房地產(chǎn)開發(fā)有限公司營業(yè)稅所得稅納稅評估案例

哈巴河 2010-09-09

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一、確定對象
　　房地產(chǎn)業(yè)作為某區(qū)的支柱型產(chǎn)業(yè)一直是區(qū)稅務(wù)局稅源管理的重點(diǎn)，2008年5月至9月，為進(jìn)一步推進(jìn)對房地產(chǎn)業(yè)稅收秩序的整頓治理，分局對轄區(qū)內(nèi)所有房地產(chǎn)企業(yè)下發(fā)了納稅情況自查表及納稅情況自查要點(diǎn)，結(jié)合房地產(chǎn)業(yè)相關(guān)稅收政策要求企業(yè)對2007年度納稅情況進(jìn)行自查，對照要點(diǎn)客觀反應(yīng)存在的問題，并督促企業(yè)及時(shí)足額申報(bào)補(bǔ)稅。
　　被要求自查的57家企業(yè)中有56家對照自查要點(diǎn)都或多或少地發(fā)現(xiàn)自身存在的涉稅問題，并主動(dòng)要求補(bǔ)繳稅款，自查有效面達(dá)98.25%，唯獨(dú)一家名為ZK建設(shè)開發(fā)集團(tuán)有限公司（以下簡稱ZK公司）報(bào)送的自查表上赫然寫著“自查無問題”五個(gè)字，這一自查結(jié)果立刻引起了稅收管理員的重點(diǎn)關(guān)注。管理員隨即通過市局建立的征管疑點(diǎn)信息案源庫系統(tǒng)查詢，發(fā)現(xiàn)ZK公司并非A級納稅人，以往有過被稽查查補(bǔ)稅款的記錄，納稅評估疑點(diǎn)指標(biāo)案源庫系統(tǒng)中這家企業(yè)也是榜上有名，為重度異常且異常積分達(dá)7分。因此管理員初步判斷，該企業(yè)自查反應(yīng)情況可能不實(shí)，有少申報(bào)地方各稅的嫌疑，決定將該企業(yè)列為專項(xiàng)評估對象。
　　二、評估分析
　　借助南京地稅較為完善的征管信息系統(tǒng)以及與相關(guān)部門間數(shù)據(jù)共享、相互協(xié)作的信息平臺，評估人員獲得了比較充分的案頭分析資料。
　?。ㄒ唬┦占?、篩選相關(guān)信息
　　信息1、企業(yè)基本情況
　　信息來源：征管信息系統(tǒng)中的房地產(chǎn)管理平臺
　　ZK公司是本區(qū)房地產(chǎn)行業(yè)的納稅大戶，1992年3月成立，房地產(chǎn)開發(fā)一級資質(zhì)。企業(yè)所得稅在地稅繳納，征收方式為查賬征收。目前在售項(xiàng)目金鼎灣小區(qū)，2006年1月開工興建，2006年10月取得預(yù)售許可證，2007年11月辦理竣工驗(yàn)收手續(xù)，2008年整體交付。項(xiàng)目總投資規(guī)模8億元人民幣，總可售面積89072.76平方米。截至2007年12月，已售面積82837.67平方米，銷售比例達(dá)到93%。銷售期間采取了收取購房戶定金、預(yù)收房款方式對外銷售。本次評估所屬期內(nèi)該企業(yè)無其他開發(fā)在售項(xiàng)目。
　　信息2、相關(guān)財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)
　　信息來源：征管信息系統(tǒng)中CA用戶填報(bào)的2007年度會(huì)計(jì)報(bào)表（見附表1，單位：萬元）
　　信息3、相關(guān)涉稅信息
　　信息來源：征管信息系統(tǒng)中的“一戶式”查詢
　?。?）2007年度部分納稅數(shù)據(jù)（見附表2）
　?。?）房產(chǎn)稅、土地使用稅項(xiàng)目登記
　　企業(yè)土地使用稅登記信息為自用辦公房占地，取得土地時(shí)間1998年，占地面積360平方米，土地級次城區(qū)二級。
　　信息4、房產(chǎn)局外部交換數(shù)據(jù)
