大會議事規(guī)則并選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會委員后設(shè)立。業(yè)主大會設(shè)立后應(yīng)當(dāng)予以公示。 28.2 選舉產(chǎn)生的業(yè)主委員會委員人數(shù)達(dá)到規(guī)約或者議事規(guī)則確定人數(shù)的半數(shù)以上的，即可以確認(rèn)業(yè)主大會成立，業(yè)主委員會選舉產(chǎn)生。業(yè)主委員會應(yīng)組織全體業(yè)主就空缺名額進(jìn)行補(bǔ)選。 28.3 選舉產(chǎn)生的業(yè)主委員會委員人數(shù)超過規(guī)約或者議事規(guī)則確定人數(shù)的，可根據(jù)所獲選票的面積多少確定優(yōu)先入選業(yè)主委員會的人員順序。面積相同的，根據(jù)所獲選票的人數(shù)多少確定優(yōu)先入選業(yè)主委員會的人員順序。未能優(yōu)先入選的候選人可以依據(jù)選舉規(guī)則、議事規(guī)則作為候補(bǔ)委員。待業(yè)主委員會委員因法定、約定事由出現(xiàn)空缺時(shí)，依據(jù)選舉規(guī)則、議事規(guī)則替補(bǔ)。 第29條 【業(yè)主大會會議】 29.1 業(yè)主大會會議分為定期會議（稱例會）和臨時(shí)會議。 29.2 業(yè)主大會例會一般每年一次，具體時(shí)間根據(jù)業(yè)主大會議事規(guī)則確定。 29.3 下列情況出現(xiàn)時(shí)，可以召開臨時(shí)業(yè)主大會會議： （1） 業(yè)主委員會會議認(rèn)為應(yīng)當(dāng)召開時(shí)； （2） 專有部分占建筑物總面積20%以上的業(yè)主或者占總?cè)藬?shù)20%以上的業(yè)主建議召開時(shí)。 第30條 【業(yè)主大會會議效力】 30.1 有效的業(yè)主大會會議應(yīng)符合以下條件： （1） 業(yè)主大會會議應(yīng)當(dāng)由召集人負(fù)責(zé)召集； （2） 召開業(yè)主大會應(yīng)當(dāng)有明確的議題并由建議人提出明確的議案； （3） 按照業(yè)主大會議事規(guī)則規(guī)定發(fā)出會議通知和公告； （4） 業(yè)主大會議事規(guī)則對參加業(yè)主大會會議表決的人數(shù)有約定的，從其約定。 第31條 【業(yè)主大會會議召集人】 31.1 首次業(yè)主大會會議由業(yè)主大會籌備組召集。 31.2 業(yè)主大會設(shè)立后，業(yè)主大會會議由業(yè)主委員會負(fù)責(zé)召集。 31.3 業(yè)主委員會不能按照法律法規(guī)規(guī)定或者管理規(guī)約規(guī)定召集業(yè)主大會會議的，業(yè)主可以請求街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府協(xié)助召集。業(yè)主應(yīng)在請求街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府協(xié)助召集時(shí)提出明確的、可供表決的議案。 第32條 【業(yè)主大會會議通知與公告】 32.1 召開業(yè)主大會會議，召集人應(yīng)當(dāng)向全體業(yè)主發(fā)出會議通知。 32.2 業(yè)主大會會議通知應(yīng)于業(yè)主大會會議召開15日之前發(fā)出。 32.3 業(yè)主大會會議通知，應(yīng)盡可能送達(dá)每一個(gè)業(yè)主。不能送達(dá)每一個(gè)業(yè)主時(shí)，應(yīng)當(dāng)在小區(qū)顯著位置公示。 32.4 業(yè)主大會通知應(yīng)當(dāng)包括業(yè)主大會會議時(shí)間、會議議題、表決事項(xiàng)等內(nèi)容。 第33條 【業(yè)主大會會議議案】 33.1 業(yè)主大會會議議案是業(yè)主大會召集人提交業(yè)主討論并表決的事項(xiàng)。 33.2 業(yè)主大會會議議案應(yīng)當(dāng)包括議題、解決辦法或者方案。 33.3 下列議案應(yīng)當(dāng)提交業(yè)主大會會議討論或者表決： （1） 法律法規(guī)規(guī)定應(yīng)由業(yè)主共同決定事項(xiàng)的議案； （2） 業(yè)主大會議事規(guī)則規(guī)定應(yīng)當(dāng)由業(yè)主大會決定事項(xiàng)的議案； （3） 業(yè)主委員會會議決議提交業(yè)主大會會議表決的議案； （4） 專有部分占建筑物總面積20%以上的業(yè)主或者占總?cè)藬?shù)20%以上業(yè)主聯(lián)名提出的議案。 