關(guān)于無(wú)權(quán)屬來(lái)源材料宅基地的確權(quán)登記程序

依據(jù)《國(guó)土資源部關(guān)于進(jìn)一步加快宅基地和集體建設(shè)用地確權(quán)登記發(fā)證有關(guān)問(wèn)題的通知》（國(guó)土資發(fā)〔2016〕191號(hào)）及《農(nóng)業(yè)農(nóng)村部自然資源部關(guān)于規(guī)范宅基地審批管理的通知》（農(nóng)經(jīng)發(fā)〔2019〕6號(hào)）的正式規(guī)定，針對(duì)缺乏權(quán)屬來(lái)源材料的宅基地，需遵循以下流程進(jìn)行確權(quán)登記：

首先，需詳盡調(diào)查該宅基地的歷史使用情況及當(dāng)前狀況。隨后，由所在農(nóng)民集體經(jīng)濟(jì)組織或村民委員會(huì)對(duì)宅基地的使用權(quán)人、具體面積及四至邊界等關(guān)鍵信息進(jìn)行核實(shí)驗(yàn)證，并對(duì)此進(jìn)行為期30天的公告公示。若公告期內(nèi)未收到任何異議，或所提異議經(jīng)核查不成立，則由農(nóng)民集體經(jīng)濟(jì)組織或村民委員會(huì)出具相應(yīng)證明。此證明需經(jīng)鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府的嚴(yán)格審核與批準(zhǔn)，確認(rèn)該宅基地屬于合法使用范疇后，方可進(jìn)行確權(quán)登記。

關(guān)于“一戶(hù)多宅”現(xiàn)象的確權(quán)登記問(wèn)題

根據(jù)《國(guó)土資源部關(guān)于進(jìn)一步加快宅基地和集體建設(shè)用地確權(quán)登記發(fā)證有關(guān)問(wèn)題的通知》（國(guó)土資發(fā)〔2016〕191號(hào)）的明確規(guī)定，宅基地使用權(quán)的確權(quán)登記需遵循“一戶(hù)一宅”的基本原則。然而，在特定情況下，如符合當(dāng)?shù)胤謶?hù)建房條件但尚未完成分戶(hù)手續(xù)，且未經(jīng)批準(zhǔn)已另行建房并實(shí)際分開(kāi)居住的，若其新建房屋所占宅基地符合相關(guān)規(guī)劃要求，并經(jīng)農(nóng)民集體經(jīng)濟(jì)組織或村民委員會(huì)同意及公告無(wú)異議或異議不成立，可按規(guī)定補(bǔ)辦用地手續(xù)后，依法予以確權(quán)登記。對(duì)于未實(shí)際分開(kāi)居住，但實(shí)際使用的宅基地總面積未超出分戶(hù)后應(yīng)享有的建房用地合計(jì)面積標(biāo)準(zhǔn)的，則依據(jù)實(shí)際使用面積進(jìn)行確權(quán)登記。

此外，針對(duì)因繼承房屋而占用的宅基地，即使造成“一戶(hù)多宅”的情況，亦可按照規(guī)定進(jìn)行確權(quán)登記，并在不動(dòng)產(chǎn)登記簿及證書(shū)附記欄中明確標(biāo)注相關(guān)情況。

宅基地確權(quán)登記中“戶(hù)”的認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)

在宅基地確權(quán)登記過(guò)程中，“戶(hù)”的認(rèn)定是關(guān)鍵環(huán)節(jié)。若地方已有明確規(guī)定，則應(yīng)嚴(yán)格按照地方政策執(zhí)行。對(duì)于地方未明確規(guī)定的情形，可遵循以下基本原則進(jìn)行認(rèn)定：原則上，“戶(hù)”的認(rèn)定應(yīng)以公安部門(mén)提供的戶(hù)籍登記信息為基礎(chǔ)，同時(shí)需確保該戶(hù)符合當(dāng)?shù)厣暾?qǐng)宅基地建房的具體條件。若僅憑戶(hù)籍登記信息難以準(zhǔn)確界定，則需結(jié)合實(shí)際情況進(jìn)行綜合考量。在探討農(nóng)村集體土地家庭承包背景下，承包集體土地的農(nóng)戶(hù)身份認(rèn)定時(shí)，應(yīng)參照當(dāng)?shù)貙?shí)際情況，并緊密結(jié)合村民自治的原則進(jìn)行規(guī)范確認(rèn)。

