有一個(gè)慣例，每年春節(jié)后最容易出現(xiàn)房地產(chǎn)市場(chǎng)的小陽(yáng)春，這也主要是因?yàn)閷W(xué)區(qū)房一般都會(huì)在這個(gè)時(shí)間點(diǎn)最后井噴一下，因?yàn)閷?duì)于家里有大班孩子的購(gòu)房者來(lái)說(shuō)，必須在5月1日前拿到房本并且遷移戶籍。所以如果說(shuō)一年什么時(shí)候有學(xué)區(qū)房的淡旺季，肯定會(huì)在2-4月。

2020年北京小學(xué)升學(xué)的政策因?yàn)楸娝苤囊咔樵?，晚了一點(diǎn)，但還是來(lái)了。

簡(jiǎn)單的看一下重點(diǎn)：北京市今年在“幼升小”階段將繼續(xù)穩(wěn)妥推進(jìn)單校劃片和多校劃片相結(jié)合入學(xué)方式，對(duì)房產(chǎn)、戶口具備條件且居住達(dá)到一定年限的老居民子女繼續(xù)實(shí)行原有單校劃片，不完全符合學(xué)校單校劃片入學(xué)的將實(shí)施多校劃片?！靶∩酢彪A段，將取消各類特長(zhǎng)生招生，釋放的優(yōu)質(zhì)學(xué)位全部用于派位入學(xué)。

1:禁止民辦學(xué)校提前招生,嚴(yán)管校外培訓(xùn)機(jī)構(gòu)與中小學(xué)招生入學(xué)掛鉤行為.

2:聯(lián)動(dòng)審核本市戶籍無(wú)房家庭、合法穩(wěn)定就業(yè)、實(shí)際居住等入學(xué)資格條件。

3:共有產(chǎn)權(quán)與普通商品房一樣。

從全北京各區(qū)縣的入學(xué)政策看，2020年變化最大的是西城，西城政策向海淀看齊。

自2020年7月31日后，西城區(qū)購(gòu)房并取得房屋產(chǎn)權(quán)證書的家庭適齡子女申請(qǐng)入小學(xué)時(shí)，不再對(duì)應(yīng)登記入學(xué)劃片學(xué)校，全部以多校劃片方式在學(xué)區(qū)或相鄰學(xué)區(qū)內(nèi)入學(xué)。

其他區(qū)縣的政策基本和2019年一致，也就沒(méi)有多大影響。當(dāng)然，如果說(shuō)學(xué)區(qū)房的牛鼻子那肯定是西城，西城也算是最晚一個(gè)開始了——買了房不一定能上學(xué)，這對(duì)于西城的學(xué)區(qū)房來(lái)說(shuō)，肯定有很大的影響。

那么影響到底多大？這個(gè)可以看看在2019年執(zhí)行政策的海淀有什么變化。

分析一下影響：

首先：你知道這幾年有多少小學(xué)入學(xué)需求嗎？

最苦逼的是2020年和2022年幼升小的家長(zhǎng)們，準(zhǔn)備好迎接挑戰(zhàn)吧！

未來(lái)幾年都是入學(xué)高峰期，也就是說(shuō)買學(xué)區(qū)房的總基數(shù)很大，而且會(huì)繼續(xù)加大。

其次：留學(xué)這條路未來(lái)幾年肯定會(huì)降溫，會(huì)導(dǎo)致更多的人回歸正常的高考教育。

這一條必須重點(diǎn)的關(guān)注，對(duì)于往年，很多家長(zhǎng)會(huì)說(shuō)一套學(xué)區(qū)房起碼800萬(wàn)，大部分家庭都是一個(gè)孩子，最多也就2個(gè)，有這個(gè)800萬(wàn)，一年利息也能有30萬(wàn)-50萬(wàn)，足夠孩子留學(xué)了。

但眾所周知的疫情，偉哥是不建議這部分家長(zhǎng)在未來(lái)幾年選擇出國(guó)留學(xué)了，所以這種大氛圍下，國(guó)內(nèi)優(yōu)質(zhì)教育依然是首選。