33.4 向業(yè)主大會會議提出議案，應(yīng)當(dāng)采取書面形式。 第34條 【業(yè)主表決權(quán)行使】 34.1 業(yè)主應(yīng)當(dāng)在業(yè)主大會通知確定的時(shí)間內(nèi)，按照業(yè)主大會通知確定的方式對會議表決事項(xiàng)進(jìn)行表決。 34.2 采用書面方式召開業(yè)主大會會議進(jìn)行表決的，業(yè)主可以提前投票表決。但會議召集人不得強(qiáng)迫業(yè)主提前投票。 34.3 業(yè)主可以對表決事項(xiàng)投贊成、反對或者棄權(quán)票。 34.4 未參與投票的，或所投選票未予填寫的，按棄權(quán)票處理。不得將未參加投票業(yè)主記為贊成票或反對票。 34.5 業(yè)主可以將表決權(quán)在一定期間內(nèi)概括委托代理人行使，概括委托的代理人應(yīng)當(dāng)在業(yè)主委員會登記備案。 第35條 【業(yè)主大會會議計(jì)票規(guī)則】 35.1 業(yè)主大會會議或者業(yè)主共同決定的計(jì)票工作應(yīng)當(dāng)由召集人組織，公開進(jìn)行。 35.2 計(jì)票前3日，召集人應(yīng)當(dāng)在小區(qū)顯著位置公示唱票時(shí)間、地點(diǎn)。 35.3 監(jiān)票人應(yīng)當(dāng)在唱票現(xiàn)場隨機(jī)產(chǎn)生，一般不少于2人。 35.4 唱票人、計(jì)票人由召集人指定，也可以在唱票現(xiàn)場隨機(jī)產(chǎn)生。 35.5 唱票人、監(jiān)票人、計(jì)票人應(yīng)當(dāng)在確認(rèn)的計(jì)票結(jié)果上簽字。 35.6 計(jì)票過程應(yīng)保留視頻資料，并可以邀請街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府、公證處、律師現(xiàn)場參與。 第36條 【業(yè)主大會會議決定效力確定】 36.1 計(jì)票結(jié)果形成并符合法定條件的，經(jīng)召集人確認(rèn)，業(yè)主大會會議決議發(fā)生效力。召集人應(yīng)確認(rèn)而未確認(rèn)，或者召集人確認(rèn)錯(cuò)誤的，由召集人依據(jù)選舉規(guī)則、議事規(guī)則承擔(dān)責(zé)任。 36.2 業(yè)主大會會議召集人應(yīng)當(dāng)向業(yè)主公告業(yè)主大會會議決定。 36.3 業(yè)主大會會議決定應(yīng)當(dāng)形成書面文件存檔備查。 第五章 業(yè)主委員會 第37條 【業(yè)主委員會】 37.1 業(yè)主委員會是由業(yè)主共同決定或者業(yè)主大會會議決定產(chǎn)生的業(yè)主共同管理組織，具體定位和職能由業(yè)主大會議事規(guī)則確定。 37.2 業(yè)主委員會委員的數(shù)額和產(chǎn)生方式由業(yè)主大會議事規(guī)則確定。首屆業(yè)主委員會委員人數(shù)，由籌備組提出建議，業(yè)主大會會議決定確認(rèn)。 第38條 【業(yè)主委員會委員資格】 38.1 業(yè)主委員會委員必須是業(yè)主本人。 38.2 業(yè)主委員會委員應(yīng)當(dāng)具有完全民事行為能力。 38.3 法人、其他組織是業(yè)主的，應(yīng)當(dāng)委派代理人參與業(yè)主委員會委員選舉。法人、其他組織被選舉為業(yè)主委員會委員，應(yīng)委派代理人履行委員職責(zé)。在任職期限內(nèi)需要更換代理人的，應(yīng)重新提交授權(quán)文書。 38.4 在組織業(yè)主委員會委員選舉時(shí)，應(yīng)當(dāng)將候選人履行管理規(guī)約、交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)等履行業(yè)主法定義務(wù)的情況向全體業(yè)主予以公示。 38.5 建議業(yè)主推薦具有專業(yè)背景的業(yè)主參選業(yè)主委員會委員，以提高業(yè)主委員會的工作能力。 38.6 議事規(guī)則、管理規(guī)約對違反規(guī)約以及不履行業(yè)主義務(wù)的業(yè)主進(jìn)行被選舉資格限制的，從其約定。 第39條 【業(yè)主委員會委員選舉和決定】 39.1 業(yè)主委員會委員由業(yè)主共同決定產(chǎn)生或者業(yè)主大會會議選舉產(chǎn)生。 