規(guī)劃計(jì)容面積與產(chǎn)權(quán)登記面積不一致，怎么處理？

案律 2025-08-24 發(fā)布于河北

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在不動(dòng)產(chǎn)登記業(yè)務(wù)辦理中，當(dāng)商品房規(guī)劃核實(shí)面積中計(jì)算容積率的建筑面積（以下簡(jiǎn)稱“計(jì)容面積”）與房產(chǎn)測(cè)量面積不一致時(shí)，有的不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)要求兩者必須一致并逐一核對(duì)圖件，有的地方則出臺(tái)了地方性規(guī)范以統(tǒng)一兩者的計(jì)算規(guī)則。實(shí)踐中，不動(dòng)產(chǎn)登記的面積是否要審查？以何為準(zhǔn)？筆者認(rèn)為，不同類型面積的計(jì)算標(biāo)準(zhǔn)不同，應(yīng)用范圍也不同，不應(yīng)混淆。

計(jì)容面積與房屋產(chǎn)權(quán)面積的規(guī)范屬性不同

根據(jù)《國(guó)務(wù)院關(guān)于促進(jìn)節(jié)約集約用地的通知》的要求，土地出讓前要制定控制線詳細(xì)規(guī)劃和土地供應(yīng)方案，明確容積率、綠地率和建筑密度等規(guī)劃條件。而《城鄉(xiāng)規(guī)劃法》則明確，在城市、鎮(zhèn)規(guī)劃區(qū)內(nèi)進(jìn)行建筑物、構(gòu)筑物、道路、管線和其他工程建設(shè)的，還要提交使用土地的有關(guān)證明文件、建設(shè)工程設(shè)計(jì)方案等材料申請(qǐng)辦理建設(shè)工程規(guī)劃許可證。符合控制性詳細(xì)規(guī)劃和規(guī)劃條件的，核發(fā)建設(shè)工程規(guī)劃許可證。建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)按照規(guī)劃條件進(jìn)行建設(shè)，自然資源主管部門按照規(guī)定對(duì)建設(shè)工程是否符合規(guī)劃條件予以核實(shí)。未經(jīng)核實(shí)或者經(jīng)核實(shí)不符合規(guī)劃條件的，建設(shè)單位不得組織竣工驗(yàn)收。

《民法典》第231條規(guī)定，因合法建造、拆除房屋等事實(shí)行為設(shè)立或者消滅物權(quán)的，自事實(shí)行為成就時(shí)發(fā)生效力。這意味著建設(shè)單位須按照規(guī)劃條件要求合法建造建筑物并竣工驗(yàn)收合格后，方可原始取得建筑物的所有權(quán)。即，建設(shè)單位對(duì)建筑物的所有權(quán)是依法律規(guī)定直接取得的，無(wú)須申請(qǐng)或登記即可發(fā)生物權(quán)取得的效力，不屬于以買賣等法律行為取得建筑物所有權(quán)的情形。

而不動(dòng)產(chǎn)登記只有宣示不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬的作用，不以登記作為取得建筑物所有權(quán)的要件，不是賦權(quán)登記，而是宣示登記。建筑物首次登記時(shí)要求提交建筑物符合規(guī)劃的材料，是為了保證建筑物建造行為具有合法性，主要是按照容積率、綠化率等出讓合同和規(guī)劃許可確定的規(guī)劃條件進(jìn)行建設(shè)，因此竣工驗(yàn)收前必須通過(guò)核實(shí)規(guī)劃條件來(lái)確定建筑物是否合法建造。自然資源主管部門要按照規(guī)劃條件、已公示的建設(shè)工程設(shè)計(jì)方案的總平面圖進(jìn)行規(guī)劃核實(shí)；規(guī)劃測(cè)繪針對(duì)建筑單層面積及總體面積計(jì)算，主要用來(lái)計(jì)算容積率，是從城市整體規(guī)劃的層面考慮；容積率關(guān)系著一個(gè)小區(qū)的品質(zhì)和居民的利益，不用考慮分?jǐn)偤兔繎羰业拿娣e；房產(chǎn)面積測(cè)繪主要針對(duì)建筑劃分空間計(jì)算，用于房屋產(chǎn)權(quán)登記。由于房屋的高價(jià)值性，精確的面積測(cè)算、合理的分?jǐn)偪梢员ＷC每戶室的公平、公正，關(guān)系著每個(gè)住戶的合法權(quán)屬利益，不需要考慮容積率問(wèn)題。

計(jì)容面積和產(chǎn)權(quán)面積的計(jì)算標(biāo)準(zhǔn)不同

建筑總面積等規(guī)劃條件屬于強(qiáng)行性指標(biāo)，規(guī)劃主管部門應(yīng)當(dāng)在規(guī)劃條件核實(shí)時(shí)進(jìn)行核對(duì)，只要符合規(guī)劃指標(biāo)并出具規(guī)劃條件核實(shí)意見(jiàn)書(shū)即可認(rèn)定符合規(guī)劃。但由于規(guī)劃條件核實(shí)依據(jù)的規(guī)劃面積計(jì)算規(guī)范與用于房屋面積測(cè)量和登記的標(biāo)準(zhǔn)《房產(chǎn)測(cè)量規(guī)范》不一致，因而會(huì)出現(xiàn)計(jì)容面積小于初始登記面積的情形，其根源是國(guó)家采用了兩套不同的測(cè)量規(guī)范。規(guī)劃審批計(jì)算建筑面積執(zhí)行的是國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)《建筑工程建筑面積計(jì)算規(guī)范》，主要是為計(jì)算工程建筑造價(jià)、建筑房屋工程量、單位工程預(yù)算造價(jià)提供依據(jù)。房產(chǎn)測(cè)繪中的計(jì)算房屋建筑面積則是依據(jù)另一國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)《房產(chǎn)測(cè)量規(guī)范》。

