我投資房地產(chǎn)的一些經(jīng)歷與淺見

我投資房地產(chǎn)的一些經(jīng)歷與淺見

正好早兩天在梳理房產(chǎn)的時候，想到了這個問題，于是，就記錄下來，為以后做一個參考。

說來也巧，十多年前，我就從事房地產(chǎn)相關(guān)行業(yè)了，我是某中介在我們這個省份的第一批員工，也就是房地產(chǎn)中介。那段歲月其實也很有趣很好玩。

當(dāng)年從事房產(chǎn)中介的時候，利潤遠(yuǎn)沒有現(xiàn)在這么高，是一份吃力但是收入一般般的工作。我印象中，我們這兒當(dāng)年房價大約也就是3000左右了，做得好的中介，一般來說，一個月在我們這兒，也就成交兩三套房產(chǎn)，都還是中小戶型，兩三套加在一起，總價不過幾十萬，提成算下來，能有四五千，都算是高薪了。遠(yuǎn)遠(yuǎn)不像現(xiàn)在，一套房，動輒七位數(shù)，一個月成交一套，提成就上萬了，還不算其他雜七雜八的費用。所以，現(xiàn)在房產(chǎn)中介的日子比過去好過得多得多哈~

可是，不可否認(rèn)的是，當(dāng)年我近一年半的從業(yè)時間，對我在房地產(chǎn)投資這個領(lǐng)域打下了一個小小的基礎(chǔ)。

接下來，又到了我長篇大論，不斷贅述的時間了，請各位忍耐……

最開始，我在做中介的時候，就發(fā)現(xiàn)有一群專門買賣二手房的人，我們這邊叫做——提籃子，還有些地區(qū)，叫做——房蟲子。他們是怎么操作的呢，就是首先花一筆錢，以合適的，或者較低的價格，買入一套房子，然后，開始略作整理，甚至簡單裝修，再過一陣子，就放給中介，加價賣出去，一般來說，大約利潤率能在15%左右，有時高一點，有時低一點，但是，幾乎沒有虧損過。大約一年能周轉(zhuǎn)4次左右。也就是一個季度，能買賣一次。這樣下來，一年基本上來說怎么也有50%左右的利潤。后來，這種玩法，升級了，開始引入杠桿操作，衍生出兩種路線，一種是，按揭或者抵押，買入一套，付出的，僅僅只有首付的錢，利潤卻 是房價的15%左右，這樣，周轉(zhuǎn)率會下降一點點，但是，由于杠桿高，最終的收入，還是非?？捎^的。還有一種，就是付定金 公證，用較少的定金，比如10萬，簽下合同，然后，和房東去公證，約定一個最遲付尾款的時間，在這個時間段，以較低的利潤，抓緊賣掉，提升周轉(zhuǎn)率，并且，杠桿的比例就更大了。往往10萬塊，就能撬動80萬左右的房子，一兩個月之內(nèi)賣掉，能有近10萬左右的利潤。這種方法，在后來，比較常見。

我那個時候，專門做相關(guān)業(yè)務(wù)，看到了很多這樣的人，這樣的案例。當(dāng)時，我才剛?cè)肷鐣痪?，就發(fā)現(xiàn)，這里面很有學(xué)問啊~于是，當(dāng)時就和資深的投資者聊天，學(xué)習(xí)。收獲很大。在十多年前，我就在內(nèi)心種下了一個種子——房產(chǎn)按揭。

現(xiàn)在看來，大家對按揭應(yīng)該是熟悉得不得了了，但是，十多年前，在我們這個二三線城市，大量買房者，是不熟悉，不了解，甚至，排斥按揭的。總想著，我買一套房子，自己家庭住在里面，這么一個窩，還欠銀行好幾十萬，每個月還要用工資的一部分，甚至一大部分去還款。心理有巨大的不安全感。我那時，身邊買房的同齡人比較少，長輩買房，基本沒有用按揭貸款的，同齡人就算買了房，也是盡量不按揭，少按揭?？墒牵彝ㄟ^長期的觀察與了解，發(fā)現(xiàn)，按揭是一個非常好的工具，能很有效的提升資金的使用率，本來只能買一套，通過按揭，可以買兩三套了。而定金 公證的方式，能夠更加快速的周轉(zhuǎn)。

