不動產(chǎn)公攤面積如何審核

地方有一案例，甲女士購買了一套商業(yè)公寓，購房合同預（實）測建筑面積共69.75平方米，其中套內(nèi)建筑面積32.71平方米，分攤共有建筑面積37.04平方米，公攤率達到50%，認為比例過高。實際上該樓盤雖號稱公寓，實際上是寫字樓類型的商業(yè)用地，土地使用年限為40年，并非70年土地使用權年限且可免費續(xù)期的住宅用地。開發(fā)商在廣告中故意混淆視聽，打擦邊球，一般人不明就里糊里糊涂就買了。公攤面積制度亟需改變，但可行的做法不是取消公共部分（事實上也無法取消），而是針對設計、測量小區(qū)公共部分中可能存在故意設計、重復測量等問題，有的放矢的采取措施。

一、公共部分建筑面積是客觀存在的

我國少有日本“一戶建”式樣整棟房屋歸一人所有的建筑，即使有此類自建房也會由于繼承、分家析產(chǎn)等原因要求分割登記。住宅小區(qū)有多個權利人，業(yè)主對建筑物內(nèi)的住宅、經(jīng)營性用房等專有部分享有所有權，對專有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的權利。這些專有部分以外的共有部分包括大堂、公共門廳、走廊、過道、公共廁所、電（樓）梯前廳、樓梯間、電梯井、電梯機房、垃圾道、管道井、消防控制室、水泵房、水箱間、冷凍機房、消防通道、變（配）電室、煤氣調(diào)壓室、衛(wèi)星電視接收機房、空調(diào)機房、熱水鍋爐房、電梯工休息室、值班警衛(wèi)室、物業(yè)管理用房等以及基本功能上為該建筑服務的專用設備用房，是為整個小區(qū)的住戶服務必不可少的公共配套設施，對住宅小區(qū)居住的便利度和品質(zhì)影響很大，客觀上無法避免也無法取消。

這些配套設施產(chǎn)權屬于全體業(yè)主共有，并可由業(yè)主委員會自行或者委托物業(yè)管理公司進行管理?！蹲罡呷嗣穹ㄔ宏P于審理建筑物區(qū)分所有權糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》明確，建筑區(qū)劃內(nèi)的土地，除了屬于業(yè)主專有的整棟建筑物的規(guī)劃占地或者城鎮(zhèn)公共道路、綠地占地除外，依法由業(yè)主共同享有建設用地使用權。小區(qū)共有的土地作為一個宗地，由小區(qū)業(yè)主按份共有土地使用權份額。

二、公共部分建筑面積可以不計入房屋產(chǎn)權面積

通說認為，我國采用三元說，區(qū)分所有的建筑物所有權人享有對建筑物的權利包括專有部分的所有權和共有部分的按份共有權以及共同管理的社員權。電梯、屋頂、外墻、無障礙設施等共有部分是任何建筑物設計使用必須具有的，不可能取消，其產(chǎn)權由于區(qū)分所有的存在而成為共有部分。但此類共有部分面積構成了計入業(yè)主房屋所有權面積的公攤面積。

公攤建筑面積是指由整棟樓的產(chǎn)權人共同分攤所有的整棟樓公共部分的建筑面積。我國香港地區(qū)最早提出將公攤面積計算入房屋產(chǎn)權面積，其初創(chuàng)者是霍英東。1954年霍英東收購香檳大廈后重新開發(fā)出售，首次提出了公攤，把公共部分的成本費用平攤到業(yè)主身上。在五六十年代出現(xiàn)公攤面積后，香港人的得房率就不斷降低，從1972年的92.9%一路下跌至2010年的78%，開發(fā)出的房子陽臺面積大大超過必須甚至可以當房屋了。

內(nèi)陸在土地出讓、房屋按揭等制度上學習香港。2008年住建部《房屋登記簿管理試行辦法》明確，建筑面積的記載按照《房產(chǎn)測量規(guī)范》測量的房屋建筑面積，分別注明房屋專有部分建筑面積和分攤的共有部分建筑面積。建筑物為多個所有人區(qū)分所有的，專有部分建筑面積為套內(nèi)建筑面積；建筑物不屬于多個所有權人區(qū)分所有的，專有部分建筑面積即為建筑面積。

不動產(chǎn)統(tǒng)一登記后，原國土資源部沿襲了該做法，《不動產(chǎn)登記簿使用和填寫說明》明確，登記簿記載房屋的建筑面積按照《房產(chǎn)測量規(guī)范》等技術規(guī)定測量確定，區(qū)分所有建筑物的建筑面積包括專有建筑面積和分攤建筑面積。專有建筑面積填寫區(qū)分所有的建筑物權利人專有部分建筑面積。分攤建筑面積填寫區(qū)分所有的建筑物權利人分攤的共有部分建筑面積。建筑物區(qū)分所有權業(yè)主共有部分權利人填寫“業(yè)主共有”。

分攤的公用建筑面積=公用建筑面積分攤系數(shù)*套內(nèi)建筑面積。將整棟建筑物的公用建筑面積除以整棟建筑物的各套套內(nèi)建筑面積之和，得到建筑的公用建筑面積分攤系數(shù)。各套（單元）的套內(nèi)建筑面積乘以公用建筑面積分攤系數(shù)，得到購房者應合理分攤的公用建筑面積。

這些公攤面積雖然不是可以取消，也不是可以隨意設計計算的，開發(fā)商在申請施工許可時應當提交建設施工圖以供審查，申請規(guī)劃許可時應當提交規(guī)劃總平面圖進行審查，這些審查不是行政許可或者行政確認，而是技術審查，即在圖紙設計時即審查是否按照施工許可和規(guī)劃許可的要求進行設計，施工中只要依據(jù)設計進行施工即可。對于房屋、工業(yè)廠房等建筑物都有明確的設計規(guī)范，要求達到強制性的規(guī)劃設計內(nèi)容，因此不可能存在公攤面積比例想多大就多大的情形。

