【作者：招商證券】

　　●房地產(chǎn)市場(chǎng)中長(zhǎng)期向好。由于消費(fèi)升級(jí)和城鎮(zhèn)化的趨勢(shì)不可逆轉(zhuǎn)；拆遷帶來大量被動(dòng)房地產(chǎn)需求的格局也在短期內(nèi)難以改變；另外各種原因刺激國(guó)內(nèi)外資金對(duì)房地產(chǎn)投資的熱情日益膨脹，因此支撐我國(guó)房地產(chǎn)需求深層次的理由依然非常充分。同時(shí)由于歷史原因?qū)е碌木薮蟾咂焚|(zhì)房地產(chǎn)供給缺口將支持我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)中長(zhǎng)期向好。

　　●政策調(diào)控只能帶來短期波動(dòng)。盡管我們相信政策調(diào)控將會(huì)伴隨行業(yè)發(fā)展的整個(gè)過程，但從國(guó)際經(jīng)驗(yàn)看，政府對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行嚴(yán)厲調(diào)控的可能性很小。

　　●優(yōu)質(zhì)企業(yè)發(fā)展?jié)摿Ω?。由于房地產(chǎn)市場(chǎng)外延性的增長(zhǎng)機(jī)會(huì)將逐步萎縮，綜合實(shí)力強(qiáng)的優(yōu)質(zhì)公司將在今后競(jìng)爭(zhēng)中逐步提高市場(chǎng)地位。

　　●如何區(qū)分優(yōu)質(zhì)公司。我們認(rèn)為首先應(yīng)該分析其發(fā)展戰(zhàn)略，只有具備比較明確的持續(xù)發(fā)展能力的公司才能作為戰(zhàn)略性資產(chǎn)投資。

　　●建議利用市盈率對(duì)優(yōu)質(zhì)公司估值。由于我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)處于快速發(fā)展時(shí)期，重估凈資產(chǎn)（RNAV）不能反映優(yōu)質(zhì)企業(yè)未來的成長(zhǎng)性，因此建議利用市盈率估值；而對(duì)那些發(fā)展戰(zhàn)略不明朗的公司，應(yīng)仍采用RNAV估值，以求控制風(fēng)險(xiǎn)。

　　●我們維持“七朵金花”的強(qiáng)烈推薦。深萬科、棲霞建設(shè)、金地集團(tuán)、金融街、招商地產(chǎn)、泛海建設(shè)和中國(guó)國(guó)貿(mào)自我們2005年底強(qiáng)烈推薦以來，表現(xiàn)已經(jīng)充分證明我們當(dāng)時(shí)的“強(qiáng)者恒強(qiáng)”的判斷，目前我們依然維持對(duì)它們的強(qiáng)烈推薦評(píng)級(jí)。同時(shí)我們也會(huì)加大對(duì)其他比較優(yōu)秀公司推薦的力度。

　　行業(yè)發(fā)展未來趨勢(shì)的判斷：政策調(diào)控難掩行業(yè)中長(zhǎng)期向好我們認(rèn)為住房市場(chǎng)存在著的這種結(jié)構(gòu)調(diào)整將是今后市場(chǎng)發(fā)展的主要軌跡，并為房地產(chǎn)企業(yè)帶來大量的贏利機(jī)會(huì)。當(dāng)然盡管國(guó)家為了節(jié)約資源，目前正在加大產(chǎn)品結(jié)構(gòu)調(diào)整力度，但我們認(rèn)為這是兩個(gè)層面的問題，而且高品質(zhì)的產(chǎn)品并不意味著僅僅只通過面積這一指標(biāo)來衡量。

　　機(jī)會(huì)這種結(jié)構(gòu)性失衡帶來的機(jī)會(huì)我們可以進(jìn)一步總結(jié)為五個(gè)方面，這也是我們建議投資者在今后挖掘房地產(chǎn)投資機(jī)會(huì)應(yīng)遵循的主要秘訣：秘訣1、各上市公司現(xiàn)有的土地儲(chǔ)備。儲(chǔ)備量越多、位置越好，那么這些公司的重估價(jià)值越大，目前市場(chǎng)已經(jīng)非常認(rèn)同這種“尋寶”思路；秘訣2、二三線城市房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展?fàn)顩r。由于我國(guó)目前的房地產(chǎn)市場(chǎng)整體上是一個(gè)剛剛起步的過程，各地房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展并不同步，例如近期盡管上海等地的市場(chǎng)陷入比較明顯的調(diào)整，但在天津、武漢、成都等地的房地產(chǎn)市場(chǎng)依然保持非常興旺的狀況。因此我們認(rèn)為那些在這些正在興旺繁榮的市場(chǎng)擁有較多開發(fā)項(xiàng)目和土地儲(chǔ)備的開發(fā)企業(yè)在短期內(nèi)無疑擁有更好的盈利前景。

　　秘訣3、目前市場(chǎng)上大量閑置土地的利用。由于歷史原因，原來很多廉價(jià)的土地都已經(jīng)通過各種途徑流入到社會(huì)主體手中，現(xiàn)在隨著土地價(jià)值的增值，這些社會(huì)主體就有動(dòng)力將土地增值變現(xiàn)。而且目前國(guó)家也正在增大這部分閑置土地的清理力度，因此我們認(rèn)為很多沒有開發(fā)能力的社會(huì)主體必然將手中的存量土地通過各種方式投入到市場(chǎng)中來，這就為一些優(yōu)勢(shì)開發(fā)企業(yè)提供了額外的盈利機(jī)會(huì)，例如萬科并購(gòu)南都，我們預(yù)計(jì)這一趨勢(shì)在今后會(huì)表現(xiàn)得越來越明顯。

　　秘訣4、特殊的拿地手段。由于我們市場(chǎng)尤其是土地市場(chǎng)尚未完全市場(chǎng)化，因此部分開發(fā)企業(yè)依然存在特殊的拿地空間；而且有些公司由于擁有非常明顯的核心競(jìng)爭(zhēng)力，即使在正常的市場(chǎng)化拿地過程中，也能得到相對(duì)低廉的土地，例如華僑城。

　　秘訣5、投資性房地產(chǎn)市場(chǎng)。盡管這個(gè)市場(chǎng)尚小，尤其是上市公司涉足投資性房地產(chǎn)物業(yè)的比例很低，因此這個(gè)市場(chǎng)的盈利模式并沒有得到充分的挖掘。但從港股華潤(rùn)置地（1109）2005年年報(bào)分析結(jié)果看：凈利潤(rùn)同比增長(zhǎng)18倍，剔除物業(yè)重估增值后則只增加97％。

　　風(fēng)險(xiǎn)目前市場(chǎng)最大的風(fēng)險(xiǎn)依然來自于政策調(diào)控，但從美聯(lián)儲(chǔ)的研究結(jié)果看，全球18個(gè)主要工業(yè)化國(guó)家經(jīng)驗(yàn)表明：即使GDP出現(xiàn)一定的波動(dòng)，實(shí)際房?jī)r(jià)受到的影響有限。而且政府對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行嚴(yán)厲調(diào)控只會(huì)在兩種情況下出現(xiàn)：房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展嚴(yán)重影響到實(shí)際產(chǎn)出或者金融安全。

　　因此我們的結(jié)論是：政策調(diào)控將一直伴隨著行業(yè)的發(fā)展，上市公司的股價(jià)短期波動(dòng)肯定會(huì)存在，但不會(huì)影響到中長(zhǎng)期上漲的基本格局。

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