從天津大悅城的騎鵝公社、神獸寺街、0618街、5號車庫到北京朝陽大悅城的悅界，從上海大悅城的SKY RING摩天輪、摩坊166到煙臺大悅城的“愛悅灣”……雖說大悅城地產(chǎn)自成立以來出產(chǎn)不多，但每個項目的創(chuàng)新與優(yōu)秀業(yè)績表現(xiàn)莫不令業(yè)界稱嘆，也讓購物中心行業(yè)興起了一股向大悅城學習的風潮。而在12月19日上海大悅城二期開業(yè)當天，大悅城地產(chǎn)掌舵人即董事長周政先生，大悅城地產(chǎn)總經(jīng)理韓石先生，大悅城地產(chǎn)財務總監(jiān)許漢平女士更是攜手來自上海、天津、北京、成都等地的大悅城地產(chǎn)高管接受了全國多家媒體的集中采訪，接連抖出不少干貨。

談發(fā)展：輸出管理 未來五年擴張至20家

在過去八年間，大悅城地產(chǎn)在全國相繼開業(yè)了六個項目，包括于2007年12月28日開業(yè)的北京西單大悅城，2009年5月開業(yè)的沈陽中街大悅城，2010年5月28日開業(yè)的北京朝陽大悅城，2010年12月18日開業(yè)的上海大悅城一期（二期于2015年12月19日開業(yè)），2011年12月25日開業(yè)的天津大悅城，2014年開業(yè)的煙臺大悅城，總建筑面積超過200萬平方米。

但這僅僅只是大悅城地產(chǎn)加速擴張的開始。據(jù)周政在現(xiàn)場透露，大悅城地產(chǎn)旗下第七個項目成都大悅城將在12月24日開業(yè)，商業(yè)體量近21萬平方米，總建筑面積38萬平方米。第八個項目——杭州大悅城也正在推進中。至于后續(xù)發(fā)展，大悅城將輕重結(jié)合，除了會繼續(xù)拿地自建項目外，還會通過收購兼并和品牌管理等輕資產(chǎn)輸出方式進行拓展?！白越椖繒^續(xù)做，但相對放緩，對于綜合體數(shù)量趨于飽和的城市，我們盡量回避拿地自建，而是考慮采用收購兼并和輕資產(chǎn)輸出的方式激活存量。同時，也不排除在好的三線城市開發(fā)新的項目?！?/span>

成都大悅城

所以目前，除了已經(jīng)開業(yè)或者已知規(guī)劃的項目，大悅城地產(chǎn)還計劃在深圳做一個大悅城，并且首次嘗試輸出管理——簽約天津和平大悅城，預計于2016年12月開業(yè)。未來，大悅城地產(chǎn)將在全國展開一個比較合理的布局。周政表示：“首先從一線城市開始做起，然后到二線城市?，F(xiàn)在，長三角地區(qū)是我們的重點，然后是環(huán)渤海。三線城市經(jīng)濟比較發(fā)達的地方，我們也在關(guān)注。未來五年，大悅城購物中心會在全國擴張到約20家?！?/span>

也正是這樣一步一個腳印的循序漸進，讓大悅城地產(chǎn)的業(yè)績表現(xiàn)能夠保持穩(wěn)步上升。據(jù)周政透露，截至目前，大悅城地產(chǎn)旗下項目銷售額大概在110億元左右，每年客流量大概有一個億，擁有會員過百萬。其中，銷售增量以每年20%左右的速度增長，租金也穩(wěn)步保持兩位數(shù)的增長。

談租金：獨門暗器 關(guān)注商家收益和客流

而作為購物中心業(yè)績表現(xiàn)的一項重要指標，大悅城地產(chǎn)旗下各項目如何進行租金收取模式的變革也受到了各方關(guān)注。據(jù)天津大悅城總經(jīng)理吳錚在現(xiàn)場透露，大悅城的平均月租金在300萬—400萬之間，西單大悅城甚至超過1000萬。“這一租金水平在行業(yè)里是遙遙領先甚至數(shù)倍于其他購物中心的。如果單從租金的角度來看，一個大悅城或許可以抵好幾個其他的商業(yè)項目?！?/span>