　　信息來源：征管系統(tǒng)中市房地產(chǎn)信息網(wǎng)交換數(shù)據(jù)
　　（1）2007年經(jīng)產(chǎn)權(quán)交易中心鑒證的房屋銷售合同（見附表3）
　?。?）房產(chǎn)項(xiàng)目管理檔案
　　土地使用證：標(biāo)明土地開發(fā)面積66000平方米；
　　土地出讓合同：約定土地交付時(shí)間2005年12月；
　　工程規(guī)劃許可證、商品房銷售許可證：標(biāo)明用途“住宅”、“商業(yè)”。
　　信息5、預(yù)警值對比
　　信息來源：區(qū)國地稅聯(lián)合建立的房地產(chǎn)企業(yè)稅收評估分析模型（見附表4）
　　公式說明：
　　主營業(yè)務(wù)收入所得稅負(fù)擔(dān)率=應(yīng)納所得稅額/主營業(yè)務(wù)收入（含預(yù)收賬款的主營業(yè)務(wù)收入=本期末預(yù)收賬款余額-上期末預(yù)收賬款余額本期主營業(yè)務(wù)收入）×100%
　　主營業(yè)務(wù)收入成本率=主營業(yè)務(wù)成本/主營業(yè)務(wù)收入×100%
　　三項(xiàng)費(fèi)用負(fù)擔(dān)率＝三項(xiàng)費(fèi)用/主營業(yè)務(wù)收入×100%
　　信息6、稅戶日常核查信息
　　信息來源：稅收管理員日常征管
　?。?）根據(jù)管理員平日實(shí)地征管掌握的信息，小區(qū)臨街的兩棟房屋的一樓為門面房。由于地理位置優(yōu)越，距離市商業(yè)中心和地鐵站出口步行僅幾分鐘，門面房2007年下半年開始銷售。2008年部分門面房裝修后投入使用，經(jīng)營狀況良好。
　　（2）小區(qū)有較為完善的配套設(shè)施，車位配置比例幾乎達(dá)到1：1。車庫利用地下人防設(shè)施建設(shè)，產(chǎn)權(quán)屬全體業(yè)主，開發(fā)商無權(quán)出售或出租，業(yè)主使用車位按月向物業(yè)公司繳納管理費(fèi)。
　?。ǘ┓治霾町?，鎖定疑點(diǎn)
　　在廣泛的占有、了解這家房地產(chǎn)企業(yè)的信息資料后，管理員采用了多種審核分析方法進(jìn)行數(shù)據(jù)的比較，發(fā)現(xiàn)并確定疑點(diǎn)。
　　內(nèi)外部數(shù)據(jù)比較
　　公式：一定時(shí)期納稅人在市房地產(chǎn)局銷售備案數(shù)據(jù)=預(yù)收帳款期末數(shù)-預(yù)收帳款期初數(shù) 本期主營業(yè)務(wù)收入=企業(yè)實(shí)際申報(bào)營業(yè)稅計(jì)稅依據(jù)
　?。ㄒ姼奖?）
　　比對房地產(chǎn)信息網(wǎng)公布的數(shù)據(jù)與企業(yè)財(cái)務(wù)報(bào)表信息可以看出：該項(xiàng)目2007年經(jīng)產(chǎn)權(quán)鑒證的不動(dòng)產(chǎn)銷售合同金額為59037.93萬元大于當(dāng)年企業(yè)實(shí)際申報(bào)的銷售收入57837.32萬元。
　　疑點(diǎn)一：企業(yè)可能存在少計(jì)不動(dòng)產(chǎn)銷售收入行為。
　　2、財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)與申報(bào)數(shù)據(jù)比較
　?。?）從企業(yè)報(bào)表數(shù)據(jù)來看，其他業(yè)務(wù)利潤110萬元。而從管理員掌握的實(shí)際情況分析，產(chǎn)權(quán)屬全體業(yè)主，開發(fā)商無權(quán)出售或出租，因此這部分利潤不可能是源自開發(fā)商出售或出租車位的收入，那利潤究竟來源什么業(yè)務(wù)？另外，其他應(yīng)付款比上年末凈增480萬元。從整個(gè)項(xiàng)目銷售及竣工情況來看，2007年年底都近尾聲，有少量的工程質(zhì)保金未支付可以理解，但增加了幾百萬的其他應(yīng)付款則或許另有隱情。這個(gè)其他業(yè)務(wù)利潤與其他應(yīng)付款之間是否有某種聯(lián)系？
