營改增后，預(yù)售房的會(huì)計(jì)處理

房地產(chǎn)企業(yè)預(yù)售房時(shí)，要按預(yù)收款預(yù)繳增值稅、土地增值稅，同時(shí)，按預(yù)計(jì)利潤繳納企業(yè)所得稅。

昨晚我寫了《預(yù)售房款如何計(jì)算企業(yè)所得稅》，分析了各稅種的計(jì)稅基礎(chǔ)。

文章中的會(huì)計(jì)分錄從分析所得稅來寫，想通過增值稅直接沖減預(yù)收款，來理解所得稅預(yù)繳收入的基數(shù)，實(shí)際上的會(huì)計(jì)分錄不應(yīng)沖減預(yù)收款，這里作一個(gè)更正，并對會(huì)計(jì)處理進(jìn)行一個(gè)j歸納：

以取得1,000萬元預(yù)收款為例：

收款時(shí)：

借 銀行存款  1000萬

貸 預(yù)收賬款  1000萬

預(yù)繳增值稅，預(yù)繳后，一直掛在“預(yù)繳增值稅”之上，待確認(rèn)增值稅收入后再結(jié)轉(zhuǎn)。

借 應(yīng)交稅費(fèi)-預(yù)繳增值稅 27萬

貸 銀行存款27萬

同時(shí)繳納附加稅

借 稅金及附加-城建/教附等  

貸 銀行存款

預(yù)繳土地增值稅 ，預(yù)繳的收入=1000萬-27萬=973萬，計(jì)算及繳納與營改增前一致，直接計(jì)入“稅金及附加”。

借 稅金及附加-土地增值稅  

貸 銀行存款

企業(yè)所得稅上，按973萬作為計(jì)算預(yù)計(jì)利潤的基礎(chǔ)。直接通過預(yù)繳、匯算申報(bào)表計(jì)算其對應(yīng)的企業(yè)所得稅。

除此按預(yù)計(jì)利潤的計(jì)稅的應(yīng)納稅所得額外，稅會(huì)沒有其它差異。

商品房完工，確認(rèn)收入后，預(yù)收款轉(zhuǎn)收入：

借 預(yù)收賬款 1000萬

貸 主營業(yè)務(wù)收入 901萬

貸 應(yīng)交稅費(fèi)-應(yīng)交增值稅（銷項(xiàng)）99萬

并同時(shí)結(jié)轉(zhuǎn)銷售成本

借 主營業(yè)務(wù)成本

        貸 開發(fā)產(chǎn)品

此時(shí)，沖回預(yù)繳增值稅

借 應(yīng)交稅費(fèi)-未交增值稅 27萬

貸 應(yīng)交稅費(fèi)-預(yù)繳增值稅 27萬

如果有土地價(jià)款可以抵減銷項(xiàng)，則按其可抵減銷項(xiàng)的金額抵減，會(huì)計(jì)處理為：

借 應(yīng)交稅費(fèi)-應(yīng)交增值稅（銷項(xiàng)稅額抵減）

        貸 主營業(yè)務(wù)成本

月末，如果“應(yīng)交稅費(fèi)-應(yīng)交增值稅”科目有貸方余額，則將余額轉(zhuǎn)入未交增值，結(jié)平該科目。如果代方余額，則不處理。

借  應(yīng)交稅費(fèi)-應(yīng)交增值稅（轉(zhuǎn)出未交）

貸 應(yīng)交稅費(fèi)-未交增值稅