根據(jù)《城市房地產(chǎn)管理法》第44條的規(guī)定，商品房預(yù)售需具備4個(gè)條件：

1、已交付全部土地使用權(quán)出讓金，取得土地使用權(quán)證書；

     2、持有建設(shè)工程規(guī)劃許可證；

3、按提供預(yù)售的商品房計(jì)算，投入開發(fā)建設(shè)的資金達(dá)到工程建設(shè)總投資的百分之二十五以上，并已經(jīng)確定施工進(jìn)度和竣工交付日期；

4、向縣級(jí)以上人民政府房產(chǎn)管理部門辦理預(yù)售登記，取得商品房預(yù)售許可證明。商品房預(yù)售人應(yīng)當(dāng)按照國家有關(guān)規(guī)定將預(yù)售合同報(bào)縣級(jí)以上人民政府房產(chǎn)管理部門和土地管理部門登記備案。

那么《解釋》第2條為什么只規(guī)定“商品房預(yù)售許可證明”，而對(duì)其他的3個(gè)條件不作出規(guī)定呢？主要有兩方面的原因：

第一、《城市房地產(chǎn)管理法》作為行政管理法，主要是對(duì)出賣人開發(fā)經(jīng)營行為的行政監(jiān)管和規(guī)范?！冻鞘蟹康禺a(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理?xiàng)l例》第24條明確列舉了商品房預(yù)售許可證的必備條件和取得的相關(guān)程序，其中就包括了《城市房地產(chǎn)管理法》第44條規(guī)定的前3個(gè)條件。這就表明，只要出賣人按照程序向房地產(chǎn)行政部門申請(qǐng)辦理取得預(yù)售證明的，即可認(rèn)定其具備全部預(yù)售條件。

第二、避免司法權(quán)與行政權(quán)之間的沖突。法院對(duì)商品房預(yù)售合同的效力進(jìn)行審查，只從形式上進(jìn)行審理，而不進(jìn)行實(shí)質(zhì)性的審查。

我們?cè)賮砜匆幌隆督忉尅返?span lang=EN-US>6條對(duì)預(yù)售合同登記備案問題的規(guī)定。《解釋》第6條規(guī)定：“當(dāng)事人以商品房預(yù)售合同未按照法律、行政法規(guī)規(guī)定辦理登記備案手續(xù)為由，請(qǐng)求確認(rèn)合同無效的，不予支持。當(dāng)事人約定以辦理登記備案手續(xù)為商品房預(yù)售合同生效條件的，從其約定，但當(dāng)事人一方已經(jīng)履行主要義務(wù)，對(duì)方接受的除外。”

一度時(shí)間，個(gè)別地方的法院以是否進(jìn)行預(yù)售合同登記備案作為合同是否有效的標(biāo)準(zhǔn)之一，對(duì)此，我認(rèn)為：

第一、從我國現(xiàn)行的有關(guān)不動(dòng)產(chǎn)登記的立法規(guī)定來看，商品房買賣合同的登記備案在目前應(yīng)屬于房產(chǎn)管理部門和土地管理部門對(duì)合同的一種行政管理措施，也是進(jìn)行公示的一種方法，不是確認(rèn)合同效力的必要條件。