原文按：聯(lián)合開發(fā)商簽訂合作開發(fā)房地產(chǎn)合同后，其中一方與施工人簽訂建設(shè)工程施工合同，在簽訂施工合同一方的聯(lián)合開發(fā)商不履行施工合同義務(wù)，尤其是對于工程價(jià)款的支付，未簽訂施工合同的聯(lián)合開發(fā)商對工程價(jià)款的支付是否應(yīng)該承擔(dān)連帶責(zé)任？其本質(zhì)是是否應(yīng)該突破合同的相對性，實(shí)踐中不同法院出現(xiàn)了不同的判決。同時，聯(lián)合開發(fā)商是否為建筑物所有權(quán)人應(yīng)否成為責(zé)任承擔(dān)的考量因素？

本文由作者授權(quán)無訟閱讀發(fā)布

一、聯(lián)合開發(fā)房地產(chǎn)是否屬于合伙聯(lián)營

聯(lián)合開發(fā)房地產(chǎn)根據(jù)合作方是否選擇組建獨(dú)立的經(jīng)濟(jì)實(shí)體和法律實(shí)體，可以分為項(xiàng)目公司型與合同合作型兩類。項(xiàng)目公司型是指合作各方作為股東以出讓的國有土地使用權(quán)、資金等出資入股，就特定項(xiàng)目的開發(fā)組建具有獨(dú)立法人地位的項(xiàng)目公司，并以項(xiàng)目公司名義取得房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)并以項(xiàng)目公司名義從事實(shí)際的開發(fā)經(jīng)營活動的合作類型。合同合作型是指合作各方通過簽訂合作開發(fā)房地產(chǎn)合同的方式，約定以出讓的國有土地使用權(quán)、資金等作為共同出資、共享利潤、共擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)的合作類型。就合同合作型而言，根據(jù)合作各方合作關(guān)系的密切程度的不同，又可以分為合伙聯(lián)營型和協(xié)作聯(lián)營型兩類，這一分類的依據(jù)是《民法通則》第五十二條和第五十三條關(guān)于聯(lián)營方式的規(guī)定，《最高人民法院關(guān)于審理聯(lián)營合同糾紛案件若干問題的解答》進(jìn)一步確認(rèn)了這一分類。 本文主要討論的為合同合作型聯(lián)合開發(fā)房地產(chǎn)的情況。嚴(yán)格意義上，合作開發(fā)是指合作各方以共同的名義辦理項(xiàng)目報(bào)建審批、拿地(或通過合作一方轉(zhuǎn)讓的方式將單方用地變?yōu)殡p方共有用地)、規(guī)劃審批、施工許可、工程招投標(biāo)等，但現(xiàn)實(shí)中，往往是約定土地使用權(quán)始終在一方名下而未作變更登記，以合作一方的名義對外簽訂施工合同，這種情形給債務(wù)的承擔(dān)，尤其是工程款支付帶來了一定的問題和困難。

對于非簽訂施工協(xié)議的合作開發(fā)商是否對工程款承擔(dān)連帶責(zé)任問題，首先是要對聯(lián)合開發(fā)商之間的關(guān)系進(jìn)行定性?！睹穹ㄍ▌t》第五十二條規(guī)定：企業(yè)之間或者企業(yè)、事業(yè)單位之間聯(lián)營，共同經(jīng)營、不具備法人條件的，由聯(lián)營各方按照出資比例或者協(xié)議的約定，以各自所有的或者經(jīng)營管理的財(cái)產(chǎn)承擔(dān)民事責(zé)任。依照法律的規(guī)定或者協(xié)議的約定負(fù)連帶責(zé)任的，承擔(dān)連帶責(zé)任。第五十三條規(guī)定：企業(yè)之間或者企業(yè)、事業(yè)單位之間聯(lián)營，按照合同的約定各自獨(dú)立經(jīng)營的，它的權(quán)利和義務(wù)由合同約定，各自承擔(dān)民事責(zé)任。

