天同碼原文

01.預(yù)購商品房抵押預(yù)告登記，抵押權(quán)人不能優(yōu)先受償

抵押預(yù)告登記所登記的并非現(xiàn)實(shí)的抵押權(quán)，在抵押預(yù)告未轉(zhuǎn)換成抵押登記前，抵押權(quán)人行使優(yōu)先受償權(quán)依據(jù)不足。

標(biāo)簽：抵押｜預(yù)告登記｜優(yōu)先受償權(quán)

案情簡介：2002年，賀某按揭購買開發(fā)公司在建別墅并辦理預(yù)購房產(chǎn)貸款抵押登記。嗣后因開發(fā)公司未能按時交房、辦證，賀某與開發(fā)公司協(xié)議解除購房合同。因未能還款，銀行訴請房地產(chǎn)公司償還本息，并主張對預(yù)告登記抵押房產(chǎn)行使優(yōu)先受償權(quán)。

法院認(rèn)為：①《物權(quán)法》第二十條規(guī)定：“當(dāng)事人簽訂買賣房屋或者其他不動產(chǎn)物權(quán)的協(xié)議，為保障將來實(shí)現(xiàn)物權(quán)，按照約定可以向登記機(jī)構(gòu)申請預(yù)告登記。預(yù)告登記后，未經(jīng)預(yù)告登記的權(quán)利人同意，處分該不動產(chǎn)的，不發(fā)生物權(quán)效力。預(yù)告登記后，債權(quán)消滅或者自能夠進(jìn)行不動產(chǎn)登記之日起三個月內(nèi)未申請登記的，預(yù)告登記失效?！笨梢?，預(yù)告登記系與本登記相對應(yīng)概念，預(yù)告登記系對將來發(fā)生不動產(chǎn)物權(quán)變動目的請求權(quán)的登記，本登記則是對已發(fā)生的物權(quán)變動進(jìn)行的登記。故預(yù)告登記為債權(quán)內(nèi)容與物權(quán)效力的結(jié)合，其請求權(quán)基礎(chǔ)非預(yù)告登記本身，而是其保障的債權(quán)。本案中的預(yù)購商品房抵押預(yù)告登記，主要是促使以設(shè)立房屋抵押權(quán)為內(nèi)容的請求權(quán)得以實(shí)現(xiàn)，并非直接導(dǎo)致抵押權(quán)設(shè)立。②最高人民法院《關(guān)于適用<擔(dān)保法>若干問題的解釋》第四十七條規(guī)定，以依法獲準(zhǔn)尚未建造的或正在建造中的房屋或者其他建筑物抵押的，當(dāng)事人辦理了抵押物登記的，人民法院可以認(rèn)定有效?！段餀?quán)法》第一百八十七條規(guī)定，“以本法第一百八十條第一款第（一）項(xiàng)至第（三）項(xiàng)規(guī)定的財產(chǎn)或者第（五）項(xiàng)規(guī)定的正在建造的建筑物抵押的，應(yīng)當(dāng)辦理抵押登記。抵押權(quán)自登記時設(shè)立?！鼻笆觥暗盅何锏怯洝保副镜怯?，非預(yù)告登記，故在預(yù)售商品房上抵押預(yù)告未轉(zhuǎn)換成房屋抵押登記之前，抵押權(quán)人行使房屋優(yōu)先受償權(quán)依據(jù)不足，判決開發(fā)公司返還銀行貸款本息，駁回銀行行使優(yōu)先受償權(quán)請求。

實(shí)務(wù)要點(diǎn)：在未辦理房屋抵押權(quán)設(shè)立登記前，預(yù)告登記權(quán)利人享有的是抵押登記條件成就或約定期限屆滿辦理抵押權(quán)登記的請求權(quán)，并非對系爭房屋享有現(xiàn)實(shí)的抵押權(quán)。

案例索引：見《預(yù)購商品房抵押的預(yù)告登記是否產(chǎn)生抵押效力》（李明義、陳林，最高院民一庭），載《民事審判指導(dǎo)與參考·指導(dǎo)性案例》（201601/65:153）。

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02.協(xié)議終止借款合同并成立購房合同關(guān)系的，應(yīng)有效

當(dāng)事人協(xié)議終止借款合同并建立商品房買賣合同關(guān)系的，一般應(yīng)認(rèn)定有效。欠款轉(zhuǎn)為購房款，違法高息不受保護(hù)。

標(biāo)簽：借款合同｜合同性質(zhì)｜民間借貸｜違法高息

案情簡介：2012年，開發(fā)公司向李某借款，同時簽訂商品房預(yù)售合同并辦理備案登記，借款補(bǔ)充協(xié)議約定：預(yù)售合同為擔(dān)保借款還款，借款到期前，開發(fā)公司應(yīng)以2.6億元回購，否則辦過戶；一旦回購，購房合同終止。2015年，因開發(fā)公司逾期未歸還借款，雙方重簽商品房買賣合同，約定開發(fā)公司所欠李某本息合計3.6億元轉(zhuǎn)為購房款。因開發(fā)公司未按約交房致訴。