第三：北京的學(xué)區(qū)房鄙視鏈。

北京學(xué)區(qū)房是有一個(gè)鄙視鏈的：

學(xué)區(qū)房鄙視鏈的頂端：西城區(qū)德勝片區(qū)-西城區(qū)金融街片區(qū)-海淀區(qū)萬(wàn)柳、中關(guān)村、上地-東城和平里。

學(xué)區(qū)房鄙視鏈的中端：西城、東城、海淀，非頂端的其他區(qū)域。

學(xué)區(qū)房鄙視鏈的中下端：朝陽(yáng)區(qū)的朝陽(yáng)門區(qū)域、望京區(qū)域、陳經(jīng)綸各種分校、人大附分校、朝陽(yáng)學(xué)校。

學(xué)區(qū)房鄙視鏈的下端：石景山、豐臺(tái)

學(xué)區(qū)房鄙視鏈的下下端：遍布通州、房山、大興、昌平的各種明星分校。以人大附為最好、其次是皇城根、實(shí)驗(yàn)二、史家等。

另外：通州、房山、大興、昌平的村小。

如果說(shuō)全中國(guó)在房地產(chǎn)市場(chǎng)最大的共性是什么？最重要的一點(diǎn)肯定是學(xué)區(qū)房的熱衷：

南京同樣出現(xiàn)了一個(gè)鬧劇，中介炒作一套不能交易的學(xué)區(qū)房單價(jià)17萬(wàn)+，雖然是假的，但事情背后人群中的焦慮可見一斑！

第四：西城學(xué)區(qū)房的價(jià)值會(huì)有影響嗎？

偉哥認(rèn)為學(xué)區(qū)房有幾點(diǎn)關(guān)鍵點(diǎn)：

1：學(xué)區(qū)房從來(lái)不是孩子成才的充分必要條件。

家庭是教育最重要的地方，買了學(xué)區(qū)房并不是孩子成才就能萬(wàn)無(wú)一失，歌唱家的兒子李天一一樣是一路學(xué)區(qū)房成長(zhǎng)起來(lái)的，只能說(shuō)，不可能一套學(xué)區(qū)房就換一個(gè)國(guó)家棟梁一樣的孩子。家長(zhǎng)對(duì)孩子的關(guān)注才更重要。

2：為什么會(huì)有學(xué)區(qū)房？學(xué)區(qū)房的出現(xiàn)不是孩子問(wèn)題，而是產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)問(wèn)題。

幾千年前就有孟母三遷，中國(guó)人是樂(lè)意在學(xué)習(xí)上投入資金和精力的。

中國(guó)所有住宅都是有學(xué)區(qū)的。全北京、全中國(guó)其實(shí)都是學(xué)區(qū)房，因?yàn)槎际前凑諏W(xué)區(qū)劃片的。但其實(shí)嚴(yán)格意義上，現(xiàn)在大家都說(shuō)的西城海淀東城的才能稱為學(xué)區(qū)房。當(dāng)然現(xiàn)在有些非傳統(tǒng)熱點(diǎn)區(qū)域的9年直升的初中不錯(cuò)的，也可以說(shuō)是學(xué)區(qū)房。

3：越來(lái)越多的掛牌名校。

分校越來(lái)越多，當(dāng)然最好的分校目前看，還是人大附各種分校，相對(duì)好一點(diǎn)，其他包括皇城根等更多只是掛牌。:另外新建學(xué)校要遠(yuǎn)遠(yuǎn)好于原來(lái)的村小換個(gè)牌子。

4：學(xué)區(qū)房的價(jià)值！

學(xué)區(qū)房很大程度上，其實(shí)是家長(zhǎng)的努力，在現(xiàn)在社會(huì)起碼大部分兒童的營(yíng)養(yǎng)差距很小，不排除有10%的兒童特別聰明，而教師的素質(zhì)其實(shí)差距也越來(lái)越小。很大程度上學(xué)區(qū)房比的是家長(zhǎng)對(duì)孩子的教育配合程度。所以學(xué)區(qū)房才會(huì)出現(xiàn)在西城、東城、海淀。主要原因是這些區(qū)域的家長(zhǎng)對(duì)子女教育更關(guān)注。

