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H于婚前出資購買一套商品房，由其未婚妻F與開發(fā)商簽訂商品房買賣合同并經(jīng)某市房管局備案，至今尚未交付?；楹蟛痪?，因夫妻感情破裂，二人協(xié)議離婚，其離婚協(xié)議中關(guān)于這套商品房的處理為：產(chǎn)權(quán)歸H所有。H咨詢律師，在其前妻名下這套商品房可否在未進(jìn)行權(quán)屬登記之前轉(zhuǎn)到自己名下。

此案案情頗為簡單，但卻涉及預(yù)售商品房轉(zhuǎn)讓問題，同時(shí)轉(zhuǎn)讓起因于離婚，故而調(diào)整這其中法律關(guān)系的法律不僅有《物權(quán)法》、《城市房地產(chǎn)管理法》，同時(shí)還有《婚姻法》。本文本意不再討論此套商品房于《婚姻法》上的產(chǎn)權(quán)歸屬，僅就此種預(yù)售商品房離婚分割的問題進(jìn)行闡釋，希冀對實(shí)務(wù)有所幫助。

本案之中H的關(guān)注點(diǎn)在于商品房買賣合同買受人主體可否由F變更為自己，對該套商品房的產(chǎn)權(quán)歸屬已無異議，首先自《城市房地產(chǎn)管理法》的規(guī)定來看，其第三十七條規(guī)定：“房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓，是指房地產(chǎn)權(quán)利人通過買賣、贈(zèng)與或者其他合法方式將其房地產(chǎn)轉(zhuǎn)移給他人的行為?！贝朔N合同變更應(yīng)在房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓之列，而其第三十八條又規(guī)定：“下列房地產(chǎn)，不得轉(zhuǎn)讓：(一)以出讓方式取得土地使用權(quán)的，不符合本法第三十九條規(guī)定的條件的;(二)司法機(jī)關(guān)和行政機(jī)關(guān)依法裁定、決定查封或者以其他形式限制房地產(chǎn)權(quán)利的;(三)依法收回土地使用權(quán)的;(四)共有房地產(chǎn)，未經(jīng)其他共有人書面同意的;(五)權(quán)屬有爭議的;(六)未依法登記領(lǐng)取權(quán)屬證書的;(七)法律、行政法規(guī)規(guī)定禁止轉(zhuǎn)讓的其他情形?！?/p>

依照三十八條規(guī)定，預(yù)售商品房尚未進(jìn)行權(quán)屬登記，自然未取得權(quán)屬證書，依法不得轉(zhuǎn)讓，然而其四十六條卻做出了與之自相矛盾的規(guī)定：“商品房預(yù)售的，商品房預(yù)購人將購買的未竣工的預(yù)售商品房再行轉(zhuǎn)讓的問題，由國務(wù)院規(guī)定?！辈坏棉D(zhuǎn)讓，卻又準(zhǔn)許預(yù)售商品房再行轉(zhuǎn)讓可由國務(wù)院制定相關(guān)政策，實(shí)則為轉(zhuǎn)讓留了可能。然而自《城市房地產(chǎn)管理法》施行以來，國務(wù)院卻一直未制定相關(guān)預(yù)售商品房再行轉(zhuǎn)讓的政策。那么案涉預(yù)售商品房依照雙方離婚協(xié)議轉(zhuǎn)至一方名下，可否順利變更合同主體，倘若可以變更，其變更后合同效力如何呢？是否會(huì)因《城市房地產(chǎn)管理法》之規(guī)定而無效呢？

筆者認(rèn)為，因離婚而分割未進(jìn)行權(quán)屬登記之預(yù)售商品房之情形是較為常見的，其合同的變更主要基于買受方一方的原因，倘若出賣方同意變更，應(yīng)視為雙方以真實(shí)意思表示對合同所作出的變更，其應(yīng)為合法有效的合同，并不因其與《城市房地產(chǎn)管理法》之規(guī)定相悖而當(dāng)然無效。筆者有如下幾點(diǎn)理由以佐證：

