房東賣房調價，下家該如何維權

作者：段崇雯律師

單位：上海瑞富律師事務所

近期國內幾個大城市再次出現了房價突漲，一房難求的局面，上海市房價也在悄然上漲，房價的上漲催生了買方在與賣方簽署了售房合同后，賣方毀約，另行漲價出售的情況，在此情況下，買方該如何維權呢？

買方第一個選擇：要求賣方繼續(xù)履行房屋買賣合同并辦理過戶手續(xù)。

這個選擇對于買方而言，明顯的利處是可以以較低的價格成交買房，規(guī)避了另行購房需要按照另行購房當時已經上漲的價格買房的弊端，但是存在該訴求有無實現的風險，因為如果賣方一房二賣并且已經與第三方辦理了過戶手續(xù)，且第三方為善意的情況下，即出現了《中華人民共和國合同法》第110條規(guī)定的事實上不能履行合同的情況，那么買方要求繼續(xù)履行房屋買賣合同的訴求顯然是無法實現的。

買方第二個選擇：不要求賣方繼續(xù)履行合同但要求賣方按照定金罰則承擔違約責任。

如果買方同意賣方不再賣房，并支付了定金的，要求賣方雙倍返還定金。該訴求的主要法律依據為《中華人民共和國合同法》第115條：“當事人可以依照《中華人民共和國擔保法》約定一方向對方給付定金作為債權的擔保。債務人履行債務后，定金應當抵作價款或者收回。給付定金的一方不履行約定的債務的，無權要求返還定金；收受定金的一方不履行約定的債務的，應當雙倍返還定金。”舉個例子來說，如果房屋總價300萬元，買賣雙方約定的定金金額為20萬元，在買方支付了定金的情況下，如果賣方要求解除房屋買賣合同的，則賣方需要返還買方40萬元。

該情形需要注意的是買賣雙方需要明確約定定金條款，買方已經支付了定金，且定金的金額沒有超過合同總金額的百分之二十，如果約定定金金額超過合同總價的百分之二十，根據《擔保法》第九十一條規(guī)定：“定金的數額由當事人約定，但不得超過主合同標的額的百分之二十?！奔闯^百分之二十的部分不具有定金罰則的效力，例如雙方約定的定金金額為合同總金額的百分之30%，如果賣方收了定金但不履行約定債務，在此情況下人民法院將判決雙倍返還即40%的合同金額，另外的10%按預付款處理。

買方第三個選擇：既不要求賣方繼續(xù)履行合同，也不適用定金罰則追究賣方違約責任，而是要求賣方賠償經濟損失。

在此情況下，買方可以向賣方主張賣方因違約而給其造成的損失，包括直接損失和預期可得利益的損失。

其中房屋漲跌損失的確定，可參照以下方式：

　　一、雙方協(xié)商確定的，從其約定;

　　二、雙方不能協(xié)商確定的：

       (一)原則上可比照最相類似房屋的市場成交價(首先是同幢相同樓層及房型;其次是相鄰幢同樓層及房型;再次是相同區(qū)域內房屋)與買賣合同成交價之差確定房屋漲跌損失;

       (二)無最相類似房屋比照的，可通過專業(yè)機構評估確定房屋漲跌損失。認定損失的時間點應從保護守約方的利益出發(fā)，以守約方的請求為基礎，結合合同約定的履行期限屆滿之日、違約方的違約行為確定之日以及審理中房屋的漲跌情況等，合理確定。

最后，守約方損失的認定還應綜合考慮守約方的履約情況、違約方能預見的因房屋價值漲跌而產生的損失以及雙方是否已采取必要措施防止損失擴大等因素。

        附：上海市高級人民法院《關于審理“二手房”買賣案件若干問題的解答》(節(jié)選)

1、本解答的適用范圍

　　答：本解答所涉之 “ 二手房 ” 買賣，系指買賣雙方經合意，出賣人轉移房屋所有權于買受人，買受人支付一定對價而產生的民事合同關系。

　　新建商品房的買賣及公房使用權的轉讓，不適用本解答。

2、未經房屋共同共有人同意，出賣人對外簽訂的 “ 二手房 ” 買賣合同，效力如何認定?

