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      【問】

      審判實踐中，經(jīng)常遇到不動產(chǎn)登記的房屋備案登記和預告登記兩種登記形式，二者有何區(qū)別？

     【答】

      房屋備案登記與預告登記在法律上是有所不同的，兩者的區(qū)別有以下五點：

      一是法律效力不同。商品房預售合同備案登記制度是一種行政管理制度。經(jīng)過登記備案的商品房預售合同僅表明該買賣行為已納入行政監(jiān)管，在沒有其他法定事由的情況下，該合同的效力優(yōu)于出賣人一房多賣時時間順序在后的同一標的物預售合同，在產(chǎn)權過戶登記前商品房預售合同仍然沒有物權效力。沒有物權效力就是意味著無論合同履行狀況如何，出賣人仍然是標的物法律意義上的產(chǎn)權人。

      而預告登記則是不動產(chǎn)登記制度?！吨腥A人民共和國物權法》第二十條規(guī)定：“當事人簽訂買賣房屋或者其他不動產(chǎn)物權的協(xié)議，為保障將來實現(xiàn)物權按照約定可以向登記機構申請預告登記。預告登記后，未經(jīng)預告登記的權利人同意，處分該不動產(chǎn)的，不發(fā)生物權效力?！?/span>依此規(guī)定，經(jīng)預告登記的不動產(chǎn)買賣合同買受人的債權已經(jīng)添附了預期物權，債權人可以享有產(chǎn)權已過戶后的部分權利，包括可以對抗前手抵押權人行使抵押權，司法機關也不能將已預告登記的不動產(chǎn)當作出賣方的財產(chǎn)施以強制執(zhí)行。

      二是登記程序不同。《城市房地產(chǎn)管理法》第四十四條第二款規(guī)定：“商品房預售人應當按照國家有關規(guī)定將預售合同報縣級以上人民政府房產(chǎn)管理部門和土地管理部門登記備案。”可見商品房預售合同的登記備案是政府主管部門行使監(jiān)管職權，房地產(chǎn)經(jīng)營企業(yè)滿足預售條件、履行報備義務、接受資格審查的一項行政管理行為。

     而預告登記則是雙方達成合意方能申請，也可以不申請預告登記。根據(jù)《房屋登記辦法》的規(guī)定，辦理預購商品房預告登記必須有已經(jīng)登記備案的商品房預售合同原件才能辦理，即備案登記是預告登記的前置程序。

      三是適用范圍不同。備案登記其登記的標的僅限于商品房預售合同，商品房的現(xiàn)房買賣、二手房買賣、舊房買賣合同都被排除在備案登記的范圍之外。預告登記則適用于所有不動產(chǎn)交易，不僅包括商品房買賣和私房交易，還包括國有土地使用權的有償轉讓、房地產(chǎn)開發(fā)項目的整體受讓等。

      四是啟動主體不同。備案登記的啟動主體是房地產(chǎn)開發(fā)商，而預告登記的啟動主體則是簽訂了物權協(xié)議的當事人。

      五是登記機關不同。備案登記的登記機關為建設主管部門或房地產(chǎn)管理部門(土地管理部門)，而預告登記的登記機關則是房屋的登記機構。

    【文章來源】

     ——原文見最高人民法院民一庭主辦的《民事審判指導與參考》2018年第3期，總第75期，第244-245頁，撰稿人：本書研究組。