當(dāng)時，和那一批投資者天天研究天天弄來弄去，就陸陸續(xù)續(xù)的有了直觀而確切的感受。后來，我們幾個小伙子，弄了一筆初始資金，就開始陸陸續(xù)續(xù)進(jìn)行這樣的投資了。由于我是當(dāng)時第一批某中介的員工，加上本身比較愛學(xué)習(xí)，我愛學(xué)習(xí)到什么程度呢？我印象很深的是，當(dāng)時有本雜志，叫做《紅地產(chǎn)》，巨貴，幾十塊一本，我們當(dāng)?shù)刭u這個雜志的都很少，我專門找到一個郵局去定，先把錢給了，然后，雜志到了，就去拿，那時候，能看到全國的房地產(chǎn)發(fā)展情況，所以，一直不斷的學(xué)，我還自學(xué)風(fēng)水，哇塞，找我買房的，我還免費給他看風(fēng)水，什么這煞那煞的，講得烏拉烏拉的，找我賣房的，我也能從朝向，格局上面，找到獨特的賣點，后來，慢慢的，就被總部喊去給全省的分店做培訓(xùn)。這樣，資源就更加廣了。現(xiàn)在想想，那段時間，真是勤奮，勤奮到什么程度呢？我們出去找房子，都是騎小電驢，等紅燈的時候要停下來，有一只腳做支撐，一天下著小雨，我等紅燈時把腳支撐在地上，突然感覺到一股涼意，抬腳一看，赫然發(fā)現(xiàn)，鞋底有一個拳頭大的洞，哇塞，硬生生把鞋底磨穿了……

就是這樣比較較真的態(tài)度，慢慢的，到我這里的買家和賣家的信息就逐漸多了起來，加上賺了錢，一般都比較愿意分享，后來，就逐漸可以不出去了，信息會自動過來，還可以做一些篩選。

是不是這樣的日子，就持續(xù)下來了呢？啊，如果持續(xù)，倒也不錯，因為，當(dāng)時同批的那群朋友，都有自己的中介品牌了，做得都很不錯，加上這幾年的房地產(chǎn)發(fā)展，利潤也是相當(dāng)可觀的。但是，我沒有，我和好兄弟去創(chuàng)業(yè)去了，然后，創(chuàng)業(yè)了十多年，現(xiàn)在又轉(zhuǎn)了回來?；貋碜隽送顿Y理財。

可是，當(dāng)時的經(jīng)歷，給了我極大的幫助，我這十多年下來，沒有一套房子是全款的，全部都是有貸款的。這就是當(dāng)時那群投資者帶給我的東西。我一路堅持了下來?，F(xiàn)在回過頭看，我想，如果是全款的話，我的房子會比現(xiàn)在更少~

可是，是不是投資房產(chǎn)，就是抓住按揭這一點，就夠了呢？我想，或許還有一些其他的東西。

接下來，就說第二點。

當(dāng)年，我認(rèn)識了一位溫州炒房團(tuán)的成員，他在溫州的實業(yè)是做外貿(mào)的，就是做那種小手提袋的，產(chǎn)業(yè)也挺大，他來的時候，是有套房子給我做了獨家代理，我全權(quán)負(fù)責(zé)幫他賣，鑰匙就放在我手上，我印象中，他給了我一個底價，超出部分，還有紅包分成。挺爽快的一個朋友。后來，我就幫他賣了，他飛到我們這里簽合同，我印象深刻極了。他一來就感謝我，拼命握手，說：我在全國都投資房地產(chǎn)，大部分都是賺錢的，就你們這個城市沒賺錢。我看了他的合同，買了兩三年了，確是沒怎么賺錢就賣掉了。當(dāng)時，我就問他，我說，你怎么不干脆再等等啊，以后肯定會漲，會賺錢的啊~他說，沒有精力來照顧這邊的房子，處理掉算了，把錢拿到其他地方去投資。

