9月21日，武漢東湖高新集團股份有限公司（下稱“東湖高新”）發(fā)布第九屆董事會第五次會議決議公告，審議通過了《關(guān)于武漢軟件新城1.1期項目申請基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs的議案》。初步募集規(guī)模約8.5億元，項目位于武漢市東湖新技術(shù)開發(fā)區(qū)花城大道9號 ，為東湖高新聚焦于軟件和信息服務(wù)行業(yè)所打造的全產(chǎn)業(yè)鏈主題園區(qū)。公募基金管理人、ABS管理人分別為平安基金和平安證券。

自此，國內(nèi)首例產(chǎn)業(yè)園區(qū)公募REITs方案公布。東湖高新成為國內(nèi)產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)行業(yè)首個公開披露園區(qū)資產(chǎn)公募REITs方案的企業(yè)。

業(yè)內(nèi)人士認為，由于疫情疊加“三道紅線”的制約，導(dǎo)致產(chǎn)業(yè)園區(qū)盈利壓力倍增。REITs可以為基礎(chǔ)設(shè)施項目提供更低的財務(wù)成本，提升產(chǎn)業(yè)園區(qū)的流動性，也可以促進產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)商的融資和投資活動。東湖高新篩選出優(yōu)質(zhì)產(chǎn)業(yè)園項目進行REITs試點，可以加快盤活園區(qū)運營板塊現(xiàn)有存量資產(chǎn)，為后續(xù)其他產(chǎn)業(yè)園區(qū)盈利模式提供了參考。

8月7日，國家發(fā)改委辦公廳印發(fā)《關(guān)于做好基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域不動產(chǎn)投資信托基金（REITs）試點項目申報工作的通知》（以下簡稱“通知"》）。8月18日，國家發(fā)展改革委發(fā)布政策解讀，進一步明確了基礎(chǔ)設(shè)施試點的地區(qū)和行業(yè)范圍，以及項目需要滿足的基本條件。從地區(qū)看，鼓勵國家重大戰(zhàn)略、國家級新區(qū)等重點區(qū)域項目開展試點。從行業(yè)看，優(yōu)先支持基礎(chǔ)設(shè)施補短板、新型基礎(chǔ)設(shè)施、產(chǎn)業(yè)園區(qū)等領(lǐng)域項目。

因高科技產(chǎn)業(yè)園區(qū)、特色產(chǎn)業(yè)園區(qū)等園區(qū)資產(chǎn)是本次基礎(chǔ)設(shè)施REITs 的重要底層資產(chǎn)之一。通知下發(fā)之后，產(chǎn)業(yè)園區(qū)成為市場討論的焦點。

有聲音認為，產(chǎn)業(yè)園區(qū)再次被公募REITs點名鼓勵，有望借助REITs讓資產(chǎn)“活”起來。還有聲音稱，由資產(chǎn)權(quán)屬、現(xiàn)金流、盈利、運營年限等構(gòu)成的進入門檻，也考驗著產(chǎn)業(yè)園區(qū)的運營質(zhì)量。

從東湖高新此次選取的武漢軟件新城1.1期產(chǎn)業(yè)園項目這個標的資產(chǎn)來看，該項目2012年起步，當(dāng)時計劃在花山打造中部地區(qū)最大規(guī)模、最具國際化特征的IT服務(wù)基地、高新技術(shù)研發(fā)基地和創(chuàng)新創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)集聚區(qū)。經(jīng)過8年的發(fā)展，已建成項目面積超過100萬平方米，簽約企業(yè)110余家，入園員工超過12000人，處于基本滿租的情況，屬于東湖高新的標志性項目。

東湖高新在公告中提到，作為在產(chǎn)業(yè)園基礎(chǔ)設(shè)施投資運營領(lǐng)域布局多年的湖北省本土上市公司，是將基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs作為非常重要的“戰(zhàn)略資本工具”，一方面盤活存量產(chǎn)業(yè)園資產(chǎn)，提前收回投資資金，提高投資收益率。一方面后期通過擴募機制向基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs平臺持續(xù)注入資產(chǎn)，搭建資產(chǎn)運作通道，進一步創(chuàng)新投融資機制，為產(chǎn)業(yè)園基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)拓寬資金募集渠道，加快向輕重并舉業(yè)務(wù)模式轉(zhuǎn)型。

對于首批項目發(fā)行公募REITs的回收資金，東湖高新表示擬投項目所涉行業(yè)包括大健康、大數(shù)據(jù)、智能制造等產(chǎn)業(yè)，有利于公司加快優(yōu)質(zhì)產(chǎn)業(yè)園開發(fā)建設(shè)，進一步提升競爭力。

某房企高管表示，從項目自身看，要求權(quán)屬清晰、明確、可轉(zhuǎn)讓，投資回報良好，進入穩(wěn)定運營階段。此次REITs重啟仍屬于探索階段，不可能大規(guī)模推開，也不太可能為眾多產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)項目獲得入場券，從背景看，東湖高新還是個案。

但無論怎樣，REITs這個常年占據(jù)“熱搜榜”的話題終于不在空中飄了。

9月4日，上交所和深交所同時發(fā)布《公開募集基礎(chǔ)設(shè)施證券投資基金（REITs）業(yè)務(wù)辦法（試行）》的征求意見稿；9月10日，發(fā)改委發(fā)布《關(guān)于做好第一批基礎(chǔ)設(shè)施REITs試點項目申報工作的通知》。

這意味著基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域公募REITs產(chǎn)品即將問世。

有機構(gòu)預(yù)測，如果參照美國公募REITs市場規(guī)模及GDP規(guī)模占比推算，中國公募REITs市場規(guī)模未來可達到6萬億元。

通過公募REITs，產(chǎn)業(yè)園區(qū)可以跟市場投資者合作，借助資本力量擴大資產(chǎn)管理規(guī)模，還可以向服務(wù)平臺轉(zhuǎn)變，改變以往單純的“收租子”模式，以園區(qū)為載體打造產(chǎn)業(yè)鏈條，以運營服務(wù)獲取增值收益。

在東湖高新開展公募REITs申報的背后，一直有平安集團加持。7月初，東湖高新就與平安基金就推動?xùn)|湖高新產(chǎn)業(yè)園基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs開展戰(zhàn)略合作，力爭通過資產(chǎn)證券化探索產(chǎn)業(yè)園區(qū)開發(fā)運營模式新賽道。

此外，東湖高新還表示，未來三年將積極在長三角經(jīng)濟圈上海、杭州等核心城市開辟第二戰(zhàn)場，通過地產(chǎn)基金的方式擇機參與城市更新項目，采用資本運作手段，充分發(fā)揮集團園區(qū)運營能力，實現(xiàn)產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)資產(chǎn)證券化標桿示范項目落地，加快園區(qū)資產(chǎn)由重轉(zhuǎn)輕。

“從REITs的角度來說，全國2萬多個園區(qū)，不可能這么多資產(chǎn)都被市場接受，一定是優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)，優(yōu)質(zhì)產(chǎn)業(yè)園區(qū)作為標的才有希望。反向這也會倒逼園區(qū)運營更加精細化?！鼻笆鰳I(yè)內(nèi)人士說。