其一，《城市房地產(chǎn)管理法》第三十八條第（六）項(xiàng)，其應(yīng)管理性規(guī)范，并非效力性規(guī)范。倘若合同無效其損害的也僅為合同雙方主體，并不對國家利益及社會(huì)利益有損。同時(shí)，《城市房地產(chǎn)管理法》規(guī)定此條之立法目的為管理并規(guī)制房地產(chǎn)市場中的轉(zhuǎn)讓行為，并非一概禁止合法的轉(zhuǎn)讓。故而其四十六條方以授權(quán)立法之形式，為預(yù)售商品房之合法轉(zhuǎn)讓創(chuàng)立了條件。依據(jù)《最高人民法院關(guān)于適用<中華人民共和國合同法>若干問題的解釋(二)》第十四條規(guī)定：“合同法第五十二條第(五)項(xiàng)規(guī)定的”強(qiáng)制性規(guī)定“，是指效力性強(qiáng)制性規(guī)定?！惫识兏I受人主體后的合同并非無效。

其二，《物權(quán)法》第十五條規(guī)定：“當(dāng)事人之間訂立有關(guān)設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的合同，除法律另有規(guī)定或者合同另有約定外，自合同成立時(shí)生效；未辦理物權(quán)登記的，不影響合同效力?！?/strong>此規(guī)定為物權(quán)變動(dòng)原因與結(jié)果相區(qū)分原則，在物權(quán)尚未登記之前，基于導(dǎo)致物權(quán)變動(dòng)的原因行為便已因雙方之合意而合法生效，不受是否進(jìn)行物權(quán)登記之影響。同時(shí)預(yù)售商品房其產(chǎn)權(quán)尚未讓渡，買受人僅具備要求出賣人履行房屋交付并配合產(chǎn)權(quán)過戶的權(quán)利，其本質(zhì)為債權(quán)，買受人基于合法目的讓渡債權(quán)亦為其真實(shí)意思表示，在出賣人同意的前提下自然應(yīng)予允許。

其三，自《城市房地產(chǎn)管理法》三十八條中限制未取得權(quán)屬證書的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓條款之立法目的來看，此規(guī)定旨在限制不法轉(zhuǎn)讓行為，比如一房二賣，進(jìn)而損害第三人權(quán)益，再比如炒樓花的行為，其擾亂房地產(chǎn)市場正常的交易秩序，破壞房地產(chǎn)市場價(jià)格平衡，故而應(yīng)對其予以明令禁止。然而綜合第四十六條可以發(fā)現(xiàn)預(yù)售商品房因其較為特殊的性質(zhì)，《城市房地產(chǎn)管理法》有將其單列之意，其一則以授權(quán)立法形式，為預(yù)售商品房轉(zhuǎn)讓留了空間，二則有意區(qū)別于其他未取得權(quán)屬證書之房地產(chǎn)，其原因之一在于預(yù)售商品房國家對其適用合同備案制度，《城市房地產(chǎn)管理法》《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理?xiàng)l例》及《城市商品房預(yù)售管理辦法》均對預(yù)售合同備案進(jìn)行了規(guī)定，其制度已經(jīng)較為成熟和完善，系統(tǒng)極為健全，所形成的合同備案系統(tǒng)類似與登記機(jī)構(gòu)的登記簿，有一定的公示效力。

同時(shí)合同備案系統(tǒng)作為房屋交易管理的一部分，其為不動(dòng)產(chǎn)登記的必備前置程序，行政管理部門可以通過備案合同對房屋轉(zhuǎn)讓進(jìn)行把控。故而對預(yù)售商品房轉(zhuǎn)讓的態(tài)度，雖然行政規(guī)章尚未明確，然而一些地方已通過地方政府規(guī)章或規(guī)范性文件等形式允許了諸如離婚、繼承等形式的轉(zhuǎn)讓，比如北京市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)委員會(huì)發(fā)布的《關(guān)于實(shí)行商品房預(yù)售合同網(wǎng)上聯(lián)機(jī)備案的通知》第八條規(guī)定：“因下列情況發(fā)生預(yù)購人變更的，當(dāng)事人須持相關(guān)材料到市、區(qū)縣建委（房管局）辦理預(yù)售合同備案變更手續(xù)。1、法院判決、仲裁機(jī)構(gòu)裁決房屋轉(zhuǎn)移的；2、繼承或遺贈(zèng)；3、離婚；4、夫妻之間更名；5、法律法規(guī)規(guī)定的其他情況?！痹俦热纭渡綎|省商品房銷售管理?xiàng)l例》第十四條規(guī)定：“預(yù)售的商品房進(jìn)行轉(zhuǎn)讓的，應(yīng)當(dāng)征得房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)同意，并由買受人和受讓人依法辦理商品房預(yù)售合同登記備案的變更手續(xù)。”可見山東對于預(yù)售商品房轉(zhuǎn)讓需開發(fā)商同意方可。

