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有讀者問了我一個問題，就是他想要參考我當(dāng)年買房時(shí)的思路。 這個問題我是這樣看的，一千個人，有一千種情況，我們可以研究一個人，但是我們沒法照抄一個人。 20多年前，我年輕的時(shí)候，很喜歡巴菲特，那時(shí)媒體上也很流行巴菲特，大家討論的都是如何抄巴菲特作業(yè)。 但我就覺得研究巴菲特背后的每一個細(xì)節(jié)，對我的決策更有幫助，而不是指望抄。 所以我那時(shí)候花了很多心思，去把他背后的那一切弄清楚，當(dāng)完整的信息浮出水面，我覺得對我的參考價(jià)值，遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過什么抄作業(yè)。 既然有人問到這個問題，我不妨把我曾經(jīng)有過的完整思路，分享出來。 這個話題從什么開始呢？從一次對話。 我最后一次買房的時(shí)候，和中介之間的對話。 那次是去他們店里簽合同，他下樓來接我，閑聊了幾句，提到了他們店所在的那個樓盤。 他跟我講，他們那個樓盤，當(dāng)初08年開盤的時(shí)候，只要3萬多一平米，言外之意，假使當(dāng)時(shí)我投資一套，是很劃算的。 然后我就笑了，我說，08年的時(shí)候，我的全部可投資資金，一共只有3萬塊。 如果房子可以只買一平米，我哪怕五倍杠桿買一平米，放到今天是多少錢？幾十萬？ 我今天來簽字，來全款買的這套別墅的錢，就來自于當(dāng)年那3萬里面的一小部分。 你說我會不會當(dāng)年把那3萬換成一平米呢？ 所以我對房產(chǎn)的觀點(diǎn)很簡單，兩點(diǎn)。 第一、它是一個消費(fèi)品。 消費(fèi)品的意思是說，你總得有地方住，理論上講可以租房結(jié)婚，實(shí)際上很困難，因?yàn)榛橛螅阌泻芏嗨饺宋锲?，搬家沒那么方便。 所以我當(dāng)年為什么只有3萬塊的可投資資金？ 因?yàn)槲乙惨畹难?，我也要買房買車，也要旅游，我也有老婆孩子。 所以對一個剛畢業(yè)不久，又已婚已育的年輕人，除掉一切生活所需，你還能夠拿出來的，對家庭生活毫無影響的，可投資的資金，本來就很少。 第二、它是一個守護(hù)財(cái)富很好的工具。 那么有人就會好奇，后面幾年呢？ 有沒有想過停止交易，去投資房地產(chǎn)？ 沒有。 我講過一個很簡單的決策模型，決策不是某一天發(fā)生的，實(shí)際上是每一天。 你加入了一家尚未上市的公司，干了十年，然后上市了，分錢了，發(fā)財(cái)了。 這是某一天的決策么？ 不是的，這是每一天的決策。 實(shí)際上你在職的每一天都會思考，我是要留下，還是要離開。 最容易留下的是什么人？ 是每天都覺得留下更劃算的人。 如果你在這家公司拿1萬，外面有人給你開5萬，你會不會想著放棄遙遙無期的期權(quán)，加薪跳槽？ 很可能會。 但是你在這家公司拿5萬，外面頂多給你開2萬，你會不會放棄遙遙無期的期權(quán)，降薪跳槽？ 大概率不會。 我就是后者，因?yàn)槲业耐顿Y收入是每天都跑贏房價(jià)的，你注意，是每天，不是某個周期之后。 你比較兩個長期品種是很難的。 你該嫁給張三，還是李四？嫁給張三，回頭李四成了總統(tǒng)，選擇李四，回頭張三成了總統(tǒng)？ 為什么這個選擇難？因?yàn)橐群枚嗄旰螅拍苤澜Y(jié)果，才能知道誰是總統(tǒng)。 但我當(dāng)時(shí)是做日內(nèi)交易的，好比我每天的收益是3%，你房價(jià)再漲，不會每天3%的。 第一天，我的收益已經(jīng)到賬了，我是日內(nèi)交易呀，天天結(jié)算。 而房價(jià)，那是浮盈。 如果我第一天跑贏你，第二天跑贏你，到了第十天，你第十日單日跑贏了我，但是我前十日的累積依然跑贏你。 那你說我會怎么選擇？我當(dāng)然選擇不挪窩。 十天又十天，十天又十天，隨著差距越拉越大，我是不可能選擇你的。 人只有低薪等上市等不起，高薪等上市，拿著整個市場給的最高薪，等上市，是沒理由挪窩的。 所以你讓我來看待房地產(chǎn)這個品種，它最大的優(yōu)點(diǎn)就是它最大的缺點(diǎn)，反過來，它最大的缺點(diǎn)，也是它最大的優(yōu)點(diǎn)。 是什么？ 是流動性不好。 對于一個職業(yè)投資人來講，沒有什么比拿錢更容易的。 錢就是你的槍嘛，你不會玩槍咋可能打仗呢？ 所以你不可能說你拿不慣槍，你摸著錢，就像左手摸右手。 可是換個人，就未必如此了。 你比如我太太，她雖然歲數(shù)和我一樣大，但是她拿不住錢的。 我印象中，她卡里的錢，從來沒有超過200萬，就是我發(fā)現(xiàn)她這人有個毛病。 手松。 她不需要很多錢，只要超過100萬，就會飄。 就會逢同事就講，有需要借錢么？有需要跟我講，我有，我借給你。 或者看見這個也想投一下，看見那個也想買一下，不管自己了解不了解。 起初我以為只有她一個人是這樣的，后來我發(fā)現(xiàn)，絕大多數(shù)人都是這樣。 你根本就不適合管錢。 