三、應當加強對公攤面積的審核

公攤面積部分即公共部分是必要和合理的，有利于提高小區(qū)的生活品質(zhì)和舒適度。但是由于測繪的專業(yè)和驗證的復雜，公攤面積計入房屋產(chǎn)權面積后成為一塊開發(fā)商私底下分享的肥肉。近些年公攤面積確實存在越來越大的趨勢，除了設計因素，也存在測量中利用規(guī)則不透明不統(tǒng)一的漏洞重復計算、多頭計算等因素。由于公攤面積的復核必須有專業(yè)的測量人員依據(jù)圖件仔細核對，甚至還需要到現(xiàn)場復核，因此十分隱蔽難以發(fā)現(xiàn)計算錯誤。

由于房屋面積復核的專業(yè)性，各地對房屋測量面積的審核的態(tài)度并不一致，有的地方依然在房屋管理部門。從法律上說，對房屋測量面積的審核屬于不動產(chǎn)權籍調(diào)查的一部分，應當由不動產(chǎn)登記機構審核，并登記后發(fā)生法律效力。即使由其他部門審核的，也不應認為面積登記錯誤不動產(chǎn)登記機構就沒有責任。當然造假的測量機構是首當其沖。

不動產(chǎn)登記機構要加強對公攤面積的審核，最好的做法就是成立并引入專業(yè)測量人員，切實開展房屋面積審核等權籍調(diào)查材料的審核工作，此類審核屬于不動產(chǎn)登記的審核內(nèi)容，是不動產(chǎn)登記機構應當履行的職責。對于存在面積錯誤的，應當重新測量后予以更正。

要按照《國土資源部關于做好不動產(chǎn)權籍調(diào)查工作的通知》，認真審核確認不動產(chǎn)權籍調(diào)查成果。不動產(chǎn)登記機構或授權機構應對不動產(chǎn)權籍調(diào)查結果進行審核把關，確認的內(nèi)容包括調(diào)查機構的資質(zhì)、質(zhì)量管理措施的落實、調(diào)查內(nèi)容的完備性等。在前期行業(yè)管理中已經(jīng)產(chǎn)生或部分產(chǎn)生并經(jīng)行業(yè)行政主管部門或其授權機構審核確認且符合不動產(chǎn)登記要求的成果，應當繼續(xù)沿用，不再重新組織權籍調(diào)查。

四、不再使用公攤面積進行計算房價

由于當前各地都是按照套內(nèi)面積加公攤面積計算價格，導致公攤面積不斷增加，實際上難以察覺增加在哪里。2010年香港立法會房屋事務委員首次提議取消公攤，幾經(jīng)周折博弈，香港測量公會議員頂著壓力硬是取消了公攤，只能按照套內(nèi)建設面積出售。2012年12月，香港政府發(fā)布通告，從2013年開始，二手房銷售要用“實用面積”來標價；2013年4月，香港政府發(fā)布《一手住宅物業(yè)銷售條例》，新房只能用“實用面積”來標價。如果不按照實用面積來標價，堅持把公攤面積包含進來，就會吃官司，罰款100萬-500萬港幣，還會面臨3-7年監(jiān)禁。從此，香港房地產(chǎn)徹底告別公攤制度。

我國《商品房銷售管理辦法》明確，商品房建筑面積由套內(nèi)建筑面積和分攤的共有建筑面積組成，套內(nèi)建筑面積部分為獨立產(chǎn)權，分攤的共有建筑面積部分為共有產(chǎn)權，買受人按照法律、法規(guī)的規(guī)定對其享有權利，承擔責任。按套（單元）計價或者按套內(nèi)建筑面積計價的，商品房買賣合同中應當注明建筑面積和分攤的共有建筑面積。商品房銷售可以按套（單元）計價，也可以按套內(nèi)建筑面積或者建筑面積計價。

為避免在設計、測量等方面多計、重復計算公攤面積的情形，提高得房率，降低公攤率，可以參照我國香港地區(qū)的做法，不將公攤面積計入房屋產(chǎn)權面積，只登記套內(nèi)建筑面積，并以套內(nèi)建筑面積進行銷售。羊毛出在羊身上，開發(fā)商可能會將公攤面積的建筑成本攤入套內(nèi)面積，導致以套內(nèi)面積計算的住房均價上漲，但可以在很大限度上防止開發(fā)商通過設計或者測量等方式做大公攤面積損害消費者權益。

2002年重慶市《重慶市城鎮(zhèn)房地產(chǎn)交易管理條例》，考慮公攤面積不透明，不易測量，容易引發(fā)業(yè)主和開發(fā)商之間的矛盾，明確規(guī)定“住宅建筑應以套內(nèi)使用面積進行交易”。不過，重慶并非完全取消公攤面積。在收取物業(yè)費、取暖費的時候，重慶地區(qū)仍按建筑面積計算，而收取精裝費用時按套內(nèi)建筑面積計算。2021年5月27日該條例修改時考慮到全國絕大多數(shù)地區(qū)依然以套內(nèi)建筑面積加公攤面積計算銷售的產(chǎn)權面積，將此條修改為：“商品房銷售應當同時公布套內(nèi)建筑面積及其價格、建筑面積及其價格，并載入商品房買賣合同。交易當事人發(fā)生面積糾紛時，應當以套內(nèi)建筑面積和套內(nèi)建筑面積價格作為處理糾紛的計價依據(jù)?！备鼮橥晟?。