　?。?）企業(yè)財(cái)務(wù)報(bào)表數(shù)據(jù)和2007年繳稅記錄對比，2007年企業(yè)利潤13000余萬元，不考慮其他納稅調(diào)增項(xiàng)目，扣除企業(yè)2006年預(yù)收帳款預(yù)計(jì)毛利額，應(yīng)納稅額也遠(yuǎn)不止企業(yè)2007年申報(bào)繳納的所得稅1500余萬元。
　　疑點(diǎn)二、企業(yè)有編造虛假計(jì)稅依據(jù)，少繳企業(yè)所得稅的嫌疑。
　　3、行業(yè)預(yù)警值比較
　　從該公司2007年的主要財(cái)務(wù)指標(biāo)與行業(yè)預(yù)警值數(shù)據(jù)對比來看，ZK公司的主營業(yè)務(wù)收入所得稅負(fù)擔(dān)率、主營業(yè)務(wù)收入成本率指標(biāo)明顯低于行業(yè)平均值。對于一個(gè)有著一級開發(fā)資質(zhì)的老房地產(chǎn)企業(yè)來說，應(yīng)當(dāng)有著較為成熟的項(xiàng)目運(yùn)作的管理經(jīng)驗(yàn)，那么開發(fā)成本高于行業(yè)平均水平，究竟是企業(yè)內(nèi)部成本控制出現(xiàn)了問題，還是開發(fā)商有意虛增成本？這一問題必須要結(jié)合企業(yè)的各成本項(xiàng)目進(jìn)行分析。
　　疑點(diǎn)三、企業(yè)可能存在虛增主營業(yè)務(wù)成本的問題。
　　4、項(xiàng)目登記與申報(bào)數(shù)據(jù)比較
　　根據(jù)企業(yè)繳稅數(shù)據(jù)和土地項(xiàng)目信息登記分析，企業(yè)2007年度繳納的土地使用稅正是ZK公司辦公樓占地繳納的稅款（360×9=3240萬元）。至于開發(fā)項(xiàng)目用地，ZK公司既未按要求進(jìn)行土地項(xiàng)目登記，也沒對該土地進(jìn)行納稅申報(bào)。
　　疑點(diǎn)四、企業(yè)存在少繳納土地使用稅的嫌疑。
　　5、稅種之間的關(guān)聯(lián)性分析
　　從房產(chǎn)項(xiàng)目管理檔案看，該小區(qū)項(xiàng)目是包括部分商業(yè)用房，從管理員日常掌握的信息也證明了ZK公司確實(shí)是在2007年銷售了門面房，那么土地增值稅的稅率應(yīng)該有1%，還有2%，而企業(yè)2007年申報(bào)的營業(yè)稅和土地增值稅配比關(guān)系是5：1，說明企業(yè)對土地增值稅全部是按預(yù)售收入的1%繳。
　　疑點(diǎn)五、企業(yè)可能存在土地增值稅預(yù)繳不足的問題。
　　三、核實(shí)疑點(diǎn)
　?。ㄒ唬┘s談實(shí)施
　　初步分析后，稅收管理員認(rèn)為，企業(yè)應(yīng)對以上疑點(diǎn)進(jìn)行解釋以確認(rèn)或消除疑點(diǎn)，隨即經(jīng)批準(zhǔn)向企業(yè)發(fā)出《納稅評估約談舉證通知書》，要求財(cái)務(wù)人員到稅務(wù)機(jī)關(guān)進(jìn)行約談。企業(yè)財(cái)務(wù)人員說明如下：
　　疑點(diǎn)一說明：一部分經(jīng)房產(chǎn)局鑒證的銷售合同銀行按揭手續(xù)尚未辦理完畢，因此未確認(rèn)銷售收入，即收款時(shí)間比合同鑒證時(shí)間滯后造成收入金額的差異，不存在少計(jì)收入。