　　答：審判實踐中，經常遇到房屋共有人以其他共有人擅自處分共有財產為由，主張其他共有人對外簽訂的 “ 二手房 ” 買賣合同無效。對此問題，應區(qū)別不同的情形分別處理。一是房屋出售時，權利登記僅為出賣人一人的，基于不動產的公示、公信原則，買受人有理由相信出賣人系房屋的完全權利人，其與出賣人之間簽訂的買賣合同，應認定為有效;但如有證據證明買受人存有過錯，與出賣人惡意串通，損害其他共有人利益的除外。二是房屋出售時，權利登記為數人的，基于部分共同共有人不得擅自處分共有財產的法律規(guī)定，在其他權利人事后不予追認的情況下，應認定買賣合同無效;但買受人有理由相信出賣人有代理權，符合表見代理構成要件的，應確認買賣合同有效。

3、未經在房屋內共同居住的其他成員同意，房屋所有權人對外簽訂的 “ 二手房 ” 買賣合同，效力如何認定?

　　答：房屋權利人個人購買所得的房屋，配偶或其他親屬因婚姻或親屬關系形成了同住事實，房屋所有權人有義務保障其居住權益，但該權益的存在并不構成對房屋所有權人處分房屋的限制。因此，未經在房屋內共同居住的其他成員同意并不影響房屋所有權人對外簽訂的房屋買賣合同的效力。

5、當事人已就房屋買賣事宜達成了具體約定，但未簽訂《上海市房地產買賣合同》示范文本。當事人之間的買賣合同是否成立、有效?

　　答:《上海市房地產買賣合同》是上海市房屋土地資源管理局、上海市工商行政管理局共同制定的示范文本，當事人可以約定采用，或參照示范文本訂立買賣合同。實踐中,買賣雙方就房屋買賣事宜達成一致意見后,為辦理過戶手續(xù)之需要,大多約定雙方再需簽訂《上海市房地產買賣合同》示范文本。對此，買賣合同是否成立、有效應根據雙方的合意情況，予以區(qū)別對待。

　　如雙方明確以簽訂《上海市房地產買賣合同》為買賣合同成立、生效要件的，從其約定。

　　如雙方并未作出上述約定，而雙方已經簽訂的協(xié)議書具備了房屋買賣合同的主要內容，應視為買賣合同成立，并認定合同有效。雙方約定再簽訂《上海市房地產買賣合同》，只是以格式合同的形式對買賣關系予以確認。當事人未簽訂《上海市房地產買賣合同》的，不影響原已成立的合同關系。

6、合同簽訂后，一方不愿意再履行買賣合同，而另一方堅決要求繼續(xù)履行的，如何處理?

　　答：按照約定全面履行合同義務是合同履行的一項基本原則。因此，除合同另有約定或出現可單方解除合同的法定情形外，無論是合同簽訂后的預期違約還是合同履行期屆滿后的實際違約，如另一方堅決要求繼續(xù)履行的，除符合《合同法》第一百一十條規(guī)定外，應責令雙方繼續(xù)履行。在履行義務的同時，另一方還有其他損失的，應當賠償損失。

　　對于確不能繼續(xù)履行的，違約方應當賠償因違約而給對方造成的損失，包括直接損失和預期可得利益損失。

　　其中房屋漲跌損失的確定，可參照以下方式：

　　一、雙方協(xié)商確定的，從其約定;

　　二、雙方不能協(xié)商確定的：

       (一)原則上可比照最相類似房屋的市場成交價(首先是同幢相同樓層及房型;其次是相鄰幢同樓層及房型;再次是相同區(qū)域內房屋)與買賣合同成交價之差確定房屋漲跌損失;

        (二)無最相類似房屋比照的，可通過專業(yè)機構評估確定房屋漲跌損失。認定損失的時間點應從保護守約方的利益出發(fā)，以守約方的請求為基礎，結合合同約定的履行期限屆滿之日、違約方的違約行為確定之日以及審理中房屋的漲跌情況等，合理確定。

　　最后，守約方損失的認定還應綜合考慮守約方的履約情況、違約方能預見的因房屋價值漲跌而產生的損失以及雙方是否已采取必要措施防止損失擴大等因素。

7、 “二手房 ” 買賣合同中，因房屋質量問題引發(fā)糾紛，出賣人應如何承擔房屋質量瑕疵擔保責任?

