閱讀提示：我國《物權法》于2007年10月1日起實施。本文系對《最高人民法院公報》刊載的有關《物權法》適用的19則判例裁判要旨的整理，主要涉及的問題包括：建筑物區(qū)分所有權業(yè)主知情權的保護、夫妻財產制與物權登記制度的協(xié)調、合法占有的保護、建筑物區(qū)分所有權業(yè)主專有部分的保護、業(yè)主委員會訴訟主體資格的認定、建筑物區(qū)分所有權業(yè)主共有部分的認定、金錢質押的確定、物權分離原則的適用、不動產登記的效力、禁止流押的認定、預告登記的效力范圍、占有改定的認定、相鄰關系糾紛處理的原則、指示交付的認定、抵押物流轉合同與物權分離原則的協(xié)調、國有資產轉讓合同有效性的認定等。

1. 業(yè)主作為建筑物區(qū)分所有人，享有知情權，享有了解本小區(qū)建筑區(qū)劃內涉及業(yè)主共有權及共同管理權等相關事項的權利，業(yè)主委員會應全面、合理公開其掌握的情況和資料。對于業(yè)主行使知情權亦應加以合理限制，防止濫用權利，其范圍應限于涉及業(yè)主合法權益的信息，并遵循簡便的原則。

——孫慶軍訴南京市清江花苑小區(qū)業(yè)主委員會業(yè)主知情權糾紛案（審結日期：2015.09.16）

南京市鼓樓區(qū)人民法院認為：業(yè)主對小區(qū)公共事務和物業(yè)管理的相關事項享有知情權，可以向業(yè)委會、物業(yè)公司要求公布、查閱依法應當向業(yè)主公開，且確由業(yè)委會和物業(yè)公司掌握的情況和資料。原告孫慶軍作為業(yè)主，可以向被告清江花苑業(yè)委會主張公布由被告掌握的情況和資料。清江花苑業(yè)委會應保障業(yè)主對上述資料進行查閱的權利，并及時公布與業(yè)主利益相關的資料。建筑物及附屬設施的維修資金屬于業(yè)主共有，用于住宅共有部位、共用設施設備保修期滿后的維修及更新，業(yè)主有權了解其使用情況。被告清江花苑業(yè)委會作為小區(qū)全體業(yè)主的代表對小區(qū)進行管理，對于維修資金的籌集及使用情況應當知曉，而且資金是否由其直接掌握不影響其對維修資金情況的公布。業(yè)委會作出的決定、決議和會議記錄與業(yè)主的權利緊密相關，應予公開，并提供業(yè)主查閱。小區(qū)共有部分使用和收益與業(yè)主的利益亦是密切相關，雖存在諧和公司未及時上繳公共收益等的問題，但是被告作為全體業(yè)主代表應及時追繳，保障業(yè)主的合法權利，并將目前的使用和收益情況及時公布。小區(qū)共有停車位，即規(guī)劃區(qū)外的車位，雖由物業(yè)公司代管，歸屬小區(qū)全體業(yè)主共有，業(yè)主對于小區(qū)共有部分停車費的收支分配及停車位處分情況享有知情權。被告應及時聯(lián)系物業(yè)公司，及時公布上述信息。小區(qū)財務收支與小區(qū)業(yè)主具體利益息息相關，業(yè)委會應予公布。

2.夫妻之間達成的婚內財產分割協(xié)議是雙方通過訂立契約對采取何種夫妻財產制所作的約定，是雙方協(xié)商一致對家庭財產進行內部分配的結果，在不涉及婚姻家庭以外第三人利益的情況下，應當尊重夫妻之間的真實意思表示，按照雙方達成的婚內財產分割協(xié)議履行，優(yōu)先保護事實物權人，不宜以產權登記作為確認不動產權屬的唯一依據。

——唐某訴李某某、唐某乙法定繼承糾紛案（審結日期：2014.08.25）

北京市第三中級人民法院認為：物權法以登記作為不動產物權變動的法定公示要件，賦予登記以公信力，旨在明晰物權歸屬，保護交易安全和交易秩序，提高交易效率。但實踐中，由于法律的例外規(guī)定、錯誤登記的存在、法律行為的效力變動、當事人的真實意思保留以及對交易習慣的遵從等原因，存在大量欠缺登記外觀形式，但依法、依情、依理應當給予法律保護的事實物權。物權法第二十八條至第三十條對于非基于法律行為所引起的物權變動亦進行了例示性規(guī)定，列舉了無需公示即可直接發(fā)生物權變動的情形。當然，這種例示性規(guī)定并未窮盡非因法律行為而發(fā)生物權變動的所有情形，婚姻法及其司法解釋規(guī)定的相關情形亦應包括在內。在夫妻財產領域，存在大量夫妻婚后由一方簽訂買房合同，并將房屋產權登記在該方名下的情形，但實際上只要夫妻之間沒有另行約定，雙方對婚后所得的財產即享有共同所有權，這是基于婚姻法規(guī)定的法定財產制而非當事人之間的法律行為。因為結婚作為客觀事實，已經具備了公示特征，無須另外再為公示。而夫妻之間的約定財產制，是夫妻雙方通過書面形式，在平等、自愿、意思表示真實的前提下對婚后共有財產歸屬作出的明確約定。此種約定充分體現了夫妻真實意愿，系意思自治的結果，應當受到法律尊重和保護，故就法理而言，亦應納入非依法律行為即可發(fā)生物權變動效力的范疇。因此，當夫妻婚后共同取得的不動產物權歸屬發(fā)生爭議時，應當根據不動產物權變動的原因行為是否有效、有無涉及第三人利益等因素進行綜合判斷，不宜以產權登記作為確認不動產權屬的唯一依據，只要有充分證據足以確定該不動產的權屬狀況，且不涉及第三人利益，就應當尊重夫妻之間的真實意思表示，按照雙方達成的婚內財產分割協(xié)議履行，優(yōu)先保護事實物權人。需要指出的是，此處的第三人主要是相對于婚姻家庭關系外部而言，如夫妻財產涉及向家庭以外的第三人處分物權，就應當適用物權法等調整一般主體之間財產關系的相關法律規(guī)定。而對于夫妻家庭關系內的財產問題，應當優(yōu)先適用婚姻法的相關規(guī)定。本案中，《分居協(xié)議書》約定“財富中心房屋歸李某某擁有，李某某可以任何方式處置這些房產，唐某甲不得阻撓和反對，并有義務協(xié)辦相關事務?！痹搮f(xié)議書系唐某甲與上訴人李某某基于夫妻關系作出的內部約定，是二人在平等自愿的前提下協(xié)商一致對家庭財產在彼此之間進行分配的結果，不涉及婚姻家庭以外的第三人利益，具有民事合同性質，對雙方均具有約束力。財富中心房屋并未進入市場交易流轉，其所有權歸屬的確定亦不涉及交易秩序與流轉安全。故唐某雖在本案中對該約定的效力提出異議，但其作為唐某甲的子女并非《物權法》意義上的第三人。因此，雖然財富中心房屋登記在唐某甲名下，雙方因房屋貸款之故沒有辦理產權過戶登記手續(xù)，但物權法的不動產登記原則不應影響婚內財產分割協(xié)議關于房屋權屬約定的效力。且結合唐某甲與李某某已依據《分居協(xié)議書》各自占有、使用、管理相應房產之情形，應當將財富中心房屋認定為李某某的個人財產，而非唐某甲之遺產予以法定繼承。