我當(dāng)時就記下來了，這對我后來影響也很大。就是——不熟悉的城市，不投房地產(chǎn)。當(dāng)年他來我們這里的時候，就是跟著溫州炒房團(tuán)來買的，買了就沒管理了，熬了幾年，就賣掉，最后，投資收益很一般。我后來就想著這個事情，作為熟悉本地情況的人，我要是他，我就不會買那個小區(qū)，因為，那個小區(qū)比較偏遠(yuǎn)，品質(zhì)也一般般。

在這十幾年，我就發(fā)現(xiàn)我身邊好多人，沒有考慮到這一點，我身邊有人買了海南那邊的度假房，還是期房，還是毛坯！結(jié)果，后來交房要飛過去，裝修要待好久，那邊的環(huán)境，和買房時看到的規(guī)劃，已經(jīng)有了很大的不同了。這房子，買到手上，郁悶極了。這里我多說一句，關(guān)于度假房——我個人是不會去投資度假房的，要買度假房，我就會純粹當(dāng)成消費，和投資一點不掛鉤。為什么呢？尤其是海南那邊，我這些年，經(jīng)常去海南，我就發(fā)現(xiàn)，海南真正適合居住的時間，一年不過幾個月，夏天去吧，那個熱啊，我有幾次是八九月去的，白天基本上不要想出門，太陽曬起來，一天就能曬傷，回家就脫皮，涂防曬都沒有用。要是開車出去，車子不能熄火，有次我熄火，去買個椰子，才幾分鐘，車?yán)锞筒荒苓M(jìn)人了，滾燙！硬是開了好一陣子空調(diào)，才勉強(qiáng)涼下來。臺風(fēng)天，更不要說了，有次專門臺風(fēng)天前后去三亞，搞什么沖浪，請了教練，我去！下水才知道，沖浪這玩意兒，不像電視上那么好玩，這是有生命危險的，我們和教練吃飯，我多嘴問了一句：教練啊，沖浪會不會有危險??？教練也是一個直腸子，說：那肯定會有，前天才死了個人，我們一起去拖上來的！三十多度的氣溫，我硬生生打了個冷戰(zhàn)，但是，約都約了，怎么辦哩？還是去吧，你別說，還真危險，沖浪板在巨大的浪下面，搞不好，就跟刀一樣，危險極了。所以，遇到臺風(fēng)天，海南也沒啥好待的。后來我就算了算，除去這些不適合待的時候，還能剩幾個月？這一算，還不如包酒店，天天住酒店，度假完了，就回家。這樣算下來，還比較劃算。服務(wù)還更好。更不要說，房子的后續(xù)保養(yǎng)之類的事情了。其實，去多了，我就感覺，度假型房產(chǎn)，剛剛到的時候，新鮮感會持續(xù)三四天左右，接下來，就會比較無聊了。要待上一個星期，就想家了。所以，我對度假型房產(chǎn)，基本不考慮自住。投資嘛，就更加不考慮了，想想，賣出的時候那麻煩事，就腦袋大。真要度假型房產(chǎn)，我認(rèn)為，是要全家人都有長居過去的打算，然后，后續(xù)的問題考慮清楚之后，再做決定。在此之前，要度假，選擇酒店，無論如何，比自己弄一套房子在那邊要好很多很多。所以，不熟悉的城市，我是不投房地產(chǎn)的。

好了，要貸款，要熟悉城市，就可以了，對吧？

我認(rèn)為，還有！就是——倘若這個房產(chǎn)，你是做投資打算的話，一定要有出租的安排。購入價和租金要按照自己能承受的比例。

這一點，在目前來看，是最受爭議的一點。因為，按照這個邏輯，北上廣深，無論如何，是沒有辦法投資的。一千萬的房產(chǎn)，往往一年租金不到30萬。也就是不到3%的收益率。怎么買？