　　疑點(diǎn)二說明：其他業(yè)務(wù)利潤是ZK公司對部分門面房實(shí)行的是售后回租的銷售形式。其他業(yè)務(wù)利潤是轉(zhuǎn)租給第三方經(jīng)營門面房取得的收益。該部分轉(zhuǎn)租業(yè)務(wù)均已在房產(chǎn)局代開租賃發(fā)票時(shí)繳納了相應(yīng)稅款。其他應(yīng)付款就是企業(yè)正常的資金往來，與門面房業(yè)務(wù)無直接關(guān)系。
　　ZK公司是一家有著較長歷史、管理規(guī)范的企業(yè)，絕不可能在納稅申報(bào)上弄虛作假。財(cái)務(wù)報(bào)表數(shù)據(jù)測算的應(yīng)納所得稅與實(shí)繳所得稅差異是因?yàn)榉康禺a(chǎn)企業(yè)核算及納稅處理上的特殊要求引起的。2006年項(xiàng)目開盤前期，公司發(fā)生了大量廣告費(fèi)、宣傳費(fèi)及業(yè)務(wù)招待費(fèi)，共計(jì)3000余萬元。由于2006年達(dá)不到結(jié)轉(zhuǎn)銷售收入的條件，以上費(fèi)用無法在當(dāng)期所得稅匯算時(shí)扣除，只能遞延到2007年確認(rèn)主營業(yè)務(wù)收入后通過納稅調(diào)減進(jìn)行扣除。
　　疑點(diǎn)三說明：企業(yè)成本率偏高是引起所得稅負(fù)擔(dān)率低的主要原因。由于金鼎灣項(xiàng)目是南京市第一家獲得國家AAAA級評定的開發(fā)項(xiàng)目。ZK公司為更好樹立品牌形象，在前期規(guī)劃設(shè)計(jì)、可行性研究方面投入遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于一般項(xiàng)目。加上銷售初期，為了能讓購房者對項(xiàng)目有比較深入、直觀的感受，我們在小區(qū)內(nèi)建了一個(gè)售樓部。后隨著小區(qū)建設(shè)的推進(jìn)，該售樓部現(xiàn)已拆除。因此，這一周轉(zhuǎn)性用房建設(shè)成本也是整個(gè)項(xiàng)目成本偏高的一個(gè)因素。
　　疑點(diǎn)四、五說明：對少申報(bào)的土地使用稅、門面房出售土地增值稅主要是因?yàn)閷Χ愂照卟皇煜ぁ?br>　　（二）實(shí)地調(diào)查
　　針對以上企業(yè)對疑點(diǎn)作出的解釋，評估人員認(rèn)為土地使用稅、土地增值稅申報(bào)不足的問題已得到確認(rèn)。會(huì)計(jì)報(bào)表數(shù)據(jù)與所得稅申報(bào)繳納數(shù)不吻合的問題經(jīng)過管理員查詢06年企業(yè)所得稅申報(bào)表記錄后證實(shí)了企業(yè)的說法，疑點(diǎn)消除。但以下問題也是造成企業(yè)納稅異常的關(guān)鍵問題還需進(jìn)一步核實(shí)：
　　1、雖然合同鑒證與實(shí)際收款時(shí)間不一致確實(shí)會(huì)造成收入金額確認(rèn)上的差異，但一般也僅是月底辦理按揭手續(xù)的房屋除首付款后的金額，而且也存在上期鑒證的合同本期才收款的情形。因此差異達(dá)到千萬元，仍屬異常。
　　2、既然ZK公司也承認(rèn)他們銷售門面房時(shí)部分是采取了售后回租的形式，那會(huì)不會(huì)將應(yīng)支付給購房人的房租在房屋銷售收入中直接坐扣，以減少銷售收入，從而縮減營業(yè)稅、土地增值稅、企業(yè)所得稅等各稅應(yīng)納稅所得額？其他應(yīng)付款會(huì)不會(huì)就是這部分坐扣的房租因無需支付而長期掛賬形成的？
　　3、關(guān)于項(xiàng)目開發(fā)前期成本較高的解釋。前期所謂規(guī)劃、可研的費(fèi)用到底高到什么程度？有沒有相關(guān)合同，取沒取得合法根據(jù)，存不存在關(guān)聯(lián)交易？臨時(shí)建造的售樓部的開發(fā)成本真的屬于周轉(zhuǎn)房攤銷應(yīng)計(jì)入到“開發(fā)成本——開發(fā)間接費(fèi)用”科目下嗎？開發(fā)企業(yè)會(huì)不會(huì)在當(dāng)期營業(yè)費(fèi)用中進(jìn)行了扣除，又計(jì)入開發(fā)成本，重復(fù)扣除？
