英國(guó)福天祥地產(chǎn)有限公司市場(chǎng)發(fā)展部負(fù)責(zé)人分析英國(guó)房地產(chǎn)：進(jìn)入2008年以來，幾乎每天都有不同的機(jī)構(gòu)、專家公布各類數(shù)據(jù)或預(yù)測(cè)，比如“房?jī)r(jià)將會(huì)下跌30%"”、“房?jī)r(jià)25年來跌幅最快”、“住房銷售量30年來最低”等等，無不聳人聽聞?？墒俏蚁雴柕氖牵赫l在乎房?jī)r(jià)下跌？

是持幣待購(gòu)的買家，還是急于拋售的賣家，抑或者深陷泥潭的銀行？當(dāng)然，幾乎所有的人都會(huì)關(guān)注，只是關(guān)心的方向和程度不同。

比如，作為去年剛剛置業(yè)（詳見本系列之一《倫敦買房記》）的一介市民，我當(dāng)然希望房?jī)r(jià)不斷上漲，自己可以“紙上富貴”一把?？墒牵鳛榉e極儲(chǔ)備打算未來五六年內(nèi)購(gòu)置更大房子的我，卻希望房?jī)r(jià)持續(xù)下跌幾年，將來買個(gè)好價(jià)格。

可是事情遠(yuǎn)非我想象的那么簡(jiǎn)單，從英國(guó)最近10個(gè)月的市場(chǎng)變異來看，整個(gè)地產(chǎn)行業(yè)可謂亂象橫生，無論買方還是賣方都陷入了橫掃英國(guó)的“完美風(fēng)暴”之中。

買方哭笑不得

房?jī)r(jià)下跌了，首先歡呼雀躍的應(yīng)當(dāng)是持幣待購(gòu)的買方，然而在此次英國(guó)的地產(chǎn)危機(jī)中，常態(tài)下的現(xiàn)象不但沒有發(fā)生，潛在的買房者還被連帶成了受害者而墜入風(fēng)暴眼中。

自從去年9月英國(guó)北巖銀行（Northern Rock）發(fā)生擠兌風(fēng)波并最終被國(guó)有化以來，盡管英國(guó)央行適度降低了基準(zhǔn)利率，但商業(yè)按揭利率非但沒有下降，反而上漲12%左右，從去年平均的5.8%變成如今的6.5%。緊隨按揭利率上漲的還有買房首付比例（從去年的10%到如今不得低于25%）和手續(xù)費(fèi)（從去年的500英鎊到如今的1000英鎊）的飆升。

然而，與按揭利率、手續(xù)費(fèi)和首付比例飆升背道而馳的是按揭產(chǎn)品數(shù)量的驟然減少，從去年7月的4000多種銳減到如今的600多種。

對(duì)于買方而言，尤其是大多數(shù)幾乎沒有儲(chǔ)蓄習(xí)慣的英國(guó)消費(fèi)者來說，銀行按揭門檻的不斷增高使他們?cè)絹碓诫y以得到貸款，無奈之下絕大多數(shù)潛在買家不得不繼續(xù)租房。

可是，屋漏偏逢連天雨，別無選擇的房客還要面對(duì)上漲的租金。根據(jù)英國(guó)最大的房地產(chǎn)網(wǎng)站Rightmove統(tǒng)計(jì)，2007年倫敦住房租金平均增幅是8%，超過當(dāng)年通貨膨脹率（2.5%-3%）的兩倍。進(jìn)入2008年以來，市場(chǎng)最短缺的兩居室的租金依地區(qū)不同增幅在7%到15%之間。

當(dāng)然，房地產(chǎn)行業(yè)區(qū)域不平衡的特點(diǎn)也格外明顯，倫敦東區(qū)由于過去幾年新建了大量公寓樓房，再加上環(huán)境和配套不同，其租金明顯不如西區(qū)增幅大，部分地區(qū)甚至不增反降。整個(gè)英國(guó)而言，利物浦和諾丁漢平均租金同比去年下降了2%-3%；而曼徹斯特、伯明翰、牛津和劍橋等地的租金在過去的12個(gè)月平均增幅都達(dá)到兩位數(shù)。

如今，許多準(zhǔn)備買房的人反倒有苦難言了，如果再加上通貨膨脹物價(jià)上漲對(duì)其收入的侵蝕，使得潛在買家積累足夠首付款的難度進(jìn)一步加大。

于是乎，市場(chǎng)出現(xiàn)了一種怪現(xiàn)象，盡管賣方不斷地單方面降低標(biāo)價(jià)，而市場(chǎng)上合格的買家卻寥寥無幾。過去7個(gè)月里，持幣待購(gòu)者銳減了70%之多。

話說到這里有人會(huì)問，價(jià)格下跌的房產(chǎn)難道就沒人揀便宜么？當(dāng)然有了，中東、俄羅斯的富商，有儲(chǔ)蓄習(xí)慣的亞洲人（尤其是印巴人和華人），但這些客戶也只是杯水車薪，又怎能扭轉(zhuǎn)大勢(shì)呢。

從目前來看，威脅英國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的因素除了銀行信貸危機(jī)外，還有一個(gè)潛伏的隱患。

1130億“堰塞湖”