3.簽訂房屋買賣合同后出賣方應向買受人履行權利與實物的雙重交付，在買受方已取得房屋產權而未實際占有的情況下，其僅僅基于物權請求權要求有權占有人遷出，法院應作慎重審查。若占有人對房屋的占有具有合法性、正當性，買受方應以合同相對方為被告提起債權給付之訴，要求對方履行交付房屋的義務或在房屋客觀上無法交付的情況下承擔相應的違約責任。

——連成賢訴臧樹林排除妨害糾紛案（審結日期：2014.03.13 ）

上海市第一中級人民法院認為：生效判決已確認案外人李榛以被告臧樹林代理人身份與案外人謝偉忠就系爭房屋所簽訂的買賣合同無效，即第一手的房屋買賣并非原始產權人臧樹林之真實意思表示，該買賣合同對臧樹林自始不發(fā)生法律效力，其從2008年8月起居住在系爭房屋內，并占有、使用該房屋至今具有合法依據，故產權人連成賢在其從未從出售方謝偉忠處獲得房屋實際控制權的情況下，徑行要求實際占用人臧樹林遷出，法院不予支持。在第二手的房屋買賣交易中，連成賢與案外人謝偉忠簽訂了系爭房屋的房地產買賣合同并支付了相應對價，該買賣合同已經生效判決確認為有效合同，故對連成賢與謝偉忠均具有法律約束力，雙方均應依合同之約定履行相應義務。鑒于此，連成賢對系爭房屋的權利應通過該房地產買賣合同的履行(包括房屋的權利交付以及實物交付)來實現。本案中，雖然連成賢已于2012年4月5日取得了系爭房屋的房地產權證，完成了房屋的權利交付過程，但其自始未曾取得過系爭房屋的占有、使用權。對此，連成賢應依據其與案外人謝偉忠簽訂的房地產買賣合同之約定基于債權請求權向合同相對方主張權利。結合本案來看，由于第一手的買賣合同已被確認為無效，案外人謝偉忠自始至終沒有合法取得過系爭房屋而客觀上無法向連成賢履行交付房屋的義務，故連成賢應向謝偉忠主張因無法交付房屋導致合同無法繼續(xù)履行的違約責任。

4.即使業(yè)主對房屋的使用沒有給其他區(qū)分所有權人造成噪音、污水、異味等影響，只要房屋的用途發(fā)生改變，由專供個人、家庭日常生活居住使用改變?yōu)橛糜谏虡I(yè)、工業(yè)、旅游、辦公等經營性活動，即可認定該行為影響了業(yè)主的安寧生活，屬于將住宅改變?yōu)榻洜I性用房。房屋使用人將住宅改變?yōu)榻洜I性用房的，應承擔與業(yè)主相同的法定義務，除遵守法律、法規(guī)和管理規(guī)約外，還應當經有利害關系的業(yè)主同意。

——張一訴鄭中偉、中國聯(lián)合網絡通信有限公司武漢市分公司建筑物區(qū)分所有權糾紛案（審結日期：2014.01.20 ）

湖北省武漢市中級人民法院認為：住宅是指專供個人、家庭日常生活居住使用的房屋。經營性用房是指用于商業(yè)、工業(yè)、旅游、辦公等經營性活動的房屋。兩者因用途不同而有本質區(qū)別。 住宅的用途主要是生活居住，經營性用房的用途主要是經營性活動。本案中，聯(lián)通武漢分公司租賃訟爭房屋用于放置光纖傳輸機柜作為數據傳輸匯聚節(jié)點，以建設有線光纖傳輸寬帶網絡，解決“平安城市”視頻監(jiān)控錄像傳輸、無線城市綜合項目WLAN(無線寬帶局域網)、周邊居民小區(qū)寬帶、固定電話等接入業(yè)務的匯聚、交換需求。從其用途可以看出，其租賃訟爭房屋并不是為了生活居住，而是為了從事經營性活動，因此聯(lián)通武漢分公司的上述行為屬于將住宅改變?yōu)榻洜I性用房。聯(lián)通武漢分公司租賃被上訴人鄭中偉的房屋用于放置光纖傳輸機柜作為數據傳輸匯聚節(jié)點的行為屬于將住宅改變?yōu)榻洜I性用房，該行為未經有利害關系的業(yè)主上訴人張一的同意，聯(lián)通武漢分公司應承擔相應責任。鄭中偉明知其嫂子劉保姣將訟爭房屋出租給聯(lián)通武漢分公司用于建設通信機房，仍對該房屋租賃合同予以認可，其應與聯(lián)通武漢分公司共同承擔責任。

5. 業(yè)主委員會依照《物權法》第七十五條第一款規(guī)定成立，具有一定目的、名稱、組織機構與場所，管理相應財產，是《民事訴訟法》第四十九條第一款規(guī)定的“其他組織”。業(yè)主委員會依據業(yè)主共同或業(yè)主大會決議，在授權范圍內，以業(yè)主委員會名義從事法律行為，具備訴訟主體資格。物業(yè)管理用房依規(guī)劃定點建造，為區(qū)分所有權建筑物管理人進行管理維護業(yè)務必須的場所，依照《物權法》第七十二條第一款的規(guī)定，為業(yè)主共有。在建筑物竣工驗收交付后，物業(yè)管理用房的分割、轉移、調整或重新配置，應當由業(yè)主共同或業(yè)主大會決定。