至于如何實現(xiàn)？大悅城地產(chǎn)執(zhí)行董事兼總經(jīng)理韓石解釋稱，大悅城的租金模式為保底租金加流水代扣，兩者取高者。其中，保底租金在商戶續(xù)約時會不斷提升，這也是為了應對電商，讓商家更關(guān)注實體店的銷售。而流水倒扣則主要是來自于兩個方面，第一是實體店的流水倒扣，第二是線上大悅城銷售產(chǎn)品的流水倒扣，兩者之間大概維持在80%：20%的比例。在流水倒扣達到一定情況下就提升保底租金，以達到良性循環(huán)。

與此同時，為了將大悅城打造成為線上線下結(jié)合、為年輕人服務的綜合性平臺。大悅城地產(chǎn)也做出了幾項變革，包括提出從經(jīng)營商品向經(jīng)營客流轉(zhuǎn)變的概念；在電商與實體從分裂到融合的趨勢下，推出APP發(fā)展線上大悅城，嘗試線上與實體店呼應結(jié)合，幫助商家提升業(yè)績。從而最終實現(xiàn)通過提升銷售額來提升租金的目的?！?strong>現(xiàn)在大悅城每年銷售大概在一百億左右，按照租售比是15億的租金，未來把線上銷售加起來，有可能很快達到兩百個億，那么租金就會翻倍。”

上海大悅城屋頂摩天輪

此外，上海大悅城總經(jīng)理魏學問也就大眾所關(guān)心的上海大悅城項目能否達到預期收益水平這一問題做出了答復。他表示：“首先，上海大悅城有很多獨門暗器，不管是屋頂摩天輪、摩坊166，還是這么多首次進入中國或者上海市場的品牌，其目的就是希望通過這些創(chuàng)新在18到35歲時尚客群中搶到更多話語權(quán)，從而保證經(jīng)營情況。其次，我們并不把租金當做我們的第一考核指標，而是更加關(guān)注客流量、更加關(guān)注商家收益，只有把客流做上來、銷售做上來，收益才能上來。這也是我們不斷推廣和創(chuàng)新的原動力?！?/span>

談創(chuàng)新：針對城市特色 凸顯區(qū)域特點

事實上，作為業(yè)界創(chuàng)新的先行者，幾乎每一座大悅城都有自己獨特的創(chuàng)新業(yè)態(tài)。諸如上海大悅城的屋頂摩天輪、摩坊166，天津大悅城的騎鵝公社、神獸寺街、0618街、5號車庫，北京朝陽大悅城的悅界，煙臺大悅城的“愛悅灣”等。對此，周政表示，與其他一些購物中心快速復制拓展不同，大悅城不是簡單的標準化復制。每一座大悅城在以18-35歲年輕人為消費客群的基礎上，都會根據(jù)所在城市的特色，進行創(chuàng)新嘗試，凸顯區(qū)域特點。大悅城內(nèi)部對于這樣的創(chuàng)新給予了極大的鼓勵和空間。未來，這種創(chuàng)新機制還會進一步得到推進。

天津大悅城騎鵝公社

上海大悅城摩坊166

至于具體從哪些方面創(chuàng)新？韓石給出了三個角度：首先是跟互聯(lián)網(wǎng)結(jié)合，形成獨特優(yōu)勢；其次是在實體店中增加創(chuàng)新體驗，不斷增加大悅城競爭力；最后是在業(yè)態(tài)比例上，由過去的零售、餐飲、休閑5：3：4的比例調(diào)整至4：3：3，增加了休閑、娛樂的比例。而這樣創(chuàng)新所帶來的業(yè)績增長也很明顯。據(jù)韓石透露，從結(jié)果上來看，今年雙十一與去年比較，大悅城的銷售客流量同比增長了15%，銷售額同比增長了32%。并且，由于大悅城面對的都是年輕新貴和新興中產(chǎn)階級，擁有比較廣闊的市場，所以很有發(fā)展空間。