話說：“一鋪養(yǎng)三代。”意指投資一套商鋪，靠收取租金可以供給三代人的生活所需。在現(xiàn)今社會(huì)該話也是完全正確的，在上海任何區(qū)域有一個(gè)100平方左右的商鋪，成功出租的話，每個(gè)月可以擁有固定的租金收益5000-10000元，如在商業(yè)街位置，租金收益更高，這樣的收益，如商鋪沒有按揭之虞，完全可以確保一家人日常生活所需。

投資商鋪，一直不失為一個(gè)投資進(jìn)階的熱門話題，但如何找到最具有性價(jià)比的商鋪，確是一門大大的學(xué)問。有鑒于此，本文希望從中醫(yī)必經(jīng)的步驟“望聞問切”來揭開商鋪投資的基本理念：

【名稱】望

【解釋】望診，中醫(yī)用語：指觀氣色

1． 商鋪必須有獨(dú)立門面，獨(dú)立門面相當(dāng)重要，最好是1樓正面沿街，門寬不低于4.5米（1.5開間），商鋪沒有獨(dú)立的門面，會(huì)失去廣告空間和上門客的數(shù)量，也會(huì)失去施展?fàn)I銷促銷的空間。

2． 挑選已經(jīng)形成商業(yè)氣候的地理位置，這些商業(yè)氣候可以是政府刻意打造的及在長期經(jīng)營中自然形成的在某一街道的特定商品的集中區(qū)域，商業(yè)成市的力量非常強(qiáng)勁，嘉定區(qū)曹安路輕紡市場(chǎng)未成市前商鋪售價(jià)4000元/平方，月租金僅1000余元，市場(chǎng)成熟后售價(jià)50000-70000萬/平方，月租金10000余元。

3． 周邊有著名連鎖品牌餐飲或品牌專賣店入駐最佳，品牌連鎖機(jī)構(gòu)的選鋪工作相當(dāng)系統(tǒng)化和專業(yè)，借其公司的市場(chǎng)判斷能力，完善自己的判斷。

4． 能做餐飲的商鋪尤佳。

【名稱】聞

【解釋】聞診，中醫(yī)用語：指聽聲息

1. 選擇的區(qū)域應(yīng)該在辦公樓附近、交通樞紐鄰近處、學(xué)校附近、居民密集區(qū)，主要經(jīng)營出路以周邊固定消費(fèi)為主。

2. 人流量是關(guān)鍵因素，要學(xué)會(huì)區(qū)分過路人流量和消費(fèi)人流量，其中合理比例應(yīng)該是2:1。商鋪的收益訣竅在于商鋪門前的人流量，總量越高越好，統(tǒng)計(jì)人流的時(shí)段以周一至周三的10點(diǎn)-16點(diǎn)，如是餐飲商鋪還要統(tǒng)計(jì)晚上18-23點(diǎn)的人流。

3. 商鋪的結(jié)構(gòu)決定商鋪的投資價(jià)值，千萬不要誤入結(jié)構(gòu)有問題的商鋪。理想的商業(yè)建筑結(jié)構(gòu)以框架為佳，此種結(jié)構(gòu)得房率較高、當(dāng)中立柱較小甚至是沒有，有利于經(jīng)營者商品的出樣和商鋪的格局規(guī)劃。

4. 周邊100米最好能有公交站頭及地鐵出口，停車位較近，商鋪要回避那些能在門口停車的商鋪，因?yàn)殚T口能停車的話會(huì)影響商鋪的展示面。

【名稱】問

【解釋】問診，中醫(yī)用語：指詢問癥狀

1. 周邊人群的消費(fèi)水平的高低決定了商鋪的價(jià)值。在周邊購買力較高的區(qū)域，商鋪的價(jià)值更高，獲得更高的租金和投資回報(bào)率的機(jī)會(huì)更大。還要密切注意周邊商業(yè)的生意情況，商鋪在周邊50米半徑屬于一榮俱榮。

2. 了解周邊的規(guī)劃及商鋪的開發(fā)商，好的周邊規(guī)劃決定商鋪未來幾年的走勢(shì)，好的開發(fā)商擁有良好的商業(yè)配套及大量的住宅去化率，這些都是投資的重點(diǎn)。

【名稱】切

【解釋】切脈，中醫(yī)用語：指摸脈象

1. 商鋪投資宜重發(fā)展前景，雖然在一些位置偏差的地方前期租金很低，幾乎商戶無人問津，但需要判斷符合馬路小、周邊市場(chǎng)好、人流有逐步擴(kuò)大的趨勢(shì)、商鋪銷售去化率較高，這些商鋪具備投資價(jià)值。

把握投資時(shí)機(jī)，在經(jīng)濟(jì)形勢(shì)虛高、商業(yè)景氣且商業(yè)利潤非常高的時(shí)機(jī)，不宜投資在高位運(yùn)行的商鋪，升值空間已被大量消耗。按目前市場(chǎng)形勢(shì)一般比較適宜投資的商鋪價(jià)格：商鋪售價(jià)和周邊住宅售價(jià)的比為1.3:1。