學(xué)區(qū)房的價(jià)格其實(shí)只是門檻，代表了這家長(zhǎng)的投入，現(xiàn)在99%的孩子智商相差不大，同樣，現(xiàn)在的老師其實(shí)認(rèn)真程度也有限，學(xué)區(qū)房的高升學(xué)率，其實(shí)主要是家長(zhǎng)的努力，一群有同樣目標(biāo)的價(jià)值，用學(xué)區(qū)房聚集在一起。屏蔽了社會(huì)上很多誘惑信息，這樣的孩子當(dāng)然不是100%成才，但成才的概率就會(huì)高一些。

東西城集中了很多公務(wù)員子女，海淀的各大院校博士、碩士的子女，先天在接受家庭教育上就領(lǐng)先了其他區(qū)縣。所以這就決定了教育高原的存在和社會(huì)產(chǎn)業(yè)分布是有很大關(guān)系的。

5：海淀學(xué)區(qū)房影響多大

2019年海淀落地了學(xué)區(qū)房新政策，新購(gòu)房不再對(duì)應(yīng)學(xué)校。海淀最好的學(xué)區(qū)肯定是中關(guān)村一小和三線，

以典型的學(xué)區(qū)房投資小區(qū)蜂鳥為例，2020年3月的價(jià)格，與2018年學(xué)區(qū)房政策調(diào)整前并沒(méi)有明顯的變化。

6：西城的高原是如何形成的

西城能夠成為過(guò)去的北京教育高原是因?yàn)楣珓?wù)員子弟非常多，本身這一群體就是應(yīng)試教育里面的頂尖高手。

當(dāng)然西城所謂的快樂(lè)教育改革，直升，這必然帶來(lái)未來(lái)這些過(guò)去名校的生源素質(zhì)下調(diào)。所以3-5年后，西城區(qū)名校的升學(xué)率必然會(huì)下調(diào)！

但學(xué)區(qū)房是歷史問(wèn)題，也是發(fā)展問(wèn)題

遠(yuǎn)郊縣的教育水平提高絕不是一兩年的事，最近各郊區(qū)的確在加快發(fā)展教育，但這需要起碼十年的發(fā)展才可能逐漸拉平差距。

很多集團(tuán)化辦學(xué)逐漸增加了郊區(qū)學(xué)區(qū)的價(jià)值，但教育的發(fā)展是和戶籍制度、產(chǎn)業(yè)制度等關(guān)聯(lián)的。

幾年前偉哥也花了2個(gè)月時(shí)間全北京看學(xué)區(qū)房，也買了學(xué)區(qū)房，最后總結(jié)一下：

全北京談學(xué)區(qū)房還有東西城海淀，其他區(qū)的教育資源太差。所以買學(xué)區(qū)房是剛需，不僅僅是投資。2019年海淀的學(xué)區(qū)房沒(méi)有涼，西城的也不會(huì)。

對(duì)于西城的學(xué)區(qū)房來(lái)說(shuō)，新政策影響肯定有，特別是對(duì)于少數(shù)最頂級(jí)的學(xué)校，比如育翔，比如實(shí)驗(yàn)二，比如三三，還有宏廟,裕中,椿樹館等直升熱門小學(xué)，短期肯定是利空，會(huì)影響價(jià)格下調(diào)3-5%左右。

但對(duì)于區(qū)域內(nèi)普通學(xué)校來(lái)說(shuō)，反而是利好，因?yàn)閷W(xué)區(qū)名額不緊張。

但更值得關(guān)注的是，學(xué)區(qū)房雖然出現(xiàn)了買了不一定上，但不買肯定上不了，但留學(xué)國(guó)際學(xué)校這條路不靠譜的時(shí)候，這部分群體購(gòu)房能力都很強(qiáng)。所以中長(zhǎng)期看，西城的學(xué)區(qū)房不會(huì)跌！

當(dāng)然，最好的學(xué)區(qū)房肯定是你家的書房，沒(méi)有有效的陪伴，再好的學(xué)區(qū)房也沒(méi)有用處，還有不建議最近幾年選擇出國(guó)了。