關(guān)于宅基地超面積情況的登記處理，需遵循以下正式且專(zhuān)業(yè)的指導(dǎo)原則：

一、對(duì)于農(nóng)民集體經(jīng)濟(jì)組織成員，若其建房占用宅基地已獲批準(zhǔn)，則依據(jù)批準(zhǔn)面積直接進(jìn)行確權(quán)登記。對(duì)于未經(jīng)批準(zhǔn)擅自建房占用的宅基地，若地方有具體規(guī)定的，則依照地方規(guī)定執(zhí)行；若地方尚未制定相關(guān)規(guī)定，則依據(jù)《國(guó)土資源部關(guān)于進(jìn)一步加快宅基地和集體建設(shè)用地確權(quán)登記發(fā)證有關(guān)問(wèn)題的通知》（國(guó)土資發(fā)〔2016〕191號(hào)）中的分階段處理原則進(jìn)行：

1. 1982年《村鎮(zhèn)建房用地管理?xiàng)l例》實(shí)施前，農(nóng)民集體經(jīng)濟(jì)組織成員所建房屋占用的宅基地，若自條例實(shí)施以來(lái)面積未發(fā)生擴(kuò)增，無(wú)論其面積是否超出后續(xù)當(dāng)?shù)匾?guī)定的標(biāo)準(zhǔn)，均按實(shí)際使用面積進(jìn)行確權(quán)登記。

2. 自1982年《村鎮(zhèn)建房用地管理?xiàng)l例》實(shí)施至1987年《土地管理法》實(shí)施期間，若農(nóng)民集體經(jīng)濟(jì)組織成員建房占用的宅基地超出當(dāng)?shù)匾?guī)定的面積標(biāo)準(zhǔn)，需依據(jù)國(guó)家和地方相關(guān)規(guī)定對(duì)超出部分進(jìn)行處理后，再進(jìn)行確權(quán)登記。

3. 1987年《土地管理法》實(shí)施后，對(duì)于超出批準(zhǔn)面積建設(shè)的宅基地，原則上不予確權(quán)登記。但若符合規(guī)劃并經(jīng)依法處理后予以保留的，需在補(bǔ)辦相關(guān)用地手續(xù)后，僅對(duì)批準(zhǔn)部分進(jìn)行登記，超出部分則在登記簿及證書(shū)中予以備注說(shuō)明。

4. 針對(duì)歷史上因轉(zhuǎn)讓、贈(zèng)與房屋而占用宅基地且面積超出當(dāng)?shù)匾?guī)定標(biāo)準(zhǔn)的情形，應(yīng)根據(jù)轉(zhuǎn)讓、贈(zèng)與行為發(fā)生時(shí)的相關(guān)政策規(guī)定，對(duì)超面積部分進(jìn)行確權(quán)登記。

二、關(guān)于非本農(nóng)民集體經(jīng)濟(jì)組織成員取得宅基地的登記問(wèn)題，需嚴(yán)格依據(jù)《國(guó)土資源部中央農(nóng)村工作領(lǐng)導(dǎo)小組辦公室財(cái)政部農(nóng)業(yè)部關(guān)于農(nóng)村集體土地確權(quán)登記發(fā)證的若干意見(jiàn)》（國(guó)土資發(fā)〔2011〕178號(hào)）等相關(guān)文件執(zhí)行，確保登記工作的規(guī)范性與合法性。《國(guó)土資源部關(guān)于深化宅基地與集體建設(shè)用地確權(quán)登記頒證工作的通知》（國(guó)土資發(fā)〔2016〕191號(hào)）明確指出，針對(duì)非本集體經(jīng)濟(jì)組織成員獲取宅基地的情況，需依據(jù)具體情況采取差異化處理措施：

