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1、 預(yù)購商品房抵押的預(yù)告登記是否產(chǎn)生抵押效力 【案情簡介】2002年8月賀某與房地產(chǎn)開發(fā)公司簽訂商品房買賣合同一份，約定其向房地產(chǎn)開發(fā)公司購買在建別墅一套，總金額600余萬元，同時賀某與銀行簽訂了住房按揭抵押合同，約定銀行以按揭貸款的方式向賀某發(fā)放500萬元貸款，由賀某以購買的上述在建房產(chǎn)作為抵押，并且辦理了抵押備案登記，房地產(chǎn)開發(fā)公司承諾承擔(dān)連帶責(zé)任。合同簽訂后，銀行發(fā)放了貸款，賀某亦陸續(xù)歸還貸款，后因房地產(chǎn)開發(fā)公司的原因未能按時交房和辦理產(chǎn)權(quán)證書，賀某與其協(xié)議解除了購房合同，但因未能歸還貸款造成糾紛，銀行起訴要求償還借款本息，并且對預(yù)告登記的抵押房產(chǎn)行使優(yōu)先受償權(quán)。 【法院處理】一審法院認(rèn)為購房合同已經(jīng)解除，賀某將房產(chǎn)退還給房地產(chǎn)開發(fā)公司，因此涉案貸款本息應(yīng)當(dāng)由房地產(chǎn)開發(fā)公司歸還。本案房屋抵押系預(yù)告登記，并未登記到不動產(chǎn)登記薄，因此不發(fā)生抵押權(quán)效力，判決房地產(chǎn)開發(fā)公司歸還貸款本息，駁回銀行要求優(yōu)先受償權(quán)的訴訟請求。銀行上訴，二審法院駁回上訴，維持原判。 【最高人民法院民一庭意見】依據(jù)最高院民一庭執(zhí)筆人的意見：1、所謂“預(yù)購商品房抵押權(quán)”登記，依據(jù)《城市房地產(chǎn)抵押管理辦法》第三十條第二款的規(guī)定，是指登記機(jī)關(guān)應(yīng)當(dāng)在抵押合同上記載，因?yàn)榇藭r商品房尚未建成，其上不可能成立所有權(quán)，亦不存在不動產(chǎn)登記薄。預(yù)購人未取得使用權(quán)登記，房屋抵押權(quán)就無法完成，抵押權(quán)則不能產(chǎn)生。2、《擔(dān)保法司法解釋》第四十七條、物權(quán)法第一百八十七條所規(guī)定的抵押登記，應(yīng)指記載于不動產(chǎn)登記薄時的登記，即本登記，非預(yù)告登記，系對房屋建成后所有權(quán)的抵押登記。3、從平衡各方當(dāng)事人利益而言，在房地產(chǎn)公司和購房人可以協(xié)同辦理抵押登記的情況下，如果房屋具備辦證條件或者房屋已經(jīng)登記到購房人名下時，可以考慮由銀行墊付費(fèi)用進(jìn)行抵押登記；如果購房人和房地產(chǎn)公司不配合，則銀行提起訴訟，判令房地產(chǎn)公司和購房人協(xié)助辦理抵押登記，以實(shí)現(xiàn)預(yù)告登記于正式抵押登記的銜接。 2、 夫妻一方對外擔(dān)保之債不屬于夫妻共同債務(wù) 【案情簡要】李某于2012年7月和9月分三次向王某借款150萬元，并且出具三張欠條，宋某在三張欠條上均簽字提供擔(dān)保。借款后李某未按照約定還款，王某向法院提出訴訟，請求判令：李某、陳某（李某之妻）共同歸還借款本金100萬元及利息，宋某及其妻子葉某對李某和陳某的還款承擔(dān)連帶責(zé)任。宋某、葉某均辯稱葉某對于擔(dān)保不知情，不屬于夫妻共同債務(wù)，葉某不承擔(dān)責(zé)任。 【法院處理】一審法院認(rèn)為葉某作為宋某的妻子，也應(yīng)當(dāng)承擔(dān)連帶責(zé)任，判決李某與陳某共同償還本金100萬元及利息，宋某和葉某對債務(wù)承擔(dān)連帶責(zé)任，承擔(dān)責(zé)任后有權(quán)向李某和陳某追償。宋某和葉某不服上訴，二審法院認(rèn)為《婚姻法解釋（二）》第二十四條并未限制“債務(wù)”的種類，保證債務(wù)也是債務(wù)的一種，遂判決駁回上訴，維持原判。宋某與葉某申請?jiān)賹彙?/div> 【最高人民法院民一庭意見】擔(dān)保之債不同于婚姻法規(guī)定的夫妻共同債務(wù)，夫妻一方對外擔(dān)保之債不能適用《婚姻法解釋（二）》第二十四條規(guī)定認(rèn)定為夫妻共同債務(wù)。 3、 不動產(chǎn)婚內(nèi)共同還貸及增值的計(jì)算 【案情簡要】甲男2004年購房一套，價格18萬元，首付8萬元，從銀行貸款10萬元，契稅及其他費(fèi)用1萬元?；榍凹啄袣w還本息合計(jì)5萬元。2008年甲男與乙女結(jié)婚，房屋價值41萬元，產(chǎn)權(quán)登記在甲男名下。婚姻存續(xù)期間共同還貸10萬元將貸款清償完畢，其中本金7萬元，利息3萬元。