　　為了深入、客觀了解上述情況，稅收管理員按照相關(guān)規(guī)定將評估工作轉(zhuǎn)入實(shí)地調(diào)查。
　　1、資料核實(shí)
　?。?）通過核查納稅人提供的明細(xì)賬，發(fā)現(xiàn)其他應(yīng)付款2007年貸方累計(jì)發(fā)生額中有570萬是應(yīng)付門面房房租。至年底，該部分應(yīng)付款一直掛賬，未支付。經(jīng)查閱該部分門面房的銷售合同及開具的不動(dòng)產(chǎn)銷售發(fā)票，發(fā)現(xiàn)二者差異總額正好是570萬元。
　?。?）從ZK公司提供的開發(fā)成本明細(xì)賬中發(fā)現(xiàn)，“開發(fā)成本——前期費(fèi)用”科目中有一筆1000萬元的可行性研究費(fèi)用。金額較大，且是整數(shù)，明細(xì)賬中記載的三級科目說明收取費(fèi)用的是一家不知名的信息公司。調(diào)閱了該筆費(fèi)用的原始憑證，雙方確實(shí)簽定了協(xié)議，約定按可售建筑面積進(jìn)行收費(fèi)，總價(jià)1000萬元人民幣。對方已在當(dāng)?shù)囟悇?wù)機(jī)關(guān)代開了勞務(wù)發(fā)票，也有相應(yīng)的銀行付款證明。
　　憑證形式上確實(shí)沒有明顯瑕疵。但按項(xiàng)目建筑面積收取可研費(fèi)用似乎不盡合理。針對項(xiàng)目總體規(guī)劃的收費(fèi)跟建筑面積正相關(guān)嗎？此外，一家信息公司具備承接這項(xiàng)業(yè)務(wù)的資質(zhì)嗎？更不可思議的是，發(fā)票是稅務(wù)機(jī)關(guān)代開的，也就是說這家信息公司很可能連該項(xiàng)經(jīng)營范圍都沒有。試想哪個(gè)開發(fā)企業(yè)會(huì)動(dòng)輒用千萬元找一家這樣的公司進(jìn)行可行性研究呢？這當(dāng)中有什么奧秘呢，評估人員認(rèn)為還得通過其他渠道尋求突破。
　　（3）從企業(yè)賬簿記錄看，售樓部建設(shè)成本160萬元確實(shí)沒有以折舊攤銷的形式記入營業(yè)費(fèi)用，而是全部通過開發(fā)間接費(fèi)用記入成本，2007年共結(jié)轉(zhuǎn)此項(xiàng)成本計(jì)148.8萬元。至于以周轉(zhuǎn)房攤銷的形式記成本是否符合規(guī)定，還需進(jìn)一步核實(shí)。
　　2、外部走訪、核實(shí)
　　（1）評估人員認(rèn)為如果隨便認(rèn)可開發(fā)企業(yè)的大額可研支出，這將是房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅和企業(yè)所得稅征管中的巨大漏洞，必須找到依據(jù)推翻企業(yè)提供的所謂證據(jù)。評估人員通過向相關(guān)部門咨詢了解，得知國家計(jì)委1999年發(fā)文對該可行性研究的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行了規(guī)范。根據(jù)計(jì)價(jià)格（1999）1283號文件，可行性研究應(yīng)根據(jù)項(xiàng)目總投資規(guī)模、行業(yè)調(diào)整系數(shù)和工程復(fù)雜程度確定。該項(xiàng)目的可行性研究費(fèi)用應(yīng)在50萬至70萬之間。再通過與該信息公司主管稅務(wù)機(jī)關(guān)信息交換，該公司主要從事旅游業(yè)務(wù)，規(guī)模很小，未領(lǐng)購地稅發(fā)票，法人代表是ZK公司的一股東。去年年底該信息公司已注銷。由此可以肯定，這1000萬元的巨額支出純屬是以勞務(wù)發(fā)票虛增成本。