參照上述兩條規(guī)定，筆者認(rèn)為，合作開發(fā)房地產(chǎn)合同各方為合伙聯(lián)營型還是協(xié)作聯(lián)營型主要取決于合作開發(fā)協(xié)議的約定。從理論上講，法人型聯(lián)營是指企業(yè)之間或企業(yè)、事業(yè)單位之間通過共同出資或折股、合并等方式，聯(lián)合建立的一個新的企業(yè)法人（相當(dāng)于房地產(chǎn)合作開發(fā)中的項(xiàng)目公司型）。合伙型聯(lián)營是指聯(lián)營各方共同出資、共同經(jīng)營而建立的不具有法人條件的聯(lián)營組織(稱為合伙企業(yè))以及聯(lián)營各方共同出資并共同經(jīng)營的某一項(xiàng)目(稱為合伙項(xiàng)目)。協(xié)作型聯(lián)營也稱合同型聯(lián)營，是指企業(yè)之間或企業(yè)、事業(yè)單位之間，按照合同的約定各自獨(dú)立經(jīng)營，各自承擔(dān)民事或經(jīng)濟(jì)責(zé)任的聯(lián)營。三者區(qū)別在于：法人型聯(lián)營實(shí)際上是通過共同出資、折股或合并而建立的一個新的企業(yè)法人；而合伙型聯(lián)營和協(xié)作型聯(lián)營都是不具備法人條件的聯(lián)營。合伙型聯(lián)營一般表現(xiàn)為聯(lián)營各方共同出資經(jīng)營某一項(xiàng)目；協(xié)作型聯(lián)營是聯(lián)營各方按照合同約定各自獨(dú)立經(jīng)營。

由以上分析，筆者認(rèn)為，對于合作雙方?jīng)]有成立合作開發(fā)房地產(chǎn)的項(xiàng)目公司或成立不具備法人條件的其他組織，并約定“獨(dú)立經(jīng)營”的聯(lián)合開發(fā)房地產(chǎn)的行為并不屬于合伙聯(lián)營，而應(yīng)屬于協(xié)作聯(lián)營。

二、未簽訂施工合同的聯(lián)合開發(fā)商是否對支付工程款承擔(dān)連帶責(zé)任

對于未簽訂施工合同的聯(lián)合開發(fā)商是否對工程款承擔(dān)連帶責(zé)任在司法實(shí)踐中主要存在兩種不同的觀點(diǎn)。一種觀點(diǎn)認(rèn)為聯(lián)合開發(fā)房地產(chǎn)是共同投資、共同經(jīng)營、共擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)的聯(lián)合開發(fā)行為，盡管未簽訂施工合同的開發(fā)商形式上不屬于施工合同的相對方，但其應(yīng)當(dāng)對聯(lián)合開發(fā)的項(xiàng)目承擔(dān)連帶責(zé)任，即對支付工程款承擔(dān)連帶責(zé)任。另一種觀點(diǎn)認(rèn)為聯(lián)合開發(fā)商之間是合作開發(fā)合同關(guān)系，一方聯(lián)合開發(fā)商與施工方之間是施工合同關(guān)系，合同雙方為簽訂施工合同一方的開發(fā)商和施工方，根據(jù)合同相對性，只有簽訂合同一方的開發(fā)商是施工合同的付款相對人，非簽訂施工合同的聯(lián)合開發(fā)商非施工合同相對方，不應(yīng)當(dāng)承擔(dān)付款義務(wù)。針對這個問題，早期各法院之間觀點(diǎn)不一，而在2007年以后，第二種觀點(diǎn)逐漸成為司法實(shí)踐中主流觀點(diǎn)。