法院認(rèn)為：①民事法律關(guān)系的產(chǎn)生、變更、消滅，除基于法律特別規(guī)定，需要通過法律關(guān)系參與主體的意思表示一致形成。而民事交易活動過程中，當(dāng)事人的意思表示發(fā)生變化的情況并不鮮見，該意思表示的變化，除為法律特別規(guī)定所禁止外，均應(yīng)予以準(zhǔn)許。②最高人民法院《關(guān)于審理民間借貸案件適用法律若干問題的規(guī)定》第二十四條第一款規(guī)定，“當(dāng)事人以簽訂買賣合同作為民間借貸合同的擔(dān)保，借款到期后借款人不能還款，出借人請求履行買賣合同的，人民法院應(yīng)當(dāng)按照民間借貸法律關(guān)系審理，并向當(dāng)事人釋明變更訴訟請求。當(dāng)事人拒絕變更的，人民法院裁定駁回起訴?！鄙鲜鏊痉ń忉屢?guī)定針對的是當(dāng)事人以簽訂買賣合同作為民間借貸合同擔(dān)保情形，而本案當(dāng)事人之間第二次簽訂商品房買賣合同，非為借款合同提供擔(dān)保，而是借款已到期，借款人無法償還借款情況下，雙方經(jīng)協(xié)商對賬作出的變更雙方之間法律關(guān)系的約定。該約定只要不存在法定無效情形，均應(yīng)合法有效，雙方之間法律關(guān)系應(yīng)據(jù)此認(rèn)定。③考慮借款合同事實(shí)背景，在當(dāng)事人將該欠款轉(zhuǎn)化為已付購房款，并請求司法確認(rèn)和保護(hù)購房者合同權(quán)利時，應(yīng)避免當(dāng)事人通過簽訂商品房買賣合同方式，將違法高息合法化。對于超出法定保護(hù)范疇的高息，不能確認(rèn)其轉(zhuǎn)為購房款。

實(shí)務(wù)要點(diǎn)：借款人逾期未歸還借款，借貸雙方協(xié)議終止借款合同并建立商品房買賣合同關(guān)系，除存在法定無效情形的，應(yīng)按當(dāng)事人意思表示確定雙方法律關(guān)系轉(zhuǎn)化。欠款轉(zhuǎn)為購房款的，違法高息不受保護(hù)。

案例索引：見《當(dāng)事人協(xié)商一致終止借款合同關(guān)系并建立商品房買賣合同關(guān)系的，如何確定雙方法律關(guān)系的性質(zhì)及借款本息數(shù)額》（沈丹丹，最高院民一庭），載《民事審判指導(dǎo)與參考·指導(dǎo)性案例》（201601/65:165）。

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03.網(wǎng)購合同糾紛中，網(wǎng)絡(luò)交易平臺不應(yīng)作為共同被告

在網(wǎng)絡(luò)購物合同糾紛中，網(wǎng)絡(luò)交易平臺不參與交易，將其與商品出賣方一起列為共同被告，有違合同相對性原則。

標(biāo)簽：消費(fèi)者權(quán)益｜網(wǎng)絡(luò)購物｜管轄｜交易平臺｜合同相對性

案情簡介：2015年，鄒某在網(wǎng)絡(luò)公司開辦的購物網(wǎng)站，分期付款7000余元購買住所地在上海閘北區(qū)的商貿(mào)公司出售的空氣凈化器。后鄒某以商貿(mào)公司未履行發(fā)貨義務(wù)為由，在網(wǎng)絡(luò)公司住所地的浙江法院起訴，并將網(wǎng)絡(luò)公司列為共同被告。

法院認(rèn)為：①本案系網(wǎng)絡(luò)購物合同糾紛，網(wǎng)絡(luò)公司為網(wǎng)絡(luò)交易平臺提供者，系為買賣雙方提供虛擬交易場所，本身并不參與交易，故交易雙方應(yīng)為鄒某與商貿(mào)公司，網(wǎng)絡(luò)公司并非買賣合同相對方。②分期付款僅系買賣雙方就合同付款方式所作約定，本質(zhì)上不會改變合同主體與性質(zhì)，網(wǎng)絡(luò)公司僅系為買賣雙方提供分期付款平臺的網(wǎng)絡(luò)服務(wù)提供者，并非買賣合同相對方，故鄒某關(guān)于網(wǎng)絡(luò)公司與商貿(mào)公司構(gòu)成共同銷售的主張不能成立。③在網(wǎng)絡(luò)購物合同糾紛中，將網(wǎng)絡(luò)交易平臺列為共同被告有違合同相對性原則。鄒某在明知網(wǎng)絡(luò)公司非涉案交易相對方情況下，仍在與商貿(mào)公司買賣合同糾紛中將網(wǎng)絡(luò)公司列為共同被告，其目的顯然是通過虛列被告以達(dá)到制造管轄連接點(diǎn)目的，故裁定駁回鄒某對網(wǎng)絡(luò)公司起訴。鑒于本案所涉合同履行地及被告住所地均不在本院轄區(qū)，裁定將案件移送商貿(mào)公司住所地上海閘北區(qū)法院審理。

