按照《財(cái)政部關(guān)于印發(fā)〈增值稅會(huì)計(jì)處理規(guī)定〉的通知》（財(cái)會(huì)〔2016〕22號(hào)）的要求，增值稅一般納稅人企業(yè)應(yīng)設(shè)置“應(yīng)交稅費(fèi)--簡易計(jì)稅”科目，核算一般納稅人采用簡易計(jì)稅方法發(fā)生的增值稅計(jì)提、扣減、預(yù)繳、繳納等業(yè)務(wù)。所以，在實(shí)務(wù)中，個(gè)別房地產(chǎn)企業(yè)將簡易計(jì)稅方法預(yù)繳的增值稅通過“應(yīng)交稅費(fèi)-預(yù)繳增值稅”核算是錯(cuò)誤的。房地產(chǎn)企業(yè)簡易計(jì)稅方法預(yù)繳增值稅、計(jì)提增值稅以及繳納增值稅均在“應(yīng)交稅費(fèi)--簡易計(jì)稅”同一科目中進(jìn)行會(huì)計(jì)核算。

舉例：甲房地產(chǎn)公司為增值稅一般納稅人，開發(fā)A地產(chǎn)項(xiàng)目，建設(shè)住宅樓14棟，屬于房地產(chǎn)老項(xiàng)目，選擇簡易計(jì)稅。該項(xiàng)目截至2018年9月，A項(xiàng)目全部預(yù)售完畢，累計(jì)取得預(yù)售收入1.05億元，2018年10月1-7號(hào)樓辦理竣工備案并交房,應(yīng)確認(rèn)銷售收入0.525億元；2018年12月8-14號(hào)樓辦理竣工備案并交房,應(yīng)確認(rèn)銷售收入0.735億元。

一、預(yù)售階段的增值稅會(huì)計(jì)處理。按照《國家稅務(wù)總局關(guān)于發(fā)布<房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目增值稅征收管理暫行辦法>的公告》(國家稅務(wù)總局公告2016年第18號(hào))的規(guī)定，一般納稅人采取預(yù)收款方式銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目，應(yīng)在收到預(yù)收款時(shí)按照3%的預(yù)征率預(yù)繳增值稅。甲公司在預(yù)售階段應(yīng)預(yù)繳增值稅=103000000/(1+5%)*3%=3000000元。據(jù)此，甲公司在預(yù)售階段應(yīng)作如下會(huì)計(jì)處理:

收到購房款時(shí):

借：銀行存款105000000

    貸：預(yù)收賬款105000000

預(yù)繳增值稅:

借：應(yīng)交稅費(fèi)--簡易計(jì)稅3000000

    貸：銀行存款3000000

二、10月份的增值稅會(huì)計(jì)處理。按照《中華人民共和國增值稅暫行條例》第十九條規(guī)定，發(fā)生應(yīng)稅銷售行為，增值稅納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間為收訖銷售款項(xiàng)或者取得索取銷售款項(xiàng)憑據(jù)的當(dāng)天；先開具發(fā)票的，為開具發(fā)票的當(dāng)天。據(jù)此，2018年10月1-7號(hào)樓交房時(shí)，甲公司應(yīng)作如下會(huì)計(jì)處理:

借：預(yù)收賬款 525000000

    貸：主營業(yè)務(wù)收入 50000000

    應(yīng)交稅費(fèi)--簡易計(jì)稅2500000

按照《國家稅務(wù)總局關(guān)于發(fā)布<房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目增值稅征收管理暫行辦法>的公告》(國家稅務(wù)總局公告2016年第18號(hào))的規(guī)定，一般納稅人銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目適用簡易計(jì)稅方法計(jì)稅的，應(yīng)按照《營業(yè)稅改征增值稅試點(diǎn)實(shí)施辦法》第四十五條規(guī)定的納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間，以當(dāng)期銷售額和5%的征收率計(jì)算當(dāng)期應(yīng)納稅額，抵減已預(yù)繳稅款后，向主管國稅機(jī)關(guān)申報(bào)納稅。未抵減完的預(yù)繳稅款可以結(jié)轉(zhuǎn)下期繼續(xù)抵減。據(jù)此，當(dāng)期甲公司應(yīng)納稅額為2500000元，抵減已預(yù)繳稅款3000000元后，尚有500000元未抵減完，可以結(jié)轉(zhuǎn)下期繼續(xù)抵減。

三、12月份的增值稅會(huì)計(jì)處理。2018年12月8-14號(hào)樓交房時(shí)，甲公司應(yīng)作如下會(huì)計(jì)處理:

借：預(yù)收賬款73500000

    貸：主營業(yè)務(wù)收入70000000

    應(yīng)交稅費(fèi)--簡易計(jì)稅3500000

根據(jù)國家稅務(wù)總局公告2016年第18號(hào)的規(guī)定，當(dāng)期根據(jù)銷售額確定的應(yīng)交增值稅稅額為3500000元，抵減前期預(yù)繳的稅款500000元后，應(yīng)于下月申報(bào)補(bǔ)繳增值稅3000000元。下月申報(bào)并繳納了上述增值稅后，甲公司應(yīng)作如下分錄:

借：應(yīng)交稅費(fèi)--簡易計(jì)稅3000000

    貸：銀行存款 3000000

需要說明的：一是增值稅預(yù)繳的計(jì)稅依據(jù)。房地產(chǎn)企業(yè)銷售商品房預(yù)收款包括分期取得的預(yù)收款、全款取得的預(yù)收款。分期取得的預(yù)收款包括首付款、銀行按揭以及收取的尾款。另外，收取的定金屬于預(yù)收款。誠意金、認(rèn)籌金和訂金不屬于預(yù)收款，但是合同成立且用于抵房款時(shí)，應(yīng)當(dāng)依法預(yù)繳或者申報(bào)增值稅。

二是房地產(chǎn)企業(yè)增值稅納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間。雖然國家稅務(wù)總局明確了銷售開發(fā)產(chǎn)品以產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移時(shí)間作為增值稅納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間，但如何確定商品房產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移時(shí)間，國家稅務(wù)總局沒有進(jìn)一步明確，所以，各地稅務(wù)機(jī)關(guān)在確定商品房產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移時(shí)間時(shí)規(guī)定各異。以湖北省為例，《湖北國稅營改增政策問題集》明確：房地產(chǎn)公司銷售不動(dòng)產(chǎn)，以房地產(chǎn)公司將不動(dòng)產(chǎn)交付給買受人的當(dāng)天作為應(yīng)稅行為發(fā)生的時(shí)間。在具體交房時(shí)間的辨別上，以《商品房買賣合同》上約定的交房時(shí)間為準(zhǔn)；若實(shí)際交房時(shí)間早于合同約定時(shí)間的，以實(shí)際交付時(shí)間為準(zhǔn)。