如在（2007）民一終字第39號案（案例雖然較早，但十分典型，因此筆者將其作為本文分析）中，一審法院( 遼寧省高級人民法院) 認(rèn)為，施工合同雖然是寶玉集團(tuán)與渤海公司簽訂的，但金世紀(jì)公司是渤海公司施工工程項(xiàng)目的聯(lián)合開發(fā)方，金世紀(jì)公司與寶玉集團(tuán)的聯(lián)建利益尚未分割，且新世紀(jì)家園項(xiàng)目土地使用證等均以金世紀(jì)公司名義辦理，金世紀(jì)公司雖未與渤海公司簽訂施工合同，卻享有了渤海公司已施工工程的權(quán)利，并從該合同中獲取利益，因此金世紀(jì)公司理應(yīng)承擔(dān)該合同相應(yīng)的義務(wù)，金世紀(jì)公司主張其承擔(dān)給付工程款的連帶責(zé)任突破了合同相對性的原則，沒有事實(shí)和法律依據(jù)，不能支持。此外，根據(jù)寶玉集團(tuán)和金世紀(jì)公司簽訂的聯(lián)建協(xié)議，雙方共同投資，共同獲取利益，其聯(lián)建行為在法律性質(zhì)上應(yīng)屬合伙行為，合伙人應(yīng)當(dāng)對合伙債務(wù)承擔(dān)責(zé)任。因此，金世紀(jì)公司雖然未直接與渤海公司簽訂施工合同，但不能免除金世紀(jì)公司依法向渤海公司支付工程款的義務(wù)，綜上理由，一審法院根據(jù)《民法通則》第五十二條等規(guī)定認(rèn)為，金世紀(jì)公司以不是建設(shè)工程施工合同的當(dāng)事人為由，主張不應(yīng)承擔(dān)給付工程款的責(zé)任，不予支持。

而最高人民法院的終審判決則認(rèn)為，金世紀(jì)公司不應(yīng)當(dāng)對寶玉集團(tuán)欠付施工人渤海公司工程款承擔(dān)連帶責(zé)任。理由是： 首先，本案訟爭的法律關(guān)系是施工合同糾紛，而不是合作開發(fā)房地產(chǎn)合同糾紛。本案施工合同的當(dāng)事人為寶玉集團(tuán)與渤海公司，寶玉集團(tuán)為發(fā)包人，渤海公司為承包人，施工合同只對合同當(dāng)事人產(chǎn)生約束力即對寶玉集團(tuán)和渤海公司發(fā)生法律效力，對合同當(dāng)事人以外的人不發(fā)生法律效力。金世紀(jì)公司與寶玉集團(tuán)之間存在合作開發(fā)房地產(chǎn)關(guān)系，但不是施工合同當(dāng)事人，不應(yīng)對施工合同承擔(dān)合同義務(wù)。其次，債權(quán)屬于相對權(quán)，相對性是債權(quán)的基礎(chǔ)，債是特定當(dāng)事人之間的法律關(guān)系，債權(quán)人和債務(wù)人都是特定的，債權(quán)人只能向特定的債務(wù)人請求給付，債務(wù)人只能對特定的債權(quán)人負(fù)有給付義務(wù)，即使因第三人的行為致使債權(quán)不能實(shí)現(xiàn)，債權(quán)人也不能依據(jù)債權(quán)的效力向第三人請求排除妨害，債權(quán)在性質(zhì)上屬于對人權(quán)。再次，《民法通則》第四十八條第1款規(guī)定：債是按照合同的約定或者依照法律的規(guī)定，在當(dāng)事人之間產(chǎn)生的特定的權(quán)利和義務(wù)關(guān)系；第2款規(guī)定：債權(quán)人有權(quán)要求債務(wù)人按照合同的約定或者依照法律的規(guī)定履行義務(wù)。“特定的”含義就是講只有合同當(dāng)事人才受合同權(quán)利義務(wù)內(nèi)容的約束。債權(quán)人要求債務(wù)人履行義務(wù)的基礎(chǔ)是合同約定或法律規(guī)定。本案渤海公司主張金世紀(jì)公司就寶玉集團(tuán)欠付工程款承擔(dān)連帶責(zé)任，因當(dāng)事人之間不存在“特定的”債的關(guān)系，突破合同相對性也沒有法律依據(jù)，渤海公司主張金世紀(jì)公司對還款承擔(dān)連帶責(zé)任的上訴請求，于法無據(jù)。最后，《最高人民法院關(guān)于審理涉及國有土地使用權(quán)合同糾紛案件適用法律問題的解釋》第十四條規(guī)定：合作開發(fā)房地產(chǎn)合同是指當(dāng)事人訂立的以提供出讓土地使用權(quán)、資金等作為共同投資、共享利潤、共擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)合作開發(fā)房地產(chǎn)為基本內(nèi)容的協(xié)議。合作開發(fā)合同各方是按照合同約定各自承擔(dān)權(quán)利義務(wù)的，“共同投資、共享利潤、共擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)”是指合作各方內(nèi)部關(guān)系，而不是指對外關(guān)系。參照《民法通則》第五十二條、第五十三條兩條規(guī)定，本案當(dāng)事人沒有成立合作開發(fā)房地產(chǎn)的項(xiàng)目公司或成立不具備法人條件的其他組織，應(yīng)屬“獨(dú)立經(jīng)營”，應(yīng)按照約定各自獨(dú)立承擔(dān)民事責(zé)任。退一步說，即使金世紀(jì)公司與寶玉集團(tuán)之間合作開發(fā)合同屬于《民法通則》第五十二條規(guī)定的情形，聯(lián)營各方也應(yīng)當(dāng)按照法律規(guī)定或者協(xié)議約定承擔(dān)連帶責(zé)任，金世紀(jì)公司與寶玉集團(tuán)之間合作開發(fā)合同，既不屬于個人合伙，也沒有成立合伙企業(yè)，不應(yīng)當(dāng)適用《民法通則》或《合伙企業(yè)法》有關(guān)個人合伙和普通合伙人承擔(dān)連帶責(zé)任的規(guī)定。綜上理由，最高人民法院判決，金世紀(jì)公司主張對寶玉集團(tuán)欠付施工人渤海公司工程款不承擔(dān)連帶責(zé)任的上訴請求成立，本院予以支持。