39.2 業(yè)主委員會的選舉可以實(shí)行等額選舉，也可以實(shí)行差額選舉，具體辦法由業(yè)主大會議事規(guī)則或者管理規(guī)約確定。 39.3 采取差額選舉方式時(shí)，應(yīng)當(dāng)注意選舉風(fēng)險(xiǎn)。 39.4 業(yè)主委員會候選人通過自薦產(chǎn)生，也可以通過自薦與推薦相結(jié)合的方式產(chǎn)生。 第40條 【業(yè)主委員會委員更換】 40.1 業(yè)主大會按照業(yè)主大會議事規(guī)則的約定更換業(yè)主委員會委員。 40.2 業(yè)主委員會不按照業(yè)主大會議事規(guī)則的規(guī)定組織更換業(yè)主委員會委員的，20%以上的業(yè)主可以建議通過業(yè)主共同決定更換業(yè)主委員委員。 第41條 【業(yè)主委員會委員備案】 41.1 業(yè)主委員會委員選舉和更換的，應(yīng)當(dāng)按照規(guī)定向街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府備案。 41.2 街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府不予備案的，不影響選舉效力。 第42條 【業(yè)主委員會委員履職】 42.1 業(yè)主委員會通過業(yè)主委員會會議形成業(yè)主委員會決定。 42.2 業(yè)主委員會委員應(yīng)親自參加會議，委員不能委托親屬或者代理人參加會議。 第43條 【業(yè)主委員會決定效力】 43.1 業(yè)主委員會決定效力的確定應(yīng)符合業(yè)主大會議事規(guī)則規(guī)定。 43.2 業(yè)主委員會決定對全體業(yè)主具有約束力。 43.3 業(yè)主委員會決定侵犯業(yè)主合法權(quán)益的，業(yè)主可以申請人民法院撤銷。 第六章 選聘管理人 第44條 【管理人】 44.1 業(yè)主大會設(shè)立前，開發(fā)建設(shè)單位應(yīng)擔(dān)任小區(qū)共有部位管理人，承擔(dān)物業(yè)管理和服務(wù)責(zé)任。 44.2 業(yè)主大會設(shè)立后，業(yè)主共有部位的管理人由業(yè)主大會會議決定。 第45條 【管理人決定權(quán)】 45.1 業(yè)主大會設(shè)立前，開發(fā)建設(shè)單位可以選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)擔(dān)任管理人。但是選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)采取招投標(biāo)方式，按照招投標(biāo)法律、法規(guī)規(guī)定確定中標(biāo)企業(yè)。 45.2 業(yè)主大會設(shè)立后，選聘管理人應(yīng)由業(yè)主共同決定或者業(yè)主大會會議決定。 第46條 【管理人選聘方式】 46.1 業(yè)主選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人的，可以采取招投標(biāo)方式，也可以采用競爭性談判、協(xié)商等方式。 第47條 【物業(yè)服務(wù)合同】 47.1 《北京市物業(yè)管理辦法》實(shí)施前，開發(fā)建設(shè)單位根據(jù)招投標(biāo)結(jié)果與物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂的前期物業(yè)服務(wù)合同對全體業(yè)主具有約束力。 47.2 《北京市物業(yè)管理辦法》實(shí)施后，前期物業(yè)服務(wù)合同由開發(fā)建設(shè)單位與業(yè)主簽署，對雙方具有約束力。 47.3 業(yè)主委員會或者業(yè)主共同決定授權(quán)的代表，可以與業(yè)主共同決定或者業(yè)主大會會議決定選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂物業(yè)服務(wù)合同。物業(yè)服務(wù)合同對全體業(yè)主具有約束力。 第48條 【更換管理人】 48.1 業(yè)主更換前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以不事先做解聘決定，業(yè)主選聘新的物業(yè)服務(wù)企業(yè)，且與新物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽署的物業(yè)服務(wù)合同生效的，前期物業(yè)服務(wù)合同自行終止。