輕資產(chǎn)vs重資產(chǎn)企業(yè)開始關(guān)注輕資產(chǎn)戰(zhàn)略是因?yàn)檩p資產(chǎn)戰(zhàn)略能夠以最小的成本帶來最大的回報(bào)。輕資產(chǎn)的核心內(nèi)涵簡單直接的理解：充分利用外部資源，集中有限的自有資金，投入到最為擅長、產(chǎn)生最高收益的行業(yè)分工中。這種模式在產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)行業(yè)中已經(jīng)不是新鮮事，甚至已經(jīng)玩出了套路，比如2014年，光谷聯(lián)合制定了向輕資產(chǎn)轉(zhuǎn)型的戰(zhàn)略，2015年其輕資產(chǎn)統(tǒng)計(jì)口徑內(nèi)的收入占比19.5%。2015年東湖高新首個(gè)以輕資產(chǎn)方式建設(shè)的園區(qū)落地。2016年億達(dá)中國正式推出“輕重并舉”的戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型。2016年重組完成的招商蛇口就著手研發(fā)輕資產(chǎn)模型。張江高科則在2016年推出“新三商”，強(qiáng)化向“科技投行”的轉(zhuǎn)型，預(yù)計(jì)未來產(chǎn)業(yè)投資收入將超過房地產(chǎn)租賃收入。但是受限于當(dāng)前的環(huán)境，純輕資產(chǎn)模式是行不通的，純輕資產(chǎn)輸出的模式指的是充當(dāng)二房東，純輕資產(chǎn)輸出要想盈利就需要立足園區(qū)，必須將項(xiàng)目運(yùn)營好，也就是說園區(qū)的產(chǎn)業(yè)板塊必然是優(yōu)秀的，才能夠帶來更豐厚的利益。重資產(chǎn)模式的運(yùn)作邏輯和輕資產(chǎn)截然不同，重資產(chǎn)可以有多種盈利方式，可以銷售土地、銷售物業(yè)載體、也可以靠土地升值賺取土地的錢、或者賺取產(chǎn)業(yè)的錢等多種多樣的盈利模式。從美國物流地產(chǎn)領(lǐng)頭羊普洛斯、新加坡的工業(yè)地產(chǎn)巨擎騰飛-星橋的發(fā)展歷程可以看出，其發(fā)展路徑是前期是“由輕轉(zhuǎn)重”，當(dāng)發(fā)展到一定階段后又“由重轉(zhuǎn)輕”。一方面，“由輕轉(zhuǎn)重”是企業(yè)為了活下去。隨著輕資產(chǎn)運(yùn)營的成熟，資源、客戶、品牌不斷累積，企業(yè)具備了重資產(chǎn)拓展的條件；同時(shí)產(chǎn)業(yè)園區(qū)是個(gè)復(fù)雜的系統(tǒng)，不具備足夠體量的土地儲(chǔ)備和可供出租出售的物業(yè)，是沒有話語權(quán)和主導(dǎo)權(quán)的，這也是為什么純輕資產(chǎn)運(yùn)營行不通的原因。另一方面，“由重轉(zhuǎn)輕”是為了活得更好。隨著地產(chǎn)行業(yè)利潤率和杠桿率的持續(xù)下降，重資產(chǎn)拓展會(huì)相應(yīng)受到限制。當(dāng)產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)企業(yè)到了一定規(guī)模之后，規(guī)模增加成本隨之增加，效率很可能不升反降，收益率不斷下滑。僅僅依靠銷售和租賃的盈利模式發(fā)展，產(chǎn)業(yè)園區(qū)是沒有未來的，產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)企業(yè)需要增加盈利點(diǎn)，以輕資產(chǎn)的方式降低部分經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)，雖然單一的輕資產(chǎn)輸出很難走下去，但是輕資產(chǎn)輸出也有它特殊的使命，解決園區(qū)企業(yè)在重資產(chǎn)拓展過程的問題。輕資產(chǎn)運(yùn)營模式