由該案兩審判決可以看出，遼寧省高級人民法院和最高人民法院在連帶責(zé)任的承擔(dān)問題上持有完全不同的觀點(diǎn)。但是，就在該案終審之后，江蘇省高級人民法院仍在其2008年 12月17日頒發(fā)的《關(guān)于審理建設(shè)工程施工合同糾紛案件若干問題的意見》中規(guī)定：合作開發(fā)房地產(chǎn)合同中的一方當(dāng)事人作為發(fā)包人與承包人簽訂建設(shè)工程施工合同，承包人要求合作各方當(dāng)事人對欠付的工程款承擔(dān)連帶責(zé)任的，人民法院應(yīng)予支持。由此可見，地方人民法院與最高人民法院在這一問題的認(rèn)識上存在著根本的分歧。

在上述案件中，最高人民法院在否定一審判決的同時，詳細(xì)論述了嚴(yán)守合同相對性的理由，首先根據(jù)《民法通則》第五十二條、五十三條，從合作開發(fā)商的關(guān)系中否定了二者的合伙關(guān)系的性質(zhì)，其次，從連帶責(zé)任和合同相對性角度對其進(jìn)行闡述，將合作開發(fā)合同關(guān)系與建設(shè)工程施工合同關(guān)系相區(qū)分，認(rèn)為應(yīng)當(dāng)嚴(yán)守合同的相對性，非施工合同一方不應(yīng)該承擔(dān)施工合同的支付價(jià)款責(zé)任。再次，對非簽訂施工合同的開發(fā)商是否加入施工合同的實(shí)際履行進(jìn)行了考量，一審法院之所以認(rèn)定連帶責(zé)任同樣是因?yàn)榉呛炗喪┕ず贤穆?lián)合開發(fā)商在結(jié)算報(bào)告上簽字，從而認(rèn)定了其加入了債務(wù)的實(shí)際履行，從而認(rèn)定連帶責(zé)任。最高人民法院否定了實(shí)際履行的認(rèn)定，理由在于在結(jié)算報(bào)告上簽字與實(shí)際加入施工合同履行并無直接因果關(guān)系。