業(yè)主委員會應(yīng)將新的物業(yè)服務(wù)合同生效時(shí)間通知前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)。 48.2 物業(yè)服務(wù)合同期滿前，業(yè)主更換物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其它管理人，應(yīng)首先共同決定或者經(jīng)業(yè)主大會會議決定解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)。業(yè)主解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人，應(yīng)當(dāng)在共同決定或者業(yè)主大會決定作出后，通知物業(yè)服務(wù)企業(yè)。 48.3 更換物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人，應(yīng)當(dāng)提前通知并留有必要的交接時(shí)間。 第七章 共有部位及配套設(shè)施管理 第49條 【房屋建筑物管理】 49.1 業(yè)主是房屋建筑使用安全責(zé)任人(以下簡稱安全責(zé)任人)。業(yè)主下落不明或者房屋建筑權(quán)屬不清晰的，實(shí)際占有人是安全責(zé)任人。安全責(zé)任人應(yīng)當(dāng)對房屋建筑的安全使用、檢查維護(hù)、安全鑒定、安全問題治理等承擔(dān)責(zé)任，保證房屋建筑安全性、適用性、耐久性。 49.2 房屋建筑管理人(以下簡稱管理人)是對房屋建筑使用安全承擔(dān)管理責(zé)任的自然人、法人或者其他組織。自行管理的房屋建筑，安全責(zé)任人是管理人。委托管理的房屋建筑，受托人是管理人。 49.3 開發(fā)建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)印制并向業(yè)主交付質(zhì)量保證書、使用說明書，明示房屋建筑的性能指標(biāo)、使用維護(hù)保養(yǎng)要求，并按照規(guī)定和約定承擔(dān)保修責(zé)任。 49.4 業(yè)主應(yīng)當(dāng)通過制定管理規(guī)約明確房屋使用、管理責(zé)任。 第50條 【裝修管理】 50.1 小區(qū)應(yīng)當(dāng)通過管理規(guī)約或者制定專門制度加強(qiáng)裝修管理。 50.2 裝修管理應(yīng)當(dāng)符合《住宅室內(nèi)裝飾裝修管理辦法》、《北京市房屋建筑使用安全管理辦法》規(guī)定。 第51條 【配套設(shè)施管理】 51.1 開發(fā)建設(shè)單位、業(yè)主不得改變配套設(shè)施、配套場所（如會所、文化活動場所、體育活動場所、停車場等）的規(guī)劃使用用途。 51.2 配套設(shè)施、場所應(yīng)當(dāng)優(yōu)先滿足業(yè)主使用。 第52條 【特種設(shè)備管理】 52.1 電梯、鍋爐等特種設(shè)備使用、管理、維護(hù)應(yīng)當(dāng)符合特種設(shè)備管理法的規(guī)定。 52.2 特種設(shè)備委托專業(yè)機(jī)構(gòu)管理的，應(yīng)當(dāng)簽訂委托合同，明確管理責(zé)任和安全責(zé)任。 第53條 【消防管理】 53.1 業(yè)主應(yīng)當(dāng)依照消防法規(guī)定承擔(dān)消防安全責(zé)任，制定和執(zhí)行消防管理制度。 53.2 委托物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者專業(yè)機(jī)構(gòu)進(jìn)行消防管理的，應(yīng)當(dāng)簽訂管理合同，明確消防管理責(zé)任。 第54條 【安全管理】 54.1 業(yè)主應(yīng)當(dāng)承擔(dān)住宅區(qū)安全管理責(zé)任，管理措施應(yīng)當(dāng)符合《北京市住宅區(qū)及住宅安全防范設(shè)施建設(shè)和使用管理辦法》規(guī)定。 54.2 業(yè)主委托物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者保安公司承擔(dān)保安責(zé)任的，雙方應(yīng)當(dāng)簽訂委托合同，明確保安責(zé)任。 第55條 【綠地養(yǎng)護(hù)管理】 55.1 業(yè)主承擔(dān)小區(qū)共有綠地的養(yǎng)護(hù)責(zé)任。 