01. 運(yùn)營品牌輸出 售賣乃至分拆“運(yùn)營能力”，成為不少產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)商輕資產(chǎn)路徑的共同選擇。這一模式有諸多優(yōu)點(diǎn)，可以較小資金和較低風(fēng)險(xiǎn)實(shí)現(xiàn)園區(qū)規(guī)模化布局；快速新增可協(xié)同園區(qū)，實(shí)現(xiàn)外溢資源的變現(xiàn)；為重資產(chǎn)項(xiàng)目進(jìn)入新的城市探路；培育新的營收增長點(diǎn)，甚至分拆成為富有故事性的獨(dú)立業(yè)務(wù)。以億達(dá)中國為例： 億達(dá)中國是國內(nèi)第一家民營商務(wù)園區(qū)運(yùn)營商，億達(dá)中國通過運(yùn)營大連軟件園，擁有了第一個(gè)成功范本，2006年，億達(dá)中國受武漢東湖高新區(qū)管委會(huì)委托，運(yùn)營空置嚴(yán)重的武漢光谷軟件園。億達(dá)中國在拓展的過程中依據(jù)最初大連軟件園的模式，再結(jié)合拓展區(qū)域的實(shí)際情況，因地制宜的進(jìn)行輕資產(chǎn)輸出。2012年，億達(dá)中國與湖北省聯(lián)投共同建設(shè)運(yùn)營武漢軟件新城，首創(chuàng)輕資產(chǎn)的拓展形式。2015年，億達(dá)中國開始實(shí)施“輕重并舉、以輕帶重、以重促輕。在全國近二十個(gè)城市先后開發(fā)和運(yùn)營了30余個(gè)商務(wù)園項(xiàng)目。億達(dá)中國以輕資產(chǎn)模式輸出，通過成功的項(xiàng)目運(yùn)營贏取當(dāng)?shù)卣爱a(chǎn)業(yè)客戶良好口碑，為億達(dá)中國的“輕重并舉、以輕帶重、以重促輕”策略實(shí)施奠定了良好的基礎(chǔ)。不難發(fā)現(xiàn)，此“輕”須以“重”為基礎(chǔ)，如果沒有足夠的重資產(chǎn)經(jīng)驗(yàn)積淀或品牌效應(yīng)、相對標(biāo)準(zhǔn)化的服務(wù)套餐，輕資產(chǎn)業(yè)務(wù)的拓展也將受到限制。通過前期輕資產(chǎn)項(xiàng)目的運(yùn)營，可以用較小的成本培養(yǎng)一支業(yè)務(wù)能力強(qiáng)勁的團(tuán)隊(duì)為后期重資產(chǎn)項(xiàng)目的拓展奠定人才的基礎(chǔ)；通過產(chǎn)業(yè)鏈的打造和集聚，完備的產(chǎn)業(yè)服務(wù)，可以形成龐大的客戶資源數(shù)據(jù)庫；同時(shí)在整個(gè)運(yùn)營項(xiàng)目的過程中，對當(dāng)?shù)氐氖袌鲇辛顺浞值牧私狻?/span>
02. 資產(chǎn)證券化 將項(xiàng)目形成資產(chǎn)包，當(dāng)項(xiàng)目達(dá)到良性狀態(tài)，形成Reits快速變現(xiàn)，這種運(yùn)作以普洛斯為典型代表，也是外資工業(yè)地產(chǎn)的成熟做法，可以有效支撐輕資產(chǎn)模式。國內(nèi)的產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)在幾年也取得了一些突破。以騰飛集團(tuán)為例： 騰飛集團(tuán)是新加坡裕廊集團(tuán)旗下以產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)開發(fā)和招商為主營業(yè)務(wù)的子公司，為新加坡產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的標(biāo)桿企業(yè)。旗下?lián)碛腥齻€(gè)成功上市的信托基金，管理亞洲區(qū)域內(nèi)多個(gè)私募房地產(chǎn)基金。由于產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)投資規(guī)模大、回收周期長，這對產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)企業(yè)的融資能力有較高要求。與豐樹等新加坡企業(yè)類似，騰飛從2002年成立房地產(chǎn)投資信托基金，進(jìn)行房地產(chǎn)收購、持有、運(yùn)營、增值、出售、再投入等操作，以REITs回籠資金帶動(dòng)滾動(dòng)式開發(fā)。物業(yè)租金收益、服務(wù)費(fèi)收入基本成為騰飛集團(tuán)穩(wěn)定的主要收入來源。租金收益每年均在20%以上，服務(wù)費(fèi)收入主要包括騰飛集團(tuán)管理的基金收益以及資產(chǎn)管理費(fèi)，近五年的平均值達(dá)到21%左右。資產(chǎn)銷售收入主要包括從成熟項(xiàng)目退出的收益，以及辦公物業(yè)等的銷售收入，兩者合計(jì)占比均值36%左右。此外，還有對合資公司，關(guān)聯(lián)公司的投資收益，也是騰飛公司業(yè)務(wù)收入的主要來源之一，近五年均值在10%左右。