1、對(duì)于因易地扶貧搬遷、地質(zhì)災(zāi)害避險(xiǎn)、新農(nóng)村建設(shè)推進(jìn)及移民安置等項(xiàng)目，經(jīng)政府規(guī)劃并批準(zhǔn)使用宅基地的非本集體經(jīng)濟(jì)組織成員，在有效退出并注銷(xiāo)其原有宅基地登記后，可依法確認(rèn)其新建住宅所占宅基地的使用權(quán)，并啟動(dòng)相應(yīng)的不動(dòng)產(chǎn)登記程序。

2、針對(duì)非本集體經(jīng)濟(jì)組織成員（含城鎮(zhèn)居民）因繼承房屋而占用的宅基地，依據(jù)相關(guān)規(guī)定予以確權(quán)登記，并在不動(dòng)產(chǎn)登記簿及其權(quán)屬證書(shū)附注欄中明確標(biāo)注：“該權(quán)利人系本集體經(jīng)濟(jì)組織原成員住宅的合法繼承者”。

3、回溯至1999年《國(guó)務(wù)院辦公廳關(guān)于加強(qiáng)土地轉(zhuǎn)讓管理嚴(yán)禁炒賣(mài)土地的通知》（國(guó)辦發(fā)〔1999〕39號(hào)）發(fā)布之前，對(duì)于回原籍村莊、集鎮(zhèn)定居的職工、退伍軍人、離退休干部，以及歸國(guó)定居的華僑、港澳臺(tái)同胞等，其原在農(nóng)村合法取得的宅基地或因合法房屋而占用的宅基地，若經(jīng)公示程序后無(wú)異議或異議不成立，可由該集體經(jīng)濟(jì)組織出具證明文件，依法為其辦理確權(quán)登記，同時(shí)在不動(dòng)產(chǎn)登記簿及其權(quán)屬證書(shū)附注欄中注明：“該權(quán)利人不屬于本集體經(jīng)濟(jì)組織成員”。

4.自“國(guó)辦發(fā)〔1999〕39號(hào)”文件實(shí)施以來(lái)，針對(duì)城市居民違法占用宅基地建設(shè)房屋或購(gòu)置農(nóng)村住宅的行為，將不予進(jìn)行不動(dòng)產(chǎn)登記。

5、關(guān)于農(nóng)村婦女宅基地權(quán)益的保障，《國(guó)土資源部關(guān)于深化宅基地與集體建設(shè)用地確權(quán)登記頒證工作的通知》（國(guó)土資發(fā)〔2016〕191號(hào)）特別強(qiáng)調(diào)，農(nóng)村婦女作為家庭成員，其宅基地相關(guān)權(quán)益必須明確記錄在不動(dòng)產(chǎn)登記簿及權(quán)屬證書(shū)之中。若農(nóng)村婦女因婚姻關(guān)系離開(kāi)原集體經(jīng)濟(jì)組織并獲得新家庭宅基地使用權(quán)，應(yīng)當(dāng)依法予以確權(quán)登記，并同步注銷(xiāo)其原宅基地使用權(quán)登記。關(guān)于農(nóng)民進(jìn)城落戶(hù)后宅基地確權(quán)登記的問(wèn)題，根據(jù)《中央中共國(guó)務(wù)院關(guān)于實(shí)施鄉(xiāng)村振興戰(zhàn)略的意見(jiàn)》（中發(fā)〔2018〕1號(hào)文件）的明確規(guī)定，進(jìn)城落戶(hù)農(nóng)民的宅基地使用權(quán)、土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)及集體收益分配權(quán)應(yīng)依法得到保護(hù)，鼓勵(lì)并支持其自愿有償退出此類(lèi)權(quán)益，但絕不允許將放棄承包地和宅基地作為農(nóng)民進(jìn)城落戶(hù)的前提條件。

