第八次全國(guó)法院民事商事審判工作會(huì)議（民事部分）紀(jì)要

第24條 已經(jīng)合法占有轉(zhuǎn)讓標(biāo)的物的受讓人請(qǐng)求轉(zhuǎn)讓人辦理物權(quán)變更登記，登記權(quán)利人請(qǐng)求無(wú)權(quán)占有人返還不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)，利害關(guān)系人請(qǐng)求確認(rèn)物權(quán)的歸屬或內(nèi)容，權(quán)利人請(qǐng)求排除妨害、消除危險(xiǎn)，對(duì)方當(dāng)事人以超過(guò)訴訟時(shí)效期間抗辯的，均應(yīng)不予支持。

來(lái)源：《第八次全國(guó)法院民事商事審判工作會(huì)議（民事部分）紀(jì)要》理解與適用

根據(jù)《物權(quán)法》第九條規(guī)定，除法律另有規(guī)定外，不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅，經(jīng)依法登記，發(fā)生法律效力；未經(jīng)登記，不發(fā)生效力。該條確定了我國(guó)不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)的登記生效主義原則。根據(jù)該原則，買(mǎi)受人雖然已經(jīng)合法占有轉(zhuǎn)讓標(biāo)的物，但因尚未辦理過(guò)戶登記，未實(shí)際取得轉(zhuǎn)讓標(biāo)的物的所有權(quán)，雙方仍是債權(quán)債務(wù)關(guān)系：買(mǎi)受人享有請(qǐng)求出賣(mài)人移轉(zhuǎn)所有權(quán)的債權(quán)，同時(shí)負(fù)擔(dān)支付價(jià)款的義務(wù)；出賣(mài)人享有請(qǐng)求支付價(jià)款的債權(quán)，同時(shí)負(fù)擔(dān)移轉(zhuǎn)所有權(quán)的債務(wù)。因此，買(mǎi)受人按照合同約定要求出賣(mài)人辦理物權(quán)變更登記的請(qǐng)求權(quán)不屬于物權(quán)請(qǐng)求權(quán)，因其尚未獲得物權(quán)。但該請(qǐng)求權(quán)是否與其他普通債權(quán)請(qǐng)求權(quán)一樣，適用訴訟時(shí)效制度，則值得探討。

我們傾向認(rèn)為，該類(lèi)請(qǐng)求權(quán)以不適用訴訟時(shí)效制度為宜。理由是：（1）從占有對(duì)不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)的意義看?！段餀?quán)法》確定了形式主義物權(quán)變動(dòng)模式，該模式是以債權(quán)和物權(quán)的兩分法為理論背景的，也就是說(shuō)，一種民事財(cái)產(chǎn)權(quán)利，不是物權(quán)，便是債權(quán)。這一觀念滲透到交易過(guò)程中，便認(rèn)為交易過(guò)程中，債權(quán)和物權(quán)作為交易過(guò)程的兩種權(quán)利狀態(tài)，買(mǎi)受人要么受到債權(quán)的保護(hù)，要么受到物權(quán)的保護(hù)，即所謂交易過(guò)程中當(dāng)事人的權(quán)利狀態(tài)處于“非此即彼、或有或無(wú)”的局面。但是，社會(huì)經(jīng)濟(jì)是復(fù)雜多樣的，不會(huì)按照邏輯的推演嚴(yán)絲合縫，形式主義物權(quán)變動(dòng)模式并非完美的制度設(shè)計(jì)，也存在一定的缺陷，某些債權(quán)物權(quán)化即為其例。因此，雖然按照登記生效主義的物權(quán)變動(dòng)模式，占有并非不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)的法定公示形式，但以基于變更所有權(quán)的意思移轉(zhuǎn)占有不動(dòng)產(chǎn)的行為，對(duì)于買(mǎi)受人來(lái)講，也并非全無(wú)意義。該種長(zhǎng)期、持續(xù)、和平地占有使用不動(dòng)產(chǎn)行為本身對(duì)社會(huì)就起到一定的公示作用，尤其考慮到我國(guó)不是特別注重物權(quán)變更登記的社會(huì)傳統(tǒng)時(shí)，更是如此。（2）從訴訟時(shí)效的制度目的看。訴訟時(shí)效制度最核心的價(jià)值在于維持既定社會(huì)秩序穩(wěn)定，買(mǎi)受人長(zhǎng)期占有使用不動(dòng)產(chǎn)的情況，即是形成了一種穩(wěn)定的社會(huì)秩序狀態(tài)。如果此時(shí)使其變更登記的請(qǐng)求權(quán)罹于訴訟時(shí)效，則對(duì)于占有不動(dòng)產(chǎn)的買(mǎi)受人來(lái)講，雖然直接占有使用支配轉(zhuǎn)讓標(biāo)的物，擁有大部分物權(quán)之實(shí)，但因無(wú)法變更登記而獲得轉(zhuǎn)讓標(biāo)的物的物權(quán)；而對(duì)于轉(zhuǎn)讓人來(lái)講，雖有所有權(quán)之名，但卻無(wú)法享有物權(quán)之實(shí)，雙方即出現(xiàn)僵局。雖然轉(zhuǎn)讓人可以另行出賣(mài)該標(biāo)的物，打破僵局，但該另行出讓行為能否順利實(shí)施或者能否達(dá)到其預(yù)想的法律效果，則很難保證。