我僅僅說我個人的意見。也僅僅適合我個人的情況哈~

我是肯定不會在現(xiàn)在的租售比購入北上廣深的房產(chǎn)的。

當(dāng)年，有這么一件事，給了我很大的震撼。

也是溫州炒房團(tuán)的事，當(dāng)年，在溫州有個投資者，一下子按揭了好幾十套房子，那個時候，按揭是沒有限制的，首付三四成，可以按揭很多套。他們?nèi)揖瓦@么按揭，持有了很多很多房產(chǎn)。但是，他們非常明確的是短期持有，漲價就賣，不打算收租。所以，這幾十套房子，都是空置的，但是，賬面財富在不斷的上漲。眾所周知，溫州的房價，暴跌過一段時間。這位投資者就是栽在這個上面了。原因很簡單，他賭房價一直漲，所以，除了留下一筆流動資金，供幾個月的房貸以及自己開銷之外，全部高杠桿買入房產(chǎn)了。重點是，沒有出租，因為，租不起價，干脆不去出租。

然后，就在他持有的時候，房價崩了，開始暴跌。這位投資者就困住了。好了，這個時候，有人開始要問了，這位朋友，持有這么多房產(chǎn)，就算開始暴跌，賣掉幾套，不就可以了嗎？一來，每月還貸就減少了，二來，流動資金就多了啊，撐一下，就過去了啊。

所謂之，人算不如天算。我們也就在經(jīng)歷這次股災(zāi)以及熔斷，才有感覺——在中國這種幾乎不存在流動性問題的股市，還是會出現(xiàn)賣不出去的時候啊。當(dāng)年也是這樣。要知道，房價這東西，一旦下跌，尤其是大批量大幅度下跌的時候（價量齊跌），會出現(xiàn)持幣觀望的情況。這種情況最嚇人。

因為，會引起惡性循環(huán)，暴跌——持幣觀望——房東迫于壓力，再降價——又引起更大的下跌——之前買入接盤的人，轉(zhuǎn)瞬損失幾十萬，后悔不迭——準(zhǔn)備買房的一看這個情況，更不敢買——房東壓力更大，更加要降價——再一次循環(huán)。當(dāng)時，這位投資者就面臨這個情況。撐不過去了，民間借貸借了一筆錢，還是沒有撐過去。最后，全部身家虧光光。

我聽聞這個事情的時候，特別震撼。因為，這位投資者虧光光的數(shù)額對我來說，是一筆天文數(shù)字。所以，我內(nèi)心對這個事情就極度敏感。

以致于，我后來買房子，都基本遵循——貸款盡可能多，年限盡可能頂格。讓我每個月的還款額盡一切辦法變少。哪怕最終總還款額多很多錢。然后，在每個月還款的額度較小的前提下，好好裝修處理好房產(chǎn)，以合適的價格出租。

基本上。我現(xiàn)在持有的房產(chǎn)，距離當(dāng)時的買價，大約能到8%左右的回報。就是100萬左右的房產(chǎn)，一年能有個8萬左右的租金。然后，房租每年遞增5%-8%左右。我嘗試下來，這樣的方式，一般說來，就沒有什么還款的壓力。與此同時，還保證要有足夠的現(xiàn)金流以及其他收入。換句話說，房價暴跌，我也能撐比較久，等待黎明的到來。這樣的條件下，我才會買入房產(chǎn)。

好了，問題來了。這樣的條件，每個人都想要。但是，很多地方達(dá)不到啊，怎么破？

破不了……不是開玩笑，是真的破不了。碰到這樣的情況，我就會選擇不買。如果是自己住的話，也就是所謂的剛需，那沒辦法。但是，如果是投資，我就不會買。所以，北上廣深，現(xiàn)在的租售比，我是不會買入投資的。哪怕接下來翻倍，翻幾倍，我都不買，錢，是賺不完的，但是，能虧得完……

我們買房子，都是等待，尋找，找到了合適的標(biāo)的，能夠達(dá)到上述條件，就買入。一買就買盡自己能力的多一點。然后，老老實實出租，老老實實交貸款。等待最終資產(chǎn)的上漲。

真正難能可貴的事情是，很早知道一些適合自己的原則，然后，用后續(xù)的時間去堅持這些原則。

再有就是，我不碰商鋪的。原因很簡單，說出來不怕大家笑話。因為我大學(xué)學(xué)的專業(yè)是——電子商務(wù)……我研究電子商務(wù)的時候，還沒有淘寶，只有一個叫做易趣的網(wǎng)站……