從資本運(yùn)作來看，分為增加資產(chǎn)、增強(qiáng)資產(chǎn)和剝離資產(chǎn)3個(gè)階段。增加資產(chǎn)階段，開發(fā)新產(chǎn)品或收購有價(jià)值資產(chǎn)；資產(chǎn)增強(qiáng)階段，招商運(yùn)營獲取穩(wěn)定租金和增值服務(wù)費(fèi)，培育為成熟的項(xiàng)目；剝離資產(chǎn)階段，通過REITs的形式打包出售資產(chǎn)以回籠資金，并支持下一項(xiàng)目的開發(fā)或收購，從而實(shí)現(xiàn)滾動(dòng)式開發(fā)。不過這種做法也有一定的特殊性，無論是中國式Reits，還是搭建境外架構(gòu)，產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)Reits還面臨著自身的行業(yè)難題，比如銷售為主、收益穩(wěn)定可靠的優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)稀少；工業(yè)用地年限較短并有進(jìn)一步縮短的可能等，都限制了產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)借用Reits推行輕資產(chǎn)的可能性。03. 搭建產(chǎn)業(yè)服務(wù)平臺(tái) 以產(chǎn)業(yè)服務(wù)平臺(tái)賺取管理與服務(wù)收益的模式將成為產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)發(fā)展的主流方向。即從產(chǎn)業(yè)的角度出發(fā)，以產(chǎn)業(yè)為核心，聚焦產(chǎn)業(yè)黏性的價(jià)值，為產(chǎn)業(yè)提供相應(yīng)的配套和服務(wù)，增加服務(wù)端的比重，以增值服務(wù)為核心盈利點(diǎn)。以富春硅谷為例： 富春硅谷打造的“輕資產(chǎn)”，即兩大體系產(chǎn)業(yè)生態(tài)平臺(tái)和創(chuàng)業(yè)生態(tài)圈，這些和公司的人才、服務(wù)、資源及品牌等打包起來即形成軟性資產(chǎn)?！拜p資產(chǎn)”的核心是“服務(wù)”， “賣服務(wù)”是”輕資產(chǎn)式”產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)商的新活法之一。在運(yùn)營環(huán)節(jié)上講，“賣服務(wù)”的基礎(chǔ)依仗前期的夯實(shí)招商。只有足夠的入駐率，才得以形成“賣服務(wù)”的用戶基礎(chǔ)。之后，才需要思考賣什么服務(wù)、怎么賣以及如何增強(qiáng)用戶粘性之類的問題。除此之外，產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)商要靠“輕資產(chǎn)”活下去，而并非靠“輕資產(chǎn)”講故事，光憑借“賣服務(wù)”這單一來源顯然在當(dāng)今這個(gè)階段難以活得滋潤。富春硅谷打造的“輕資產(chǎn)”，即兩大體系產(chǎn)業(yè)生態(tài)平臺(tái)和創(chuàng)業(yè)生態(tài)圈，這些和公司的人才、服務(wù)、資源及品牌等打包起來即形成軟性資產(chǎn)?！拜p資產(chǎn)”的核心是“服務(wù)”， “賣服務(wù)”是“輕資產(chǎn)式”產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)商的新活法之一。在運(yùn)營環(huán)節(jié)上講，“賣服務(wù)”的基礎(chǔ)依仗前期的夯實(shí)招商。只有足夠的入駐率，才得以形成“賣服務(wù)”的用戶基礎(chǔ)。之后，才需要思考賣什么服務(wù)、怎么賣以及如何增強(qiáng)用戶粘性之類的問題。除此之外，產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)商要靠“輕資產(chǎn)”活下去，而并非靠“輕資產(chǎn)”講故事，光憑借“賣服務(wù)”這單一來源顯然在當(dāng)今這個(gè)階段難以活得滋潤。來源：產(chǎn)業(yè)園運(yùn)營招商 |