鑒于各地商品房預(yù)售管理規(guī)定五花八門，筆者能查到的較為明確規(guī)定可以轉(zhuǎn)讓的規(guī)定為安徽蕪湖及吉林長春的規(guī)定，其皆為九十年代出臺(tái)的規(guī)定，不具有參考價(jià)值。故而當(dāng)事人若因離婚需分割尚未取得產(chǎn)權(quán)證書的預(yù)售商品房，首先應(yīng)了解當(dāng)?shù)卣?，具體可咨詢當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)管理部門，是否準(zhǔn)許合同變更主體，倘若政策允許自然最為簡捷。若如山東規(guī)定需開發(fā)商同意，需向開發(fā)商說明離婚之情形，在當(dāng)事人履行交付房款義務(wù)前提下，相信多數(shù)開發(fā)商都會(huì)同意配合變更。倘若政策不準(zhǔn)變更，則雙方宜協(xié)商一致待產(chǎn)權(quán)登記完成后相互協(xié)助至登記機(jī)構(gòu)進(jìn)行離婚權(quán)屬轉(zhuǎn)移登記，因離婚而導(dǎo)致的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)移免征契稅、增值稅、個(gè)稅及其他附加稅種，故而雖然當(dāng)事人分割房屋需較長時(shí)間成本卻不會(huì)因此構(gòu)成額外的金錢支出。不過仍應(yīng)約定好放棄房地產(chǎn)一方的協(xié)助義務(wù)，倘若發(fā)生不予配合協(xié)助辦理轉(zhuǎn)移登記的情形，一方當(dāng)事人應(yīng)立即申請對所涉房屋進(jìn)行異議登記，并同時(shí)向法院提起訴訟以防一方非法轉(zhuǎn)讓所涉房屋。

除去H與F和平協(xié)商的情形之外，倘若當(dāng)事人已無協(xié)商可能，而是通過訴訟途徑解決離婚糾紛，那么根據(jù)《最高人民法院關(guān)于適用〈中華人民共和國婚姻法〉若干問題的解釋（二）》第二十一條規(guī)定：“離婚時(shí)雙方對尚未取得所有權(quán)或者尚未取得完全所有權(quán)的房屋有爭議且協(xié)商不成的，人民法院不宜判決房屋所有權(quán)的歸屬，應(yīng)當(dāng)根據(jù)實(shí)際情況判決由當(dāng)事人使用。當(dāng)事人就前款規(guī)定的房屋取得完全所有權(quán)后，有爭議的，可以另行向人民法院提起訴訟?！笨梢姞幾h尚需付出較大的時(shí)間成本，當(dāng)事人需待預(yù)售商品房產(chǎn)權(quán)登記之后才對所涉房屋提請?jiān)V訟。

此外尚應(yīng)注意以貸款方式購買的預(yù)售商品房，縱使政策允許變更合同主體，在離婚分割時(shí)尚需征得銀行同意方可變更合同主體，因簽訂貸款合同時(shí)往往夫妻雙方作為共同借款人一同簽訂，合同變更為一方主體，其為債務(wù)人變更情形，銀行出具謹(jǐn)慎性考量，除非債務(wù)人提前清償債務(wù)或者提供更為行之有效的擔(dān)保否則作為債權(quán)人的銀行恐怕很難同意一方主體退出貸款合同債務(wù)人的行列。

編排/王琨

責(zé)編/張潔  微信號(hào)：zhengbeiqing0726