俗話說“一鋪養(yǎng)三代”，其一語道出了商鋪投資的內(nèi)在價值。隨著今年上半年國家出臺的多項宏觀調(diào)控措施，房產(chǎn)住宅的投資上了一個“緊箍咒”，住宅投資熱潮開始冷卻，而北京商鋪的供應量卻正在逐步放量，為此部分投資者開始關注商鋪投資。但是，由于商鋪標的額相對較大，相比住宅投資來說要更加復雜、風險也更大，一不小心就有可能陷入被套、被宰的被動局面，而且很難翻身。

　　因此，市場專業(yè)人士建議，在投資者要正式介入商鋪投資之時，前期的市場分析必不可少，主要需要了解區(qū)域商鋪市場的大致走向、商鋪所在地段的具體情況和商鋪所在的物業(yè)狀況等等。而就北京商鋪的增量和存量市場來看，主要集中在CBD、中關村和亞奧三個區(qū)域，同時，這三個區(qū)域的發(fā)展已經(jīng)相對成熟，從而吸引了眾多的商鋪投資者；但是，由于這三個區(qū)域的投資環(huán)境依然存在一定的差異性，因此，我們需要清楚了解每個區(qū)域的自有特點，才能成為產(chǎn)鋪投資的贏家。

CBD區(qū)域：商鋪價格繼續(xù)呈現(xiàn)上揚趨勢

商鋪現(xiàn)狀：總供給量超過80萬平方米

　　據(jù)“鏈家”統(tǒng)計資料分析，CBD商業(yè)供應量近幾年呈現(xiàn)持續(xù)快速增長態(tài)勢。截至今年前三季度，CBD核心區(qū)的商業(yè)總體量超過80萬平方米，其中，今年新供應的商業(yè)面積超過30萬平米。但是，具體分析CBD區(qū)域每個時間段面市的產(chǎn)品，卻呈現(xiàn)明顯的差異性。2004年，CBD的商業(yè)新增項目多是分散在各項目的底商和社區(qū)商業(yè)街，如溫特萊中心底商、建外SOHO商業(yè)街，北京財富中心、富爾大廈及尚都國際中心等的配套商業(yè)；而今年入市的商鋪以大規(guī)模的商業(yè)體為主，如萬達廣場、華貿(mào)中心等。

商鋪價格：售價超過30000元/平方米，租價在8-15元/平方米/天

　　在CBD區(qū)域，不論是社區(qū)商業(yè)還是商業(yè)綜合體，開發(fā)商自持物業(yè)租賃經(jīng)營的占有相當大比例，中小投資者如果選擇投資CBD商鋪，只能在出售的項目中選擇商業(yè)氛圍盡量成熟的，戶型面積盡量小一些的產(chǎn)品。而這些商業(yè)街及社區(qū)底商今年仍有部分繼續(xù)租售，租金水平較去年有較為明顯的增長。

　　據(jù)“鏈家”統(tǒng)計資料分析，北京萬達商業(yè)廣場一起商業(yè)面積為2萬平方米，其中可銷售最大面積2000平方米，最小單位160平方米，現(xiàn)售價超過30000元/平方米，經(jīng)營租金約8元/平方米/天。其中，目前最受投資者歡迎的還是區(qū)域內(nèi)一些面積較小的鋪位。SOHO尚都的商業(yè)經(jīng)營面積共45000平方米，主要為精裝修寫字樓和小面積商鋪，包括37000平方米商鋪的低層商業(yè)街。商鋪在售均價約40000元/平方米，租金為8元-10元/平方米/天。富力城商鋪可租可售，售價約30000多元/平方米，租金為10元-14元/平方米/天。其中富力“星光大道”首期商業(yè)長廊推出4萬多平方米商鋪，面積從32平方米到535平方米不等，沿街設置8個商業(yè)地帶，功能定位以餐飲、購物、娛樂為主，平均售價在30000元-35000元/平方米之間，采取買斷的銷售方式。

商鋪投資分析：商鋪價格繼續(xù)呈現(xiàn)上揚態(tài)勢

　　由于CBD區(qū)域?qū)懽謽堑淖饨鹨恢痹谏蠞q，這對其商鋪價格有較大的拉動作用；而高檔公寓或?qū)懽謽菍ι虡I(yè)的支撐作用是至關重要的。同時，CBD新商業(yè)項目多是現(xiàn)鋪供應，現(xiàn)鋪將會極大地促進商鋪成交，從而使整體租金回報看漲。另外，CBD區(qū)域后續(xù)產(chǎn)品有更多是重量級的，如北京國際中心、尚都、財富中心等，這些新產(chǎn)品入駐，決定了CBD區(qū)域商鋪的價格會保持堅挺，短期內(nèi)不會發(fā)生大的波動，繼續(xù)呈現(xiàn)穩(wěn)步上揚的態(tài)勢。

亞奧區(qū)域：奧運經(jīng)濟提升商鋪投資價值

商鋪現(xiàn)狀：底商經(jīng)營以餐飲娛樂最為火爆

　　目前，亞奧區(qū)域的底商物業(yè)分布較零散，主要集中在主要干道和車流較大的分流道兩側(cè)，其中老樓盤底商規(guī)模相對較小，新近開發(fā)的樓盤比較注重大規(guī)模底商物業(yè)的建設。而從底商的經(jīng)營形態(tài)來看，主要以餐飲娛樂為主，但其經(jīng)營的整體檔次屬于中檔偏上。“鏈家”市場專業(yè)人士認為，這是由于亞奧板塊中亞運村屬于較為成熟的高檔居住區(qū)，又是亞北地區(qū)的交通樞紐，區(qū)域發(fā)展很成熟，底商作為超大型居住區(qū)的商業(yè)配套，業(yè)態(tài)較豐富，其中餐飲娛樂最為火爆。與之相比，西奧區(qū)域的商業(yè)配套較少，但一些新推出項目都有部分底商，彌補了區(qū)域商業(yè)配套的不足。