進(jìn)一步地，依據(jù)《國(guó)土資源部關(guān)于進(jìn)一步加快宅基地和集體建設(shè)用地確權(quán)登記發(fā)證有關(guān)問(wèn)題的通知》（國(guó)土資發(fā)〔2016〕191號(hào)文件）的權(quán)威指導(dǎo)，農(nóng)民即便已進(jìn)城落戶(hù)，其原先合法取得的宅基地使用權(quán)仍應(yīng)當(dāng)進(jìn)行確權(quán)登記，以保障其合法權(quán)益不受影響。

關(guān)于農(nóng)民集體經(jīng)濟(jì)組織成員之間房屋互換的確權(quán)登記流程，若經(jīng)宅基地所有權(quán)人同意，成員間通過(guò)房屋互換導(dǎo)致宅基地使用權(quán)及房屋所有權(quán)發(fā)生轉(zhuǎn)移的，可依據(jù)相關(guān)法律法規(guī)進(jìn)行確權(quán)登記。具體操作遵循《不動(dòng)產(chǎn)登記暫行條例實(shí)施細(xì)則》第四十二條的規(guī)定，需提交包括不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬證書(shū)或權(quán)屬來(lái)源材料、集體內(nèi)部房屋互換協(xié)議等必要材料，以完成登記手續(xù)。

同理，對(duì)于農(nóng)民集體經(jīng)濟(jì)組織成員之間在集體內(nèi)部符合宅基地申請(qǐng)條件的農(nóng)戶(hù)間轉(zhuǎn)讓或贈(zèng)與宅基地上房屋的情況，若此類(lèi)交易經(jīng)宅基地所有權(quán)人同意，并導(dǎo)致宅基地使用權(quán)及房屋所有權(quán)發(fā)生轉(zhuǎn)移，亦應(yīng)依法進(jìn)行確權(quán)登記。辦理此類(lèi)轉(zhuǎn)移登記時(shí)，需參照《不動(dòng)產(chǎn)登記暫行條例實(shí)施細(xì)則》第四十二條的規(guī)定，提交不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬證書(shū)或權(quán)屬來(lái)源材料、集體內(nèi)部轉(zhuǎn)讓或贈(zèng)與協(xié)議等材料。此外，《國(guó)土資源部關(guān)于進(jìn)一步加快宅基地和集體建設(shè)用地確權(quán)登記發(fā)證有關(guān)問(wèn)題的通知》（國(guó)土資發(fā)〔2016〕191號(hào)文件）也指出，歷史上發(fā)生的宅基地轉(zhuǎn)讓、贈(zèng)與等情形，在符合現(xiàn)行法律法規(guī)和政策要求的前提下，同樣適用于上述確權(quán)登記程序。

在涉及宅基地及房屋確權(quán)登記的正式語(yǔ)境下，針對(duì)特定情況的處理方式需遵循以下專(zhuān)業(yè)、客觀且正式的表述：

一、關(guān)于贈(zèng)與房屋占用宅基地超面積標(biāo)準(zhǔn)的處理

對(duì)于因贈(zèng)與行為導(dǎo)致房屋占用的宅基地面積超出當(dāng)?shù)胤ǘ?biāo)準(zhǔn)的情形，依據(jù)轉(zhuǎn)讓、贈(zèng)與行為發(fā)生時(shí)關(guān)于宅基地超面積標(biāo)準(zhǔn)的政策規(guī)定，進(jìn)行確權(quán)登記處理。此過(guò)程確保合規(guī)性，遵循最新政策導(dǎo)向。