——徐州西苑藝君花園（一期）業(yè)主委員會訴徐州中川房地產開發(fā)有限公司物業(yè)管理用房所有權確認糾紛案（審結日期：2013.12.16）

徐州市泉山區(qū)人民法院認為：藝君業(yè)委會為對西苑藝君花園進行管理，依照《物權法》第七十五條第一款的規(guī)定成立，具有一定目的、名稱、組織機構與場所，管理相應財產，以特定代表人對外代表團體，是《中華人民共和國民事訴訟法》第四十九條第一款規(guī)定的“其他組織”。原告依據業(yè)主共同或業(yè)主大會決議，在授權范圍內，以業(yè)主委員會名義，依照最高人民法院《關于審理建筑物區(qū)分所有權糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》第十四條規(guī)定的物權請求權，向被告主張確認物業(yè)管理用房所有權，具備原告訴訟主體資格。因物業(yè)管理用房在于促使管理人對居住環(huán)境進行管理，滿足全體業(yè)主對居住環(huán)境安全、健康、便利、舒適需求所必需的場所，其分割、轉移、調整或重新配置，依照《物權法》第七十六條第一款第七項規(guī)定，須經過業(yè)主大會決議。原告藝君業(yè)委會請求確認物業(yè)管理用房歸徐州西苑藝君花園(一期)全體業(yè)主共有，請求轉移本案所設爭議建筑物所有權登記的訴請符合法律規(guī)定，予以支持。

6. 根據擔保法司法解釋第八十五條規(guī)定，金錢質押生效的條件包括金錢特定化和移交債權人占有兩個方面。雙方當事人已經依約為出質金錢開立了擔保保證金專用賬戶并存入保證金，該賬戶未作日常結算使用符合特定化的要求。特定化并不等于固定化，賬戶因業(yè)務開展發(fā)生浮動不影響特定化的構成。占有是指對物進行控制和管理的事實狀態(tài)，銀行取得對該賬戶的控制權，實際控制和管理該賬戶即應認定符合出質金錢移交債權人占有的要求。

——中國農業(yè)發(fā)展銀行安徽省分行訴張大標、安徽長江融資擔保集團有限公司保證金質權確認之訴案(審結日期:2013.11.19 )

安徽省高級人民法院認為：農發(fā)行安徽分行與長江擔保公司之間協(xié)商一致，達成對長江擔保公司為擔保業(yè)務所繳存的保證金設立擔保保證金專戶，長江擔保公司按照貸款額度的一定比例繳存保證金；農發(fā)行安徽分行作為開戶行對長江擔保公司存入該賬戶的保證金取得控制權，長江擔保公司不能自由使用該賬戶內的資金；長江擔保公司未履行保證責任，農發(fā)行安徽分行有權從該賬戶中扣劃相應的款項優(yōu)先受償的合意。該合意具備質押合同的一般要件。第三人長江擔保公司于2009年4月3日在農發(fā)行安徽分行開戶，與案涉《貸款擔保業(yè)務合作協(xié)議》約定的賬號一致，即雙方當事人已經按照協(xié)議約定為出質金錢開立了擔保保證金專用賬戶。保證金專戶開立后，長江擔保公司按照每次擔保貸款額度的一定比例向該賬戶繳存保證金，該賬戶亦未作日常結算使用，故符合金錢以特戶形式特定化的要求。另占有是指對物進行控制和管理的事實狀態(tài)，因案涉賬戶開立在上訴人農發(fā)行安徽分行，農發(fā)行安徽分行作為質權人，取得對該賬戶的控制權，實際控制和管理該賬戶，符合出質金錢移交債權人占有的要求。故案涉質權依法設立。保證金以專戶形式特定化并不等于固定化。案涉賬戶在使用過程中，賬戶內的資金根據業(yè)務發(fā)生情況雖處于浮動狀態(tài)，但均與保證金業(yè)務相對應，除繳存的保證金外，支出的款項均用于保證金的退還和扣劃，未用于非保證金業(yè)務的日常結算，即農發(fā)行安徽分行可以控制該賬戶，長江擔保公司對該賬戶內的資金使用受到限制，故該賬戶資金的浮動仍符合金錢作為質權的特定化和移交占有的要求。

7. 根據《物權法》第十五條規(guī)定之精神，處分行為有別于負擔行為，解除合同并非對物進行處分的方式，合同的解除與否不涉及物之所有權的變動，而只與當事人是否繼續(xù)承擔合同所約定的義務有關。

——成都訊捷通訊連鎖有限公司與四川蜀都實業(yè)有限責任公司、四川友利投資控股股份有限公司房屋買賣合同糾紛案（審結日期：2013.11.14 ）

最高人民法院認為，根據《物權法》第十五條規(guī)定之精神，處分行為有別于負擔行為，解除合同并非對物進行處分的方式，合同的解除與否不涉及物之所有權的變動，而只與當事人是否繼續(xù)承擔合同所約定的義務有關。本案中，蜀都實業(yè)公司確實仍然對該房屋享有所有權，但這并不意味著其可在不符合當事人約定或者法律規(guī)定的情形下隨意解除雙方之間的合同關系。在雙方房屋買賣法律關系成立并生效后，蜀都實業(yè)公司雖系該房屋的所有權人，但其應當依約全面、實際履行其在房屋買賣法律關系項下的義務。

8.不動產物權應當依不動產登記簿的內容確定，不動產權屬證書只是權利人享有該不動產物權的證明。行政機關注銷國有土地使用證但并未注銷土地登記的，國有土地的使用權人仍然是土地登記檔案中記載的權利人。國有土地使用權轉讓法律關系中的轉讓人以國有土地使用證被注銷、其不再享有土地使用權為由主張解除合同的，人民法院不應支持。

——四川省聚豐房地產開發(fā)有限責任公司與達州廣播電視大學合資、合作開發(fā)房地產合同糾紛案(審結日期:2013.05.28)

最高人民法院認為，不動產權利人的確定，應當以不動產登記簿的記載為依據。達州市人民政府雖然公告注銷了作為涉案土地不動產物權證明的國有土地使用證，但并未注銷土地登記，且至二審訴訟期間，涉案土地的土地登記檔案中載明的權利人仍然是達州市廣播電視大學。這一事實說明，達州市人民政府注銷國有土地使用證的行為，并未改變涉案土地的權屬狀況。涉案土地使用權的權屬并未發(fā)生變化，電大財校仍然是涉案土地使用權的權利人，《合作開發(fā)協(xié)議書》的履行不存在法律上的障礙，能夠繼續(xù)履行。