錢的流動性是很高的，它隨時(shí)可以變成任何東西，這么高的流動性在你手里，很快就會被你變成一堆你也不熟悉的事物。 比如同事們的借條，比如某支自己不懂的股票，比如P2P，比如鉆石奢侈品之類。 大部分人都是這樣的。 你隔10年去看，那筆錢你拿不住，因?yàn)榱鲃有蕴吡?，我給你套房子，反而能留住。 因?yàn)榉孔拥牧鲃有蕴睿u起來周期太長，急賣又賣不上價(jià)，你反而可能最后留下了。 當(dāng)然，這個前提是要好房子，核心城市，核心地段，高產(chǎn)品力的房子。 俗稱得是供小于需的，一旦供大于需，那就是工業(yè)品了。 所以我對房子的觀點(diǎn)已經(jīng)躍然紙上了，首先它是消費(fèi)品，就像車子一樣，你需要，其次它是很好的財(cái)富守護(hù)工具，如果你要換人的話。 俗稱天底下沒有最好的馬，只有適合的馬。 趙高是不是忠臣，能臣？當(dāng)然是，前提是在秦始皇手里。 但如果要換個主人，那就只能把趙高殺了，換個新主子能駕馭得了的，哪怕庸才一些也無妨。 房地產(chǎn)就是這么一種財(cái)富守護(hù)工具，你說它有多駿馬，談不上，它就是頭騾子，勝在不擇人，誰都能騎。 這里你要注意，財(cái)富守護(hù)工具不意味著它不會跌，你說你買了一套2000萬的房子送給你老婆，它一定會變成4000萬么？ 不一定的，它也許會跌到1000萬。 但即便如此，它依然守護(hù)了財(cái)富，因?yàn)槟阒苯咏o你太太2000萬，也許不出2年，就一分錢都不剩了，現(xiàn)在能給你剩下1000萬，不是守護(hù)住了財(cái)富么？ 至于你要賺錢，那就是另一件事了。 賺錢和什么東西無關(guān)，和你熟不熟悉你要做的這件事有關(guān)。 如果你要了解房地產(chǎn)，那么你首先要熟悉市場結(jié)構(gòu)。 中金財(cái)富報(bào)告2023的披露，中國總的私有財(cái)富是440萬億，93.76%的人口占據(jù)其中7%，人均2.2萬，5.91%的人口占據(jù)其中25.6%，人均132萬，0.33%的人口占據(jù)其中67.4%，人均6304萬。 如果你把上面這三種人看作ABC，那么房子也一樣，也分ABC。 你覺得A男會娶B房么？或者C男能娶得到A房么？ 所以你要做一個買家，很簡單，先換位思考，站在賣家的角度，你去做幾天市場調(diào)研，把不同類型的房產(chǎn)對應(yīng)的不同類型的客戶的供需搞清楚，就行了呀。 一個億的房產(chǎn)要驗(yàn)資，5000萬的又不要，不要驗(yàn)資你就去看看嘛，看看又不花錢。 你從50萬的房子一路看到5000萬的房子，把市場的供需摸一摸。 對你有什么壞處呢？沒有吧。 你去超市里買個雞蛋，恨不得研究是哪只母雞生的，怎么到了決策這么大宗的交易的時(shí)候，就不肯下功夫了呢？ 你但凡花點(diǎn)心思，把你買雞蛋的功夫用在市場調(diào)研上，你很快就會發(fā)現(xiàn)，如同北京折疊一樣，這個世界是分成三個部分的。 0.33%，5.91%，93.76%，這是三個完全不同的市場，這三個市場里的供需，大家的購買潛力，完全不同。 三個市場全部調(diào)研完，你再說，你要做哪個市場。 到那個時(shí)候你心里就非常有底氣，你所在城市，你所關(guān)注的板塊的市場供需一清二楚，因?yàn)槟阋呀?jīng)拿出了買雞蛋的功夫。 有人肯定會問，調(diào)研了市場，用不上怎么辦？ 這種問題，歸根結(jié)底，是思維模式的差別。 商人的思維模式和農(nóng)民工的思維模式是不一樣的； 老板的思維模式和打工人的思維模式也是不一樣的。 商人遞一百次名片，遞之前，他已經(jīng)知道九十九次對面這個人，都不會成為自己的合作伙伴。 反之，農(nóng)民工每次打灰，都必然得到一捅水泥。 老板做生意，有虧有賺，打工人每天上班都必然領(lǐng)取工資。 所以答案很簡單，你要成為什么？ 投資，打仗，做決策，當(dāng)老板，經(jīng)商，本質(zhì)上是一回事。 撅著屁股打灰，送快遞，本質(zhì)上也是一回事。 這是兩套系統(tǒng)，平行不交叉的系統(tǒng)。 沒有人能夠拿著撅著屁股打灰的思維方式，成為一個優(yōu)秀的投資人，這是做不到的。 喬丹來了，也不可能用你的運(yùn)球方式，投籃，能明白這句話么？ 你要成為什么，你就得貼上去，學(xué)游泳，是你要熟悉水性，不是讓水，來熟悉你的人性。 郭德綱沒法告訴你他是哪一晚成名的，商人也沒法告訴你到底那100張名片里是哪一張起了作用。 這就叫盈虧同源。 沒有另外的99張，就不會有那1張。 人生在世，無論你是想要升遷，成為管理層，跳槽，獲得更好的平臺，尋找合適的配偶，亦或者求學(xué)選擇專業(yè)，也包括投資，買房，這一切本質(zhì)上都是我那天講的，屬于決策問題。 決策這件事，就像孫子說的那樣，你要把方方面面都弄清楚，等你打了勝仗，會發(fā)現(xiàn)其實(shí)只用到了一小部分。 |
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