二、合法宅基地上房屋無(wú)規(guī)劃或建設(shè)材料的登記問(wèn)題

依據(jù)《自然資源部關(guān)于加快宅基地和集體建設(shè)用地使用權(quán)確權(quán)登記工作的通知》（自然資發(fā)〔2020〕84號(hào)）文件精神，針對(duì)合法宅基地上房屋缺乏規(guī)劃或建設(shè)相關(guān)材料的情況，若地方已出臺(tái)具體規(guī)定，則依規(guī)辦理；若未出臺(tái)相關(guān)規(guī)定，則需根據(jù)房屋所處位置分別處理：位于原城市、鎮(zhèn)規(guī)劃區(qū)內(nèi)的，需先獲取規(guī)劃部門(mén)意見(jiàn)后辦理登記；位于規(guī)劃區(qū)外且在《城鄉(xiāng)規(guī)劃法》實(shí)施前建設(shè)的，登記時(shí)可免于提交相關(guān)規(guī)劃或建設(shè)材料；若房屋建于《城鄉(xiāng)規(guī)劃法》實(shí)施后，則需經(jīng)集體經(jīng)濟(jì)組織或村民委員會(huì)公告15天無(wú)異議或異議不成立，并經(jīng)鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府審核通過(guò)后，依據(jù)審核結(jié)果辦理登記手續(xù)。

三、房地一體不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證書(shū)換發(fā)中房屋面積差異的處理

在換發(fā)房地一體不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證書(shū)過(guò)程中，若房屋測(cè)量面積與原房屋所有權(quán)證記載面積存在差異，應(yīng)遵循以下原則處理：首先，以更高精度的測(cè)量方法所得面積為準(zhǔn)；若采用同種測(cè)量方法且差異在精度誤差范圍內(nèi)，則以原房屋所有權(quán)證記載面積為準(zhǔn)。對(duì)于因房屋翻建導(dǎo)致的面積變化，當(dāng)事人需提交翻建房屋的規(guī)劃許可等必要材料，申請(qǐng)變更登記。

四、房地一體不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證書(shū)換發(fā)中宅基地面積差異的處理

針對(duì)換發(fā)房地一體不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證書(shū)時(shí)宅基地測(cè)量面積與原登記面積不一致的情況，應(yīng)依據(jù)不同情形分別處理：（1）若宅基地界址未發(fā)生變化，僅因測(cè)量方法不同導(dǎo)致的面積差異，應(yīng)以精度更高的測(cè)量方法測(cè)得面積為準(zhǔn)進(jìn)行登記；（2）若因非法超占宅基地而導(dǎo)致測(cè)量面積超出原登記面積，則應(yīng)以原登記面積為準(zhǔn)進(jìn)行登記，確保合法用地原則的貫徹執(zhí)行。

在處理不動(dòng)產(chǎn)登記相關(guān)事宜時(shí)，針對(duì)特定情況需遵循正式、專(zhuān)業(yè)且客觀的原則進(jìn)行說(shuō)明：

一、關(guān)于超占面積的處理

依據(jù)本問(wèn)答體系中的第35條具體規(guī)定，對(duì)于超占面積的情況，將嚴(yán)格按照該條款執(zhí)行相應(yīng)的處理措施。

二、農(nóng)村簡(jiǎn)易房及臨時(shí)性建構(gòu)筑物的登記問(wèn)題

針對(duì)農(nóng)村地區(qū)的簡(jiǎn)易房、圈舍、農(nóng)具房、廁所等臨時(shí)性建構(gòu)筑物，若其缺乏符合規(guī)劃或建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)的必要材料，通常不予納入不動(dòng)產(chǎn)登記范疇。

三、宅基地使用權(quán)登記在批準(zhǔn)使用人去世后的處理

宅基地的分配與使用以“戶(hù)”為單位。若原批準(zhǔn)使用人已故，但該戶(hù)內(nèi)仍有其他成員存在，則不影響該戶(hù)繼續(xù)享有宅基地使用權(quán)，可由當(dāng)前戶(hù)主作為代表申請(qǐng)登記。若戶(hù)內(nèi)已無(wú)其他成員，依據(jù)《繼承法》相關(guān)規(guī)定，宅基地上的房屋可由合法繼承人繼承，并因此獲得宅基地的使用權(quán)，繼承人可按規(guī)定程序申請(qǐng)登記，同時(shí)，在不動(dòng)產(chǎn)登記簿及證書(shū)附記欄中需明確標(biāo)注相關(guān)繼承信息。