9.雙方當事人基于同一筆款項先后簽訂《商品房買賣合同》和《借款協(xié)議》，并約定如借款到期，償還借款，《商品房買賣合同》不再履行；若借款到期，不能償還借款，則履行《商品房買賣合同》。在合同、協(xié)議均依法成立并已生效的情況下．應當認定當事人之間同時成立了商品房買賣和民間借貸兩個民事法律關系。該行為并不違反法律、行政法規(guī)的強制性規(guī)定。借款到期，借款人不能按期償還借款。對方當事人要求并通過履行《商品房買賣合同》取得房屋所有權，不違反《擔保法》第四十條、《物權法》第一百八十六條有關“禁止流押”的規(guī)定。

——朱俊芳與山西嘉和泰房地產開發(fā)有限公司商品房買賣合同糾紛案（審結日期：2012.12.08）

最高人民法院認為，雙方當事人基于同一筆款項先后簽訂了十四份《商品房買賣合同》和《借款協(xié)議》，且在太原市房地產交易所辦理了十四份《商品房買賣合同》銷售備案登記手續(xù)。案涉十四份《商品房買賣合同》和《借款協(xié)議》均為依法成立并已生效的合同。本案雙方當事人實際上就同一筆款項先后設立商品房買賣和民間借貸兩個法律關系。從本案十四份《商品房買賣合同》和《借款協(xié)議》約定的內容看，案涉《商品房買賣合同》與《借款協(xié)議》屬并立又有聯(lián)系的兩個合同。案涉《商品房買賣合同》與《借款協(xié)議》之間的聯(lián)系表現在以下兩個方面：其一是案涉《商品房買賣合同》與《借款協(xié)議》涉及的款項為同一筆款項；其二是《借款協(xié)議》約定以簽訂商品房買賣合同的方式為《借款協(xié)議》所借款項提供擔保，即雙方當事人實際是用之前簽訂的十四份《商品房買賣合同》為之后簽訂的《借款協(xié)議》提供擔保。同時《借款協(xié)議》為案涉《商品房買賣合同》的履行附設了解除條件，即借款到期，嘉和泰公司還清借款，案涉《商品房買賣合同》不再履行；借款到期，嘉和泰公司不能償還借款，則履行案涉《商品房買賣合同》。關于《借款協(xié)議》中“如到期不能償還，或已無力償還，乙方(嘉和泰公司)將用以上抵押物來抵頂借款，雙方互不再支付對方任何款項”的約定是否違反法律的強制性規(guī)定問題。法律上禁止流押規(guī)定的立法目的是防止損害抵押人的利益，以免造成對抵押人實質上的不公平。本案《借款協(xié)議》中“如到期不能償還，或已無力償還，乙方(嘉和泰公司)將用以上抵押物來抵頂借款，雙方互不再支付對方任何款項”的約定，并非法律上禁止的流押條款。首先，《借款協(xié)議》上述條款并非約定嘉和泰公司到期不能償還借款，《借款協(xié)議》所稱抵押物所有權轉移為朱俊芳所有。在嘉和泰公司到期未償還借款時，朱俊芳并不能直接按上述約定取得《借款協(xié)議》所稱的“抵押物”所有權。朱俊芳要想取得《借款協(xié)議》所稱的“抵押物”即十四套商鋪所有權，只能通過履行案涉十四份《商品房買賣合同》實現。正基于此，朱俊芳在本案一審提出的訴訟請求也是確認十四份《商品房買賣合同》有效，判令嘉和泰公司履行商品房買賣合同。其次，案涉十四份《商品房買賣合同》和《借款協(xié)議》均為依法成立并生效的合同，雙方當事人在《借款協(xié)議》中約定以簽訂商品房買賣合同的形式為《借款協(xié)議》提供擔保，并為此在《借款協(xié)議》中為案涉十四份《商品房買賣合同》附設了解除條件，該約定并不違反法律、行政法規(guī)的強制性規(guī)定。實際上，雙方當事人對于是履行十四份《商品房買賣合同》，還是履行《借款協(xié)議》具有選擇性，即商品房買賣合同的解除條件成就，就履行《借款協(xié)議》；商品房買賣合同的解除條件未成就，就履行十四份《商品房買賣合同》。無論是履行十四份《商品房買賣合同》，還是履行《借款協(xié)議》，均符合雙方當事人的意思表示，且從合同的選擇履行的角度看，嘉和泰公司更具主動性。嘉和泰公司如果認為履行十四份《商品房買賣合同》對其不公平，損害了其利益，其完全可以依據《中華人民共和國合同法》第五十四條第一款第(二)項的規(guī)定，請求人民法院撤銷案涉十四份《商品房買賣合同》，但嘉和泰公司在法定的除斥期間內并未行使合同撤銷權，而是拒絕履行生效合同，其主張不符合誠信原則，不應得到支持。因此，《借款協(xié)議》上述關于到期不能償還，或已無力償還，嘉和泰公司抵押物來抵頂借款的約定，不符合《擔保法》第四十條和《物權法》第一百八十六條禁止流押的規(guī)定。綜上，案涉十四份《商品房買賣合同》和《借款協(xié)議》均為依法成立并生效的合同?！督杩顓f(xié)議》約定的商品房買賣合同的解除條件未成就，故應當繼續(xù)履行案涉十四份《商品房買賣合同》。

10.預售商品房抵押貸款中，雖然銀行與借款人(購房人)對預售商品房做了抵押預告登記，但該預告登記并未使銀行獲得現實的抵押權，而是待房屋建成交付借款人后銀行就該房屋設立抵押權的一種預先的排他性保全。如果房屋建成后的產權未登記至借款人名下，則抵押權設立登記無法完成，銀行不能對該預售商品房行使抵押權。

——中國光大銀行股份有限公司上海青浦支行訴上海東鶴房地產有限公司、陳思綺保證合同糾紛案（審結日期：2012.10.26）

上海市第二中級人民法院認為：預告登記后，未經預告登記的權利人同意，處分該不動產的，不發(fā)生物權效力。預告登記后，債權消滅或者自能夠進行不動產登記之日起三個月內未申請登記的，預告登記失效。即抵押權預告登記所登記的并非現實的抵押權，而是將來發(fā)生抵押權變動的請求權，該請求權具有排他效力。因此，上訴人光大銀行作為系爭房屋抵押權預告登記的權利人，在未辦理房屋抵押權設立登記之前，其享有的是當抵押登記條件成就或約定期限屆滿對系爭房屋辦理抵押權登記的請求權，并可排他性地對抗他人針對系爭房屋的處分，但并非對系爭房屋享有現實抵押權。