如果說美國(guó)次貸危機(jī)是一場(chǎng)強(qiáng)地震的話，那么它已經(jīng)在受波及的英國(guó)形成了一個(gè)高懸在市場(chǎng)上空的“堰塞湖”——1130億英鎊的出租房。根據(jù)英國(guó)按揭貸款人協(xié)會(huì)（Council of Mortgage Lenders）今年6月公布的數(shù)據(jù)顯示，用于出租房的按揭貸款額為1130億英鎊，占英國(guó)按揭總額的10.3%。

從房?jī)r(jià)下跌的情形來看，出租房東應(yīng)當(dāng)是最大的受害者，然而風(fēng)暴的完美地同樣讓他們悲喜交加：一方面受按揭利率上升壓力，出租房的收益嚴(yán)重縮水甚至需要房東倒貼；房?jī)r(jià)下跌、交易停滯使得部分房東陷于負(fù)資產(chǎn)；雙重壓力之下，出現(xiàn)債務(wù)危機(jī)的房東不得不拋售房產(chǎn)，可能進(jìn)一步威脅房?jī)r(jià)。另一方面，財(cái)務(wù)狀況良好的房東，卻喜獲房租上漲的收益，從而有更多的資金在如今買方市場(chǎng)增持掉價(jià)的房產(chǎn)，構(gòu)建自己的出租房王國(guó)。

在這里，地區(qū)不平衡同樣明顯，根據(jù)英國(guó)《金融時(shí)報(bào)》日前的數(shù)據(jù)，倫敦東部出租房按揭占總按揭量超過了20%，其中一半左右被歸類到次級(jí)貸款，即首付低于10%、沒有足夠信用證明的按揭；而倫敦其它區(qū)域的次級(jí)貸款明顯低于東區(qū)。整個(gè)英國(guó)，北部地區(qū)和威爾士南部的不良貸款率明顯高于其他地區(qū)。這些都和市場(chǎng)的反應(yīng)基本一致，房?jī)r(jià)跌幅最大的也恰好是不良貸款集中的地區(qū)。

房屋種類差別分明，新建樓房在2007年的售價(jià)被普遍認(rèn)為存在泡沫，其資產(chǎn)狀況已經(jīng)呈現(xiàn)不健康的兆頭，而50萬英鎊以上的房產(chǎn)也存在炒作如今開始回調(diào)。其它50萬以下的實(shí)用住宅房則相對(duì)健康。

市場(chǎng)上究竟有多少房東面臨財(cái)務(wù)危機(jī)幾乎是個(gè)迷。來自按揭貸款人協(xié)會(huì)的數(shù)據(jù)，2006年出租房按揭貸款額為384億英鎊，2007年為453億，這兩年的尤其是2007年接近市場(chǎng)峰值時(shí)期的房產(chǎn)，都將被市場(chǎng)視為潛伏的洪水猛獸。

然而，根據(jù)英國(guó)民用出租房中介協(xié)會(huì)（Association of Residential Letting Agents）2008年第二季度的調(diào)查顯示：79%的房東除了房?jī)r(jià)增幅收益之外也能從租金獲利，另外21%的房東則表示，僅從租金收入不能彌補(bǔ)月供款和維護(hù)成本。所有房東中，90%的表示，無論房?jī)r(jià)如何變化他們沒有打算出售出租房。而按揭銀行Paragon總經(jīng)理John Heron的觀點(diǎn)與之類似：持有2年以上出租房的房東對(duì)市場(chǎng)的風(fēng)險(xiǎn)可以忽略不計(jì)。因?yàn)榧词狗績(jī)r(jià)回落30%，才剛好到購(gòu)買時(shí)的價(jià)格。

那么，對(duì)于持有最近兩年內(nèi)出租房的房東呢？

“問題的關(guān)鍵是現(xiàn)金流，如果房東不出現(xiàn)失業(yè)或房產(chǎn)長(zhǎng)時(shí)間空置的情況，度過危機(jī)并不難。”英國(guó)房地產(chǎn)機(jī)構(gòu)Hometrack研究部主任Richard Donnell認(rèn)為，“目前的利好是租金持續(xù)地上漲著，這說明住房需求沒有下降反而在上升，從側(cè)面反映了房?jī)r(jià)下跌與市場(chǎng)供需現(xiàn)實(shí)間的邏輯混亂。”按照英國(guó)政府的數(shù)字，到2020年需要至少300萬套新房才能滿足需求。即使按照2006年市場(chǎng)最瘋狂時(shí)的建造速度，到2020年也只能新建180萬套住宅。

如果真是這樣，那么這1130億的“堰塞湖”反倒沒有崩潰的近憂了。英國(guó)貨幣政策委員會(huì)成員Tim Besley認(rèn)為，市場(chǎng)關(guān)心的應(yīng)該是消費(fèi)信心和失業(yè)指標(biāo)，如果經(jīng)濟(jì)的基本面不動(dòng)搖，未新生大量失業(yè)人員，房地產(chǎn)行業(yè)的適度調(diào)整并不令人擔(dān)心。

是呀，誰會(huì)在乎房?jī)r(jià)漲跌呢？如果你不是短期的投機(jī)炒房客，如果你沒有突然失業(yè)，如果你不急于將房產(chǎn)變現(xiàn)，市場(chǎng)上的漲跌只是紙面富貴的符號(hào)。