四、同一宗宅基地上多房屋權(quán)屬不同時(shí)的登記處理

當(dāng)同一宗宅基地上存在多個(gè)房屋且分屬不同權(quán)利人，申請(qǐng)進(jìn)行房地一體不動(dòng)產(chǎn)登記時(shí)，需根據(jù)具體情況分類(lèi)處理：

1. 若屬于新型農(nóng)村社區(qū)或多（高）層多戶(hù)農(nóng)民公寓，則依據(jù)《不動(dòng)產(chǎn)登記暫行條例實(shí)施細(xì)則》第四十三條，參照國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)及建筑物區(qū)分所有權(quán)的相關(guān)規(guī)定，辦理宅基地等集體土地上的建筑物區(qū)分所有權(quán)登記。

2. 若因繼承、分家析產(chǎn)等原因?qū)е路康貦?quán)利主體不一致，且遺囑或分家析產(chǎn)協(xié)議中對(duì)宅基地有明確分割的，經(jīng)縣（市）自然資源主管部門(mén)確認(rèn)符合不動(dòng)產(chǎn)單元?jiǎng)澏?biāo)準(zhǔn)后，可分別辦理登記；若協(xié)議中未對(duì)宅基地作明確分割，則按宅基地使用權(quán)共同共有原則辦理登記。

3. 若存在民事糾紛，需待糾紛解決后方可進(jìn)行確權(quán)登記。

五、不予登記的宅基地及集體建設(shè)用地情形

根據(jù)《不動(dòng)產(chǎn)登記暫行條例》第二十二條之規(guī)定，以下情形的宅基地及集體建設(shè)用地將不予登記：

- 登記申請(qǐng)存在該條例所列舉的特定情形之一者，包括但不限于違反法律、行政法規(guī)規(guī)定，存在尚未解決的權(quán)屬爭(zhēng)議，以及申請(qǐng)登記的不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利超過(guò)規(guī)定期限等。

- 其他依據(jù)國(guó)家法規(guī)政策明確不予登記的情形。在不動(dòng)產(chǎn)登記的法定程序中，以下情形將明確被不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)拒絕予以登記處理：

一、凡涉及違反國(guó)家現(xiàn)行法律、行政法規(guī)相關(guān)規(guī)定的不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利申請(qǐng)；

二、對(duì)于存在尚未解決之權(quán)屬爭(zhēng)議，即權(quán)利歸屬不明確或存在爭(zhēng)議的不動(dòng)產(chǎn)；

三、申請(qǐng)登記的不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利已超出法定或規(guī)定的權(quán)利存續(xù)期限；

四、其他依據(jù)法律、行政法規(guī)明文規(guī)定不應(yīng)予以登記的具體情形。

此外，依據(jù)《自然資源部關(guān)于加快宅基地和集體建設(shè)用地使用權(quán)確權(quán)登記工作的通知》（自然資發(fā)〔2020〕84號(hào)）文件的嚴(yán)格規(guī)定，針對(duì)以下特定情形，同樣不予辦理登記手續(xù)，旨在防止通過(guò)登記手段將違法用地行為合法化：

1. 擅自占用耕地進(jìn)行房屋建設(shè)的行為；

2. 違反生態(tài)保護(hù)紅線管理要求，在管控區(qū)域內(nèi)建設(shè)的房屋；

3. 城鎮(zhèn)居民非法購(gòu)買(mǎi)農(nóng)村宅基地的情況；

4. 小產(chǎn)權(quán)房等非正規(guī)途徑獲取或建設(shè)的住宅。

綜上所述，對(duì)于上述所有情形所涉及的宅基地及集體建設(shè)用地，不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)將嚴(yán)格遵循相關(guān)法律法規(guī)及政策文件要求，一律不予登記。

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