11.在物權確權糾紛案件中，根據物權變動的基本原則，對于當事人依據受讓合同提出的確權請求應當視動產與不動產區(qū)別予以對待。人民法院對于已經交付的動產權屬可以予以確認。對于權利人提出的登記于他人名下的不動產物權歸其所有的確權請求，人民法院不宜直接判決確認其權屬，而應當判決他人向權利人辦理登記過戶。

——大連羽田鋼管有限公司與大連保稅區(qū)弘豐鋼鐵工貿有限公司、株式會社羽田鋼管制造所、大連高新技術產業(yè)園區(qū)龍王塘街道辦事處物權確認糾紛案（審結日期：2011.10.11 ）

最高人民法院認為，我國土地管理實行的是按用途管制而非按用地主體進行限制，原則上境內外法人均享有相同的待遇，均可依法取得國有土地使用權，進行土地開發(fā)利用。除另有特殊規(guī)定外，現行土地管理法律法規(guī)對境外法人在我國購買、取得國有土地使用權沒有禁止性或者限制性規(guī)定。因此，羽田制造所受讓涉案國有土地使用權并未違反我國現有法律法規(guī)的規(guī)定，是合法有效的。大連羽田公司根據《轉讓合同》B的約定，請求確認涉案國有土地使用權和地上建筑物等不動產及附屬設施設備動產的所有權。根據已經查明的事實，龍王塘辦事處在《轉讓合同》B簽署后，已經將涉案全部資產交付大連羽田公司。《合同法》第一百三十三條規(guī)定：標的物的所有權自標的物交付時起轉移，但法律另有規(guī)定或者當事人另有約定的除外?！掇D讓合同》B并未對涉案附屬設施設備動產所有權的轉移作出明確約定，因此，應當適用上述法律的規(guī)定，涉案附屬設施設備動產的所有權自交付時起歸屬大連羽田公司。但不動產物權的變動除交付外，尚需辦理登記手續(xù)，故大連羽田公司請求確認其享有涉案國有土地使用權和地上建筑物所有權，缺乏法律依據，本院不予支持。

12.動產物權的轉讓，以交付為公示要件，無論交付的方式是現實交付還是以占有改定方式交付。當事人之間僅僅就物權的轉移達成協(xié)議，但未就該動產達成出讓人繼續(xù)占有該動產的占有改定協(xié)議的，不能構成物權法第二十七條規(guī)定的占有改定，故不能發(fā)生物權轉移的效力。

——青島源宏祥紡織有限公司訴港潤(聊城)印染有限公司取回權確認糾紛案（審結日期：2011.05.05 ）

山東省高級人民法院認為：涉案的七臺設備屬于動產，而動產的公示方法原則上是占有與交付。出于維護交易安全考慮，交付作為動產物權變動的法定方式，具有強制性。該法共規(guī)定了現實交付、簡易交付、指示交付和占有改定四種交付方式。所謂占有改定是指讓與人與受讓人達成動產物權變動協(xié)議后，依照當事人之間訂立的合同，仍然繼續(xù)占有該動產使受讓人因此取得間接占有，代替現實交付。占有改定構成要件表現為：一、當事人之間達成動產物權變動協(xié)議。該協(xié)議是發(fā)生交付的基礎；二、除了達成物權變動協(xié)議，就該動產另外達成讓與人繼續(xù)占有使用該動產的協(xié)議。而本案中，雖然雙方當事人簽訂的七臺設備物權轉讓協(xié)議包含有所有權變動內容，但沒有就被上訴人港潤印染公司繼續(xù)占有使用該七臺設備另外達成協(xié)議。因此，港潤印染公司與上訴人源宏祥紡織公司之間的協(xié)議不構成占有改定交付。綜上，因該七臺設備并未現實交付，盡管當事人簽訂的協(xié)議有效，也只是產生債權效力，并未發(fā)生物權變動效力，上訴人源宏祥紡織公司并沒有實際取得該七臺設備的所有權，故其在被上訴人港潤印染公司破產案件中并不享有取回權。源宏祥紡織公司稱涉案七臺設備物權通過三方協(xié)議已經轉移給其所有并享有該設備的取回權理由不能成立。

13.買賣合同中，買受人取得的只能是出賣人有處分權的標的物或權利。如果出賣人無權處分，即使買賣雙方在合同中進行了約定，買受人也無法通過該買賣合同而取得相應的權屬。出賣人出賣不動產時，其基于相鄰關系而在他人不動產上享有的通行等權利不應成為轉讓標的。即使雙方在買賣合同中對該通行權進行了所謂的約定，對第三人也不具有約束力。買受人享有的通行權權源基礎同樣是相鄰關系，而并非是買賣合同的約定。當客觀情況發(fā)生變化，買受人不再符合相鄰關系要件時，第三人得拒絕買受人的通行要求，買受人無權以買賣合同中關于通行權的約定約束第三人。