　　答：買賣合同的出賣人應就買賣標的物向買受人承擔質量瑕疵擔保責任。但由于“二手房”買賣中的標的物一般已使用一定年限，并存在裝修、裝飾等現狀，買受人對房屋的瑕疵狀況也應有理性的判斷。因此，對于出賣人故意隱瞞房屋質量瑕疵的，應承擔賠償責任。對于出賣人已如實告知瑕疵或買受人已明知瑕疵的，則出賣人不承擔責任。對于房屋的隱蔽瑕疵，如并非出賣人在裝璜、使用過程中所產生，而系房屋本身所固有的，若沒有證據證明出售一方對此是知曉的，出賣人亦不承擔瑕疵擔保責任，但買受人可以房屋所有人身份，依據因合同轉讓而取得的權利，向開發(fā)商主張保修責任或賠償責任。

8、當事人分別簽訂了幾份買賣合同，但約定的房價不一致?，F當事人對于房屋成交價格產生爭議，如何認定?

　　答：對于前后合同約定的房價不一致這一情況，根據后合同優(yōu)先于前合同的原則，原則上應以后訂立的合同為準。如一方當事人確有證據證明雙方為規(guī)避納稅、騙取貸款等，而故意在此后的《上海市房地產買賣合同》等合同中訂立虛假價格的，因該項變更非雙方變更房價的真實意思，且具有非法目的，不應予以認定，仍應以前合同約定的成交價履行。

　　判斷時，除由提出異議方承擔舉證責任外，還應結合前后合同簽訂后的履行情況、前后合同約定的成交價與市場價格的差距大小、合同登記備案情況等綜合判斷。此外，對于當事人確存在規(guī)避納稅、騙取貸款等行為的，可一并建議相關部門予以處理。

9、買賣合同成立后，出賣人未能自動履行產權過戶義務。對此，實踐中買受方既有主張確權的，也有要求出賣人履行產權過戶義務的，如何處理?

　　答：在買賣合同履行過程中，雙方間存在的是債權債務關系，買受人只能依據合同約定，要求出賣人履行合同義務，包括按約將標的物的所有權移轉給買受人。買受人不能依據買賣合同而直接取得標的物的所有權，實踐中也可能由于出現法律上或者事實上不能履行等法定情形，而導致買受人不能實際取得標的物所有權的情況發(fā)生。同時，確權之訴系對民事權利是否存在、如何歸屬等加以確認，而如前述，在出賣人未自動履行所有權移轉義務前，買受人尚未取得標的物的所有權，其依據合同約定要求確認房屋所有權歸其所有，缺乏基礎。因此，對出賣人不履行產權過戶義務的，買受人不能直接要求確認房屋產權歸其所有，只能按合同約定要求出賣人履行產權過戶義務。

10、二手房買賣中，當事人因戶口問題發(fā)生爭執(zhí)，法院是否處理?

　　答：對于“二手房”買賣中，當事人約定出賣人遷出戶口，并由買受人遷入戶口，但嗣后因出賣人拒不遷出戶口而引發(fā)糾紛的，我們已在2003年第3期《民事法律適用問答》中，對此問題作了明確，但實踐中仍有不同理解。經研究，我們認為，當事人雖在買賣合同中就戶口遷移事宜作出了約定，但戶口遷移涉及相關行政部門的審批制度，屬于行政管理范疇，不屬于民事案件的受理范圍。經釋明后，當事人仍堅持主張遷移戶口的，應裁定不予受理或駁回起訴。