其實房地產(chǎn)也是很優(yōu)質(zhì)的一類資產(chǎn)。對普通人來說，能接觸到的最優(yōu)質(zhì)的資產(chǎn)，通常就是三類：優(yōu)質(zhì)的人力資產(chǎn)、優(yōu)質(zhì)的股票資產(chǎn)、優(yōu)質(zhì)的房地產(chǎn)。想想看茅臺等優(yōu)質(zhì)股票的漲幅、優(yōu)質(zhì)人才的工資漲幅、北上廣深房地產(chǎn)的漲幅。一種是自己努力學(xué)習(xí)提高自己，把自己變成優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)。另一種方式是開公司，運營一個好生意，同時雇傭優(yōu)質(zhì)的人才。股票資產(chǎn)，有選股能力的話可以挑選出優(yōu)質(zhì)的股票。不過大部分普通投資者是沒有選股能力的，所以可以通過配置優(yōu)質(zhì)的指數(shù)基金來實現(xiàn)股票資產(chǎn)的配置。第三類就是優(yōu)質(zhì)的房地產(chǎn)。其實在美股等成熟市場，是有房地產(chǎn)信托等品種，可以很方便的配置房地產(chǎn)的。不過房地產(chǎn)信托基金，跟我們通常說的炒房子，是兩回事。（1）房地產(chǎn)信托基金，配置的是商業(yè)地產(chǎn)為主，例如寫字樓、酒店、商場等。（2）房地產(chǎn)信托基金，通常不會短期炒作買賣房產(chǎn)，而是買入 長期持有的方式，以租金作為最主要的收益來源。房地產(chǎn)信托基金，會把收到的租金的90%，以分紅的形式分給基金持有者。現(xiàn)金流，是房地產(chǎn)信托基金投資的核心關(guān)鍵詞。只不過現(xiàn)階段國內(nèi)房地產(chǎn)信托基金還沒有興起。目前能買到的，也主要是海外市場的房地產(chǎn)信托基金。例如廣發(fā)美國房地產(chǎn)等一些投資美股基金的品種。其實像巴菲特買地產(chǎn)，也是用的類似的思路。80年代初期，美股當(dāng)時農(nóng)場價格經(jīng)歷了一輪牛市，農(nóng)場價格飛速上漲。很多人大舉借債買農(nóng)地。結(jié)果后來，泡沫破裂，農(nóng)場價格大跌。巴菲特的家鄉(xiāng)也經(jīng)歷了類似的情況。在1986年，巴菲特買下了家鄉(xiāng)附近的一個農(nóng)場。因為巴菲特的一個兒子比較熱愛農(nóng)業(yè)，從兒子那里，巴菲特了解到這塊農(nóng)地，一年產(chǎn)出的玉米、大豆，大約能帶來多少收益。按照1986年買入的價格，僅僅是種玉米和大豆，一年的收益也有10%。之后30年過去了，農(nóng)場每年農(nóng)作物的產(chǎn)出收益增加了兩倍。按照買入時的成本來算，現(xiàn)在每年的現(xiàn)金流收益率達到了20%。巴菲特是用「無杠桿現(xiàn)金收益率」，來衡量這塊農(nóng)地的投資價值的。按照巴菲特的說法，地產(chǎn)投資和股票投資有一個重要的區(qū)別。- 但沒有人，會每天上門給農(nóng)場出一個報價。
設(shè)想一下，如果有一個急脾氣的人，每天敲門，大聲的向你報價你手里持有的房地產(chǎn)的市價，你肯定會覺得他是神經(jīng)病。很多人就是被股票市場每天的報價，迷魂了頭腦，追漲殺跌去了。房地產(chǎn)沒有那么頻繁的交易，只要持有的現(xiàn)金流收益率讓人滿意，那長期持有，又有何妨？衡量資產(chǎn)價值的方式，最后還是回歸到資產(chǎn)本身的現(xiàn)金流。雖然通常來說到了牛市泡沫階段，很多人愿意出高價來搶購，但牛市可遇而不可求。如果買入時的現(xiàn)金流收益率，能讓我們滿意，那我們就立于不敗之地啦。作者：銀行螺絲釘（轉(zhuǎn)載請獲本人授權(quán)，并注明作者與出處）
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