——屠福炎訴王義炎相鄰通行權糾紛案（審結日期：2011.04.15 ）

浙江省余姚市人民法院認為：在買賣合同中，買受人受讓的客體只能是出讓人享有完全處分權的標的物。如果出賣人對有關標的物不享有處分權，不僅出賣人無權出賣，而且買受人也不可能通過與無權處分人簽訂買賣合同而取得相應的權屬。在本案中，原告屠福炎的父親屠珠花生前于1966年向滕菊仙購買房屋時，受讓的客體應當是雙方當事人約定的四址分明的、出讓人滕菊仙享有完全處分權的房屋所有權及相應土地使用權。滕菊仙對于該房屋及相應四址分明的土地使用權之外的其他土地，客觀上是不享有宅基地使用權和集體建設用地使用權的。因此原告的父親屠珠花，也不可能通過與滕菊仙簽訂的買賣合同，而取得滕菊仙享有處分權之外的其他土地的宅基地使用權或者集體建設用地使用權的。雖然屠珠花與滕菊仙在買賣合同中載明了房屋“出入行路有朝東廂見門，向南進入無阻，道地公用”，但是該約定只是屠珠花與滕菊仙之間的約定，對第三人沒有約束力。作為該房屋的相關權利人，包括滕菊仙、屠珠花以及本案原告屠福炎，在一定條件下，可以向東、向南出行，并非是基于對向東、向南土地的宅基地使用權或者集體建設用地使用權，而是基于民事法律規(guī)范的基本原理之一－－相鄰關系。所謂相鄰關系，是指兩個或兩個以上的相互毗鄰的不動產所有人或使用人，在行使對自己不動產的占有、使用、收益、處分等權益時，客觀上必須對相鄰的不動產產生影響時，相鄰的不動產權利人必須承擔最低限度的“容忍”義務。具體到本案，由于滕菊仙出賣給屠珠花房屋時，該房屋的西面是一條水溝，該房屋的權利人向西無法出行，根據當時的情況只能向東、向南出行，因此其東鄰的有關權利人就應當允許其向東出行。即使原告的父親屠珠花與滕菊仙當時簽訂的買賣合同中沒有載明“出入行路有朝東廂見門，向南進入無阻，道地公用”的約定條款，原告的父親根據相鄰關系之原理，不僅可以，而且只能向東、向南出行并使用公共道地，但是這并不意味著原告的父親就取得了向東、向南出行所必須使用的土地的宅基地使用權或者集體建設用地使用權。原、被告雙方于1991年2月24日簽訂的協(xié)議書中，雖然也涉及到了原告向東、向南出行的問題，但原告向東、向南出行的原因和基礎與原告父親生前享有向東、向南出行的原因和基礎是一致的。因此，原告可以向東、向南出行，也不意味著原告就取得了向東、向南出行所必須使用的土地的宅基地使用權或者集體建設用地使用權。事實上，對于農村每一戶宅基地使用權人，作為排他使用的空間只能是相關使用權證中確定的四址范圍內的土地。對于該宅基地范圍之外的出行路線，應當是遵從當地有關組織的道路規(guī)劃和統(tǒng)一安排。有關的組織，根據當地的社會發(fā)展及客觀現實，也有權適時作出相應的調整，相關的權利人也有義務遵守調整后的道路規(guī)劃和出行安排。本案中，隨著泗北村的發(fā)展變化，原告房屋西面的水溝現在已經填平，泗北村村民委員會也已經于1999年將原告的出行路線調整為向西、向南出行，原告宅基地的西南方向現在也已經安裝了大門，出了該大門就是村里的街道。因此，原告現在從自己的西南方向大門出入，不僅符合村里的規(guī)劃和安排，也有利于自己的使用和生活。從相鄰關系的角度考慮，由于前所述及的原告現在已經擁有了方便的出行線路，因此原告現在從被告的宅基地內通過不僅不是必須的，而且對于原、被告雙方的使用和生活都是不利的，也是不方便的。浙江省寧波市中級人民法院二審維持了一審判決。

14.動產物權的設立和轉讓，自交付時發(fā)生效力。交付是否完成是動產所有權轉移與否的標準，動產由第三人占有時，則應根據《物權法》第二十六條的規(guī)定進行指示交付。提貨單的交付，僅意味著當事人的提貨請求權進行了轉移，在當事人未將提貨請求轉移事實通知實際占有人時，提貨單的交付并不構成指示交付。

——肯考帝亞農產品貿易(上海)有限公司與廣東富虹油品有限公司、第三人中國建設銀行股份有限公司湛江市分行所有權確認糾紛案（審結日期：2011.02.25）

最高人民法院認為：動產物權的設立和轉讓，自交付時發(fā)生效力。交付是否完成是動產所有權轉移與否的標準。本案系爭貨物存放于湛江港，屬于第三人占有情形，在本案不存在直接交付的情況下，只能采用指示交付的方式。因此，富虹公司是否完成了指示交付是認定爭議貨物所有權是否已經完成轉移的關鍵。首先，肯考帝亞公司與富虹公司并沒有證據證明提貨單何時交付，肯考帝亞公司持有提貨單向湛江港公司請求提取貨物時，涉案大豆已經處于查封狀態(tài)。其次，出質人以間接占有的財產出質的，以質押合同書面通知占有人時視為移交。本案提貨單的交付，僅意味著富虹公司的提貨請求權轉移給了肯考帝亞公司，在富虹公司未將提貨請求轉移事實通知實際占有人時，提貨單的交付并不構成我國物權法第二十六條所規(guī)定的指示交付。因此，富虹公司未完成向肯考帝亞公司交付涉案大豆的行為，涉案大豆的所有權未發(fā)生變動。

15.房屋行政主管部門對未經審批而改建、重建的房屋，可因現實狀況與不動產登記簿記載的權利狀況不一致，將其認定為附有違法建筑并結構相連的房屋并限制交易。如何認定這類房屋買賣合同的效力，實踐中存在分歧。善意買受人根據不動產登記的公示公信原則，確信登記的權利狀態(tài)與現實狀態(tài)相一致，此信賴利益應予保護；根據區(qū)分原則，房屋因附有違法建筑而無法過戶屬合同履行范疇，不應影響合同效力。因此，這類合同如不具備《合同法》第52條的無效情形，應當認定有效。出賣人負有將房屋恢復至原登記的權利狀態(tài)并消除行政限制的義務。在買受人同意按現狀交付并自愿承擔恢復原狀義務的情況下，出賣人應按誠實信用原則將房屋交付買受人，并于買受人將房屋恢復原狀、消除行政限制后協(xié)助完成過戶手續(xù)。