所以，至今為止，我從不買商鋪的。但是，不可否認(rèn)，依舊有很多人在商鋪上賺了很多錢。早兩年，也不知道從哪里出來一種營銷方式，叫做——“一鋪養(yǎng)三代”。我真是瞠目結(jié)舌。這是怎么弄出來的？誰想出來的？商鋪本來就40年的權(quán)限，誰家三代人就40年壽命?。窟€有，中華人民共和國成立，還不能說走完了三代人，對吧~

其次，我在實踐中，發(fā)現(xiàn)，商鋪在期房的時候，買錯的概率是很高的。住宅，寫字樓，層數(shù)不同，朝向不同，基本上，價格也不會差太大。但是，商鋪稍稍差一個位置，或者，朝向，格局稍稍差一點點，最終價格和租金的影響會非常非常大。所以，這種容錯非常小的投資，我自己是不碰的。

我們這里有人買了X達(dá)的商鋪。欲哭無淚。商鋪長期租不出去，結(jié)果，門前的空地，被用來停車，這一停車，就更加租不出去了。好家伙，一個商鋪好幾千萬啊。一年一分錢租金收不到不說，還要交管理費物業(yè)費什么的。

我對商鋪是敬而遠(yuǎn)之。

我個人投資比較喜歡投寫字樓。還是因為租金的緣故。當(dāng)然，在實操中，還有一點，是被很多人忽略了的。就是，住宅可能發(fā)生風(fēng)險。因為，住戶如果有一些不好的嗜好，不好的朋友等等，往往發(fā)生一些意外，會始料不及。我從事中介的時候，曾經(jīng)知道有租戶租了房子在房子里面發(fā)生意外的。那真的很麻煩……寫字樓會稍微好一點。

但是，寫字樓的選擇還是有很多細(xì)節(jié)要注意的。

比如，租戶是什么行業(yè)，什么公司，最好選擇有護(hù)城河的公司當(dāng)你的租戶哈~我們和我們的租戶都保持了比較良好的關(guān)系。我們的租戶生意做得比我們大，所以，我們還是很放心的，也能成為好朋友，保持良好的關(guān)系，相互支持，相互學(xué)習(xí)哩~

還有一個要點，就是上述這些條件滿足了，留意了，之后，還要注意的地方——社區(qū)的選擇。

關(guān)于這一點，曹仁超有本書有詳細(xì)的記錄。我個人當(dāng)年看了之后，在后續(xù)十多年里，堅持這么做了，目前看來，回報是可觀的。

我記得，當(dāng)年我們這里有一個超級大樓盤，叫做XX世紀(jì)城。里面可能住了成千上萬戶，我之前在北京天津也見識過這種超級大盤。當(dāng)時開盤的時候，也是來者云集。我看了之后，我就勸我朋友不要買，因為，這種超級大盤，在未來的管理上，會出現(xiàn)很大的隱患，會有很多問題的。因為，我們看過太多這樣的情況了。首先，樓盤太大，意味著，租戶會很多很多，來源就比較龐雜，那么，管理起來，你就會比較頭痛。后來，事實證明，的確如此，大量的傳銷人員，小公司等等，租到了這個小區(qū)，結(jié)果，住里面的就郁悶了，每天都聽到隔壁——要不要成功？要！?。「卸鞯男?，感謝有你……

然后，由于這樣的情況，一旦開始，就很難結(jié)束，從而導(dǎo)致，里面的自住者開始逃離，或者賣，或者租，由于這樣的情況多了，比著賣，比著租，價格就很難上去。最終受益就大打折扣。再者，物業(yè)的管理是跟不上的，尤其是，有些地區(qū)，有些物業(yè)，里面離職的人員，很有可能熟悉小區(qū)環(huán)境，薄弱環(huán)節(jié)，從而……

最后，小區(qū)過大，出意外的事情就多，一些意外情況發(fā)生，最終，這個后果，是全體小區(qū)業(yè)主一起承擔(dān)。這就尷尬了……

所以，我當(dāng)時沒有買這個小區(qū)，我用更貴的單價，買了一個更小的，較好的小區(qū)，總共幾百戶，幾棟樓，目前看來，漲幅和租金，早已甩了那個樓盤幾條街了。