就該問題，筆者認(rèn)為，非簽訂施工合同的聯(lián)合開發(fā)商不應(yīng)當(dāng)承擔(dān)連帶責(zé)任。理由正如最高院在判決中所論述的，首先，“共同投資、共享利潤、共擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)”是指合作各方內(nèi)部關(guān)系，而不是指對外關(guān)系。 且合作開發(fā)房地產(chǎn)合同，既不屬于個人合伙，也不是合伙企業(yè)，不應(yīng)當(dāng)適用《民法通則》或《合伙企業(yè)法》有關(guān)個人合伙和普通合伙人承擔(dān)連帶責(zé)任的規(guī)定。其次，相對性原則是債權(quán)的基礎(chǔ)，承包人只能請求與其有合同關(guān)系的相對人主張支付工程款，而不能突破合同相對性向與其沒有合同關(guān)系的聯(lián)合開發(fā)商主張支付工程款。

三、法院判定應(yīng)該突破合同的相對性的理由主要有哪些

盡管在司法實(shí)踐中越來越多的法院按照最高院的態(tài)度，嚴(yán)守合同相對性，持非簽訂施工合同的聯(lián)合開發(fā)商對工程價(jià)款不承擔(dān)連帶責(zé)任的觀點(diǎn)，但仍有支持應(yīng)承擔(dān)連帶責(zé)任的判決。

如在（2012）黔高民終字第17號案中，法院認(rèn)定應(yīng)承擔(dān)連帶責(zé)任。主要依據(jù)是聯(lián)合開發(fā)商雖未簽訂建設(shè)工程施工合同，但是其以實(shí)際行為加入了施工合同的履行中，不論是以簽訂類似的施工合同還是以合作方自己的名義加入到施工合同中，其本質(zhì)為加入到施工合同的實(shí)際履行中，因此法院判定了連帶責(zé)任。馮小光在對《建設(shè)工程司法解釋回顧與展望》中同樣強(qiáng)調(diào)：人民法院還應(yīng)當(dāng)審查除發(fā)包人以外的合作各方是否存在取代原發(fā)包人或因加入債的履行而與施工合同發(fā)包人成為共同發(fā)包人的事實(shí)。如存在，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定實(shí)際參與施工合同履行的合作開發(fā)合同的合作方與施工合同的發(fā)包人成為共同發(fā)包人，應(yīng)當(dāng)對欠付工程價(jià)款承擔(dān)連帶責(zé)任。全面實(shí)際參與了施工合同實(shí)際履行行為表現(xiàn)為：與發(fā)包人一起共同選定施工隊(duì)伍、參與施工管理、支付工程款、在經(jīng)濟(jì)簽證上簽署意見、參與工程驗(yàn)收或者工程結(jié)算等等。 從近幾年的案例中看，這一觀點(diǎn)已被法官逐漸應(yīng)用于司法裁判中。如（2015）鄂武漢中民終字第00127號案法院也同樣采納了這一觀點(diǎn)。

綜上筆者認(rèn)為：關(guān)于非簽訂施工合同的合作開發(fā)商是否應(yīng)當(dāng)承擔(dān)對工程款支付的連帶責(zé)任問題，應(yīng)從以下兩方面把握：一、非簽訂施工合同的合作開發(fā)商是否為施工合同當(dāng)事人；二、非簽訂施工合同的合作開發(fā)商是否以實(shí)際行為加入了施工合同的履行中。