——丁福如與石磊房屋買賣合同糾紛案（審結日期：2010.11.24）

上海市長寧區(qū)人民法院認為：涉訟買賣合同對標的物坐落位置、建筑面積、房屋類型等的約定，與不動產登記簿記載的內容一致。該不動產登記簿記載的內容具有公示、公信效力，一方面表明被告為涉訟房屋的登記權利人，依法享有該房屋的所有權和土地使用權；另一方面表明涉訟房屋的登記信息具有權利的正確性推定效力，可推定登記的權利狀態(tài)、范圍與現實的客觀狀態(tài)相符，善意相對人因信賴該登記的正確性而與登記權利人簽訂合同，該合同的效力不因登記的錯誤或權利內容的狀態(tài)而受影響。原、被告簽訂買賣合同時，雖然房屋現狀已與登記信息不一致，但雙方在合同中記載的仍是登記的房屋狀況，且被告石磊未舉證證明其于簽訂買賣合同時，已將涉訟房屋現狀與登記信息不符的事實如實告知原告丁福如。因此，原告對于本案糾紛的發(fā)生無過錯，應屬善意信賴不動產登記信息的合同當事人，法律應當保護原告的此種信賴利益，此亦系強化不動產公示、公信效力的要求。雖然涉訟房屋被行政機關限制交易，買賣合同的履行可能存在障礙，但根據我國《物權法》區(qū)分原則，轉讓不動產的合同，除法律另有規(guī)定或合同另有約定外，自合同成立時生效，未辦理無權登記，不影響合同效力，因此，不能因涉訟房屋過戶存在障礙就否認其買賣合同的有效性。原、被告就涉訟房屋簽訂的買賣合同，不具備我國《合同法》第52條規(guī)定的無效情形，應屬有效。雖然行政機關對涉訟房屋的權利轉移作出限制，但物權未滅失，不能就此認定買賣合同法律上或事實上履行不能。行政機關限制交易的目的在于督促違法行為人糾正違法行為，履行法律手續(xù)；被告即使未出售房屋，也應按照行政機關的要求進行整改，使房屋恢復至合法狀態(tài)，恢復原狀系被告應盡的行政法上的義務。被告石磊明知涉訟房屋附有違法建筑仍予出售，應依誠實信用原則全面履行合同義務；對于涉訟房屋存在的違法狀態(tài)，應自行采取相應措施予以消除后交付原告。經法院釋明，原告丁福如同意被告按現狀交付房屋，并自愿替代被告承擔恢復原狀的義務，原告的意思表示不違反法律、行政法規(guī)的禁止性規(guī)定，亦符合行政機關的執(zhí)法目的，法院予以準許。原告在恢復原狀時，房屋的四至、外觀形狀、層高等應與登記內容一致，質量應符合國家規(guī)定的建筑標準。被告應于原告恢復原狀、通過行政機關審查認可并撤銷交易限制后再協(xié)助原告辦理產權手續(xù)?，F被告石磊未能按合同約定向原告丁福如交付涉訟房屋，應承擔相應的違約責任。涉訟房屋被行政機關限制辦理產權轉移登記，原告明知此風險仍選擇繼續(xù)履行合同并自愿承擔恢復原狀的義務，因此被告能否實現權利交付取決于涉訟房屋恢復狀況及行政機關行政審查的限制，故被告逾期交房的違約責任應計算至實際交付房屋時止。上海市第一中級人民法院二審維持一審判決。

16.業(yè)主知情權是指業(yè)主了解建筑區(qū)劃內涉及業(yè)主共有權以及共同管理權相關事項的權利。業(yè)主請求公布、查閱建筑物及其附屬設施的維修基金使用、業(yè)委會的決定及會議記錄、共有部分的收益、物業(yè)服務合同等情況和資料的，人民法院應予支持。司法解釋對于業(yè)主知情權的范圍作出了明確的規(guī)定，業(yè)主以合理的方式行使知情權，應當受到法律保護。

——夏浩鵬等人訴上海市閘北區(qū)精文城市家園小區(qū)業(yè)主委員會業(yè)主知情權糾紛案（審結日期：2010.8.11）

上海市閘北區(qū)人民法院認為：業(yè)主有權請求公布、查閱維修基金的使用情況、業(yè)委會的決定及會議記錄、物業(yè)服務合同、共有部分的收益情況以及其他應當向業(yè)主公開的情況和資料。被告精文業(yè)委會雖已公布四次公共收益賬目，但不完整，維修基金的結存及按戶分攤情況亦未能在其中全面體現。原告夏浩鵬、楊建平、楊榮華、羅光亞、周修安認為已公布的維修基金、公共收益賬目不符合規(guī)定的理由成立，被告重新公布維修基金賬目，以提高維修基金的透明度。至于上述賬目在何處公布的問題，法院認為在該小區(qū)的公告欄內張貼既能夠起到公示的作用又較為便利，原告要求精文業(yè)委會將所有賬目張貼于各個門牌號碼前的要求，不具備合理性和必要性，亦有違經濟原則，法院難以支持。原告對于被告已公布賬目中的停車費、廣告費及清洗玻璃、景觀燈改造、業(yè)委會值班津貼(19 023元)的收支情況有異議，被告精文業(yè)委會有義務提供相應的發(fā)票、清單等以便原告進行查閱、核對及復印。如需精文物業(yè)協(xié)助的，被告應督促其予以配合。

17.業(yè)主對建筑物專有部分以外的共有部分，享有權利，承擔義務。共有部分在物業(yè)服務企業(yè)物業(yè)管理(包括前期物業(yè)管理)期間所產生的收益，在沒有特別約定的情況下，應屬全體業(yè)主所有，并主要用于補充小區(qū)的專項維修資金。物業(yè)服務企業(yè)對共有部分進行經營管理的，可以享有一定比例的收益。

——無錫市春江花園業(yè)主委員會訴上海陸家嘴物業(yè)管理有限公司等物業(yè)管理糾紛案（審結日期：2009.06.12 ）

無錫市錫山區(qū)人民法院認為：業(yè)委會作為代表全體業(yè)主行使權利的組織，其權限來自于業(yè)主大會的授權，在無全體業(yè)主授權的情形下，其不能以自己的意志對業(yè)主的重大權利作出放棄，即使作出放棄的意思表示，該行為也為無效民事行為。2004年至2007年共有部分物業(yè)的收益，在移交協(xié)議中沒有得到體現，該部分收益應當在物管企業(yè)和全體業(yè)主之間依法分配。本案中爭訟收益之產生，一方面得益于被告物業(yè)公司、無錫分公司的管理行為，另一方面也應注意到物管企業(yè)管理的物業(yè)屬于全體業(yè)主共有。共有人對共有物享有收益權，這是一項法定權利。對該部分的收益分配，全體業(yè)主和物管企業(yè)可以通過合同約定進行分配，在沒有約定的情形下，應當依法分配。本案中雙方對該部分收益的分配沒有合同根據，故應當按照法律規(guī)定進行分配。由于我國法律對此沒有具體規(guī)定，故法院認為應當在不違反法律原則的前提下，公平合理分配共有部分物業(yè)的管理收益。物業(yè)管理有其特殊性，物管企業(yè)在實施物業(yè)管理期間其服務的對象為小區(qū)業(yè)主，而其對共有部分進行管理時業(yè)主并不給予報酬。如物管企業(yè)付出管理成本后不能獲得經濟回報，這對物管企業(yè)是不公平的。同時，小區(qū)共有部分作為小區(qū)全體業(yè)主的共有物，全體業(yè)主才是該物的所有權人，如果在收益分配上排除業(yè)主的權利，顯而易見，這有悖法律原則。據此，在存有小區(qū)共有部分管理收益的情形下，該收益應主要歸屬于全體業(yè)主享有，同時物管企業(yè)付出了管理成本，也應享有合理的回報。綜上，根據公平原則的要求，本案對共有部分收益分配的比例，確定為原告業(yè)委會得70％、物業(yè)公司得30％較為合理。