歸根結(jié)底，房子這東西，是和股票不一樣的，房子與每天的生活，里面人的生命質(zhì)量掛鉤的。那么，自然環(huán)境與人文環(huán)境就決定了房子的價值。其實，房子本身的質(zhì)量和裝修，在我實踐中，反倒體現(xiàn)得并不明顯。我之前聽聞一種說法，房產(chǎn)取決于三點——地段，地段，地段。我個人認(rèn)為，對也不對。說其不對，在于，現(xiàn)在的交通，地段不是太重要，尤其是未來的工作模式的改變。說其對，也對，因為，地段又將上述條件包含在內(nèi)了。

不過，以我自己來說，我還是認(rèn)為，千金擇屋，萬金擇鄰。我個人會比較看重社區(qū)，也就是看重人文環(huán)境多一點。土地是國家的（房東角度），房子是房東的（租戶角度），但是，生活是自己的。

對于寫字樓，我自己的經(jīng)驗是，我會去選擇綜合性的寫字樓，就是既有寫字樓，又有住宅，還有商場。這一點很重要。我在實踐中也體會了。

早幾年，我們這里有個很有名的寫字樓開盤，綠X廣場。當(dāng)時去看，價格也比較高，但是精裝修。我看過之后，就認(rèn)為，這個樓盤未來不好租，因為，沒有配套的住宅，配套商場也只有一個超市。而更糟的是，對面有個寫字樓，配套住宅比寫字樓還大，配套商場是萬達(dá)的水準(zhǔn)，關(guān)鍵是，價格是綠X廣場的七折左右。就隔一條十字路口，不過一兩百米左右吧。

于是，果斷買綠X廣場對面這個寫字樓。現(xiàn)在過去好幾年了。事實證明，的確如此。

綠X廣場由于買價貴，房東多開價較高，當(dāng)然，不可否認(rèn)，綠X寫字樓的檔次看上去也很棒。可是，由于倘若在綠X開公司，員工住宿就是一個問題，沒地方租宿舍，吃飯只能點外賣，或者去較遠(yuǎn)的對面商場吃，結(jié)果，大量的寫字樓空置，然后，底下的超市沒開了。目前看來，整個寫字樓就顯得很破敗。

這商業(yè)地產(chǎn)有個什么特性呢？就是，越旺的地方，人越扎堆，人越扎堆，這個地方就越旺。而綠X對面的寫字樓，就比較旺，早幾天去問空置率，說是不到10%，我想，這就是寫字樓，我個人比較注重的地方了。

以上，基本上，我個人投資房地產(chǎn)的思路，就這樣了，也沒啥干貨，一點點自己的體會罷了。

這里，說說我對房產(chǎn)“賣出”這個方面的看法。

至今為止，我還沒有賣出過。因為，我持有房產(chǎn)，就不太想賣出。

所以，我認(rèn)為，之前所述是為了留出——房產(chǎn)投資的安全邊際，而這個安全邊際就是為了實現(xiàn)我自己的——不賣出的理念。

如果真的要賣出，我想，可能也是很多年后用來置換，就是，賣掉老房子，然后同時買入新房子。這樣的邏輯。

為什么我不太喜歡選擇賣出這一點呢？

首先，我自己由于職業(yè)經(jīng)驗，對房子還是有獨特的感情。

我總認(rèn)為，房子承載的是一個人生命中的一段，我自己住，承載的這一段，就是我自己的生命歷程。租給別人，承載的就是這個人的生命的一段。起起落落，歡樂悲哀，都是經(jīng)歷。賣掉嘛，就意味著說再見。

我童年居住的一所房子，后來被我親戚賣掉了，這些年，我隔一段時間，就會開車去那里，一個人靜靜的坐上好一會兒，然而，這所房子，已經(jīng)和我沒有任何關(guān)系了，他承載著我的童年，我和爺爺奶奶相處的那一段時光，那段無憂無慮，快快樂樂的童年。我每次坐在車上看著房子的時候，我就很難過……