　?。?）評估人員向走訪了我市一家知名會(huì)計(jì)師事務(wù)，了解房地產(chǎn)企業(yè)會(huì)計(jì)制度。原來，周轉(zhuǎn)房是核算企業(yè)安置拆遷居民周轉(zhuǎn)使用的房屋的實(shí)際成本的，企業(yè)搭建的用于安置拆遷居民周轉(zhuǎn)使用的臨時(shí)性簡易房屋。因此，企業(yè)自建自用的售樓處完全不符合周轉(zhuǎn)房的概念。
　　四、評定處理
　?。?）補(bǔ)繳稅款。經(jīng)過約談和實(shí)地調(diào)查，ZK公司承認(rèn)其申報(bào)納稅上存在少繳銷售不動(dòng)產(chǎn)營業(yè)稅、印花稅、企業(yè)所得稅、土地增值稅、土地使用稅等問題，少申報(bào)稅款的主要原因是納稅人對稅收政策法規(guī)缺乏了解，會(huì)計(jì)處理與稅法規(guī)定不一致，非主觀故意。盡管大額勞務(wù)發(fā)票納稅人有故意多計(jì)成本的嫌疑，由于評估核實(shí)工作在2008年5月基本結(jié)束，尚在2007年企業(yè)所得稅匯算期內(nèi)，據(jù)此評估人員制作《納稅評估報(bào)告》，作出差異符合性結(jié)論。該企業(yè)及時(shí)提交了自查申報(bào)表，經(jīng)評估人員審核后，主動(dòng)申報(bào)補(bǔ)繳了以下稅款共計(jì)644.8284萬元和相應(yīng)滯納金。（見附表6）
　　（2）輔導(dǎo)調(diào)賬。評估人員針對企業(yè)涉及的帳務(wù)處理進(jìn)行了細(xì)致的輔導(dǎo)，輔導(dǎo)企業(yè)做好相應(yīng)調(diào)帳分錄，規(guī)范企業(yè)帳務(wù)處理。
　?。?）還原分析，修正指標(biāo)
　　評估人員對企業(yè)自查自糾后情況，再次進(jìn)行分析印證：
　　自糾后企業(yè)所得稅負(fù)率=（1521.03 494.49）/（570 57837.32）×100%=3.45%；
　　自糾后主營收入成本率=（65113.94－930－148.8）/（570 84468.26）×100%=75.3%；
　　三項(xiàng)費(fèi)用負(fù)擔(dān)率＝（2280 92.4 0.3534）/（570 84468.26）×100%=2.79%（見附表7）
　　本次評估中發(fā)現(xiàn)，由于房地產(chǎn)行業(yè)核算及納稅的特殊要求，報(bào)表中的期間費(fèi)用和主營業(yè)務(wù)收入之間無法直接按所屬期進(jìn)行對應(yīng)。簡單將報(bào)表中以上兩項(xiàng)數(shù)據(jù)對比計(jì)算出的負(fù)擔(dān)率缺乏代表性。比如ZK公司2006年由于沒結(jié)轉(zhuǎn)銷售收入，該項(xiàng)指標(biāo)無限大；2007年主營業(yè)務(wù)收入中有部分來自2006年預(yù)售收入，該指標(biāo)計(jì)算結(jié)果較小，但不能說明當(dāng)期費(fèi)用與實(shí)際收入的配比關(guān)系。評估人員認(rèn)為，期間費(fèi)用的發(fā)生一定程度上與當(dāng)期銷售收入正相關(guān)，建議將主營業(yè)務(wù)收入三項(xiàng)費(fèi)用負(fù)擔(dān)率指標(biāo)分母修改為同所得稅負(fù)擔(dān)率分母，即三項(xiàng)費(fèi)用負(fù)擔(dān)率＝三項(xiàng)費(fèi)用/主營業(yè)務(wù)收入（含預(yù)收賬款的主營業(yè)務(wù)收入=本期末預(yù)收賬款余額-上期末預(yù)收賬款余額本期主營業(yè)務(wù)收入）×100%

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