18.抵押期間抵押人轉讓抵押物，應當通知抵押權人并經抵押權人同意，否則轉讓行為無效。未經通知或者未經抵押權人同意轉讓抵押物的，如受讓方代為清償債務消滅抵押權的，轉讓有效。即受讓方通過行使滌除權滌除轉讓標的物上的抵押權負擔的，轉讓行為有效。物權法確定了不動產物權變動的原因與結果相區(qū)分的原則。物權轉讓行為不能成就，并不必然導致物權轉讓合同無效。

——重慶索特鹽化股份有限公司與重慶新萬基房地產開發(fā)有限公司土地使用權轉讓合同糾紛案（審結日期：2008.12.23 ）

最高人民法院認為：抵押期間轉讓抵押物須經抵押權人同意，其立法目的是為了確保抵押權人的利益不受侵害。未經通知或者未經抵押權人同意轉讓抵押物的，如受讓方代為清償債務消滅抵押權的，轉讓有效。即受讓人通過行使滌除權滌除轉讓標的物上的抵押權負擔的，轉讓行為有效。這體現了相關立法和司法解釋的指導思想是要在抵押權人和抵押人、受讓抵押標的物的第三人之間實現利益平衡，既充分保障抵押權不受侵害，又不過分妨礙財產的自由流轉，充分發(fā)揮物的效益。本案雙方當事人在《聯(lián)合開發(fā)協(xié)議》中約定由索特公司在不影響開發(fā)進度的前提下辦理解除抵押的相關手續(xù)，即以約定的方式將先行解除本案所涉土地上的抵押權負擔的義務賦予了索特公司；該約定既保障了抵押權人的利益，也不妨害抵押人和受讓土地的第三人的利益，與《擔保法》、《物權法》以及《擔保法司法解釋》保障各方當事人利益平衡的立法精神并不相悖，不違反法律規(guī)定。從合同法的角度看，轉讓方對轉讓標的負有權利瑕疵擔保責任，其主動告知轉讓土地上的權利負擔，并承諾由其在不影響開發(fā)進度的前提下先行解除抵押，該承諾構成合同中的負擔行為，即承擔義務的行為，符合意思自治和合同自由原則，且確保了抵押權人的利益不受侵害，與《擔保法》、《物權法》和《擔保法司法解釋》的立法本意和制度設計不相抵觸。因此，應當確認該《聯(lián)合開發(fā)協(xié)議》及《補充協(xié)議》有效，雙方應按照合同誠信履行，索特公司有義務根據雙方商定的開發(fā)進度清償銀行債務，從而解除該轉讓土地上的抵押權負擔。根據《物權法》第十五條確定了不動產物權變動的原因與結果相區(qū)分的原則。物權轉讓行為不能成就，并不必然導致物權轉讓的原因即債權合同無效。雙方簽訂的《聯(lián)合開發(fā)協(xié)議》及《補充協(xié)議》作為訟爭土地使用權轉讓的原因行為，是一種債權形成行為，并非該塊土地使用權轉讓的物權變動行為。相關法律關于未經通知抵押權人而導致物權轉讓行為無效的規(guī)定，其效力不應及于物權變動行為的原因行為。因為當事人可以在合同約定中完善物權轉讓的條件，使其轉讓行為符合法律規(guī)定。本案即屬此種情形。綜上，雙方當事人簽訂的《聯(lián)合開發(fā)協(xié)議》未違反法律強制性規(guī)定，應為有效合同。

19.國有資產占有單位進行資產轉讓的，應當進行資產評估。該規(guī)定屬于強行性規(guī)定，而非任意性規(guī)定。國有資產占有單位進行資產轉讓時未依照上述規(guī)定進行資產評估的，轉讓合同無效；受讓人在知道或者應當知道所受讓的資產屬于國有資產，且未依法進行報批和評估的情況下，仍以明顯不當的低價受讓該國有資產的，不屬于善意受讓人。

——東風汽車貿易公司、內蒙古汽車修造廠與內蒙古環(huán)成汽車技術有限公司、內蒙古物資集團有限責任公司、赫連佳新、梁秋玲及第三人內蒙古東風汽車銷售技術服務聯(lián)合公司侵權糾紛案（審結日期：2008.12.13） 

最高人民法院認為：《國有資產評估管理辦法》第三條規(guī)定，國有資產占有單位進行資產轉讓的，應當進行資產評估。該規(guī)定屬于強行性規(guī)定，而非任意性規(guī)定。原判決根據該規(guī)定認定本案所涉房地產轉讓合同無效正確。擔保法沒有對企業(yè)處置國有資產需經的程序作出規(guī)定，原判決依據《國有資產評估管理辦法》的有關規(guī)定認定本案所涉房地產轉讓合同無效，不違反擔保法。申請再審人受讓本案所涉房地產違反《國有資產評估管理辦法》的強制性規(guī)定，亦不能受到物權法的保護。梁秋玲代表聯(lián)合公司在2002年7月16日出賣涉案土地和房屋時，沒有進行評估，而是以兩年前即2000年6月22日的評估價為參考進行交易。從交易結果看，梁秋玲是在以明顯低價的方式賤賣聯(lián)合公司的房地產。申請再審人環(huán)成公司在2002年7月16日以 370萬元的價格購買了涉案房屋，在14天之后即2002年7月30日，該房屋的估價即為680萬元。涉案土地1993年11月26日的出讓價格為2 217 398元，2000年6月22日的評估價為4 321 170元，而在兩年后的2002年7月，申請再審人環(huán)成公司的買受價格僅為350萬元，比兩年前的評估價還低82萬余元。尤其是考慮到該兩年期間土地大幅升值的背景，更凸現了轉讓價格之低。因此，原判決認定環(huán)成公司在受讓房地產中獲得了暴利有事實根據，是正確的。對于環(huán)成公司而言，其知道或者應當知道涉案房地產屬于國有資產，在沒有履行《國有資產評估管理辦法》規(guī)定的報批和評估手續(xù)的情況下，以明顯不當的低價受讓涉案房地產，損害了聯(lián)合公司股東的合法權益，不能認定為善意受讓人。原判決認定梁秋玲代表聯(lián)合公司與環(huán)成公司簽訂的房地產轉讓合同無效正確。