四、聯(lián)合開發(fā)商是否是所開發(fā)房地產(chǎn)的所有權(quán)人并不是應(yīng)否承當(dāng)連帶責(zé)任的考量因素

之所以需要對聯(lián)合開發(fā)商是否承擔(dān)連帶責(zé)任進(jìn)行是否是建筑所有權(quán)人進(jìn)行考量，主要是由于《物權(quán)法》第一百零二條規(guī)定，因共有的不動產(chǎn)或者動產(chǎn)產(chǎn)生的債權(quán)債務(wù)，在對外關(guān)系上，共有人享有連帶債權(quán)、承擔(dān)連帶債務(wù)，但法律另有規(guī)定或者第三人知道共有人不具有連帶債權(quán)債務(wù)關(guān)系的除外；在共有人內(nèi)部關(guān)系上，除共有人另有約定外，按份共有人按照份額享有債權(quán)、承擔(dān)債務(wù)，共同共有人共同享有債權(quán)、承擔(dān)債務(wù)。償還債務(wù)超過自己應(yīng)當(dāng)承擔(dān)份額的按份共有人，有權(quán)向其他共有人追償。但從本文以上的論述來看，在是否對建設(shè)工程合同的工程價(jià)款承擔(dān)連帶責(zé)任這一問題上，各法院均未對合作開發(fā)房地產(chǎn)合同各方是否是所開發(fā)房地產(chǎn)的所有權(quán)人進(jìn)行考量，上述案例中，合作開發(fā)雙方最后的建筑物所有權(quán)以及建成房屋的利益歸屬并不一致，但在對工程價(jià)款是否承擔(dān)問題上法院并未考量該問題。綜上，筆者認(rèn)為聯(lián)合開發(fā)商是否是所開發(fā)房地產(chǎn)的所有權(quán)人在實(shí)務(wù)中并不會成為應(yīng)否承當(dāng)連帶責(zé)任的考量因素。

五、結(jié)語

經(jīng)過上文分析，筆者認(rèn)為，合作開發(fā)房地產(chǎn)的各方為避免承擔(dān)連帶債務(wù)，建議在合作開發(fā)時成立項(xiàng)目公司。一方以土地使用權(quán)作價(jià)出資、其他方以現(xiàn)金出資共同組建項(xiàng)目公司(有限責(zé)任公司)，以項(xiàng)目公司的名義辦理立項(xiàng)等審批手續(xù)，進(jìn)行開發(fā)建設(shè)，該方式最為穩(wěn)妥有效。若不采取法人型聯(lián)營，僅僅是約定獨(dú)立經(jīng)營，那么非簽訂施工合同的聯(lián)合開發(fā)商應(yīng)注意不能以其自身或代表人的行為實(shí)際加入到債的履行當(dāng)中，以防被法院認(rèn)定為共同實(shí)際發(fā)包人（施工合同當(dāng)事人），從而認(rèn)定承擔(dān)連帶責(zé)任。而施工企業(yè)在簽訂施工合同時，尤其應(yīng)當(dāng)注意審查發(fā)包人的履約能力，如發(fā)現(xiàn)建設(shè)單位存在合作開發(fā)房地產(chǎn)的情況，為增加發(fā)包人的履約能力，應(yīng)當(dāng)讓合作開發(fā)房地產(chǎn)各方加入到施工合同的履行中來或者與合作開發(fā)房地產(chǎn)各方共同簽訂施工合同，從而要求合作開發(fā)房地產(chǎn)各方承擔(dān)連帶責(zé)任以保障自己的工程款債權(quán)。

【相關(guān)法條】

《中華人民共和國民法通則》第五十二條  企業(yè)之間或者企業(yè)、事業(yè)單位之間聯(lián)營，共同經(jīng)營、不具備法人條件的，由聯(lián)營各方按照出資比例或者協(xié)議的約定，以各自所有的或者經(jīng)營管理的財(cái)產(chǎn)承擔(dān)民事責(zé)任。依照法律的規(guī)定或者協(xié)議的約定負(fù)連帶責(zé)任的，承擔(dān)連帶責(zé)任。

第五十三條  企業(yè)之間或者企業(yè)、事業(yè)單位之間聯(lián)營，按照合同的約定各自獨(dú)立經(jīng)營的，它的權(quán)利和義務(wù)由合同約定，各自承擔(dān)民事責(zé)任。

第八十四條 債是按照合同的約定或者依照法律的規(guī)定，在當(dāng)事人之間產(chǎn)生的特定的權(quán)利和義務(wù)關(guān)系；債權(quán)人有權(quán)要求債務(wù)人按照合同的約定或者依照法律的規(guī)定履行義務(wù)。