我?guī)еタ催@所房子，跟她說當(dāng)年在前坪發(fā)生的故事，可惜的是，我沒有辦法領(lǐng)太太進(jìn)門參觀了。所以，我不太愿意賣掉房子。

而且，我正在準(zhǔn)備把這所房子再買回來。我要帶著我小孩，給他介紹父親童年的時光。所以，我不喜歡賣掉房子。

其次，在經(jīng)濟(jì)的角度看。不賣房子，或許也是一個不錯的選擇。

當(dāng)年，我在做中介的時候，認(rèn)識一個人，他很有意思，在我手上買了好多房子了。十多年前就開寶馬了，算是比較富裕的人了。我就問他，向他請教他的投資理念。我問他為什么不斷的買房子。他的回答很有趣——我和我太太每年都會固定買一兩套房子，然后，出租出去，一直拿著，不賣，買個幾十套。到我們老了，我們每年賣一套，然后，拿著賣房的錢，做自己想做的事情。我當(dāng)時就被震撼了。這個思路是我從來沒有聽到過的啊。十多年前，誰會這么想問題啊，都是買一套房子，恨不能準(zhǔn)備三代都住著了，哪還會想著這樣弄??？

我當(dāng)時就大受啟發(fā)，一直記在心里。按照這位投資者的做法，到現(xiàn)在，他應(yīng)該還在買入的階段，還沒有賣出，想想，也有幾十套了，至少也是大幾千萬了。所以，這些年，我買下來的一點點房產(chǎn)，一套都沒有賣掉過。按照我上述的算法，每個月的房貸通過租金來彌補，還款的壓力還是沒有那么大滴……未來賣不賣，哎，再老一點再說吧~

還有一個原因，也很有趣，就是，我在研究家族財富傳承的時候，發(fā)現(xiàn)有些“老錢”家族，有個共同的特點，就是資產(chǎn)配置的時候，哪怕實業(yè)與股權(quán)投資明顯更賺錢，也會有相當(dāng)一筆投資在房地產(chǎn)上，或者土地上。

經(jīng)研究表明，他們這些“老錢”家族看過太多資金流動起來，流著流著，最后就沒了的情況，尤其是財富在代際傳承的時候，稍稍不注意，后代中有幾個敗家子，或者有一群損友，流動的財富，一下子就沒有了。這種案例，屢見不鮮。

我自己在實踐過程中和拆遷戶打過交道，這種情況很明顯，往往是一個村拆遷，瞬間就多了好多百萬，千萬富翁，然后，這里面，有人會立馬把這些錢買房子，買門面出租，有人會立馬開公司，搞自己的新事業(yè)，有人會立馬換房，換車，換老婆，每天胡吃海喝悶睡。

幾年下來，能夠現(xiàn)在還維持好生活的，往往就是遵循了——老固定資產(chǎn)（被拆遷的房子）——流動資金（現(xiàn)金）——新固定資產(chǎn)。遵循了這樣的拆遷戶，還稍稍好些，其他的，多是固定資產(chǎn)被動轉(zhuǎn)成流動資金后，就流動到別人的口袋里面了。后果好慘好慘啊……還染上一身惡疾，一身毒癮，賭癮。

話說，能處理好流動資金，這件事，本來就是一種才能，還是一種稀缺才能，更別說，能每年不斷增值，把錢省下來，再投入，再升值。這種稀缺的能力，是需要相當(dāng)大的天賦以及相當(dāng)多后天的努力與學(xué)習(xí)，才能習(xí)得的。不是突然一筆錢到了，就自動擁有的。往往，這個時候，是最容易出危險的時候。

假設(shè)，真的到了這個時候，還是穩(wěn)妥一點，把流動資金換成固定資產(chǎn)，再隨著自己的成長，而慢慢做決定，會比較好一點。所以，我對自己并不那么自信，也就沒有賣房這個需求啦~

以上，是我投資房地產(chǎn)的一些淺見，僅僅代表個人意見，因為，每個人的實際情況不同，我之解藥，或許是他之毒藥。這是不能共通的。但是，也沒有關(guān)系，多一個我這樣的視角看看房地產(chǎn)投資，也還不錯，反正也是免費滴，您說是不是？：）