2012年離婚時房屋價值90萬元。雙方對于離婚沒有異議，對于房屋補(bǔ)償款數(shù)額有爭議。甲男認(rèn)為雖然婚后還貸本息10萬元，但是均是從其銀行卡工資中扣除，女方?jīng)]有參與還貸，無權(quán)要求補(bǔ)償。乙女認(rèn)為婚后男方收入屬于共同收入，離婚時應(yīng)當(dāng)按照90萬元減去18萬元作為基數(shù)進(jìn)行補(bǔ)償，要求補(bǔ)償款40萬元。 【法院處理】一審法院認(rèn)為婚后甲男的工資屬于夫妻提供財產(chǎn)，因此應(yīng)當(dāng)給與女方補(bǔ)償。第一步計(jì)算房產(chǎn)的升值率，按照房產(chǎn)現(xiàn)價格除以（結(jié)婚時訴爭房產(chǎn)價格+共同歸還利息+其他費(fèi)用）=90/（41+3+1）=200%，第二步計(jì)算補(bǔ)償款，即共同還貸部分除以不動產(chǎn)的升值率=10*200%=20萬元，非登記一方取得二分之一，即10萬元，判決支付乙女補(bǔ)償款10萬元，乙女提出上訴，二審駁回上訴，維持原判。 【最高人民法院民一庭意見】在適用《婚姻法解釋（三）》第十條時，涉及夫妻共同還貸款項(xiàng)及其相應(yīng)增值部分的數(shù)額等于以夫妻共同還貸部分乘以不動產(chǎn)升值率。所稱的不動產(chǎn)升值率，是用不動產(chǎn)現(xiàn)價格除以不動產(chǎn)成本，不動產(chǎn)成本包括購買不動產(chǎn)價格+共同還貸的利息部分+其他費(fèi)用（比如契稅、印花稅、營業(yè)稅、評估費(fèi)等）。 4、 當(dāng)事人協(xié)議一致終止借款合同關(guān)系并建立商品房買賣合同關(guān)系的，如何確定雙方法律關(guān)系的性質(zhì)及借款本息數(shù)額 【案情簡要】A公司先后向甲、乙、丙、丁四人借款，簽訂了《商品房預(yù)售合同》，并且在房屋產(chǎn)權(quán)交易中心備案。雙方在借款合同補(bǔ)充協(xié)議中約定為擔(dān)保借款還款，A公司自愿將房地產(chǎn)預(yù)告登記在甲、乙、丙、丁名下，借款合同到期前，A公司需以2.6億元價格回購，如果A公司不能在約定的時間回購，則按照合同約定時間辦理過戶手續(xù)。如果A公司回購，則雙方房屋買賣關(guān)系終止。借款到期后因A公司未能歸還借款，雙方經(jīng)過協(xié)商對賬，重新簽訂了《商品房買賣合同》，約定A公司將上述預(yù)告登記范圍內(nèi)的房屋及部分未經(jīng)預(yù)告登記的房屋以4億元價格出售給甲、乙、丙、丁四人，并且將對賬確認(rèn)的借款本息合計(jì)3.6億元轉(zhuǎn)為購房款，余款在實(shí)際交付房屋并辦理產(chǎn)權(quán)登記后交付，后因A公司未按照約定時間交付房屋，甲、乙、丙、丁四人起訴至法院，要求A公司承擔(dān)逾期交房的違約責(zé)任。 【法院處理】一審法院認(rèn)為當(dāng)事人簽訂買賣合同作為民間借貸擔(dān)保的，借款到期后，出借人請求履行買賣合同的，按照民間借貸關(guān)系處理，判決對甲、乙、丙、丁要求A公司承擔(dān)逾期交房的違約責(zé)任的請求不予支持。甲、乙、丙、丁上訴，二審法院認(rèn)為雙方協(xié)商一致終止借款合同關(guān)系并且簽訂《商品房買賣合同》，將對賬借款本息轉(zhuǎn)化為已付房款，是借款到期債務(wù)人難以清償債務(wù)時，通過將債務(wù)人所有的商品房出售合同給債權(quán)人的方式，實(shí)現(xiàn)雙方權(quán)利義務(wù)平衡的一種交易安排，應(yīng)為有效，但是對于轉(zhuǎn)化為購房款的本息，經(jīng)審查超過法定保護(hù)限額的部分，不能認(rèn)定甲、乙、丙、丁已經(jīng)履行了支付房款的義務(wù)，要求A公司承擔(dān)違約責(zé)任的請求，不應(yīng)予以支持。 【最高人民法院民一庭意見】借款合同到期借款人未能按約歸還借款，雙方當(dāng)事人經(jīng)過對賬，決定終止借款合同關(guān)系并且建立商品房買賣合同關(guān)系，除存在法律無效情形的，應(yīng)當(dāng)按照當(dāng)事人的意思表示，確定雙方法律關(guān)系轉(zhuǎn)化為商品房買賣合同關(guān)系。對于雙方約定的轉(zhuǎn)化為購房款的借款本息，應(yīng)當(dāng)根據(jù)雙方之間的原借款合同及借款、還款等證據(jù)予以審查認(rèn)定，不宜僅按照雙方合同約定直接確認(rèn)轉(zhuǎn)化為購房款的欠款數(shù)額。 |
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