實(shí)務(wù)要點(diǎn)：在網(wǎng)絡(luò)購物合同糾紛中，網(wǎng)絡(luò)公司為網(wǎng)絡(luò)交易平臺提供者，系為買賣雙方提供虛擬交易場所，將其列為共同被告有違合同相對性原則。

案例索引：浙江杭州余杭區(qū)法院（2015）杭余商初字第791號“鄒某與某網(wǎng)絡(luò)公司等網(wǎng)絡(luò)購物合同糾紛案”，見《網(wǎng)絡(luò)交易平臺提供者是否是網(wǎng)絡(luò)購物合同糾紛的適格被告——鄒昌綠訴上海寶尊電子商務(wù)有限公司、浙江天貓網(wǎng)絡(luò)有限公司網(wǎng)絡(luò)購物合同糾紛案》（成文娟，浙江杭州余杭區(qū)法院），載《民事審判指導(dǎo)與參考·地方法院典型案件解析》（201601/65:225）。

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04.二輪土地承包后，農(nóng)村新增人口耕地問題解決辦法

二輪土地承包后，新出生人口和遷入人員耕地問題可通過機(jī)動地、新開墾土地和收回土地或土地流轉(zhuǎn)等辦法解決。

標(biāo)簽：集體土地使用權(quán)｜土地承包｜新增人口

問題提出：二輪土地承包后，新出生人口和戶口遷入人員要求解決承包地，如何處理？

處理意見：①《農(nóng)村土地承包法》第二十七條規(guī)定：“承包期內(nèi)，發(fā)包方不得調(diào)整承包地。承包期內(nèi)，因自然災(zāi)害嚴(yán)重毀損承包地等特殊情形對個別農(nóng)戶之間承包的耕地和草地需要適當(dāng)調(diào)整的，必須經(jīng)本集體經(jīng)濟(jì)成員的村民會議三分之二以上成員或者三分之二以上村民代表的同意，并報鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府和縣級人民政府農(nóng)業(yè)等行政主管部門批準(zhǔn)。”第二十八條規(guī)定：“下列土地應(yīng)當(dāng)用于調(diào)整承包土地或者承包給新增人口：（一）集體經(jīng)濟(jì)組織依法預(yù)留的機(jī)動地；（二）通過依法開墾等方式增加的；（三）承包方依法、自愿交回的?！眹鴦?wù)院《批轉(zhuǎn)農(nóng)業(yè)部<關(guān)于穩(wěn)定和完善土地承包關(guān)系意見的通知>》中亦明確，提倡在承包期內(nèi)實(shí)行“增人不增地，減人不減地”。國務(wù)院辦公廳《關(guān)于妥善解決當(dāng)前農(nóng)村土地承包糾紛的緊急意見》規(guī)定：“對外出農(nóng)戶中少數(shù)沒有參加二輪延包、現(xiàn)在返鄉(xiāng)要求承包土地的，要區(qū)別不同情況，通過民主協(xié)商，妥善處理。如果該農(nóng)戶的戶口仍在農(nóng)村，原則上應(yīng)同意繼續(xù)參加土地承包，有條件的應(yīng)在機(jī)動地中調(diào)劑解決，沒有機(jī)動地的可通過土地流轉(zhuǎn)等辦法解決。”②依上述規(guī)定，以家庭承包方式經(jīng)營的，在承包期內(nèi)，實(shí)行“增人不增地，減人不減地”政策，新出生人口和戶口遷出人員生活原則上由所在戶的原有承包地負(fù)責(zé)保障。但在二輪承包期內(nèi)，發(fā)包方可將機(jī)動地、新開墾土地和依法收回土地等優(yōu)先用于解決新增成員承包地問題；發(fā)包方如無機(jī)動車和新增土地的，可通過土地流轉(zhuǎn)等辦法解決新增人口耕地問題。

實(shí)務(wù)要點(diǎn)：在二輪承包期內(nèi)，發(fā)包方可將機(jī)動地、新開墾土地和依法收回土地等優(yōu)先用于解決新增成員承包地問題；發(fā)包方如無機(jī)動車和新增土地的，可通過土地流轉(zhuǎn)等辦法解決新增人口耕地問題。

案例索引：見《二輪土地承包后，新出生人口和戶口遷入人員要求解決承包地，如何處理》（《民事審判指導(dǎo)與參考》研究組），載《民事審判指導(dǎo)與參考·民事審判信箱》（201601/65:253）。