《中華人民共和國合同法》第六十條  當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)按照約定全面履行自己的義務(wù)。

當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)遵循誠實(shí)信用原則，根據(jù)合同的性質(zhì)、目的和交易習(xí)慣履行通知、協(xié)助、保密等義務(wù)。

第一百二十一條  當(dāng)事人一方因第三人的原因造成違約的，應(yīng)當(dāng)向?qū)Ψ匠袚?dān)違約責(zé)任。當(dāng)事人一方和第三人之間的糾紛，依照法律規(guī)定或者按照約定解決。

《中華人民共和國物權(quán)法》第一百零二條：因共有的不動產(chǎn)或者動產(chǎn)產(chǎn)生的債權(quán)債務(wù)，在對外關(guān)系上，共有人享有連帶債權(quán)、承擔(dān)連帶債務(wù)，但法律另有規(guī)定或者第三人知道共有人不具有連帶債權(quán)債務(wù)關(guān)系的除外；在共有人內(nèi)部關(guān)系上，除共有人另有約定外，按份共有人按照份額享有債權(quán)、承擔(dān)債務(wù)，共同共有人共同享有債權(quán)、承擔(dān)債務(wù)。償還債務(wù)超過自己應(yīng)當(dāng)承擔(dān)份額的按份共有人，有權(quán)向其他共有人追償。

《最高人民法院關(guān)于審理涉及國有土地使用權(quán)合同糾紛案件適用法律問題的解釋》第十四條 本解釋所稱的合作開發(fā)房地產(chǎn)合同，是指當(dāng)事人訂立的以提供出讓土地使用權(quán)、資金等作為共同投資，共享利潤、共擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)合作開發(fā)房地產(chǎn)為基本內(nèi)容的協(xié)議。

第十五條 合作開發(fā)房地產(chǎn)合同的當(dāng)事人一方具備房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營資質(zhì)的，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定合同有效。

當(dāng)事人雙方均不具備房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營資質(zhì)的，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定合同無效。但起訴前當(dāng)事人一方已經(jīng)取得房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營資質(zhì)或者已依法合作成立具有房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營資質(zhì)的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定合同有效。

《最高人民法院關(guān)于審理聯(lián)營合同糾紛案件若干問題的解答》

三、關(guān)于聯(lián)營合同的主體資格認(rèn)定問題

（一）聯(lián)營合同的主體應(yīng)當(dāng)是實(shí)行獨(dú)立核算，能夠獨(dú)立承擔(dān)民事責(zé)任的企業(yè)法人和事業(yè)法人。

個體工商戶、農(nóng)村承包經(jīng)營戶、個人合伙，以及不具備法人資格的私營企業(yè)和其他經(jīng)濟(jì)組織與企業(yè)法人或者事業(yè)法人聯(lián)營的，也可以成為聯(lián)營合同的主體。

（二）企業(yè)法人、事業(yè)法人的分支機(jī)構(gòu)不具備法人條件的，未經(jīng)法人授權(quán)，不得以自己的名義對外簽訂聯(lián)營合同；擅自以自己名義對外簽訂聯(lián)營合同且未經(jīng)法人追認(rèn)的，應(yīng)當(dāng)確認(rèn)無效。

黨政機(jī)關(guān)和隸屬黨政機(jī)關(guān)編制序列的事業(yè)單位、軍事機(jī)關(guān)、工會、共青團(tuán)、婦聯(lián)、文聯(lián)、科協(xié)和各種協(xié)會、學(xué)會及民主黨派等，不能成為聯(lián)營合同的主體。

《江蘇省高級人民法院關(guān)于審理建設(shè)工程施工合同糾紛案件若干問題的意見》第二十四條  合作開發(fā)房地產(chǎn)合同中的一方當(dāng)事人作為發(fā)包人與承包人簽訂建設(shè)工程施工合同，承包人要求合作各方當(dāng)事人對欠付的工程款承擔(dān)連帶責(zé)任的，人民法院應(yīng)予支持。

實(shí)習(xí)編輯/代重陽