對(duì)于新的買(mǎi)受人來(lái)講，由于《物權(quán)法》并沒(méi)有明確確定不動(dòng)產(chǎn)登記的公示公信原則，在依據(jù)《物權(quán)法》第一百零六條判斷新的買(mǎi)受人是否構(gòu)成善意時(shí)，不動(dòng)產(chǎn)的登記狀況固然仍是一個(gè)最重要的標(biāo)準(zhǔn)，但在審判實(shí)踐中，對(duì)該不動(dòng)產(chǎn)的實(shí)際使用狀況買(mǎi)受人是否明知也應(yīng)是一個(gè)判斷善意的考量因素。這就可能出現(xiàn)要么新的買(mǎi)受人不構(gòu)成善意取得，要么該標(biāo)的物無(wú)法另行出賣(mài)的情況，而且對(duì)于已經(jīng)長(zhǎng)期占有使用的相對(duì)穩(wěn)定的社會(huì)秩序來(lái)說(shuō)，是一個(gè)巨大的破壞。（3）從我國(guó)現(xiàn)行法律規(guī)定看，由于我國(guó)法律未規(guī)定取得時(shí)效制度，占有人不能因取得時(shí)效而獲得所有權(quán)，同時(shí)，我國(guó)目前的訴訟時(shí)效期間規(guī)定得過(guò)短。而實(shí)踐中，由于開(kāi)發(fā)商、政府登記部門(mén)的原因等，往往需要很長(zhǎng)時(shí)間才能辦理變更登記，如果使該種請(qǐng)求權(quán)適用訴訟時(shí)效制度，不僅未能起到督促權(quán)利人及時(shí)行使權(quán)利的目的，反而會(huì)損害相關(guān)權(quán)利人的利益。

最高人民法院（2013）民申字第1669號(hào)

本院認(rèn)為：本案的爭(zhēng)議焦點(diǎn)是荊星明和高世琴簽訂的《房屋轉(zhuǎn)讓協(xié)議》是否合法及生效。第一，荊星明主張《房屋轉(zhuǎn)讓協(xié)議》是其在受到誘使的情況下簽訂，但并未提供證據(jù)予以證明，原審判決案涉協(xié)議是雙方真實(shí)意思表示，且高世琴已支付合理對(duì)價(jià)，事實(shí)清楚。第二，案涉轉(zhuǎn)讓協(xié)議的簽訂時(shí)間是2005年3月2日，而在同年1月13日，蘭州鐵路局房改小組即發(fā)布《關(guān)于加快辦理職工住房所有權(quán)證的通知》。據(jù)此，包括荊星明在內(nèi)的有關(guān)地市職工已具有以70%產(chǎn)權(quán)房申辦100%產(chǎn)權(quán)的資格和條件，對(duì)此，荊星明是明知的，其辯稱自己沒(méi)有100%處分權(quán)，沒(méi)有事實(shí)根據(jù)。第三，《中華人民共和國(guó)物權(quán)法》第十五條規(guī)定：“當(dāng)事人之間訂立有關(guān)設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的合同，除法律另有規(guī)定或者合同另有約定外，自合同成立時(shí)生效；未辦理物權(quán)登記的，不影響合同效力。”荊星明認(rèn)為合同未生效，沒(méi)有法律依據(jù)。第四，雙方訂立《房屋轉(zhuǎn)讓協(xié)議》后，高世琴已支付全部對(duì)價(jià)，荊星明亦已交付房屋，高世琴對(duì)房屋已占有使用多年；荊星明在具備轉(zhuǎn)讓條件的情況下，拒不辦理房屋轉(zhuǎn)讓手續(xù)，有悖誠(chéng)信。需要說(shuō)明的是， 因房屋已經(jīng)實(shí)際轉(zhuǎn)移占有，高世琴請(qǐng)求荊星明配合辦理過(guò)戶登記手續(xù)，具有物權(quán)屬性，原審認(rèn)為本案不存在訴訟時(shí)效問(wèn)題，依法有據(jù)。最后，李永海雖不是《房屋轉(zhuǎn)讓協(xié)議》的合同當(dāng)事人，但根據(jù)原審查明的事實(shí)，李永海與高世琴是配偶關(guān)系，高世琴所購(gòu)房屋屬夫妻共同財(cái)產(chǎn)，原審將李永海列為當(dāng)事人，并無(wú)不當(dāng)。