　　隨著亞運村和亞北地區(qū)及目前新盤較為集中的西奧區(qū)的逐漸發(fā)展成熟，住宅集中帶動了區(qū)域商業(yè)的發(fā)展。而大量市政配套的投入也為亞奧區(qū)進一步發(fā)展打下了堅實基礎，前景看好。因此，亞奧區(qū)已成為商鋪投資重點，底商需求較大。

商鋪價格：售價在15000-25000元/平方米，租價多數(shù)為6元/平方米/天左右

　　從當前亞奧區(qū)域商鋪的售價來看，主要集中在15000-25000元/平方米之間，而底商的價格隨著區(qū)域住房價格的提升也呈現(xiàn)出明顯的上漲趨勢。比如一些早期開盤的項目價格在6000元/平方米以上、底商價格多在20000元-25000元/平方米左右，而近期開盤或即將入市的住宅價格則多在8000元/平方米以上，其底商價格也將大幅度提升，預計將超過25000元/平方米。五環(huán)以外住宅價格多數(shù)在8000元/平方米以下，但底商價格也將近15000元/平方米。這主要是因為五環(huán)路南側(cè)交通方便，地段較為成熟，商務、商業(yè)氛圍相對濃厚，在很大程度上帶動了住宅及底商價格的提升。

　　不過，目前亞奧社區(qū)商業(yè)租金水平相對其他區(qū)域較低，租金約6元/平方米/天的供應量占總供應量的70%以上，其中位于五環(huán)以外物業(yè)平均租金均在4.5元/平方米/天左右。目前正在放量的項目主要有地處亞運村核心區(qū)安立路沿線的凱旋城項目，商業(yè)面積約22000平方米；位于西奧地區(qū)融域項目將推出4000平方米的商業(yè)配套；五環(huán)之外山水LAVIE將推出3萬平方米的商業(yè)街；同時，金泉廣場和北方明珠等幾個商業(yè)綜合體也將大量入市。這使得亞奧區(qū)新商業(yè)總投放規(guī)模超過23萬平方米。

商鋪投資分析：奧運經(jīng)濟提升商鋪投資價值

　　由于亞奧地區(qū)定位趨向于建立國際化居住社區(qū)，因此具有巨大的消費增長潛力。在今后幾年內(nèi)，各類商用物業(yè)必將在亞奧區(qū)域大量涌現(xiàn)。北京從2003年起下式啟動奧運工程，近2800億元的投資大部分投向基礎設施，使得此板塊潛在消費能力將得到巨大提高。

　　另外，在亞奧區(qū)域，住宅類物業(yè)供應非常密集、規(guī)模供應量較大，為亞奧地區(qū)商用物業(yè)的發(fā)展提供了充足的人群支撐。隨著該地區(qū)樓盤的不斷建成、交通道路的逐步改善以及奧運村的建設完畢，整個區(qū)域市場商業(yè)環(huán)境將有較大提升，同時也為區(qū)域內(nèi)新建項目底商物業(yè)的租金、售價水平帶來利好。

中關村區(qū)域：人氣旺支撐商鋪投資潛力巨大

商鋪現(xiàn)狀：各地段商業(yè)功能劃分明顯

　　就中關村區(qū)域的商鋪定位來看，我們可以將其劃分為五大塊，除中關村核心商圈外，還有當代雙安、大鐘寺、蘇州街、中關村南大街等商業(yè)圈。首先，中關村核心商業(yè)區(qū)，以龐大的電子配套市場為主，同時即將在中關村出現(xiàn)一些地下大型超市和購物中心，租金大概在8-10元/平方米/天；其次就是當代雙安商圈，定位是生產(chǎn)服務型和生活者服務型的綜合商業(yè)功能，輻射范圍在周邊三到四公里左右，覆蓋了中關村幾乎所有的區(qū)域，租金大概是在5-8元/天/平方米；第三個是大鐘寺商業(yè)區(qū)，它是以大型物流批發(fā)為主，是覆蓋北京的專業(yè)市場，租金價格在6元/平方米/天左右。再一個就是蘇州街的商業(yè)區(qū)，主要以餐飲和服務為主。另外可以把中關村南大街作為一個單獨的商圈來看。

商鋪價格：售價為15000-35000元/平方米，租價為5-10元/平方米/天

　　從中關村區(qū)域商鋪的價格來看，售價主要集中在15000-35000元/平方米，租價一般為5-10元/平方米/天。如地處中關村核心區(qū)的科貿(mào)電子城，商鋪存量7.5萬平方米，售價14000元/平方米；新中關的商鋪存量4.5萬平方米售價20000元/平方米；中關村E世界商鋪存量6萬平方米，售價35000元/平方米；1+1大廈商鋪存量7000多平方米，租價為10元/平方米/天；企圖同樂灣每平方米售價在18000元-35000元之間。另外位于雙安商場東的恒潤中心一、二層底商租售情況比較平穩(wěn)，一、二層底商共2000平方米左右，目前在售二層商鋪的均價為28000元/平方米，租價為8元/天/平方米；北京MOFFICE定位于中小公司辦公地點的精裝修寫字樓，價格在12000元/平方米-18000元/平方米，戶型以100多平方米為主，最大間不到300平方米，一、二層底商只租不售。

商鋪投資分析：人氣旺支撐商鋪投資價值

----摘自《北京樓市》