計(jì)容面積數(shù)據(jù)主要是在竣工綜合驗(yàn)收階段由專業(yè)的工程測(cè)量機(jī)構(gòu)進(jìn)行測(cè)算。此階段面積測(cè)算主要是核實(shí)建筑物是否按照規(guī)劃核定的設(shè)計(jì)位置進(jìn)行施工建設(shè)，以及實(shí)際的房屋建筑面積與規(guī)劃許可證上的面積是否一致，并出具規(guī)劃核實(shí)認(rèn)可書(shū)及附屬的測(cè)量報(bào)告。因?yàn)榇藭r(shí)建筑物外立面已經(jīng)裝飾完畢，測(cè)量的外墻邊長(zhǎng)數(shù)據(jù)因條件所限可能包括外墻保溫和裝飾材料，而其他依據(jù)同預(yù)售辦理階段。

產(chǎn)權(quán)登記面積是在竣工綜合驗(yàn)收完畢后，由房屋測(cè)繪機(jī)構(gòu)依據(jù)預(yù)測(cè)圖紙實(shí)地進(jìn)行的全面、細(xì)致的房屋面積測(cè)算工作，涉及每間每戶，更為細(xì)致、精確，外墻面積不涉及裝飾和保溫墻。

應(yīng)當(dāng)統(tǒng)一計(jì)算標(biāo)準(zhǔn)或者明確執(zhí)行標(biāo)準(zhǔn)

前文已述及，計(jì)容面積與產(chǎn)權(quán)面積的測(cè)量，無(wú)論是在規(guī)范目的還是在計(jì)算面積標(biāo)準(zhǔn)方面都不相同，存在面積差異是很正常的。從登記實(shí)務(wù)上看，應(yīng)當(dāng)“橋歸橋、路歸路”，各自按照自身職能和規(guī)范進(jìn)行管理和登記。登記人員只需依據(jù)規(guī)劃條件核實(shí)意見(jiàn)書(shū)判斷該建筑物是符合規(guī)劃建設(shè)的即可，無(wú)須考慮其上記載的計(jì)容面積與實(shí)際測(cè)量和登記面積之間存在的差異。竣工的商品房開(kāi)發(fā)項(xiàng)目經(jīng)核實(shí)符合規(guī)劃條件的，在規(guī)劃主管部門出具《建設(shè)工程規(guī)劃條件核實(shí)意見(jiàn)書(shū)》后，按照《房產(chǎn)測(cè)量規(guī)范》和其他關(guān)于房產(chǎn)測(cè)量的有關(guān)規(guī)定，由登記機(jī)構(gòu)對(duì)房產(chǎn)測(cè)繪成果進(jìn)行審核，確定房屋首次登記建筑面積。對(duì)于按照建筑容積率計(jì)算規(guī)則不計(jì)入容積率計(jì)算范圍的建筑面積，在辦理房屋首次登記時(shí)，依照《房產(chǎn)測(cè)量規(guī)范》應(yīng)予以計(jì)算建筑面積的，登記機(jī)構(gòu)要列入房屋首次登記建筑面積范圍。

對(duì)于計(jì)容面積與產(chǎn)權(quán)登記面積的差異，原房產(chǎn)登記時(shí)期也有明確，商品房“初始登記”時(shí)，登記機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)按照《房產(chǎn)測(cè)量規(guī)范》和其他關(guān)于房產(chǎn)測(cè)量的有關(guān)規(guī)定，對(duì)房產(chǎn)測(cè)繪成果進(jìn)行審核確定房屋“初始登記”建筑面積。對(duì)于構(gòu)筑物，由于其不滿足可使用可進(jìn)入的使用功能，按照建筑物登記其建筑面積既不符合標(biāo)準(zhǔn)，也沒(méi)有意義。

因此，規(guī)劃計(jì)容面積與產(chǎn)權(quán)登記面積的差異是正常的，只要規(guī)劃核實(shí)通過(guò)，不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)對(duì)調(diào)查成果進(jìn)行審核，重點(diǎn)應(yīng)審核地籍調(diào)查的程序是否規(guī)范、成果是否完整、權(quán)利范圍是否交叉重疊等，并予以確權(quán)登記，無(wú)須考慮計(jì)容面積的大小。

作者單位：福建省自然資源廳

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編輯：張金萍梁楠（實(shí)習(xí)）

初審：鄭雪蕾

審定：李軍晶

以上文章不代表本官微觀點(diǎn)

僅供參考

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來(lái)自：案律 > 《17.法律知識(shí)和實(shí)務(wù)操作》

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