55.2 綠地養(yǎng)護(hù)委托物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他專業(yè)機(jī)構(gòu)的，應(yīng)當(dāng)簽訂合同，明確養(yǎng)護(hù)責(zé)任。 第56條 【應(yīng)急管理】 56.1 小區(qū)應(yīng)就消防事故、自然災(zāi)害、群體活動等制定應(yīng)急預(yù)案。 56.2 物業(yè)服務(wù)企業(yè)、其他管理人是應(yīng)急預(yù)案的執(zhí)行者，并向全體業(yè)主負(fù)責(zé)。 第八章 公共服務(wù) 第57條 【公共服務(wù)】 57.1 電力、供熱、燃?xì)?、供水等公共服?wù)機(jī)構(gòu)為小區(qū)提供服務(wù)的，應(yīng)當(dāng)服務(wù)至終端用戶。 57.2 公共服務(wù)單位向終端用戶收取費(fèi)用。 57.3 公共服務(wù)單位對公共管線承擔(dān)維修養(yǎng)護(hù)責(zé)任。 第58條 【專用配套服務(wù)】 58.1 供水、供熱等公共服務(wù)由小區(qū)內(nèi)專門配套的服務(wù)設(shè)施提供的，按照小區(qū)配套公共設(shè)施進(jìn)行管理，合同、規(guī)約另有約定的從其約定。 58.2 小區(qū)專用配套設(shè)施管理與經(jīng)營應(yīng)當(dāng)按照權(quán)責(zé)一致的原則，確定產(chǎn)權(quán)、經(jīng)營、服務(wù)關(guān)系。 第九章 行政指導(dǎo)與行政管理 第59條 【業(yè)主大會指導(dǎo)】 59.1 小區(qū)所在地的鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府、街道辦事處對業(yè)主大會的設(shè)立、運(yùn)作承擔(dān)指導(dǎo)、監(jiān)督責(zé)任。 59.2 街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府通過教育培訓(xùn)、委派籌備組長、觀摩等途徑對業(yè)主設(shè)立業(yè)主大會以及業(yè)主大會運(yùn)作進(jìn)行指導(dǎo)。 59.3 指導(dǎo)和協(xié)助業(yè)主設(shè)立業(yè)主大會是街道辦事處的法定職責(zé)，業(yè)主大會設(shè)立不因?yàn)闆]有街道辦事處指導(dǎo)而無效。 59.4 街道辦事處的指導(dǎo)是非強(qiáng)制性行政行為，業(yè)主大會、業(yè)主委員會對街道辦事處的指導(dǎo)意見，可以選擇性采納。 第60條 【業(yè)主委員會備案管理】 60.1 業(yè)主委員會選舉產(chǎn)生或者變更后，應(yīng)當(dāng)?shù)巾?xiàng)目所在地街道辦事處或者鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府備案。 60.2 業(yè)主委員會備案是告知性備案，備案機(jī)構(gòu)對備案材料審查為形式審查。 60.3 備案申請人對備案資料的真實(shí)性、合法性承擔(dān)責(zé)任。 第61條 【房屋建筑物行政管理】 61.1 房屋行政管理機(jī)關(guān)是物業(yè)管理的行業(yè)管理機(jī)關(guān)，對物業(yè)管理活動以及建筑物安全管理履行監(jiān)管職責(zé)。 61.2 房屋行政管理機(jī)關(guān)依照物業(yè)管理?xiàng)l例以及相關(guān)法律、法規(guī)、規(guī)章履行監(jiān)管責(zé)任。 第62條 【行政管理監(jiān)督】 62.1 公安、工商、水利、綠化、規(guī)劃、城管、教育、體育、文化、質(zhì)量監(jiān)督、人民防空、電力、氣象、消防、環(huán)境、衛(wèi)生、市政管理等行政機(jī)關(guān)依照相關(guān)法律對小區(qū)管理中產(chǎn)生的的相關(guān)問題實(shí)施監(jiān)督。 第十章 附則 第63條 【發(fā)布與解釋】 63.1 本指引由北京市律師協(xié)會發(fā)布。 63.2 本指引由北京市律師協(xié)會物業(yè)管理法律專業(yè)委員會負(fù)責(zé)解釋。 第64條 【自動修正】 64.1 制定本指引所依據(jù)的法律、法規(guī)、司法解釋等發(fā)生變化時(shí)，以新的法律、法規(guī)、司法解釋的內(nèi)容為準(zhǔn)。 第65條 【實(shí)施】 65.1 本指引自公布之日起實(shí)施。 |
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